Audrey8134 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour Audrey,

La première question que je me pose (mais vous avez peut être une réponse immédiate) en voyant votre étude de cas et en ayant lu votre présentation est la suivante :

- Pensez-vous qu’il est réaliste d’obtenir un financement à 110% avec travaux pour un montant de 200 k€ ?
Sachant que, sauf erreur de ma part, il s’agit de votre première investissement immobilier.

Par ailleurs, concernant les différentes charges (Taxe foncière, PNO,…), vous n’avez pas réussi à avoir les montants réels ? Cela me semble indispensable pour aller plus loin.

Enfin, concernant votre cash-flow, n’oubliez pas les impôts.
Même si en LMNP au réel il est possible d’amortir le bâtiment et un certains nombre d’autres dépenses suite à l’acquisition, je vous conseille d’étudier ce point plus en détail.
Vous pourriez vous retrouver avec un cash-flow beaucoup plus faible voir négatif au bout de quelques années…

Concernant les possibilités d’achat à plusieurs, je ne suis pas un expert, d’autres vous répondrons bien mieux que moi mais il me semble qu’il n’est pas possible de faire du LMNP dans tous les cas, SCI à l’IS par exemple.

audrey8134 a écrit :

Si vous avez bien lu ma présentation, ce sera mon 2ème achat. J’ai acquis un t2 à la mer avec mon conjoint mais il s’agit d’un VEFA donc la remise des clés n’aura lieu qu’en juin 2018.
Le banquier m’a dit qu’il n’y aurait pas de souci pour un futur projet étant donné la gestion de mes comptes et ma capacité d’épargne.
Mon frère fonctionne de la mème manière.

Pardonnez moi si je n’ai pas bien compris, mais il me semble qu’étant donné qu’il s’agit d’une VEFA, vous remboursez des mensualités sans avoir de revenus en face et que vous ne louerai pas cette appartement toute l’année mais qu’il s’agira plus d’une résidence secondaire.

Je suis donc étonné que votre banquier vous suive sur une nouvelle opération et en plus à 110% mais si c’est le cas, tant mieux pour vous
Quid de votre taux d’endettement avec votre RP en plus…

audrey8134 a écrit :

Pour le cashflow,( pour le prêt tout court ) il est plutôt pessimiste la puisque l’optimisation des dépenses travaux n’est pas à son maximum. Tout en sachant qu’on peut créer 1 voir 2 logements supplémentaires, donc à minima entre 600 et 900€ de plus par moi pour un investissement d’environ 20 à 30k €.

Soit, mais la question de la fiscalité reste entière. Pour moi se serait une erreur de ne pas creuser cet aspect.
Vous pourriez avoir de sérieuses surprises si ce volet n’a pas été sérieusement étudié.

Bonjour,

ça semble une bonne opération, à 11 % de rentabilité brute.

Les 3 statuts compatibles avec le LMNP, pour investir à plusieurs, sont : indivision, SNC, et SARL de famille. Je ne vais pas vous faire un comparatif entre les 3 solutions : les 3 fonctionnent; faites des recherches sur internet, prenez des avis professionnels si nécessaire…

Attention, pour la SNC et la SARL, c’est la société qui achète, pas vous personnellement. Ca change au niveau de la banque, et ça change au niveau du titre de propriété : d’où la nécessité de faire un compromis avec clause de substitution.

Concernant l’entretien, vous n’êtes PAS large avec 1000 €/an. En première approche, 0,5 % du bien chaque année, c’est ce que ça coûte pour entretenir un bâtiment et le garder au goût du jour (en moyenne long terme). Sur une maison ancienne, il y a toujours quelque chose à faire.

Pour la création de logements supplémentaires, il est possible que la commune vous demande la création de places de parking. Consultez le document d’urbanisme de la commune pour savoir s’il y a une telle obligation.

Les recettes et les charges d’une indivision doivent être réparties au pro-rata de la part de chaque indivisaire.

Si vous êtes à 50/50 dans l’indivision, c’est donc le même pro-rata de 50/50 pour les charges comme pour les recettes.

Notez que 50/50 n’est pas obligatoire ; vous pourriez choisir une autre répartition, par exemple 67/33 %, si l’un veut s’impliquer plus que l’autre.

Lisez des infos sur le fonctionnement d’une indivision, par exemple : https://www.notaires.fr/sites/default/f … atuite.pdf

audrey8134 a écrit :

J’ai déjà fait une offre orale quelques jours après la 1ère visite du bien.
L’agent commercial ( marchand de bien avec commission fixe d’après ce qu’il laisse entendre ) me dit qu’il a déjà une offre un peu supérieure à la mienne, juste pour information et en toute transparence.
Et voila que 3h plus tard, il republie l’annonce …
Que penser de ce genre de comportement ? Cela peut-il être du bluff ?

De même, j’ai demandé l’année de construction, il ne l’a connait pas.
Puis-je l’obtenir auprès du cadastre de la mairie de la ville ?
Pas d’acte notarié d’achat, pas de papiers justifiants la séparation de la maison en 4 appartements distincts … Il prétend qu’il s’agit d’une succession pour laquelle les héritiers ne s’entendent pas et qu’il lui est très difficile d’obtenir des documents …

Ne jamais croire un AI ou marchand de bien. Il défend sa com.

Faites un tour au service cadastre. Vous aurez les infos manquantes.  En terme de découpage d’immeuble, vous pouvez très bien avoir un nombre de lots inférieur au nombre de compteurs.

Faites votre offre par écrit. A 11% de rentabilité brute en faisant les travaux vous même, vous aurez du mal à avoir de la concurrence hormis des acheteurs ayant le même profil que le votre.

Pour la sarl de famille, je crois que ce n’est pas incompatible avec votre statut fonctionnaire car c’est une gestion de biens de votre patrimoine. Il doit exister une possibilité de demander un accord auprès de l’administration. Par contre, vous allez devoir prendre un EC pour l’aspect fiscal ce qui sera une charge supplémentaire.

audrey8134 a écrit :

@lachignolecorse : la commission a l’air fixe d’après l’annonce, a quoi cela l’avancerai de mentir ?
Et pourquoi repasser l’annonce quelques heures après nos échanges ?
Pourquoi accepte t-il ma contre visite tout en connaissant l’offre que je lui ai soumise ? il peut très bien finaliser la transaction avec le concurrent qui propose tout de même 17k € de plus que moi …
Et il touchera plus rapidement sa commission !
A moins que cette offre ne convienne pas aux proprios ?

J’ai envie de tenter avec mon offre par écrit demain, le propriétaire est-il tenu de me répondre ?
Me fera t-il une contre-offre ou bien acceptera t-il sans me donner de réponse l’offre d’un concurrent ?!
On verra bien …

Détachez vous de ces questions qui resteront sans réponse.  Vous avez raison d’avoir un doute raisonnable. Si vous n’avez pas peur de perdre l’affaire, alors c’est à vous de faire VOTRE prix. Argumentez sur la sécurité financière de votre situation pour "rassurer".

Il ne faut pas se poser trop de question. J’ai perdu une affaire la semaine dernière.  Un immeuble qui a été remis en vente suite à emprunt refusé. Il avait été vendu à 345k€. J’ai proposé 270k€. Je n’ai pas eu l’affaire car une personne a proposé un montant inférieur à ma proposition et l’offre avait été déjà acceptée par le vendeur.

Voici quelques nouvelles !
Le banquier nous suivait sans problème par contre taux a 1,69%, frais de dossier a 580€, frais de garantie 2,2k €, assuranc 55€ sur 2 têtes juste hallucinant.
Il fallait domicilier au minimum nos PEL chez eux eux et assurer la bien chez eux.
Bref rien de bien reluisant.

Contre visite ce matin, avec une meilleure projection, on a bien visualisé les travaux.
L’agent immo nous met en garde que nous sommes 2 vraiment interressés mais le prix est de 20k € supérieur à notre première offre. Nous avons d’ailleurs croisés les concurents qui finissaient la visite à notre arrivée !
Nous réfléchissons donc depuis 12h30 la fin de la visite avec des plans en 3D, calculs …
Au moment ou nous allions prendre la décision … petit sms de l’agent qui a eu la courtoisie de m’annoncer que l’immeuble est vendu.
Il n’hésitera pas a revenir vers nous si les gens se désistent. Ce qui me parait peu probable.

Je suis déçue certes mais la renta aurait été bien amputée et les travaux réalisés par nous meme aurait quand meme pris un certain temps, mini 9 mois donc pas de loyers.
Je me rends compte que sur toutes les visites décrites par l’agent, les acquéreurs ne s’embetent vraiment pas. Pas de grosse modif, pas de chambre mais un clic clac, pas de portes palières coupe feu, une kitchenette, un coup de peinture et un lino et basta … ce sont quand meme des appartement de 30m2.
Nous on visait davantage un public qui recherche un certain standing en mettant une cuisine équipée, un coin chambre avec verriere, placard, visiophone, salle de bain a neuf avec lave linge, carrelage partout, ouvrir des cloisons avec linteau, création de 3 places de parking …

Bref, cela m’aura servi d’expérience.
Je suis encore plus motivée !