ArtemisM [76] : étude de cas immobilier (premier achat immoblier)

ArtemisM · #1

VOTRE PROFIL

- 26 ans, célibataire, en contrat à 1979 euros net par mois
- Aucun crédit
- J’habite à Paris et souhaite investir en Normandie (car je connais très bien la ville où je souhaite investir et que c’est facile d’y aller depuis Paris).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : proche de zéro, je sais lire un bilan mais ça va pas plus loin
- Fiscales :
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : le néant
- Sociales : un atout pour moi car j’ai le contact facile
- Temps disponible : quelques heures par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : un appartement de 38m2 avec : une salle de bain / WC à l’entrée (on peut y mettre une machine à laver), un grand séjour avec cuisine ouverte, des grandes fenêtres de chaques côtés (neuves, PVC, double vitrage), et une grande chambre avec parquet (grande fenêtres d’un côté idem). L’appart est HYPER lumineux.
- Année de construction : je ne sais pas exactement je dirais les années 60
- Alors premièrement c’est un appart "coup de coeur", il est situé dans la zone que je souhaite, il fait 38m2, il est traversant et très lumineux
- Il est actuellement en totale rénovation, il sera vendu clé en main totalement rénové au prix indiqué
- Si appartement : syndic professionnel, l’appartement vient d’être vendu par lot, il reste deux appartements à vendre dans l’immeuble (certains ont été achetés directement sur photo). Celui ci est un des derniers qui restent car il n’avait pas encore eu de visites avant moi puisqu’il était en rénovation et inncassible. Je suis donc la première a avoir pu le visiter.
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- La propriété est vendue avec un sellier
- Études de la copropriété : comme je disais, le propriétaire vend son immeuble appartement par appartement. Il est lui même investisseur immobilier et souhaite s’en séparer pour acheter un nouvel immeuble plus grand. Les autres appartements ont quasiment tous été vendus dans le but de faire de l’investissement locatifs aussi
- Concierge ? non
- Décoration :les parties communes sont entièrement refaites et l’appartement sera comme neuf et moderne avec une cuisine équipée.

LOCALISATION DU BIEN

- Dept 76
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? 172 000 habitants
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui c’est un quartier en pleine mutation qui commence à devenir de plus en plus prisé, il y a de nombreux projets immobiliers en cours dans ce quartier qui est proche du centre ville, de la gare, des universités et des écoles.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : vendu 67 000 euros, j’imagine avec des frais à 15% : 77 050 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 500 euros charges comprises (c’est le loyer pratiquer dans l’appartement en face qui est exactement le meme en miroir)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 8%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je voudrai gérer moi même

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : je ne sais pas

- Taxe foncière hors TEOM : 630 euros par an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : (500*12) / 77050 = 7,78%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : j’ai un peu du mal à comprendre ce calcul.

Le loyer est défini comme suit actuellement : 465 euros de loyer + 35 euros de charges = 500 euros de loyers charges comprises.

Car les frais de la copropriété sont de : 20 euros pour EDF et 20 euros pour l’eau et 10 euros pour les déchets (par mois à chaque fois sur l’ensemble de la copro si j’ai bien compris)

FINANCEMENT DU BIEN

- Je ne sais pas encore exactement, dans un monde idéal je voudrais avoir un emprunt qui couvre la totalité de l’achat (avec frais de notaire et tout donc).
Je n’ai pas un nombre d’années définies dans ma tête, tout ce que je veux c’est que le montant des mensualités soit inférieur à mon loyer net mensuel.

Je pense que dans ce cas c’est possible. Pour ma part je ne suis pas encore imposable car je commence lundi mon premier contrat de travail.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Je voudrais le meubler en LMNP

-------------------------------------
Bon voilà, à première vue qu’est ce que vous en pensez ? Ce qui me plaît c’est qu’il a l’air facile comme tout premier investissement pour me mettre le pied à l’étrier car il n’y a rien à faire, j’aime le quartier, je pense qu’en cas de soucis il se revend très facilement et, de ma connaissance du secteur et au vue de la qualité des prestations, il va se louer tout seul.

Dans la région les prix au mètre carré oscille entre 1000 euros (voir moins pour des biens à refaire complètement), jusqu’à 2500 voir 3000 euros selon le quartier (vue mer ou pas …).
Dans le quartier précis où il est situé j’ai l’impression qu’il est un peu au dessus du prix du marché qui est plutôt autour de 1500 euros alors que celui ci est à 1700 environ (et c’est le seul frein que j’ai pour le moment), cependant il faut prendre en compte qu’il n’y a vraiment rien à débourser du tout il est comme neuf.

Sachant que je n’ai pas encore d’impôt, je n’ai aucun intérêt à recourir à du crédit d’impôt pour le moment donc ça me va d’autant mieux s’il est en parfait état tout comme la copro.

Il me tarde de lire vos avis pour voir tout ce que j’ai bien pu oublier … ^^

Mots-clés : immobilier, premier investissement, rentabilité

Kili · #2

Vous n’évoquez pas les frais du syndic pro… si la copro est créée le contrat de syndic doit déjà être en cours, vous pouvez donc connaître votre quote part de charges estimées (ajoutez y un peu car lors d’une création, beaucoup de frais sont oubliés).
Suivant le nombre de lots, cela représente rapidement quelques centaines d’euros par an.

pour votre prêt, oubliez le monde des bisounours et commencez dès maintenant à faire des simulations ainsi vous pourrez ajouter le coût des intérêts dans les charges.
En période d’essai les banques risquent d’être frileuses, vous n’évoquez pas votre patrimoine actuel et les garanties que vous pouvez fournir.

LMNP = meublé, vous devez intégrer le cout des meubles et équipements.

impots il vous faut vous projeter

rendement vous évoquez le brut, prolongez votre calcul jusqu’au net après impôts avec une valo de l’assurance etc…

Bernard2K · #3

Bonjour,

La première chose à faire est de vérifier si vous pouvez obtenir un prêt immobilier. Vous êtes en CDD ? Quelle durée ?

Il est extrêmement improbable que vous obteniez un prêt immobilier sur la base d’un CDD (et en période d’essai, encore plus improbable). La seule piste que je vois serait que vos parents se porte caution de votre emprunt (ou toute autre personne gagnant bien sa vie et désireuse de soutenir vos projets immobiliers).

Ensuite, désolé de vous le dire, mais vous faites preuve d’une naïveté et d’une méconnaissance de l’immobilier qui font peur. Puisque vous ne pouvez probablement pas encore emprunter, mettez ce temps à profit pour vous former !

Mes remarques (non exhaustives) :
- déjà, vous semblez avoir gobé tout ce vous disait le vendeur et/ou l’AI. Or, le vendeur est là pour vous vendre son bien, et il est souvent prêt à faire beaucoup d’approximations voire de mensonges éhontés. Ne croyez pas ce qu’il dit. Vérifiez tout (sur la base d’écrits, et en complément, de personnes neutres (= n’ayant pas d’intérêt à ce que vous achetiez) ; par exemple il serait très intéressant de discuter avec les voisins qui viennent d’acheter).
- frais de notaire 15 % : ça sort d’où ? Le niveau normal de frais de notaire est de 8 % environ.
- vous semblez exclure toute négociation du prix ?
- vous dites juste que vous êtes non imposable : c’est aberrant d’avoir une vue aussi courte ! Vous allez avoir ce bien pour 10 ou 20 ans, et vous allez progresser en salaire. Avec le niveau de salaire que vous indiquez vous serez déjà à 14 % de TMI, soit, sur les revenus 2018, des loyers imposés à 14 % d’IR + 17,2 % de PS (prélèvements sociaux). 31,2 % d’imposition dès l’année prochaine sur vos revenus locatifs, ça vous semble négligeable ?
- vous n’avez pas correctement compris les charges de copro. Il est impossible que les charges de copro se limitent à l’électricité des parties communes, eau et déchets pour 50 € par mois. Le syndic pro, qui le paie ? Le ménage des parties communes, qui le fait ? Dans des charges de copro, il y a une partie récupérable sur le locataire, une autre reste à la charge du propriétaire. Il faut connaître le détail des charges ; et si pas encore établies car copro en cours de lancement, il faut les estimer par comparaison à des immeubles similaires.
- apparemment on vous a déjà collé un syndic pro. Pourtant la désignation d’un syndic (pro ou bénévole) est du ressort de l’AG des copropriétaires. Aurait-elle déjà pris cette décision, alors que la vente à la découpe de l’immeuble n’est même pas finie ?
- vous oubliez plein de charges : assurance PNO obligatoire en copro environ 100 €/an ; petits travaux (même dans un appartement refait), je compterais 150 €/an ; trajets pour la gestion de votre bien, etc.
- en empruntant 110 % sur une durée normale, il est totalement impossible que ce bien s’autofinance. Entre les charges et l’imposition, le cashflow sera négatif. Apprenez à faire un calcul de rentabilité ou utilisez le site rendement locatif (sans oublier des charges sinon il vous donnera un résultat faussement optimiste !).
- vous semblez impliquer qu’il sera loué nu (donc imposé en revenus fonciers). Vous devriez étudier la possibilité de le louer meublé, en LMNP au réel. C’est un régime fiscal assez complexe, documentez-vous bien ; et il vous faudra un expert-comptable, qui coûte ; il faudra aussi ajouter le coût de le meubler ; mais sur le long terme vous devriez être gagnante (enfin, tant que le régime LMNP au réel n’est pas remis en cause).

Après, ce n’est pas un investissement catastrophique. Mais les deux gros écueils sont :
- la quasi-impossibilité d’emprunter dans votre situation
- la rentabilité qui sera beaucoup moins bonne qu’espérée, pour cause de charges et d’imposition actuellement sous-estimées.

Ca me fait de la peine de casser vos beaux rêves, mais il faut bien que quelqu’un vous fasse redescendre sur terre.
Si ce n’est pas ce forum qui le fait, ça sera le banquier (qui refusera le prêt) ou ça sera la dure réalité, quand vous constaterez que toutes charges et impôts déduits, cet appartement vous coûte un effort d’épargne de peut-être 200 € /mois, bien loin du rêve qu’il s’auto-finance.

Encore une fois : formez-vous !

Dernière modification par Bernard2K (12/11/2017 12h05)

DDtee · #4

Pour un petit ajout aux justes réflexions de mes "collègues", il faut se méfier des travaux réalisés pour vendre.
En effet, la tentation est grande de faire du joli et spectaculaire, mais techniquement économique sur des postes moins visibles mais plus importants… faites vous accompagner d’un bon professionnel, généraliste du bâtiment !

Ces travaux bénéficieront-il d’une garantie, décennale, par qui ?

Faites une recherche sur votre vendeur, ne serait-il pas marchand de biens ?

Bernard2K · #5

C’est clair que ça sent le marchand de biens, et qu’il faut donc s’attendre à des travaux réalisés à l’économie…

ArtemisM · #6

Bonjour à tous,

Je vous remercie chaleureusement pour vos réponses.
C’est une grande aide.

En effet je suis sûrement encore un peu naïve et optimiste.
Simplement j’ai beau lire ce que je veux, si je ne me lance pas un jour je ne verrai tout ça que sur le papier. Je ne dis pas que je veux juste acheter pour acheter au détriment d’un bon investissement, AU CONTRAIRE. Mais si j’en trouve un qui semble me convenir, je n’ai pas peur de me lancer.

Pour ce qui est du prêt je suis assez confiante sur ma situation et j’ai un garant très solide derrière qui est d’accord de me soutenir dans ce projet. J’ai déjà discuté avec deux banques et un courtier pour savoir justement si j’avais une chance d’avoir un emprunt car autrement je n’aurai même pas commencé les recherches. Ma banquière m’a dit qu’il n’y avait aucun problème dès que j’aurais signé un contrat (je n’ai pas de période d’essai c’est un contrat de 3 ans renouvelable avec le Ministère avec optique de titularisation). Le deuxième banquier que j’ai vu n’avait pas l’air d’émettre de doutes non plus quand je lui ai parlé de mon projet même si à l’époque je n’avais aucun bien en vue. Et le courtier m’a clairement dit qu’il n’aurait pas de mal à faire passer mon emprunt. Encore une fois, j’avoue que je les ai cru de but en blanc, mais pour le coup je ne vois pas quels intérêts ils auraient eux à me mentir sur ce point là ? Vous en pensez quoi ?

Kili : Oui en effet c’est très pertinent, je suis partie un peu vite, c’était la première visite de cet appartement et j’ai directement accroché avec, mais comme ca ne sera pas ma RP … ce serait bête de se laisser avoir par ses sentiments sur une première affaire. Je vais me poser et reprendre tous les postes de charges et refaire un calcul plus complet.

Bernard2K : Merci pour votre analyse complète. Vous ne brisez pas mes rêves je vous rassure :) au contraire, je suis vraiment preneuse de tous les conseils et c’est pour ça que je viens ici. Comme je disais, je ne pense pas qu’avoir l’emprunt soit vraiment la plus grosse difficultés. La difficulté c’est plutôt de rentrer dans mes frais dès le départ ce qui est le point essentiel pour moi.
En vous lisant je me rends compte que oui, je me suis laissée quelque peu embarquée par l’AI et l’appartement qui m’a (trop) plu. Je sais que ça va être un de mes principaux défauts de gérer des "coups de coeur" et prendre du recul sans me faire presser par les pro’ du milieu.
Comme je disais à Kili, je vais refaire les calculs de façon plus approfondi. Si vous le voulez bien je reviendrai les poster ici lorsque ce sera fait pour voir si je commence à comprendre ou si je fais totalement fausse route ?
Pour la copro, très honnêtement, je ne peux pas vous répondre je vais creuser ce point là en effet.
Par contre si, je comptais le louer en meublé, même si c’est un régime compliqué, je suis là pour apprendre après tout.

DDtee : Oui c’est vrai, après j’ai visité pendant les travaux donc j’ai pu voir les ouvriers en place, les matériaux utilisés etc … vous avez totalement raison je devrai y aller avec un professionnel pour avoir son avis sur la qualité de l’exécution et j’avais prévu de le faire sur une seconde visite. Très bon point pour la garantie décennale.

En tout cas c’est hyper constructif pour moi de faire face à vos remarques.
Je continue et je reste hyper motivée, si ce n’est pas ce bien là, ça en sera un autre.
Je reviendrai poster mes nouveaux calculs en prenant en compte le maximum d’éléments et en essayant de ne rien oublier. C’est sûr qu’après votre lecture je m’attends à trouver un résultat négatif haha mais au moins ça m’entraîne à le faire et à mieux cerner tous les postes de dépenses.

Bon dimanche ! :)

Joue · #7

ArtemisM, bravo pour votre envie d’entreprendre, c’est comme cela que vous allez réussir ! Vous êtes jeune, c’est un atout de commencer tôt.

Je suis arrivé sur sur ce forum car je voulais investir rapidement. J’ai lu, lu, relu, suis allé chercher d’autres sources en partant des conseils des membres. Je suis parti de 0 pour être aujourd’hui pas bien loin, mais mieux formé qu’au départ.

Je ne remercierai jamais assez Bernard2K, GBL et d’autres pour leur conseils (parfois un peu secs, mais c’est ce qu’il faut car cela fait réagir). J’ai failli me lancer il y a un an dans des investissements immobiliers qui me paraissaient parfaits sur le papier (car bien vendus par les commerciaux), et j’aurais fait de grosses grosses erreurs !

NE VOUS PRECIPITEZ PAS ! Apprenez, continuez de vous former, vous avez le temps ! Dans deux ou trois mois, vous y verrez déjà beaucoup plus clair et serez heureuse du temps pris pour mieux comprendre l’investissement immobilier

Bernard2K · #8

CDD de 3 ans pour un ministère, c’est sûr que c’est mieux que 6 mois dans un supermarché ! Si vous avez un bon garant, ça devrait être bon.

ArtemisM · #9

Alors alors, voici les calculs que j’ai fais depuis la lecture de vos commentaires.
Je vais essayer de détailler proprement, j’espère que je ne me trompe pas :

Voici les hypothèses utilisées à la base :

Prix affiché : 67 000 euros
Frais acquisition à 8% : 5360
Loyer HC : 485 euros / mois -> 5820 euros / an
Charges d’exploitation : 25% du loyer HC perçu
(dedans je compte : taxe foncière, charges de copro, impôts locaux, assurance propriétaire. Est-ce que 25% c’est réaliste ?)

Pour le crédit j’ai utilisé :
Montant à emprunter : 67 000 + 5360 = 72 360 euros
Frais de dossier : 150 euros
Taux de crédit : 1,50 %
Remboursement sur : 15 ans
Assurance crédit : 0,4%
Coût de l’emprunt : 1524,84 euros
Total de l’emprunt : 73 884,84 euros
Mensualités sur 15 ans : 410,5 euros

Rendement brut :
= ( Loyer annuel HC / Total de l’emprunt ) * 100
= ( 5820 / 73884,84 ) * 100
= 7,87 %

Rendement net avant impôts :
= (Loyer annuel HC - charges d’exploitation) / Total de l’emprunt * 100
= ( 5820 - 25% ) / 73884,84 * 100
= 5,9 %

Rendement net après impôts :
Avec :
TMI à 30 %
Location meublé, loyers prélevés à 50% = 2910 de loyers taxé
CSG à 15,5 %

Ca me donne un Impot sur le revenu à 873 euros
Prélèvements sociaux à 451, 05 euros
Soit 1324,05 d’impôts annuels
= (5820 - 25% - 1324,05) / 73884,84 * 100
= 4,11 %

Loyers mensuels nets perçu :
= Loyers HC - coût exploitation - impôts / 12
= 253,41 euros

Cash Flow :
= Loyers mensuels nets - mensualités du crédit
= 253,41 - 410,5
= -157,05 euros

Conclusion : en effet c’est loin d’être aussi bien que je ne le pensais …

Qu’est ce que vous pensez de mes calculs ? Sont-ils réalistes ? Je n’oubli rien d’important ?

Stinky · #10

La seule chose que je peux vous dire avec certitude, c’est que vous allez vous trainer un boulet pendant toute la durée de votre crédit.

Ce cash-flow négatif va être très handicapant le jour où vous voudrez acheter votre résidence principale, le jour où vous aurez un incident de loyer (vacance locative, impayé), le jour où vous aurez un ravalement de facade ou de gros travaux, etc… Aurez vous la trésorerie suffisante le moment venu?

Vous oubliez de + certains frais : frais de garantie dans le financement (en moyenne 1.5% du montant du prêt), vous partez sur 25% de charges d’exploitation, je vous assure qu’on se rapproche des 30% dans la majorité des cas.

Vous n’avez à priori pas tout compris au fonctionnement du LMNP (d’ailleurs vous n’intégrez pas le montant des meubles vaisselles et autres indispensable pour équiper le logement dans votre financement). Vous devez déclarer l’ensemble des recettes perçues (charges comprises). Il serait utile de vérifier si il n’est pas préférable de faire une déclaration au réel plutôt qu’en mico-BIC.

Bref, je pense qu’il est nécessaire de vous former avant tout. Comme le dit un certain "expert immobilier" : Apprenez à investir avant d’investir !

Ribeiro · #11

Je rejoins mes "collègues" dans le sens ou je vous conseillerez d’avantage vous former avant de vous lancer. Avoir un crédit sur le dos pour une durée de 15 ans ou plus n’est pas une chose à prendre à la légère.
Un mauvais investissement peu vous rendre la vie dur pendant un long moment.

Loin de moi l’envie de vous décourager, mais des biens interessants il y en a tout les jours sur le marché. Prenez le temps de monter en compétence avant de vous lancer.

Quelques commentaires :

- Je suis d’accord avec les autres sur le fait que vous sous évaluez les charges. Au lieu de prendre un montant arbitraire de 25%, essayer de déterminer un montant plus ou moins proche de la réalité.
Selon les villes et les cas, cela peut varier du simple au double.

- Je vous conseillerez de partir sur une durée de financement de 20 ans. Il sera très difficile d’avoir un cash flow positif sur une durée plus courte.

- Le gros avantage d’être en LMNP est de pouvoir déduire l’amortissement du bien (la partie bâtiment uniquement soit environ 80% du prix d’acquisition) sur 20/30 ans ainsi que l’achat des meubles, sur 5-7 ans. Hors pour ça il faut utiliser le régime réel.
Creusez l’aspect fiscalité.

- Enfin, acheter un bien au prix du marché (ou au dessus) me semble être une grosse erreur. La bonne affaire se fait à l’achat. Il faut acheter en dessous du prix du marché pour pouvoir avoir des investissements rentables.
Vous ne parlez pas de négociation, il serait fondamentale d’y penser.

Borat · #12

Étant moi-même contractuel et étant passé par la case CDD de 3 ans avec CDI au bout de 6 ans, je peux témoigner que toutes les banques ne voient pas cela du même œil mais que j’ai réussi sans trop de problème à convaincre ma mienne que ce type de contrat était plus sûr qu’un CDI dans le privé par les temps qui courrent et à me faire mettre à l’époque dans la case ’fonctionnaire’. J’imagine que toutes ne le font pas mais la banque avait des objectifs de recrutement de jeunes actifs à cette période et était très arrangeante… Ça devrait donc passer dans votre banque ou dans une autre !

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