Alex44 [99] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en déficit perpétuel)

Iqce · #26

La TF ne traduit pas uniquement qu’une offre de service, auquel cas effectivement, pour une ville de 1500 hab cela pourrait sembler élevé, vu votre description du bien dans son contexte.
Et justement dans ce contexte, je penserais plus à un village en déprise, avec des frais financiers à faire payer et moins il y a d’assujettis plus l’effort fiscal est élevé.
Ce n’est pas rassurant et doit peser dans la nouvelle négociation.

alex44 · #27

En ayant fait une proposition d’achat signée, acceptée en retour par le vendeur, comment presenteriez vous la chose? Par courrier d’explication adressé directement au proprio, ou via l’agent?

En passant par l’agent, j’ai peur que le vendeur ne me prenne pas pour un acheteur serieux.

Bon après on est deja sur 10k€ par logement… C’est le prix d’une voiture.
Mais bon si je peux faire 25+4…

Concernant le financement, j’ai l’accord pour retrouver toute latitude au dela des 70k€ empruntés capitalisés sur le contrat AV (cad faire des retraits par exemple)

alex44 · #28

J’ai donc fait une proposition à 26+4k€.

Le vendeur, qui a je pense peur de voir le prix baisser a chaque nouvelle surprise est ok pour renégocier mais veux attendre que tous les diagnostics soit fait.

Je vous tiens au courant!
Vu mon projet, je ne suis pas pressé, et compte effectivement negocier au maximum.

lachignolecorse · #29

Vous êtes un peu hors circuit officiel puisqu’un agent immobilier ne peut pas mettre en vente un bien tant que les diagnostics ne sont pas faits.

Le propriétaire a raison d’attendre les diagnostics. Être patient n’est pas toujours facile quand on a l’offre de prix est prête à être envoyée.

De même, un vendeur se doit d’être bien plus prudent qu’un acheteur qui a de multiples possibilités de se retracter. Si le vendeur a accepté par écrit une offre (avec un certain formalisle), il ne peut pas se retracter sous peine de risquer des poursuites.

alex44 · #30

Ha je ne savais pas pour les diags avant la mise en vente.

Comme expliqué j’ai déjà une offre signée de sa part à 30k€ Avec un certain formalisme

Mais c’est vrai que cette negociation est inhabituel dans son déroulement.

lachignolecorse · #31

De nombreuses ventes se déroulent de cette manière. Les vendeurs évitent ainsi de dépenser de l’argent sans être à peu près certain de trouver un acheteur et les agences gagnent du temps en évitant de publier les annonces (et se mettre dans l’illégalité)

alex44 · #32

Je confirme,

Il a fallu que je remplisse une etude de faisabilité financière, car le proprio ne veut pas faire les diags si la personne n’est pas à 80% sûr d’obtenir un prêt…

C’est à restituer je pense avec le montant de la vente. (Cad prix diags Vs prix de vente)

DDtee · #33

Franchement votre vendeur a un problème avec ses sous, les diag c’est pas bien cher si il y a mise en concurrence… cette attitude se rencontre cependant régulièrement.
Si vous êtes certains d’avoir le prêt, prenez le à son propre jeu : pas de clause d’obtention de prêt contre négociation plus serrée.

alex44 · #34

Oui je suis certain d’avoir le Quand bien même 10% de 25k€…
Par contre j’aime laisser la clause, car elle permets de se retirer (pas compliqué d’avoir 3 refus) si il y a un imprévu perso, ou legislatif sans trop se justifier.

alex44 · #35

Bonjour!

Voici les nouvelles, les diagnostics sont réalisés, rien de spécial (pas d’amiante, pas de plomb, Electricité à refaire)

le propriétaire à accepté le nouveau prix de 30K€ FAI, mais en 26,5+3,5 au lieu de 26+4.
Il a négocier avec l’agence.

Nous avançons! Compromis le 8 janvier… Devis à venir pour l’électricité et la plomberie.

Je vous tiens informé.
On est sur donc sur 180€/achat + 220€/m² de rénovation (même si ce chiffre ne veut pas dire grand chose en fait…)

alex44 · #36

Bonjour,
Pour vous tenir informé j’ai signé devant le notaire, avec financement enoncé.

On rentre maintenant dans la phase travaux, avec ce que cela comporte à distance.
Bon les artisans se connaissent bien visiblement, et s’estiment donc on est sur de bonnes bases.

Mise en location juillet pour les 2 appartements à refaire.
La convention actuelle va être dénoncée (pour s’éteindre en Juin 2019), je vais conventionner en ANAH avec intermédiation locative (85% abattements).

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