Acheter des SCPI sans apport avec une SASU à l'IS ?

Bonsoir,

J’éviterais : Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, PFO2, Interpierre France, LFP Opportunite Immo. Je n’utiliserais Epargne Pierre qu’en diversification.

Bonjour

Question pour roudoudou.
Pourquoi dites vous qu’il ne faut pas choisir les scpi Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, PFO2, Interpierre France, LFP Opportunite Immo ?

Est ce le fait qu’elles soient aussi en assurance vie ?

Merci de votre réponse

ça ressemble à un taux du crédit foncier;

En première analyse, le CGP n’a strictement rien fait. Il vous donne un choix de SCPI parmi celles des sociétés de gestion avec qui il travaille, sans véritablement se casser la tête pour vous faire une proposition qui change de l’ordinaire.

Et 75K par SCPI, c’est du crédit foncier tout craché. Le taux le plus haut du marché mais ils financent quasiment à tous les coups.

L’effet de levier avec un tel taux et ces SCPI ne joue que très peu, il faut en être conscient.

Bonjour,

WaterBrother a écrit :

Je me suis renseigné sur les SCPI et j’ai pris un rendez-vous avec un CGP que l’on m’avait conseillé. Ce qu’il en est ressorti c’est:
- La création d’une SASU à l’IS pour y loger les parts de SCPI (~500€/an de frais de gestion)
- L’achat de 120k€ de part avec un crédit amortissable à 3.1% et 0.25% d’assurance sur 20 ans le tout avec un effet de levier de 100% (aucun apport)
- Le choix entre 9 SCPI: Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, PFO2, Interpierre France, LFP Opportunite Immo, Epargne Pierre, Efimmo1 et Immorente.

Pourquoi une SASU et pas une SCI à l’IS (+capital variable) ?

Merci

Bonjour à tous,

Je me permets de rebondir sur cette file, qui se rapproche grandement de ma problématique.

J’ai en effet moi-aussi rencontré un CGP qui m’a proposé de monter une SASU (je suis seul à investir) pour acheter des parts de SCPI, avec un montage sensiblement proche au votre @WaterBrother.
Sa proposition :
- taux à 2.9% sur 20 ans (crédit logement de base, mais du coup sans nantissement)
- emprunt de 225k sans apport
- réparti sur 3 lignes de SCPI (ses "coups de coeur" : Eparge Pierre, ImmoRente et Primovie)

Il m’annonce :
- un TRI à 7,44% (positif au bout de la 5ème année)
- 110k non imposable grâce au compte-courant d’associé
- 241k de capital créé
- 40k d’économie par rapport à un investissement à l’IR en nom propre (avec dans ce cas-là un effort d’épargne de 615€ en moyenne, et TRI de 5.1%)

Mais quand je réfléchis à tête reposée :
- le cash-flow est fortement négatif, à savoir environ 450€/mois à sortir comme "effort d’épargne"
- cela impacte donc fortement ma future capacité d’épargne, et également d’emprunt. Est-ce qu’une banque traiterait le montage comme un investissement locatif en nom propre, à savoir 70% des loyers perçus ? Si c’est le cas, en ajoutant le cash-flow négatif, c’est assez violent.
- en reprenant les calculs effectués précédemment par @GoodbyLenine, 2,9% + l’assurance + 0,4% de frais (500€ comptable + compte pro divisé par 225k), j’ai l’impression que cela revient à emprunter à 3.5% pour placer à environ 4.5% si les rendements ne baissent pas.

Est-ce que je commets une erreur de raisonnement ? Est-ce que le risque et la complexité/paperasse n’est pas trop important pour le gain ?

J’ai d’autre part été contacté le service SCPI de Linxea. Après lui avoir expliqué la problématique avec ma TMI à 30% qui tend vers les 41%, le conseiller m’a également proposé via une SASU :
- taux à 2.25% par crédit logement car je reste encore pour quelques mois proprio de ma RP, la signature notaire n’étant réalisée qu’en octobre
- emprunt de 135k sans apport
- choix de SCPI correct, et ventilation possible plus forte car pas de ticket à 75k par ligne

En effectuant les mêmes calculs que précédemment c’est un peu mieux, mais on reste sur un emprunt à 3.1/3.2% pour placer à 4.5%.

Est-ce que cette opération paraît intéressante ? Est-ce que le montage n’est pas extrêmement complexe au vu de la somme investie ?

Est-ce que je dois me précipiter (signature proche de ma RP) ou prendre le temps, quitte à rater cette "opportunité" à 2.25% ?

J’ai vu sur certais posts que certains d’entre vous arrivaient à obtenir un cash flow neutre ou positif en mélangeant de la nu-propriété. Est-ce possible dans mon cas ?

Désolé si mes questions ont déjà trouvé réponse dans d’autres posts. J’apprends autant que possible sur les SCPI, mais dès qu’il s’agit de mélanger SCI/SASU, PP et NP, CCA, emprunt, je suis perdu et n’arrive pas à déterminer quel est le point de départ pour poser à plat les calculs de rentabilité.

Merci beaucoup pour votre aide.

Personnellement, j’ai procédé à une avance sur titre Boursorama pour financer de l’usufruit qui permet de mettre la structure à cash flow positif pour 5 ans.