Jumo38 [38] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Dans un cas comme celui-ci, on peut espérer une rentabilité assez forte, donc soit SCI a l’IR soit en nom propre.
Ou du LMNP (donc en direct). En fait a peu près tout sauf ce qui est a l’IS .

A+

Ohe

Je dirais que non, l’amortissement se fera sur le prix d’achat (donc faible), mais surtout la plus-value sera forcement énorme.

Or comme celle-ci est taxable a l’IS, (33% actuellement, et peut-être 25% plus tard), ça fait toujours mal a la récupération du capital en cas de revente.

Vous achetez 100K un vieux bâtiment, vous faites 300K de travaux, et le bien est estimé a 500K au final.

A la revente, les travaux n’étant pas pris en compte, la PV sera de 500-100+amortissement.
Admettons un amortissement sur 30 ans, au bout de 10 ans il y aurait 33.333 déjà fait.

La PV serait donc de 433.333€, taxé a 33.3%, soit 144.444,33€ d’IS.

Dans le même cas, pour un immeuble acheté a 500K et revendu 10 ans plus tard au même prix, la PV serait de 500K-500K+166.666, soit pour un IS a 33.3% un impôt de 55.555€

A+

Ohe

Je ne suis pas sur, mais il me semble que l’amortissement est obligatoire dans une société.

Mais quoi qu’il arrive, le défaut des société a l’IS (SCI, SARL, …) est sur le calcul de la PV, peut importe l’amortissement.

Un bien acheté 500 et revendu 500 => PV nulle donc impôt nul
Un bien acheté 100 et revendu 500 => PV de 400 donc impôt de 133.

L’amortissement est même quasi négligeable dans ces cas la.

L’immobilier ne devant plus faire des bonds énormes ces prochaines années (en tout cas pas comme ces 15-20 dernières années), une SCI a l’IS a un intérêt.

Mais dans les cas a fortes PV (via des travaux par exemple), elle n’est définitivement pas un bon outil (tout du moins a mon avis, et sauf cas particulier).

A+

Ohe

J’ai passé une partie de l’après midi avec mon (ancien) expert-comptable pour discuter de mon cas.

Donc je vous confirme que la meilleure option dans mon cas est le LMNP réel. Avec l’amortissement des travaux, j’arriverai à fortement maitriser l’impact des revenus locatifs sur mon IR. Par contre au bout d’une quinzaine d’année, l’amortissement des travaux restant et du bâti ne suffira plus et là l’impact des loyers sur l’IR sera plus importante, trop… D’où l’option de vendre ces biens à ce moment là (en espérant un plus-value au passage) ou bien de racheter de l’ancien pour faire du deficit foncier mais bon la question se reposera 2 ou 3 ans plus tard.

SCI IS permet d’encore mieux limiter l’impact des loyers sur l’IR mais plus-value confiscatoire monstrueuse en cas de revente… Donc assez dissuasif, sauf si 100% sûr de ne pas avoir besoin de vendre.

A voir avec les banques mais une variante possible dans mon cas (salaire confortable, IR important et du cash dispo) serait de faire du LMNP au réel mais un prêt infine avec apport de 100 000€ et emprunt de 350 000€ (peut être un peu juste, les banques exigent dans les 30% d’apport). Nantissement sur une assurance vie de 350 000€ sur 20 ans (environ 1500€ / mois). L’intéret étant que les intérets du pret infine sont plus important qu’un pret amortissable (et constant pendant toute la durée). Donc j’augmente mes charges et diminue un peu plus mon IR et je profite des abattements sur les futur retraits de l’assurance vies au bout de qq années. Au bout des 15 premières années, l’impact des loyers sur l’IR augmente du fait de la baisse du montant des amortissements mais je peux compenser avec les intérets de l’assurance vie (dans la limite des abattements). A la 20ème année, j’ai le choix de conserver l’assurance vie et de vendre le bien (en espérant un plus-value) pour rembourser la banque ou bien je conserve le bien et je rembourse la banque avec l’assurance vie (il devrait rester qq intérêts supplémentaires pour moi). Si je travaille encore à ce moment là, j’arrête et je vis des loyers de mes biens, mon IR sera en forte baisse du fait de l’arrêt de mon activité salariale. J’obtiens aussi une double capitalisation à la fois sur le bien immobilier et sur une assurance vie, d’où une diversification intéressante. Un point négatif c’est que je bloque complètement mon cash actuel mais c’est de l’argent dont je n’ai absolument pas l’utilité aujourd’hui…

Cela vous parait réaliste ?

On est bien d’accord que le prêt in fine ne présente pas que des avantages, loin de là…

Effectivement pour les dépenses supplémentaires liées aux intérêts plus important sur le prêt in fine, c’est juste la moitié qui viendra en déduction de l’IR dans mon cas. L’avantage certain que j’y vois, c’est que le montant annuel des intérêts pour le prêt in fine restera constant sur 20 ans. Donc l’impact sur l’IR sera lissé, là où avec un prêt amortissable la part des intérêts baisse au fil du temps et donc atténue de moins en moins l’IR.

Disons que le cumul baisse du montant des intérêts pour un prêt amortissable et baisse des charges amortissables liées aux travaux au bout de 15 années fait qu’à cette échéance, le bien devient très peu rentable à cause de la pression fiscale. J’ai volontairement simplifié en ne prenant en compte aucunes revalorisations des loyers au cours du temps…

Les rendements futurs de l’AV sont inconnus à horizon 20 ans…
N’ayant pas besoin du cash flow généré par les loyers, je peux sans problèmes mettre plus que nécessaire mensuellement sur l’assurance vie. De toute façon, le minimum sera de placer mensuellement une somme d’argent qui permettrait de remboursement le capital du prêt au bout de 20 ans SANS tenir compte des intérêt de l’assurance vie. Si il y a des intérêts (forcement un peu), ce sera du bonus…

Les risques sont à mon sens limités vu qu’il y a possibilité de rembourser le capital de 2 façons : vente du bien ou capital accumulé sur assurance vie. Après il peut très bien se produire un effondrement du marché de l’immobilier (effacement complet de la plus-value latente réalisé à l’achat + de l’augmentation annuel du prix de l’immobilier) ET un effondrement des marchés financiers. Mais c’est finalement peut être moins risqué que de tout miser sur le bien immobilier seul.

Je continue bien entendu de parcourir le forum, y compris sur les prêts in fine…
En l’espace de quelques jours j’ai l’impression que la courbe d’apprentissage est exponentielle
C’est une mine d’informations inépuisable ^^
Ca fait plaisir d’avoir des retours objectifs d’investisseurs expérimentés en tout cas.

Merci pour votre retour d’expérience.
Et en ne mixant pas fonds euros et UC (uniquement placement en fond euros), auriez vous eu moins de surprises ? L’idée que je veux exposer au banquier c’est d’avoir un versement mensuel sur l’AV qui au bout des 20 ans couvrirait le remboursement du capital (sans tenir compte des intérêts). Et le reliquat du cash flow + un peu d’epargne mensuelle perso en UC. Donc risque maitrisé car le capital serait remboursé via les versements sur les fonds euro (meme si peu performant) et eventuellement un petit bonus via les versements sur les UC.

Quand vous parlez de prime déductible des revenus fonciers, c’est à propose de l’invalidité ?

Peut etre ai-je mal compris votre montage mais je suis surpris de votre affirmation que 30% placé en av suffise au nantissement de 100% du prêt? Les versements mensuels ne sont qu’une promesse après tout.

Petite experience : J’ai souscrit un infine en 2007. Il fallait 60% du montant du prêt (c’était le minimum imposé par la banque). J’ai placé 40% sur le fond euro et 60 en uc  (actions Europe, Amérique, asie). En 10 ans, l’av est arrivée à 105% du montant du prêt ce qui couvre les prélèvements sociaux aussi. Ces performances plutôt correctes ne sont plus d’actualité car j’ai réouvert une seconde av il y a 2 ans et la valorisation actuelle est de +2% en 2 ans avec la même répartition.

Le prêt in fine était une bonne solution pour éviter de payer de l’ISF. Par contre, ça n’est plus le cas avec l’ifi puisque la valorisation du bien sera progressive même si la totalité du prêt reste à rembourser.

De même, si votre bien est en meublé, il me semble avoir lu sur le site qu’en cas de décès, le montant de l’emprunt que vous n’aurez pas à rembourser est considéré comme une recette exceptionnelle, donc taxable.

N’oubliez pas non plus que votre endettement restera constant pour votre banquier ce qui peut être pénalisant si vous souhaitez faire d’autres projets.

Range19 a écrit :

J’imagine que toutes les banques n’ont pas les mêmes pratiques et qu’elles sont sujettes à évolution mais aussi à étude de dossiers personnels.

Mon premier emprunt immobilier in fine était adossé à un contrat d’assurance vie ouvert pour la circonstance avec 7500 euros (montant emprunté 10 fois supérieur).
Quelques années plus tard, ma banque se satisfaisait pour un nouveau prêt in fine de l’adossement d’un contrat d’AV sur lequel il y avait 22% du montant emprunté.

Toutes les banques n’ont sans doute pas les même pratiques et au sein d’une même banque c’est un peu (bcp) à la tête du client ^^. Au départ, ma banque était un peu réticente mais quand j’ai mis en avant le fait qu’une autre banque était OK pour me suivre et que mon épargne partirait également du coup, ils ont un peu revu leur position sur la question…

lachignolecorse a écrit :

Peut etre ai-je mal compris votre montage mais je suis surpris de votre affirmation que 30% placé en av suffise au nantissement de 100% du prêt? Les versements mensuels ne sont qu’une promesse après tout.

Petite experience : J’ai souscrit un infine en 2007. Il fallait 60% du montant du prêt (c’était le minimum imposé par la banque). J’ai placé 40% sur le fond euro et 60 en uc  (actions Europe, Amérique, asie). En 10 ans, l’av est arrivée à 105% du montant du prêt ce qui couvre les prélèvements sociaux aussi. Ces performances plutôt correctes ne sont plus d’actualité car j’ai réouvert une seconde av il y a 2 ans et la valorisation actuelle est de +2% en 2 ans avec la même répartition.

Le prêt in fine était une bonne solution pour éviter de payer de l’ISF. Par contre, ça n’est plus le cas avec l’ifi puisque la valorisation du bien sera progressive même si la totalité du prêt reste à rembourser.

De même, si votre bien est en meublé, il me semble avoir lu sur le site qu’en cas de décès, le montant de l’emprunt que vous n’aurez pas à rembourser est considéré comme une recette exceptionnelle, donc taxable.

N’oubliez pas non plus que votre endettement restera constant pour votre banquier ce qui peut être pénalisant si vous souhaitez faire d’autres projets.

Ma banque en tout cas "exige" que 30% de la somme empruntée soit apporté initialement en apport sur une AV. Les 70% restant au nantissement pour atteindre le même capital que celui emprunté à l’issue de la durée du prêt provenant des versements mensuels effectués à partir des revenus locatifs. Par rapport au coté promesse des versements, j’imagine qu’ils doivent pouvoir rendre cela obligatoire contractuellement ? (à creuser). En tout cas, personnellement je ne m’amuserai pas à ne pas faire de versements chaque mois sur l’AV.

Le prêt in fine reste tout de même une solution intéressante niveau fiscal : la part des intérêts (plus élevée qu’un pret amortissable) sera constante sur toute la durée du prêt et viendra un peu atténuer la baisse des amortissements liés aux travaux. En plus ça permet une capitalisation forcée sur un autre support que l’immobilier. Dans mon cas par exemple, avec un prêt amortissable j’arrive une exonération d’impôts sur les revenus locatifs pendant 5 ans environ. Alors que j’atteins les 10 ans avec un pret in fine (simulations www.rendementlocatif.com).

Par rapport à l’endettement, c’est similaire au prêt amortissable vu que l’échéance mensuelle de remboursement du prêt amortissable restera la même sur toute la durée du prêt. En effet la part des intérêts baisse mais la part du remboursement du capital augmente au fil du temps mais on paiera toujours la même chose chaque mois

Dernière modification par jumo38 (28/12/2017 22h35)

Colocation avec huit chambres? Très compliqué à gerer je pense, sans parler du fait de trouver des candidats… la colocation en moyenne fait deux trois ou,quatre chambres… sans parler du fait que pour huit personnes il vous faut au moins trois toilettes et au moins trois salle de bains minimum …

Peu être faire deux colocation de 4 chambres ? Avec chacun deux salle bains et deux toilettes qui pourront evetuellement etre divisé en deux petit apparts si besoins ?

Sur la coloc, vous devriez lire :
Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

En gros :
- baux individuels : chaque chambre doit faire 14 m² minimum et avoir un point d’eau. En fait c’est chaque "espace privatif", qui peut donc être par exemple chambre + placard + mini salle d’eau, qui doit faire 14 m² minimum ; la chambre elle-même devant faire 9 m² minimum.
- bail collectif : là vous n’avez pas cette obligation, mais vous devez faire un avenant signé de tous (y compris les cautionnaires éventuels) à chaque entrée/sorte : à 8 c’est la galère.

Si vous partez sur les baux individuels, je vous conseille de faire quasiment des mini-studios, avec pour chacun une petite salle d’eau et une micro-kitchenette et un compteur élec.

Bernard2K a écrit :

Sur la coloc, vous devriez lire :
Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

En gros :
- baux individuels : chaque chambre doit faire 14 m² minimum et avoir un point d’eau. En fait c’est chaque "espace privatif", qui peut donc être par exemple chambre + placard + mini salle d’eau, qui doit faire 14 m² minimum ; la chambre elle-même devant faire 9 m² minimum.
- bail collectif : là vous n’avez pas cette obligation, mais vous devez faire un avenant signé de tous (y compris les cautionnaires éventuels) à chaque entrée/sorte : à 8 c’est la galère.

Si vous partez sur les baux individuels, je vous conseille de faire quasiment des mini-studios, avec pour chacun une petite salle d’eau et une micro-kitchenette et un compteur élec.

Thks pour le lien !

Je viens de regarder à l’instant la vidéo de Yann Darwin qui traite justement des baux individuels et collectifs dans le cadre de la colocation. Refaire les contrats à chaque entrée/sortie c’est ce qu’il trouve le plus contraignant pour le bail collectif. De base chaque chambre était prévue avec une superficie de minimum 12m2. Donc je devrai pouvoir grappiller sans pbs qq m2 pour arriver à 14m2.

Pour les salles de bains, j’aurai la possibilité de faire un espace salle de bain sas/tampon entre 2 chambres avec accès depuis chacune des chambres (en prévoyant un mécanisme de verrouillage intérieur pour ne pas se retrouver nez à nez avec l’autre coloc ^^) ou bien salle d’eau privative pour chaque chambre mais plus petite…

cricri77700 a écrit :

Bonjour.

Franchement, quand je vois votre salaire , vos connaissances sur les travaux avec les rénovations que vous avez fait ( je serai curieux dans savoir plus sur la grange ) Vous pouvez trouver mieux.

C’est un projet ou vous devez créer beaucoup de chose , avec sans doute beaucoup d’imprévu .. vous n’avez pas beaucoup de marge de manoeuvre egalement.

Bonsoir,
Pour la grange vous parlez de ma RP ou des autres rénovations auxquels j’ai participé ?
Je pense aussi qu’il est possible de trouver mieux… Pour mon 1er investissement je m’étais fixé quelques contraintes supplémentaires que juste la rentabilité pure. Une opération rentable bien entendu (c’est la base quand meme ^^) mais aussi une opération ambitieuse : un bien situé dans ma ville que je connais bien, un emplacement central dans celle-ci, un bien plutôt grand pour avoir une latitude dans la division en plus petites surfaces et surtout avec bcp de travaux lourds (vu que j’ai un gout prononcé pour la rénovation + impact fiscalité).

cricri77700 a écrit :

Il faut penser à la gestion également, en colocation cela demande en général beaucoup plus de temps et d’argent pendant la durée des baux ( travaux ect )
Et maintenant c’est une activité qui est très encadré.

Vous chercher plusieurs plan pour optimiser, c’est bien vous continuer à vous faire de l’expérience car vous creuser..

Coté gestion d’une colocation, j’avais des échos assez contradictoires en fait. Comme vous, certains qui évoquent une lourdeur de gestion d’un coté. Et de l’autre, d’autres qui disent qu’une fois que c’est mis en place la coloc tourne toute seule (si un colocataire part, il y a souvent des connaissances d’un autre colocataire qui se portent candidat pour y entrer d’où une faible vacance locative). Je creuse encore toutes les différentes options possibles..

cricri77700 a écrit :

Personnellement, je passerai mon tour.

Avant celui-ci, j’ai passé mon tour sur plusieurs biens qui ne remplissaient pas les critères que je m’étais fixé. Mais difficile de passer mon tour sur ce coup là pour 2 raisons. Ce type de biens est relativement rare dans ma commune. La plupart du temps il faudra casser bcp d’aménagements pour obtenir une surface nue comme celle-ci. La structure poteau/poutre porteuse du bâtiment offre une infinité de possibilité pour créer des volumes (aucuns murs porteurs dans + de 200m2). Mon oeil habitué aux rénovations voit très bien le rendu final que cela pourrait avoir. Je n’arrive juste pas à trouver le matching optimale entre la rentabilité de l’opération et la transformation du batiment. Mais peut être qu’il n’y en pas…

Dernière modification par jumo38 (05/01/2018 00h52)