Papainvestit : étude de cas immobilier (SCI ou investissement en direct)

Bonjour.

Nous signons dans quelques semaines le compromis de vente pour un projet locatif:

Lieu : Valence, Drôme, France
Situé en hyper centre-ville, entre la gare et le parc Jouvet (pop. municipale 62150 habitants).
Demande locative ++ : jeune travailleur et étudiant.

Histoire : un couple vend tout l’immeuble pour se concentrer sur d’autres projets immobiliers dans le sud. L’agence immobilière a l’exclusivité de la vente. Les 6 appartements de l’immeuble sont (tous loués sauf 1 pour les visites), plus une remise commerciale. La liste n’avait pas encore été diffusée sur Internet. Résultat : nous sommes les premiers à visiter un des T2, avec son locataire, un jeune en CDI dans la restauration. Nous revisitons 2 jours plus tard 2 autres T2 dans le même immeuble mais cette fois d’autres acheteurs se bousculent à l’entrée de l’immeuble ! L’agent immobilier a été très professionnel car devant l’insistance d’autres acheteurs et d’un autre commercial de l’agence dont un client voulait acheter tout l’immeuble, il a réussi à nous réserver 3 T2. On en aurait voulu plus mais c’était trop tard. Tout a été vendu en 1 semaine sans marketing, que du bouche-à-oreille ! Nous avons traité avec le mandataire pour la négociation du lot et nous nous sommes mis d’accord sur le montant que les propriétaires ont par la suite accepté.

1 lot de 3 T2 dans un immeuble :
Composé d’un rdc avec une remise commerciale. Au 1er étage, 3 T2 (52m2, 37m2 et le nôtre de 48m2 libre). Au deuxieme, nos deux T2 de 53 m2 et 48m2 loués plus un studio de 30m2 . L’état des communs et des appartements est nickel, la toiture refaite en 2016. Double vitrage PVC. Pas de travaux. Les diagnostics caves au sous-sol ont été faits. La cave qui nous est attribuée est déjà divisée en deux et il nous est possible de la re-cloisonner car elle mesure environ 40 m2. Les locataires actuels de l’immeuble n’y ont pas accès, tout comme l’espace de rangement au dernier étage sous comble. Nous continuons les locations nues.

Les loyers annuels s’élèvent à 17 880 € hors charges et à 18 600 € avec provisions de charges. 

Les conditions et contreparties de la simulation du prêt de la Banque : Travaux non finançable, Financement à hauteur de 80 % du prix d’acquisition hors frais. Prêt immobilier 156 800 € et nous faisons un apport de 59 400 €. Taux : 1,85% sur 20 ans, Garantie : hypothèque, Pas de déplacement demandé, envoi de l’offre par mail, Pour justifier de l’apport, la banque demande 1 an de relevés où est situé l’apport.
Contreparties : frais de dossier : 1200 €, ouverture de compte + CB, domiciliation des revenus locatifs à venir, epargne à domicilier de 1000 € non bloqués, assurance habitation (PNO), Assurance Emprunteur DC PTIA (taux assurance : 0,19%). Mensualité (ass. incluse) de 807 € sur 240 mois.

Calcul de l’investissement initial
Investissement initial en janv. 2018 : prix d’achat négocié FAI pour le lot + frais de notaire + les frais de banque + les frais de garantie (hypothèque) + les honoraires du courtier + travaux = 196 000 € + 15 500 € + 1 200 € + 2 000 € + 1 500 € + 0 € = 216 200 €.

Calcul de la rentabilité brute
Loyers bruts annuels hors charges ÷ investissement initial : 17 880 € ÷  216 200 € = 8,3%

Calcul de la rentabilité nette de charges
Les charges suivantes sont estimées pour 2018, basées sur l’année 2017 :
Charges de copropriétés non récupérables …………………………………………………………………… 608 €
Travaux de copropriété (rénovation) ………………………………………………………………………………… 0 €
Taxe foncière ……………………………………………………………………………….…………………………….. 1 972 €
Assurances loyers impayés et PNO .………………………………………………….…………………………… 800 €
Total des charges ……………………………………………………..………………………………….……………………….… 3 380 €
Loyers nets de charges : 17 880 € - 3 380 € = ………………………………………………………………………… 14 500 €
Rentabilité nette de charges : loyers nets de charges ÷ investissement initial :
14 500 € ÷ 216 200 € = ……………………………………………………..………………………………….…………………… 6,7%

Calcul de la rentabilité nette de prélèvements sociaux
Un emprunt est contracté en janv. 2018, au taux de 1,85%, taux assurance DC PTIA 0,19%. Cumul intérêts et assurance 36 872 €, lissés sur 20 ans pour simplification des calculs.
Intérêts payés sur 2018 ……………………………………………………..………………………………….………………… 1 843 €
Base soumise aux prélèvements sociaux : loyers nets de charges et d’intérêts :
17 880 € - 3 380 € - 1 843 € = ……………………………………………………..………………………………….……… 12 657 €
Taux de prélèvement social (CSG) : 15,5%
Montant des prélèvements sociaux : 12 657 € x 0,155 = .…………………………………………………..….… 1 962 €
Rentabilité nette de prélèvements sociaux : loyers nets de charges
et de prélèvements sociaux ÷ investissement initial : (14 500 € - 1 962 €) ÷ 196 200 € = …….…… 6,4%

Calcul de la rentabilité nette d’impôt sur le revenu pour les années fiscales 2018 et 2019
Base imposable pour les loyers = loyers nets de charges et d’intérêts :
14 500 € - 1 843 € = ……………………………….. 12 657 €
Fiscalité des revenus d’actifs immobiliers situés en France du non résident fiscal :
Principe : taux minimum de 20%
Montant de l’impôt (taux marginal de 20%) : 12 657 € x 0,2 = ………………………………………………… 2 531 €
Rentabilité nette après impôts : revenus nets d’impôts ÷ investissement initial :
(14 500 € - 1 962 € - 2 531 €) ÷ 216 200 € ……………………………………………………..……………………….… 4,6%

Calcul de la rentabilité nette d’impôt sur le revenu après l’année fiscale 2020
En 2019/2020, nous envisageons de rentrer en France et y être fiscalement résident. Nous serons en reconversion professionnelle sur un projet agricole. Nous serons contents quand cette activité nous dégage l’équivalent d’un Smic annuel brut de 17 763 €.
Base imposable pour les loyers = loyers nets de charges et d’intérêts :
14 500 € - 1 843 € = ……………………………….. 12 657 €

Couple marié avec 2 enfants percevants 17 763 € de revenus imposables (au régime des micro-exploitations agricoles) et 12 657 € de loyers imposables. Le foyer dispose donc de 3 parts fiscales.
Quotient familial = (17 763 €* 0,9 / 3) + 12 657 € = 5 329 € + 12 657 € = 17 986 €
TMI = 14 % (jusqu’à 9 710 € TMI  0 %)
Montant de l’impôt (taux marginal de 14 %) : 12  657 € x 0,14 = …………………………………………… 1 772 €
Rentabilité nette après impôts : revenus nets d’impôts ÷ investissement initial :
(14 500 € - 1 962 € - 1 772 €) ÷ 216 200 € ……………………………………………………..……………………….… 5,0 %

Calcul du cash-flow annuel pour les années fiscales 2018 et 2019 (non résident fiscal)
Cash-flow = loyers nets de charges et de prélèvements sociaux et d’impôt et de remboursement de prêt immobilier :
17 880 € - 3 380 € - 1 962 € - 2 531 € - (807 € x 12) = ………………………………………………………………..… 323 €
Nous sommes à un cash-flow positif de 27 €/mois, confirmé par immobilier locatif.com pour cette opération.

Calcul du cash-flow annuel après l’année fiscale 2020 (résident fiscal)
Loyers nets de charges, nette de prélèvements sociaux, nette d’impôt, et nette de remboursement de prêt immobilier
17 880 € - 3 380 € - 1 962 € - 1 772 € - (807 € x 12) = ……………………………………………………………….… 1 082 €
Nous sommes à un cash-flow positif de 90 €/mois, confirmé par immobilier locatif.com pour cette opération.

Nous n’avons pas intégré pour les calculs de rentabilité, dans les dépenses à déduire des recettes, la mensualité complète intégrant le remboursement du capital emprunté. Ce calcul nous paraît plus adapté pour effectuer une comparaison avec d’autres produits, notamment financiers.

Nous étudions un second projet d’investissement en immeuble de rapport en France pour 2018, un peu similaire à celui-là dans les chiffres avec également un apport. Notre TMI passera donc à 30%. Nous nous posons la question dans notre cas d’opter ou pas dès maintenant pour une SCI IS qui achètera les biens, plutôt que d’attendre et payer plus tard un surcoût pour le transfert de nos biens à la SCI.

Inconvénient :
- une charge comptable supplémentaire
- le cash-flow ne constitue plus un complément de revenus alors que c’était la stratégie de départ
Avantage (je reprends les écrits ici de Philippe30 dans le fil ):
- nous constituer un patrimoine sans impacter notre fiscalité personnelle, nous amortissons donc pas de fiscalité dans la SCI pendant 15 ans sauf la CRL.
- Nous pouvons faire des apports à la SCI qui seront rémunérés comme un emprunt bancaire au taux en moyen en vigueur sur l’année pour un montant maximum de 1,5 du capital social. 

Plusieurs solutions pour éviter le problème de la plus-value professionnelle
- Ne pas vendre le lot mais vendre les parts ou faire une donation aux enfants
Revendre les parts à une autre société IS de type holding qui sera détenue par nos enfants (double effet de levier)

Me conseilleriez-vous de créer la SCI  (la clause de substitution a déjà été mentionnée pour l’édition du compromis et le courtier a eu vent de cette précision) dans le laps de temps qui court entre la signature du compromis et la vente définitive?

Vos remarques positives comme négatives sur nos calculs de rentabilité et de cash-flow et sur l’opération dans son ensemble, seront forts appréciées.  Dans l’attente de vous lire.

Papa Investis (PI en court).

Mots-clés : dividende, fiscalité, immobilier, imposition, résident étranger, sci (société civile immobilière)