Achat de SCPI Novapierre à crédit avec une Société Civil Patrimoniale ?

J’ai acheté de la NP de Corum (et RAP). Mon raisonnement était que, la clé tenant compte du rendement, on a une clé très intéressante dans l’absolu avec un rendement qui devrait baisser (donc de mon point de vue, mieux vaut acheter en NP qu’en direct).
Dans le cas de Corum, le rendement n’a pas baissé, au contraire. Tant mieux pour l’usufruitier, après-tout le plus important c’est que le prix de part se revalorise, ce qui est le cas et me satisfait pleinement même si c’est moins impressionnant que RAP.
Petit plus dans le cas de Corum (Origin) en NP, le nu-propriétaire bénéficie de la distribution de plus-value. On se prend alors à rêver que les autres fassent de même et je suis à peu près certain que la clé ne tenait pas compte de ce critère. Aujourd’hui c’est peut-être moins intéressant, à chacun de faire ses calculs en fonction des clés.

Le premier exercice (7 mois) de cette SC patrimoniale se termine. Le moment de faire un petit bilan.

Le résultat est une perte de 1 K€ liée aux frais de création et aux intérêts du crédit. Les délais de jouissance s’étalant de février à mai 2019, on va repasser dans le vert très rapidement.

Les investissements 2018 de 150 K€ se répartissent entre :
PP : 100 K€ Novapierre Allemagne et 13 K€ Corum Origin
US : 20 K€ Epargne Pierre, 9 K€ de Corum Origin et 8 K€ de Corum XL sur des durées de 4, 5 et 10 ans

Je compte reprendre un peu d’US au début de l’été si une vente immobilière se concrétise.

Je confirme.

Il faudra voir selon l’US qui sera ajouté en complément et/ou en recyclage du cash généré mais je pense que la SC restera déficitaire fiscalement pendant un long moment. A pire, le taux d’IS de 15% n’est pas confiscatoire comparé à un achat en propre (47,2%).

Il est prévu d’ici deux ans la donation de la NP à mes enfants (attente de majorité).

Bonjour OnclePicsou,

Question légitime en effet

Dans le choix de SCPI de la banque (CMB), seule cette SCPI était intéressante à l’époque du montage du projet. Coté diversification, c’est en effet assez léger vu sur ce seul critère.

La SC accueille déjà des US d’autres SCPI pour financer le cashflow négatif et d’autres US vont bientôt être ajoutés. Au final, cette SCPI ne représentera que 50% du portefeuille de la SC et que 1/3 de mes investissements en immobilier non physique. Je possède des investissements boursiers par ailleurs et je suis partisan d’une saine diversification pour résister en période de rente future.
Par ailleurs, le flux récurent de cashflow permet de réorienter rapidement le cash si les US devenaient moins rentable (autre investissement dans la SC, récupération des sommes apportées en compte courant d’associé pour investir en nom propre)

Concernant la performance du montage, pour 100 K€ investi en cash, le patrimoine à 15 ans sera supérieur à 278 K€ net d’impôt dans la SC. Soit un rendement net de 6,6% environ.

On est loin du tracker cw8 mais la période 2009 - 2019 est très particulière. Elle démarre après la crise de 2008, ce qui biaise un peu les calculs, non ? Les x3,4 sont avant fiscalité.

Alors face à un tracker monde qui dépendra aussi de l’état de la bourse le jour où il faudra vendre (vendre après une crise ? pas top), je préfère un montage plus sécurisé sur cette partie de mon patrimoine qui reviendra automatiquement à mes enfants qui pourront conserver la SC ou tout revendre après mon décès sans impact fiscal (économie de PV et de droits de succession). Le rendement à terme n’est pas le plus important. La diversification, le couple rendement / risque intéressant et la transmission du patrimoine sont les éléments primordiaux de ce choix d’investissement.

Dans mon cas, c’est 200 K€ d’actifs et peu de frais car je fais le juridique, la compta et le fiscal moi-même. Il y a quelques personnes sur le forum qui sont passés par la CasDen aussi.

La pierre-papier se décline aussi en NP si on veut éviter les revenus, en assurance-vie via des SCPI ou des SIIC, en bourse en titres vifs ou via des ETF.

On peut faire du crédit pour des SCPI, de l’effet de levier pour des ETF ou des titres, une avance sur assurance-vie pour des SIIC logées dedans … si on souhaite avoir un effet de levier par endettement.

Dans la pierre-papier, on peut trouver chaussure à son pied facilement :-)