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#2476 08/07/2021 09h49
- xenesis
- Membre (2018)
- Réputation : 19
L’emprunt me coûterai à peu près 750 € hors assurance. J’ai pris 3% de 150k sans aucune revalorisation comme rendement ce qui je l’espère donne une marge sur la fiscalité soit 350 € d’effort d’épargne hors assurance.
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#2477 08/07/2021 11h29
- Sisco2117
- Membre (2021)
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 104
Bonjour,
Bravo pour votre offre.
Je me permettrait de vous donner mon avis concernant le choix des SCPI que je trouve diversifié sur le plan géographique et thématique mais pas assez au niveau de l’ancienneté de la SCPI et donc de sa capitalisation…
En effet, si on enlève Pierval elles sont toutes très voire très très jeune, elles ont été créées entre 2018 et 2021…Niveau capitalisation cela s’en ressent naturellement avec des petites capitalisation de quelques dizaines de millions. Je trouve qu’au global c’est plus risqué.
Je prendrais un "poids lourd" de fond de portefeuille (même si le TDVM est plus faible mais sera plus résiliant) comme IMMORENTE ou autre et 1 autre SCPI plus ancienne (il y a le choix)….
Cela est ma propre vision des choses et n’engage que moi, ce n’est même pas un conseil mais un point de vu que je partage.
PS: une remarque concernant l’offre bancaire. L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) est fixé avec un plafond par la réglementation…aussi je ne comprends pas comment il est possible qu’elle soit de 6% car c’est au delà de la réglementation….
Le taux est un peu élevé mais bon vous avez peu de contrepartie.
Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.
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2 #2478 08/07/2021 11h49
- xenesis
- Membre (2018)
- Réputation : 19
Merci pour votre retour. Oui c’est exact je visais effectivement des SCPI jeunes car axa permet de faire un emprunt sur elles alors que d’autres banques ne l’acceptent pas. Les poids lourds tel que immorente peuvent être souscrites dans un autre crédit avec un taux d’intérêt plus bas qui pourrait être fait un peu plus tard.
J’avais hésité avec pfo grand Paris en lieu et place de pfo hospitalité Europe mais je perdais alors le bénéfice d’une répartition plus européenne. Ou alors il faudrait que je remplace Europe invest par immo rente pour remettre du poids.
A la place de Kyvaneos pensez vous qu’il soit plus prudent de mettre une coeur de région (plus ancienne que Kyvaneos) ou pierre immo (plus de capitalisation du coup)
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#2479 08/07/2021 12h50
- Sisco2117
- Membre (2021)
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 104
Chaque situation est différente…et puis comme vous dites vous visiez spécifiquement des SCPI jeunes donc vous avez votre raisonnement et surtout la vision 360° sur la répartition de votre patrimoine et donc sa diversité.
Dur dur de faire des choix….et plus on a de critère plus c’est compliqué de les concilier tous…;-)
Je me garderai de vous conseiller tel ou tel SCPI….mais Kivaneos est orienté dans le résidentiel ce qui n’est pas le cas de coeur de région (je ne connais pas pierre immo!). Une que j’apprécie bien car diversifié en régions (pas 0% europe) avec un bon TDVM (stable dans le temps) et avec plus de 200 M€ de capitalisation c’est vendôme regions. J’en possède depuis 2017 et les dividendes sont plutôt élevés et stable avec un bon taux de recouvrement des loyers malgré la crise en 2020…Sur le même créneau il y a epargne pierre avec une plus grande capitalisation mais un tdvm en baisse depuis quelque temps même si au dessus de la moyenne (j’en possède aussi)…
Bon courage
Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.
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#2480 08/07/2021 14h21
- DrMinimal
- Membre (2016)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 80
Bonjour,
Quelqu’un saurait-il faire un récapitulatif des offres de financement via crédit conso affecté et nantissement des parts?
Il y a par exemple celle d’Arkea qui est accessible facilement et ouverte aux SCIs.
Bien à vous,
Dr. Minimal
Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.
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1 1 #2481 15/07/2021 17h09
- investirpat
- Membre (2019)
- Réputation : 19
Bonjour,
Je me permets de vous partager une nouvelle offre de financement dévoilé par mon partenaire courtier notamment pour la possibilité de financier Corum XL :
2% sur 20 ans, différé de 6 mois
ouverture de compte sec, pas de domiciliation ni d’équipements.
accessible aux salariés et professions libérales avec un revenu minimum de 40 K€/an
propriétaire avec un patrimoine net égal au montant financé
un minimum d’épargne de 15 K€
Pas de frais de dossier, frais de courtage 1%
taux d’endettement de 33% max avec une prise en compte de 75% des revenus fonciers existants ou à venir.
Caution Crédit logement et délégation d’assurance
montant minimum: 100 000€ sur 3 SCPI max
SCPI éligibles: on retrouve Corum XL, Eurovalys, Pierval Santé, Epargne Foncière, LF Grand Paris, PF Grand Paris, PFO, PFO2, Efimmo et Immorente.
Bien à vous,
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#2482 16/07/2021 04h08
- DrMinimal
- Membre (2016)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 80
Bonjour,
Chez quelle banque est-ce, les SCI sont-elles financées ?
Intéressé par des coordonnées.
Bien à vous,
Dr. Minimal
Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.
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#2483 21/07/2021 10h13
- sanvio
- Membre (2020)
- Réputation : 29
Bonjour à tous,
Je suis actuellement en phase de finalisation de mon emprunt à la Caisse d’Epargne (le dossier débuté début avril… et posté ici courant mai…). Mon conseiller me demande désormais de nantir mes parts de SCPI acheté à crédit en plus de la garantie de la SACCEF. Est-ce un cas de figure habituel ? N’est-ce pas redondant SACCEF + nantissement en terme de garantie ?
Merci d’avance,
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#2484 21/07/2021 10h54
- Mopp
- Membre (2019)
- Réputation : 31
@sanvio : ce n’est pas impossible que ce soit une demande de la SACCEF qui souhaiterait elle-même se couvrir. Néanmoins c’est effectivement redondant et vous avez peut-être intérêt à essayer de négocier pour ne faire que le nantissement (et ainsi économiser le coût de la garantie SACCEF)
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#2485 21/07/2021 11h23
- Sisco2117
- Membre (2021)
Top 10 SCPI/OPCI - Réputation : 104
@sanvio : je suis d’accord avec "Mopp" c’est totalement redondant…le nantissement des parts sous seing privé est gratuit (normalement la banque (en tout cas la mienne) ne fait pas payé car c’est juste un papier écrit par elle à signer) et devrait être suffisant (dans mon cas ça s’est passé comme ça).
Je me demande même si c’est légale d’avoir 2 garanties pour assurer un même crédit.
En effet, en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, cela voudrait dire que la banque peut se faire rembourser le crédit par d’une part la SACCEF et aussi d’autre part en vendant les parts nanties….c’est jackpot!
Montage très étonnant……
Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.
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#2486 21/07/2021 12h19
- sanvio
- Membre (2020)
- Réputation : 29
Merci pour vos réponses rapides, c’est toujours un plaisir ici !
J’ai bien effectivement tenté de passer directement via la garantie en nantissement -> refus de la banque il faut la garantie SACCEF.
La garantie SACCEF a été obtenue, et désormais, c’est le service crédit de la banque qui demande le nantissement en plus de la garantie SACCEF.
Ils m’annoncent également des frais de 1920€ pour ce nantissement; que j’imaginais gratuit également comme annoncé ici par de nombreuses personnes.
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1 #2487 21/07/2021 13h53
- investirpat
- Membre (2019)
- Réputation : 19
Bonjour
Ayant des dossiers en cours de financement scpi en direct ou sci avec la caisse d’épargne.
Il exige la caution saccef + nantissement des parts effectué chez un notaire d’où le coût annoncé.
Actuellement c’est ça ou rien avec eux.
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1 #2488 21/07/2021 14h13
- spot
- Membre (2014)
Top 50 Monétaire
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 88
sanvio a écrit :
Merci pour vos réponses rapides, c’est toujours un plaisir ici !
J’ai bien effectivement tenté de passer directement via la garantie en nantissement -> refus de la banque il faut la garantie SACCEF.
La garantie SACCEF a été obtenue, et désormais, c’est le service crédit de la banque qui demande le nantissement en plus de la garantie SACCEF.
Ils m’annoncent également des frais de 1920€ pour ce nantissement; que j’imaginais gratuit également comme annoncé ici par de nombreuses personnes.
Cela ne correspond pas à ce que j’observe de mon côté sur des prêts à 15 ans. En général, le nantissement des parts suffit.
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#2489 21/07/2021 14h44
- RadioInvest
- Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Top 50 Vivre rentier - Réputation : 204
Pour plus de clarté concernant les offres bancaires pour l’achat de parts de SCPI, peut-être faudrait-il que chaque forumeur précise dans son message l’offre en question et une synthèse très courte de sa propre situation car les différences concernant les questionnements récents sur les garanties exigées par la banque (nantissement, organisme tiers) trouvent sûrement leur réponse dans la pluralité des situationns d’emprunteurs (propriétaire ou non de sa RP et CRD correspondant, proportion d’immobilier à date dans le patrimoine net/patrimoine brut…).
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#2490 21/07/2021 15h15
- cricri77700
- Membre (2014)
- Réputation : 738
“ENTJ”
Effectivement.
Sur 300k de PP à 1.12% sur 20 ans j’ai procédé à une hypotheque d’un immeuble en 2019.
Sur 200k PP a 0.85% sur 20 ans et 100k usufruit à 0.77% sur 15 ans un nantissement de mon PEA valorisé à 200k en 2020.
J’ai également investis cash 180k sur de l’usufruit en plus principalement lors de mon premier montage.
J’ai redemandé 200k en PP et 100k en usufruit , j’ai proposé un nantissement de mon pea pme valorisé à 92k et mon cto de la sci à 42k et que ma femme transfert tout son patrimoine ( 80k ) chez eux !
Mais comme chaque projet , c’est long et il faut insister , insister et insister !
Pour le nantissement de mon PEA , j’ai eu 127 euros de frais qui ont été remboursé ainsi que les frais de dossier ( 500 euros en tout ).
Donc oui, les banques demandent toujours plus de garanties, essayent de vous faire passer des pilules comme une assurance à 100% à chaque associé par exemple.
Mais si vous avez du patrimoine , utiliser le pour négocier et dire : " vous voulez une relation de confiance et sur du long terme ? Alors voilà ce qui me convient ! "
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
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#2491 21/07/2021 17h14
- m0rpheus
- Membre (2019)
- Réputation : 4
Bonjour,
Après plusieurs semaines de recherche, on vient de me proposer sensiblement la même offre que celle évoqué ici par xenesis.
- Taux: 1.90% sur 20 ans pour 150k€
- Garantie: Crédit Logement, 1.4% du montant du prêt soit 2100€
- Frais de dossier: 500€
- Contrepartie: ouverture d’un contrat d’assurance vie, 15% du montant emprunté (25k€ minimum).
En revanche, la liste des SCPI ne semble soumise à aucune restriction.
Le CGP m’a d’ailleurs proposé 2 allocations intéressantes:
Allocation 1:
- 33% Corum XL
- 33% Pierval
- 33% Immorente
Allocation 2:
- 33% Corum XL
- 33% Pierval
- 33% Coeur de régions
La première me semble plus "prudente" et Immorente possède également 20% de son patrimoine à l’étranger.
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7 2 #2492 21/07/2021 18h24
- spot
- Membre (2014)
Top 50 Monétaire
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 88
RadioInvest a écrit :
Pour plus de clarté concernant les offres bancaires pour l’achat de parts de SCPI, peut-être faudrait-il que chaque forumeur précise dans son message l’offre en question et une synthèse très courte de sa propre situation car les différences concernant les questionnements récents sur les garanties exigées par la banque (nantissement, organisme tiers) trouvent sûrement leur réponse dans la pluralité des situationns d’emprunteurs (propriétaire ou non de sa RP et CRD correspondant, proportion d’immobilier à date dans le patrimoine net/patrimoine brut…).
Pour répondre à votre question, en ce qui concerne les offres que je suis susceptible de proposer:
Offre sur 20 ans (22 ans avec la modulation possible) à environ 1.15/1.30% sans domiciliation.
La banque pousse jusqu’à 0.85-0.9% avec une domiciliation
Conditions: être propriétaire de sa résidence principale ou d’un patrimoine immobilier
Frais banque 700€
Garantie: caution (coût de 1.5% à 1.10% en fonction du montant emprunté)
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
SCPI éligibles : vaste avec restrictions sur Corum, Activimmo (pas plus de 20% du total), pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par ligne
Différé 6 mois max
SCI finançables (IS ou IR)
Financement de la PP, pas d’usufruit
Offre sur 15 ans (17 ans avec la modulation possible) à environ 0.95-1.05% sans domiciliation
Frais de banque 900€
Frais de courtage crédit 0.5%
Garantie: cautionnement des parts (coût de 130€ par SCPI)
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
SCPI éligibles vaste, pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par SCPI
Différé 6 mois max
SCI finançables (IS ou IR)
Financement de la PP, pas d’usufruit
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#2493 21/07/2021 18h35
- Kabal
- Membre (2011)
Top 50 Année 2024
Top 20 Dvpt perso.
Top 50 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 283
En SCI a l’IS, comment est apprécié ceci :
Conditions: être propriétaire de sa résidence principale ou d’un patrimoine immobilier
Et ceci :
avec une domiciliation
?
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#2494 21/07/2021 21h28
- RadioInvest
- Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Top 50 Vivre rentier - Réputation : 204
spot a écrit :
Conditions: être propriétaire de sa résidence principale
A partir de quel montant de capital restant dû par rapport au capital initial emprunté, la banque considère que le particulier est propriétaire de son logement ?
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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3 #2495 22/07/2021 10h51
- spot
- Membre (2014)
Top 50 Monétaire
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 88
@Kabal
Kabal, le 21/07/2021 a écrit :
En SCI a l’IS, comment est apprécié ceci :
Conditions: être propriétaire de sa résidence principale ou d’un patrimoine immobilier
Et ceci :
avec une domiciliation
?
Il faut que les associés soient propriétaires de leur RP ou possèdent un patrimoine immobilier.
Que le projet "SCPI" soit déployé au travers d’une SCI ou en direct, c’est la même règle qui s’applique.
Idem pour la domiciliation: c’est celle des associés qu’on vise (au moins un associé)
@Radioinvest
Très bonne question.
En général la banque ou plutôt la société de cautionnement, s’attend à ce que vous empruntiez une somme qui ne soit pas supérieure à la valeur nette de dettes de votre RP.
Cela n’est pas figé dans le marbre, et s’apprécie au cas par cas en fonction des autres éléments patrimoniaux (patrimoine financier).
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#2496 22/07/2021 16h02
- Kabal
- Membre (2011)
Top 50 Année 2024
Top 20 Dvpt perso.
Top 50 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 283
Ils ne parlent donc pas de la domiciliation des revenus de la SCI du coup.
Comment est apprécié l’endettement global au travers d’une SCI ? Avec une règle des 33% ? Autrement ? Cas de dette perso + SCI.
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#2497 22/07/2021 17h00
- tonnick
- Membre (2018)
- Réputation : 32
Bonjour à tous,
après avoir pris contact avec plusieurs CGP et revendeurs de SCPI, il n’existe apparemment qu’une offre de financement sur le marché pour les investisseurs non propriétaires d’un logement,il s’agit de Primoval, et leur offre de financement s’accompagne qu’un choix très limité de SCPI.
La solution de contournement que j’entrevois, hormis de devenir propriétaire (), pourrait être de passer directement par les banques régionales, mais j’ai peur que le critère d’être propriétaire existe aussi vis à vis de l’assurance emprunteur. Connaissez-vous des banques qui proposent l’achat de SCPI à crédit pour les non propriétaires?
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#2498 22/07/2021 17h16
- Sbalos
- Exclu définitivement
- Réputation : 9
Vous avez aussi le CACF qui fait du 15 ans avec 10% d’apport avec un taux autour de 2,3% sans frais annexes.
De memoire on peut financer Primonial, La Française hors Pierval et Corum Origin.
C’est pas l’offre de l’année mais ça reste mieux que rien !
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1 #2499 22/07/2021 17h55
- spot
- Membre (2014)
Top 50 Monétaire
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 88
@ Kabal
Kabal a écrit :
Ils ne parlent donc pas de la domiciliation des revenus de la SCI du coup.
Comment est apprécié l’endettement global au travers d’une SCI ? Avec une règle des 33% ? Autrement ? Cas de dette perso + SCI.
Pardon, je n’ai pas été très précis: la domiciliation des revenus des SCPI dans les livres de la banque prêteuse est un prérequis. La domiciliation que j’évoque est celle des revenus des associés (en général cela représente de plus grosses sommes avec la souscription de pack bancaire). C’est celle ci qui motive la banque a faire un effort.
En ce qui concerne l’endettement, la banque n’a pas forcément la même méthodologie/approche que la société de caution mais en gros je dirais que les deux regardent le taux d’endettement des associés comme s’ils étaient endettés en direct (ce qui est logique car une caution est systématiquement demandée). De mon expérience la borne des 33% n’est pas une limite haute, sur un profil de qualité, on peut dépasser les 40% (45% étant peut être une borne haute). J’y mets les réserves d’usage car tout cela est au cas par cas et peut évoluer du jour au lendemain en fonction de nouvelles directives prudentielles.
@Tonnick
Ce sont pas toujours les banques mais plutôt les sociétés de caution qui imposent ces règles en matière de détention de la RP ou de patrimoine immobilier. Or sur 20 ans les banque souvent réclament ce type de garantie.
Typiquement sur 15 ans, en ayant comme garantie le nantissement des parts des SCPI, ce blocage disparaît de mon côté.
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5 5 #2500 22/07/2021 19h00
- Cupflip
- Membre (2016)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire - Réputation : 99
Bonjour à tous,
Je profite de la discussion pour présenter l’offre que j’ai eu avec spot (que je remercie vivement pour la qualité des échanges / sa réactivité) pour le financement de SCPI au sein d’une SCI à l’IS.
Cupflip
***
Montage
- Création SCI : 900€
- Comptabilité / juridique : 850€ HT / an
- Compte bancaire : Qonto
Financement PP
- Montant : 400k de SCPI
- Taux : 1.10% + 0.10-0.15% d’assurance
- Durée : 20 ans
- Frais (financés par l’emprunt) : 700€ + 1.2% pour la SACCEF
- Contreparties : aucune
Portefeuille SCPI PP
- Pierval Santé : 120k
- EFIMMO : 100k
- Immorente: 100k
- Eurovalys : 80k
Financement US
- Pas de prêt obtenu
- Financement de 85k€ via AST Boursorama @ 0,50% (in fine 3 ans - sera rollé via une avance sur une autre AV - je supporte un risque de taux et un risque d’évolution du fonctionnement des AST / avances, mais je pourrais faire un retrait partiel si le cas se présentait)
- Apport en CCA
Portefeuille SCPI US
- Europimmo (5 ans) : 20k
- Europimmo (7 ans) : 20k
- Activimmo (7 ans) : 18k
- Corum XL (9 ans) : 17k
- Vendômes Régions (10 ans) : 10k
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