SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

L’US permet un amortissement au niveau comptable, ce qui est important pour annuler les frais et impositions pour arriver à un CF nul.

A noter que si la SCI IS detient uniquement de la PP de SCPI investies en totalité (ou presque) hors de France, il n’y aura pas non plus d’IS à payer.

Investir dans de l’US permet cependant d’obtenir de meilleurs rendements (de meilleurs TRI), si on retient l’hypothèse que les dividendes et le prix de la part resteront stables (ou que le dividende ne baissera pas trop, et que le prix de la part n’augmentera pas trop), qu’en investissant dans de la PP.
(Attention : investir en US est aussi plus risque qu’investir en PP. Si les dividendes baissent beaucoup, on peut vite arriver à un rendement négatif…)

Il est très difficile d’obtenir des prêts pour investir en US. Cest plus facile pour investir en PP. Donc, si on dispose d’un apport, et qu’on veut investir via une SCI IS, autant utiliser l’apport pour financer de l’US.

GoodbyLenine a écrit :

A noter que si la SCI IS detient uniquement de la PP de SCPI investies en totalité (ou presque) hors de France, il n’y aura pas non plus d’IS à payer.

Investir dans de l’US permet cependant d’obtenir de meilleurs rendements (de meilleurs TRI), si on retient l’hypothèse que les dividendes et le prix de la part resteront stables (ou que le dividende ne baissera pas trop, et que le prix de la part n’augmentera pas trop), qu’en investissant dans de la PP.
(Attention : investir en US est aussi plus risque qu’investir en PP. Si les dividendes baissent beaucoup, on peut vite arriver à un rendement négatif…)

Il est très difficile d’obtenir des prêts pour investir en US. Cest plus facile pour investir en PP. Donc, si on dispose d’un apport, et qu’on veut investir via une SCI IS, autant utiliser l’apport pour financer de l’US.

Bonsoir GBL,

Quel est votre retour d’expérience sur l’achat d’usufruit en terme de rendement sur les précédentes opérations effectuées ?

Je vois souvent des tri net d’is entre 8% et 12% pour du pierval santé par exemple mais en réalité sur 5 ou 10 ans en regardant le rétroviseur, quel est vraiment le tri en prenant en compte la baisse de rendement mécanique ?

Cela peut permettre de relativiser et de voir que réellement le tri oscille plutôt entre 4% et 6% (c’est un exemple).

A l’occasion d’une simulation de crédit immo pour mon futur LMNP, j’ai discuté avec mon conseiller à la Société Générale ce matin

Ils acceptent sans problème de financer les SCPI à crédit au sein d’une SCI.
Le taux est par contre plus élevé que pour les particuliers
Et ils ont une liste définie de SCPI pour l’achat à crédit (que mon conseiller doit me fournir, je la posterai ici)

Par contre, j’ai appris qu’ils ont leur propre CGP et que c’est gratuit pour les clients (non rémunéré à commission), c’est intéressant.

Bonjour
Je voulais juste partager mon retour d’expérience sur un pret obtenu en décembre 2020 via mon CGP membre de ce forum (spot).
Banque : caisse d’épargne en province
Taux : 1.66%  taeg sur 20 ans
Garantie SACCEF
Lancement du dossier en septembre soit moins de 4 mois ce qui est plutôt bien vu le contexte
Choix de 4 SCPI pour un total de 150 ke dont au moins 50% de patrimoine européen ( Allemagne principalement)

Élément important pour moi : j’ai emprunté seul alors que je suis pacsé et propriétaire en indivision. Je tenais à faire ce projet en solo car en cas de séparation il me semblait impossible de faire un rachat de crédit et de parts à l’inverse d’un bien immobilier . Les autres banques que j’avais sollicité en direct ou via courrier voulaient un projet aux 2 noms.

Bonjour Stephanejudd et Patacrepe,

J’avais aussi le même "besoin" que vous d’emprunter pour investir sans ma conjointe (nous sommes pacsés et propriétaire en indivision de notre RP) et je n’y suis pas arrivé au début jusqu’à ce que je trouve une solution….

Si mon expérience pour vous intéresser je décris cela dans le post ci-après: post #2262

J’ai peut être eu de la chance d’être tombé sur la bonne banque et le bon conseiller….mais la banque a analysé mes revenus (solo) et mes charges (solo) et a bien vu que niveau taux d’endettement cela ne poserait pas de pb (en tenant compte de 70% des revenus des SCPI) donc ils ont été ok pour me financer n’importe quelle SCPI avec le montant que je voulais…

Niveau garanti, je n’ai pas eu le choix c’est le nantissement des parts de SCPI financés (coût de la garantie 0€). Par contre j’ai eu des frais de dossier (260€) par financement de SCPI (une SCPI = 1 crédit).

Vu les taux annonces encore heureux qu’il n’y ait aucun frais. 2.75% sur 25 ans (taux compétitifs ! Et encore ils ont eu la bonté de baisser…), c’est abusé vu que les taux sont autour de 1.5% voire beaucoup moins selon les profils.

Bonjour.

Je distribue l’offre du CFCAL et effectivement le taux est loin d’être le meilleur mais comme évoqué, pas de domiciliation, pas de contrepartie, pas de frais de dossier, nantissement des parts sans frais…

Je me permets de lister l’ensemble des SCPI finançables :

URBAN PREMIUM
URBAN VITALIM N°3
URBAN PRESTIGIMMO N°4
URBAN PIERRE N°5
SOFIDY SOFIPRIME
PAREF GESTION NOVAPIERRE RESIDENTIEL
AESTIAM CAP HEBERGIMMO
AMUNDI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
ATLAND VOISIN EPARGNE PIERRE 1
CORUM
CORUM XL
CORUM ORIGIN
EURION
IMMOVALOR Gestion ALLIANZ PIERRE
LA FRANCAISE AM
EUROFONCIERE 2
EPARGNE FONCIERE
LF EUROPIMMO
LF GRAND PARIS Patrimoine
PIERVAL SANTÉ
PAREF GESTION
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2
INTERPIERRE
NOVAPIERRE 1
PERIAL PF GRAND PARIS
PFO 2
PRIMONIAL
PRIMOPIERRE
PATRIMMO COMMERCE
PRIMOVIE
PRIMOFAMILY
SOFIDY
IMMORENTE
EFIMMO 1
IMMORENTE 2
URBAN PREMIUM URBAN COEUR COMMERCE

D’autres info en vrac :

Taux d’endettement avant < 50%
Nombre de prêts et/ou dettes détenus < 10
Endettement futur limité à 40% en fixe (assurance facultative incluse)
Pas de présence de rejet (Régularisé ou non) sur les comptes bancaires
Revenus de SCPI (Futurs ou Existants) ne sont non pris en compte
Revenus locatifs pris en compte à 85% du loyers Hors charges
Reste vivre :
Personne seule 1250€
Couple 1900€
Par enfant à charge : EF ≤ 35% +250€ / EF > 35% + 400€

Ces offres clefs en main, on les connaît, elles existent depuis de nombreuses années, le Crédit Foncier ayant été précurseur.
Maintenant je ne me vois pas proposer cela à un investisseur, dans un régime de taux aussi bas et avec des rendements de certaines SCPI sous pression.
A mon avis cela remet sérieusement en cause l’intérêt de l’opération.
Franchement, il y a plein d’autres alternatives même sans domiciliation/apport.

Je ne défends pas spécialement cet établissement, je n’y ai aucun intérêt. Néanmoins, ne faut-il pas relativiser l’importance du taux d’intérêt ? N’a t-on pas tendance à donner trop d’importance à ce seul critère ? (c’est une variable parmi d’autres).

Lorsque je fais une simulation (j’utilise cet excellent outil), la différence en termes d’effort d’épargne moyen (ou de cash-flow), après prise en compte de la fiscalité, est très faible (avec mes variables de revenu, pour 300 000 € sur 25 ans) :
- effort d’épargne moyen de 311 € par mois avec un taux à 2,7 %
- effort d’épargne moyen de 276 € par mois avec un taux moyen de 1,5 %
soit 35 € de différence par mois, le prix à payer pour ne pas accorder de contrepartie, ne pas devoir nantir une assurance vie, etc.

@spot Ça m’intéresse grandement également

@Brisepif et Patacrepe
Dans le prolongement de mon message #2256 et dans les très grandes lignes:
Offre sur 20 ans max (22 ans avec la modulation possible) à environ 1.20/1.25% sans domiciliation.
La banque pousse jusqu’à 0.95% avec une domiciliation (ils ont vraiment envie de nouveaux clients…)
Frais banque 700€
Frais caution:1.5% à 1.10% en fonction du montant emprunté
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
liste des SCPI vaste avec restrictions sur Corum (pas plus de 20% du total), pas de minimum par ligne
Différé 6 mois max
SCI possible
Que de la PP, pas d’usufruit

CyberPapy a écrit :

Kabal a écrit :

2.75% sur 25 ans (taux compétitifs ! Et encore ils ont eu la bonté de baisser…), c’est abusé

Ce n’est pas que de l’abus : C’est illégal.
Les taux d’intérêt sont plafonnés par la Banque de France . Au dessus d’un certain niveau c’est ce que l’on nomme l’USURE

Chaque catégorie de prêt a son taux
voici le détail  Taux d’usure de la BDF
Pour ce qui concerne ce sujet voyez la ligne

CRÉDITS IMMOBILIERS
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 2,67%

donc 2,70% est usuraire .

Le taux d’usure que vous mentionnez concerne un prêt immobilier.
Or ici, il ne s’agit pas de prêts immobilier,  donc les barèmes de l’usure ne sont pas les mêmes.

Et ici l’offre est tout a fait légale.