REIT, mREIT et BDC un bon point d'entrée début 2018 ?

Difficile de savoir quand rattraper le couteau qui tombe. Tout dépend du nombre et de l’ampleur des hausses de taux qui se profilent.

Certains commencent à envisager un retour de l’inflation aux US, à cause de signes avant-coureurs comme la bonne tenue de la consommation fin 2017 et la hausse du salaire horaire chez Wall Mart (signes d’une tension sur le marché du travail).
Inflation qui entraînerait une hausse des taux défavorable aux REIT qui sont par nature très endettés.

Ont-ils raison ou pas…

Gap a écrit :

Certains commencent à envisager un retour de l’inflation aux US, à cause de signes avant-coureurs comme la bonne tenue de la consommation fin 2017 et la hausse du salaire horaire chez Wall Mart (signes d’une tension sur le marché du travail).
Inflation qui entraînerait une hausse des taux défavorable aux REIT qui sont par nature très endettés.

Ont-ils raison ou pas…

Bonsoir,

Retour de l’inflation = probable hausse des taux = probable hausse du cout de l’endettement des REIT = dégration du résultat = hausse du loyer indexé sur l’inflation = hausse du résultat

Au final, je perçois les REIT peut être à tort comme un des seuls instruments à risque limité permettant de se protéger de l’inflation

Pour répondre à votre question, j’ai commencé un portefeuille REIT il y 24 mois avec un objectif de placement à 20 ans et un objectif de rendement de 5% net d’impot.
Ma seule crainte était compte tenu de mon horizon de temps et de mes entrées de cash à l’époque de ne pas pouvoir me constituer un portefeuille suffisament important.
Autant dire que mon objectif de rendement de 5% net d’impot si j’intégre la baisse des REIT et la baisse du $ n’est pas atteint.
Mais sur 20 ans compte tenu du fait que j’ai encore 60% de mon portefeuille à constituer autant dire que la période actuelle me convient parfaitement.

J’aurais bien aimé démarrer mon portefeuille REIT en janvier 2018

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

J’ai lu un article intéressant sur la corrélation des reits aux taux d’intérêt aux US.

En gros, l’idée était que si les si un reit augmente son dividende régulièrement, sa valeur ne devrait pas être corrélé directement à l’évolution des taux d’intérêts, vu que les obligations d’état / bonds / preferred sont à intérêts fixes, sans perspective d’évolution.

corsaire00 a écrit :

Retour de l’inflation = probable hausse des taux = probable hausse du cout de l’endettement des REIT = dégradation du résultat = hausse du loyer indexé sur l’inflation = hausse du résultat

Pour compléter, la hausse du loyer indexée sur l’inflation (qui se combine à une hausse des loyers naturel pour les meilleurs emplacements), est immédiate.
Hors la hausse des taux d’intérêt ne s’applique que lors de nouveaux besoin de financement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Clairement la tendance de fond est baissière et rattraper les couteaux qui tombent est un exercice périlleux. Essayer de loucher au plus bas en acheter des REIT dans un environnement de hausse des taux comme celui des US actuellement, c’est jouer avec le feu.

Si déjà, autant regarder en Europe, il y a de belles SIIC qui présentent un meilleur rendement à notation de crédit équivalente : Klépierre (A-) offre 5,80% de rendement et Unibail (A) 5,50% au cours actuel, vs. Realty Income (BBB+) ne sert que 5%.

Ça vous évite en plus de vous exposer au USD…

Klépierre cote aujourd’hui 10% sous sa NNNAV EPRA, c’est assez rare pour être signalé, généralement c’est plutôt l’inverse.

Ceci dit je ne vois pas l’intérêt ni stratégique ni fiscal de surpondérer les REIT dans un portefeuille d’actions. C’est une autre question que vous devriez vous poser.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour !

Mon cher Lopazz, je comprends très bien vos propos. Néanmoins, je trouve que votre positionnement plutôt comme étant celui d’un "bon père de famille".  Miser sur des foncières françaises, pour éviter les risques de change, c’est quand même orienté "risques limités".

Perso, je pense que, si l’on veut de la performance, il faut aller la chercher. Les risques de change existent, mais dans les deux sens (pertes ou gains) ; et les REITs US offrent de meilleurs possibilités que les SIIC européennes, par leur nombre, leur variété, leur rendement.

lopazz a écrit :

Clairement la tendance de fond est baissière et rattraper les couteaux qui tombent est un exercice périlleux.

Oui, mais chaque (longue) période de baisse est suivie d’une stabilisation ; et, éventuellement le cycle peut faire suivre par une hausse. Un couteau qui tombe finit toujours par arrêter de tomber, au pire lorsqu’il arrive au sol. 
Comme j’étais investi en REITs avant la baisse, je n’ai pas ramassé le couteau, je l’ai simplement conservé. Et, en attendant, les dividendes ont permis de maintenir le moral (pendant 2,5 ans j’ai encaissé 10 % brut annuel de dividendes, ce qui a bien aidé à surmonter une baisse de presque 20 %).

lopazz a écrit :

Essayer de loucher au plus bas en acheter des REIT dans un environnement de hausse des taux comme celui des US actuellement, c’est jouer avec le feu.

Si je pense, comme vous, que les taux jouent un rôle important, je pense aussi que ce n’est pas le seul facteur. De plus, si les taux montent lentement, la réactualisation des dettes (roulement) permettra aux REITs d’assez bien amortir cet aspect, aidées en plus par les emprunts à taux fixes que certaines utilisent, et qui sont, par définition, indépendants de toute hausse (ou baisse) des taux.

lopazz a écrit :

Si déjà, autant regarder en Europe, il y a de belles SIIC qui présentent un meilleur rendement à notation de crédit équivalente : Klépierre (A-) offre 5,80% de rendement et Unibail (A) 5,50% au cours actuel, vs. Realty Income (BBB+) ne sert que 5%.

Comparer les SIIC européennes à haut rendement (pour l’Europe) avec des REIT US à rendement (très) moyen (pour les USA), ce n’est pas complètement judicieux. Par exemple, dans mon portefeuille, j’ai : CYS, GOV, OHI, REM (ETF), et quelques autres, pour un rendement moyen supérieur à 10%

D’autre part, les REIT US offrent de bien meilleures possibilités de marge que les SIIC européennes, ce qui permet de gonfler encore le rendement (et le risque bien sûr).

lopazz a écrit :

Ceci dit je ne vois pas l’intérêt ni stratégique ni fiscal de surpondérer les REIT dans un portefeuille d’actions. C’est une autre question que vous devriez vous poser.

C’est la question récurrente de la diversification versus concentration. Diversifier diminue les risques …et les rendements ; concentrer augmente les risques …et les rendements. Chacun va adapter sa stratégie à ses objectifs selon sa philosophie d’investissement, sachant qu’il existe une multitude de positionnements intermédiaires.

Sinon, je vous rassure, seule la partie US de mon portefeuille est majoritairement positionnée sur les REIT. Et la partie US représente moins de la moitié de mon portefeuille global. De plus, les (actions) préférentielles représentent une sorte de diversification partielle (par instruments).

Nonobstant tout mon blabla, je vous remercie de m’avoir lu, d’avoir répondu à mon message, et pour vos suggestions d’investissements.

En rapport au sujet initial, finalement à mi 2018 que conseillerez vous à un novice ?
Vers quels REIT vous tournerez vous si vous constitueriez un portefeuille ?

Tagnael, les revenus des REIT et mREIT sont fortement imposés en France (45 %, dont 15 % restituables). Sur plusieurs années, la perte consécutive est énorme. Je vous invite à vous consacrer en 1er lieu à des enveloppes défiscalisées ou peu fiscalisée, plutôt que les REIT.

La chasse aux dividendes peut faire perdre beaucoup d’argent aux boursicoteurs amateurs.

Réponses rapides, efficaces ; je reviendrai vers les REIT dans une dizaine d’année alors