Lachignolecorse [59] : étude de cas immobilier (nom propre ou SCI ?)

ohennequin a écrit :

Concernant les dérogations et requalifications s’y afférent, je n’ai pas eu d’avertissement spécifique de la part de mon notaire…
S’agissant d’une donation a des enfants direct, il y a peu de risque que ceux-ci portent plainte.

Attention, je vais repréciser les 2 cas principaux de démembrement : ab initio et par donation. Ensuite, dans le donation, on a le donation classique, d’une SCI qui existe, possède un ou plusieurs biens, et la donation d’une coquille vide (SCI créé début décembre, avec donation avant Noel alors que la SCI est à peine immatriculée et ne dispose d’aucun patrimoine)

La donation classique ne pose aucun souci. Et il est fortement conseillé d’avoir des statuts adaptés avant la donation.

Les deux autres cas sont problématiques dans le sens où vous avez des recours devant les tribunaux. Vous trouverez facilement les premiers recours, datant de 2006 (Toulouse, Grenoble, Lyon par exemple), avec des décisions de justice tantôt favorables aux contribuables tantôt à l’administration fiscale, puis des appels sur ces mêmes questions, puis conseil d’etat, etc … Certains dossiers sont toujours en cours, soit plus de 10 ans de procédure, et les frais associés (et ne rêvez pas, les dépens ne couvrent pas les frais d’un bon avocat sur une procédure de plus de 10 ans et 3 tribunaux, donc peu importe le résultat, les contribuables poursuivis en seront de leur poche)

Après, chacun choisit : vous pouvez prendre une position non fiable, puisque des recours existent, ou sécuriser votre position en évitant le démembrement ab initio et la donation de coquille vide.

Dans ce cas, vous êtes dans le cas normal : une donation lorsque la SCI existe complètement, avec des biens, et donc sans aucun souci.

Le cas intermédiaire coquille vide peut poser problème si :
- les statuts prévoient le démembrement
- la donation se fait relativement rapidement
- alors que la SCI n’est pas encore ou tout juste en possession d’un bien.

C’est la base d’un recours à Grenoble : l’intention libérale justifiée par des statuts prévus pour la donation et la donation qui a eu lieu quasi simultanément avec l’entrée du patrimoine. Le fisc conteste donc la valeur de la donation réalisée (SCI vide vs SCI avec un patrimoine --> pas les mêmes droits) au motif que l’intention des donateurs étaient d’éluder la fiscalité via un montage astucieux, et uniquement d’éluder la fiscalité. Ce qui pourrait caractériser l’abus de droit au sens du livre des procédures fiscales.

L’aventure continue…

Finalement j’ai depatouillé le problème avec le voisin qui est quelqu’un d’assez honnête et a reconnu son tord. Tout cela s’est fait par mail en se souhaitant les voeux pour la nouvelle année. Finalement le souci n’était pas vraiment le voisin mais le notaire du vendeur qui ne s’est pas trop intéressé au dossier (erreur d’adresse pour le voisin, lenteur… le notaire est seulement entrain de voir s’il a les documents pour rédiger l’acte.. .). En fait, il n’a pas trop digéré de se faire prendre le mandat de vente par un ai et que je prenne un notaire.

Un diagnostic mérule a été fait aux frais du vendeur et s’est révélé négatif. Tant mieux…

Nous ne ferons ni sci ni SARL de famille. Le bien sera acheté conjointement avec ma compagne avec qui je suis pacsé depuis décembre. Nous avons des projets à long terme de vivre dans le sud (échéance 10/15 ans) et ce bien sera probablement revendu avant ce départ. Il n’y a pas de volonté de le donner en succession. Nous aviserons pour les prochains achats s’il y a lieu de créer une sci.

J’attends toujours une réponse de ma notaire sur la possibilité d’être associé en étant assimilé fonctionnaire.

J’attends maintenant de signer le compromis… en attendant, dossier pour le banquier en cours de constitution.

cat a écrit :

lachignolecorse a écrit :

J’attends toujours une réponse de ma notaire sur la possibilité d’être associé en étant assimilé fonctionnaire.

Pour un fonctionnaire, le fait d’être simplement associé d’une société civile ne pose pas de problème. Le fait d’être gérant pose par contre problème.

Vous avez raison, c’était gérant que je voulais dire

Bonjour lachignolecorse,

vous devriez plutôt regarder le texte de loi en vigueur actuellement :
Article 25 septies LOI n°2016-483 du 20 avril 2016 - art. 7
dont je vous extrais des morceaux choisis :

Article 25 septies 7 a écrit :

I.-Le fonctionnaire consacre l’intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées. Il ne peut exercer, à titre professionnel, une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit, sous réserve des II à V du présent article.

Il est interdit au fonctionnaire :

1° De créer ou de reprendre une entreprise lorsque celle-ci donne lieu à immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou à affiliation au régime prévu à l’article L. 133-6-8 du code de la sécurité sociale, s’il occupe un emploi à temps complet et qu’il exerce ses fonctions à temps plein ;

2° De participer aux organes de direction de sociétés ou d’associations à but lucratif ;
[…]

Vous pourrez regarder les points II à V mais les exceptions sont rares.

Le seul poste de gérant qu’autorise visiblement le texte à un fonctionnaire : celui d’une SCI pour une maison de famille (patrimoine familial et à but non lucratif).

Bien à vous,
cat

Des nouvelles de ce projet.

Compromis toujours pas signé…

Et pour cause : Le bien appartient à une sci dont le gérant (qui était majoritaire) est décédé. La vente ne peut pas se faire tant qu’un nouveau gérant n’a pas été désigné.

La succession comporte plusieurs personnes qui ne semblent pas s’écharper. La sci comporte d’autres biens (avec soucis). Un des héritiers à procuration semble t-il mais n’y connais rien en succession ni sci. A noter que cette personne est actionnaire minoritaire de la sci (aucune connaissance de comptabilité  ni AG,… rien)

Le notaire traîne des pieds. Depuis octobre (accord des 2 parties sur le prix de l’immeuble), rien ne s’est passé pour régler le souci de la sci. Le notaire du vendeur a proposé de mettre une cause suspensive sur la conformité des statuts permettant la vente…

Quelqu’un a t-il connaissance de la "procédure" pour débloquer la situation?. J’imagine qu’il faut à minima modifier les statuts et nommer un nouveau gérant (il n’y avait que 2 associés dont 1 décédé maintenant). Qui peut faire cela? Notaire? Avocat? Diy?

Merci Bernard2k pour vos conseils précis , comme dhabitude.

Vous devriez comprendre aussi que la plupart des (bonnes) affaires se sont dans des situations parfois complexes où, retirer l’épine du pied de l’autre, peut permettre de faire avancer les choses à notre avantage. Oui, c’est au vendeur de trouver la solution et le notaire en charge de la succession est infoutu de gérer le  souci. Je vois, au delà du simple achat à bon prix d’un immeuble, une opportunité de récupérer d’autres biens.

L’avenir le dira…

J’ai proposé mon aide, donné des liens pour que les vendeurs démystifient le problème.

Cela fait 6 mois que le notaire connaît le problème et n’a rien fait (l’AI l’a signalé au notaire). Il a confirmé aux héritiers que tout était ok dans les documents et que ça avançait… forcément puisque le notaire a mis comme condition suspensive la modification des statuts de la sci… pour lui ça avance, mais en fait il reporte à plus tard. Les vendeurs sont perdus dans les papiers.

Si ça tombe il y a des clauses particulières dans les statuts pour le décès du gérant mais… personne n’a les documents sauf le notaire. Réunion début mai pour la signature du compromis, on verra bien.

Merci pour vos encouragements mais dans 15 jours, il n’y aura qu’une seule personne et elle a les procurations des autres héritiers. La notaire ne lui a toujours pas envoyé le projet de compromis (alors que je l’ai reçu via mon notaire depuis mi-février).

Votre scénario me plait bien et j’ai oeuvré ce matin dans ce sens. Mais il faut jouer serré car ce n’est pas dans l’intérêt ni de l’AI ni du notaire. Je fais infuser pour l’instant…

Comme autre sujet, il y aura l’antenne qui est tombée, avec des tuiles et qui menace de finir dans la verrière du voisin. J’ai prévenu l’AI. Ça n’était pas comme cela lorsque j’ai signé l’offre de prix.

La clerc en charge du dossier a l’amabilité d’un cerbère. Elle fait l’unanimité contre elle..La réunion s’annonce longue.

Dans la sci, il n’y avait que 2 associés dont le défunt. Il reste l’associé minoritaire et les héritiers, associés par héritage qui reste à régulariser.

Pour les soucis liés à l’immeuble, c’est l’ai qui m’a prêté les clefs pour que je fasse chiffrer les travaux par des entreprises. Le propriétaire n’est pas au courant, mais j’ai les photos. J’ai relancé l’ai. On verra le moment venu.

Je sais quels sont les biens de la sci. Il y a une maison et un terrain (en centre ville). Mais ce sont des biens avec soucis (que je connais donc, pas de surprise). Si l’orientation de faire une offre sur la sci est acceptée, il faut le faire si possible avant de signer le compromis.  Après, ce sera plus compliqué.

Pour faire une offre, il me faut les documents liés a la sci (statuts, bilans, comptes… ). le notaire va me voir arriver… et ça va prendre du temps.

Tout à fait d’accord avec vous Bernard. Il est nécessaire que j’ai les documents sur la sci. J’ai bien lu les messages de gbl sur le sujet, y compris ne pas pouvoir amortir le bien si cela a déjà été fait (si c’est une sci is). Cela baisse la rentabilité donc le prix. Les frais de notaire changent aussi  (5% au lieu de 9%). Pour l’historique, cela sera assez simple car les biens sont inhabités, le défunt mort depuis plus d’un an, la sci est gérée par le notaire à priori (Cela m’a été confirmé par le greffe ce jour). Donc s’il y a un passif, il devrait y avoir des traces.

Le greffe m’a indiqué que le notaire doit organiser une AG, modifier les statuts, nommer un gérant Et déposer les nouveaux statuts aux greffes. Seulement après cela, ils peuvent prendre des décisions au niveau de la sci. Ça me laisse un peu dubitatif sur la validité des décisions prises avant la remise en ordre (mandat de vente du bien par exemple), mais ça n’est pas mon souci.

Vous avez raison. Mais j’attends que les héritiers reviennent vers moi. Inutile de commencer l’étude si ça ne les intéresse pas.

J’ai fait chiffrer la rénovation du bien par 3 sociétés et j’ai chiffré les matériaux de mon côté :

J’ai estimé à :
- 13 000€ de matériaux et prestations extérieures
- 5 000€ de meubles
- 2 000€ de sécurité

soit 20 000€

Les estimations reçues ne comprennent que le gros oeuvre et le budget est de l’ordre de 34 000€ auquel il faudra ajouter les meubles et quelques matériels que j’ai prévu de fournir (6000 €) soit un total de 40 000€. Ce budget est optimiste car il y aura forcément des surprises et des plus values.

Cela donne (pour 53m²):
-rénovation complète soustraitée : 750€/m²
-rénovation DIY : 380€/m² (cohérent avec mes estimations habituelles)

J’ai 2 petites astuces qui seront différentes de mes précédentes réalisations :
- Il n’y a pas de compteur électrique pour les communs et actuellement, il doit y avoir un des 2 locataires qui paie l’élec des parties communes. Avec le Linky (qui va poser quelques soucis aux bailleurs), pas de locataire, pas de courant. J’ai fait chiffrer un ensemble de panneaux solaires/batterie… pour alimenter les 2 ampoules de 5w des communs.

- je crée un toit terrasse sur l’arrière de la maison qui sera accessible par les deux appartements. Ce sera sympa et ça rendra le bien original pour le secteur. En principe il ne devrait être accessible que d’un des appartements, mais je le laisse libre d’accès aux 2 locataires. ça servira aussi à générer un complément de loyer si l’encadrement de loyer revient.

Dossier envoyé aux banquiers avec la version des travaux réalisés DIY.

Donc si on compare les deux versions (DIY, sous-traitance), on a un écart de 20 000€. Sachant que j’estime 6 mois de travail à 40h/sem soit 1000h environ. Cela donne un taux horaire de 40€ (je trouve cela un peu optimiste). Si je passe par une entreprise, les travaux dureront moins longtemps : 2 mois environ soit une perte de 4 mois de loyer soit 4000€ environ. L’économie réelle n’est donc que de 16 000€.

Il est clair que faire des travaux soi-même permet de faire baisser le prix de revient mais ça n’est pas forcément rentable au regard du temps passé et de la motivation qu’il faut pour aller au bout d’un chantier.