Nono75 [93] : étude de cas immobilier (destruction et construction )

Bonjour
Je suis un informaticien de 40 ans qui vit et travaille sur Paris. Futur père, je vis en union libre avec ma compagne.
Mon souhait est de monter un projet immobilier et j’ai tout à apprendre.
Avant tout, je tiens à vous remercier pour vos conseils, nos échanges et le partage d’information. Je trouve génial que des sites comme celui-ci existe.
Au plaisir de vous lire
Situation personnelle
- homme
- 40ans
- en union libre
- 1enfant bientôt
- France, Paris
- hobbies : apprendre
Situation professionnelle
- ingénieur informatique
- Statut : Salarié
- Type de contrat de travail CDI
- 12 ans d’ancienneté
Approche en matière de flux
- salaire : 55 k-euros
- Fiscalité : TMI 22%
- Capacité d’épargne annuelle : 10k
- Réserve-en cash de 100k
Approche en matière de patrimoine :
- résidence principale : locataire
Aptitude - Comptables : Connaissances de base - Fiscales : Je me documente - Artisanales : moyennes - Sociales : très bonnes - temps disponible : 2h / jour
Projet :
Je viens d’acheter une petite maison entièrement à refaire sur un terrain de 210m² au Lilas 93260 (petite couronne de la région parisienne). Après avoir demandé conseil à deux architectes, ils me recommandent fortement après étude du PLU, de tout détruire et de monter un immeuble de 280, 400 ou 500 m². Il me propose de faire un RDC+3 étages. Le but était de mettre les biens en location et de me constituer un patrimoine. J’aimerais connaitre vos avis, qu’elles sont les pistes que je peux étudier pour mener à bien ce type de projet. Je suis novice en la matière mais je suis prêt à me consacrer entièrement à la bonne réalisation de ce projet. Connaitriez-vous des sites web, des livres où tout autre moyen qui me permettront de faire les choses au mieux ?

Achat :
J’ai acheté le bien en partie à crédit je rembourse 1400 Mois soient environ 28% de capacité d’emprunt
Après discussion avec le banquier, il semble que je puisse emprunter jusqu’à 45%.
le chiffrage pour la construction dépendant de la superficie et oscille entre 504 000€ (projet1 : 1800€ * 280m²), 720 000€s (projet2 : 1800€s * 400m²) et 900 000€ (projet3 : 1800 * 500m²) rentabilité brute avec vacance 1mois : ( loyer annuel sur 11 mois / prix du logement) x 100 (je prends le cout de la construction à 2000€ /m2 et la location à 20€ /m2) pour 280m² : 5600*11 = (61 600 /840 000) x 100 = 7.33% pour 400m² : 8000*11 = (88 000 / 1 080 000) x 100= 8.14% pour 500m² : 10000*11 = (110 000 / 1 280 000) x 100 = 8.59%
Après recherche j’ai trouvé un document qui synthétise le cout fiscal.
Cout fiscal : TF + TEOM +CFE +TB = (37€ à 112€ /m2) [url=http:/presse.ayming.com/Handlers/HTFileAshx? MEDIAID=86400&SITEKEY=ecaeba1b-38c6-46f9-à54 b-91 ce95c2455 c]cout fiscal 93[/URL;
Dois-je utiliser ce cout (le max bien sûr) pour calculer la rentabilité nette hors charges .
Rentabilité nette de charge ?
- quelles sont les charges qui existent dans ce type de projet afin de faire un business plan.
- Auriez-vous des pistes sur l’élaboration d’un business plan ?
- comment résoudre les problèmes de parking ?
J’ai cru comprendre que l’on peut : - acheter des parkings situés à 300m de la construction ? ; - payer une taxe à la mairie ? - louer une concession.

- comment obtenir les prêts ? Est-il préférable de se faire financer par les banques à 100%, si oui, est-ce possible ?
- un cout de construction de 1800 euros / m². Est-ce raisonnable ?
- quelle structure juridique ?
- j’ai cru comprendre que le mieux était une SCI à part variable (objectif : me constituer un patrimoine et une rente) - la création de surface ne permettant pas de défiscaliser, que faire.
Mon taux marginal d’imposition : 30% mon taux moyen d’imposition : 20%

Bien sûr, ce projet ne prend pas en compte les revenues de ma compagne qui seront si besoin intégré dans le projet si besoin

Mots-clés : constuction, immobilier, sci