Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

vieausoleil · #276

merci ZX mais je ne suis pas certain que c’est cela que Philippe avait en tête : en effet on peut faire une copro tout en gardant la totalité des lots (et donc pas de pb d’AG) ; n’est ce pas plutôt, comme évoqué dans mon post, les coûts induits qui ont suscité sa remarque ? Moi ce qui me "perturbe" c’est le côté légal ou non (certains me diront que je me pose bien des questions pour rien, mais comme GBL et d’autres, je préfère être "proche" de la légalité que de prendre le risque de me "pourrir la vie" un jour) d’avoir plusieurs appartements sur un seul lot

ZX-6R · #277

Je ne suis pas sur de bien comprendre votre question. Le nombre de lots au cadastre et le fait que votre immeuble soit ou non une copro n’a pas de rapport. Quand vous achetez un appart dans un immeuble et que vous rachetez un bout de couloir, vous créez un lot que vous rachetez, mais vous n’allez pas informer le cadastre pour autant. (le fisc oui)

Pour un propriétaire, il n’y a aucun intérêt à diviser un immeuble en copro, si ce n’est pour revendre à la découpe. La copro sert à gérer les rapports entre propriétaires, si vous êtes seul proprio, par définition, ça perd son sens.
Je ne vois pas ce que vient faire le cadastre là dedans. Un lot au cadastre, c’est une parcelle de terrain, ce n’est pas la même chose qu’un lot de copropriété.

vieausoleil · #278

merci ZX ; j ai en effet une lacune quelque part d’où mes questions ; suite à votre intervention j’ai creusé le sujet ; en résumé peut on dire que :

- diviser physiquement (et non administrativement) un bien ne nécessite ni déclaration préalable ni permis de construire si ce bien n’est ni en zone sauvegardée, ni classée, qu’il ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement.

- le fisc doit bien sûr être informé si l’on veut louer

Mon problème arrive avec la taxe de parking :

D’après les textes :
La règle du PLU relative aux aires de stationnement est opposable en cas de modification d’un immeuble existant. Le Conseil d’Etat indique en effet que pour « toute opération faisant l’objet d’un changement de destination de tout ou partie des locaux (…) la norme de stationnement s’applique au projet sans possibilité de déduction de la norme appliquée à l’initial » et que pour « toute transformation, aménagement ou extension de bâtiments existants (…) le nombre de places exigées sera celui obtenu par l’application de la norme à l’état initial. La norme applicable est d’une place de stationnement par logement quel que soit le type, plus une place visiteur pour quatre logements ». Il doit être interprété en ce sens qu’« aucune place de stationnement supplémentaire n’est exigée lorsque les travaux d’aménagement d’un immeuble d’habitation n’entraînent, ni changement dans la destination des locaux, ni création de logements supplémentaires ». Un aménagement de comble n’impose aucune place de stationnement supplémentaire (CE, 6 décembre 1996, commune de Besançon c/Bejean, n° 140631).

La règle s’applique aussi aux travaux sans formalité
Une opération dispensée de formalité au titre du droit de l’urbanisme (ex. : travaux de transformation d’un immeuble d’habitation en plusieurs logements entraînant un simple réaménagement intérieur sans changement de destination, ni création de surface supplémentaire, ni modification de façade) doit, quoi qu’il en soit, être conforme aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols (art. L 421-8) parmi lesquelles celles relatives à la création d’aires de stationnement.
En effet, le règlement et les documents graphiques du PLU sont opposables à toute personne pour l’exécution de tous travaux, constructions, plantations… (art. L 123-5).

Donc j’en conclu que : créer de nouveaux logements, même sans obligation de document d’urbanisme (permis ou demande préalable), ce qui est le cas dont nous parlons, obligerait à en informer la mairie (dotée d’un PLU ou POS) ; d’où paiement des taxes de parking
A ce niveau on peut "faire le mort" et ne pas informer la mairie comme le proposent certains ici ; quels sont les risques ? Amendes ? Je ne pense pas avoir lu qu’il y avait un risque autre que de devoir régulariser.

- diviser administrativement en vue d’une vente par lots (je suppose que c’est là le vrai sens en immobilier du mot "découper") signifie : urbanisme, taxe de parking à coup sûr, géomètre, copro, compteurs individuels EDF, … ; dans ce cas là je suppose que le cadastre est informé et la matrice mise à jour ?

ZX-6R · #279

Aux dernières nouvelles, la taxe parking devrait disparaitre, j’ai entendu ça quelque part, je ne me souviens plus où…

- diviser administrativement en vue d’une vente par lots (je suppose que c’est là le vrai sens en immobilier du mot "découper") signifie : urbanisme, taxe de parking à coup sûr, géomètre, copro, compteurs individuels EDF, … ; dans ce cas là je suppose que le cadastre est informé et la matrice mise à jour ? - See more at: Info â€¢ Forums des investisseurs heureux
C’est sur ce point que vous êtes confus, où que je ne comprends pas bien votre point de vue, ce qui est aussi possible.

Si j’ai 100% d’un immeuble constitué de 5 lots, et que je les mets en vente un par un, je ne divise pas administrativement mon immeuble. Je vais juste voir mon notaire en lui disant que je veux qu’il s’occupe de créer un copro sur un immeuble que je vais vendre. Il va faire le règlement de copro, le calcul des tantièmes etc… et je pourrai vendre un lot ou tous les lots comme je veux. Ca ne concerne pas l’urbanisme, il n’y a pas de taxe de parking vu que je vends des lots qui existait déjà, pas de compteurs EDF pour la même raison…

Ce dont vous parlez, c’est dans le cas ou j’achète un plateau, et dans lequel je veux créer des logements. Là c’est la grosse galère, avec en plus le consuel, tous les tracas fiscaux etc etc… Personnellement je ne m’y risquerai pas tout seul.

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