Noyl [29] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour, votre présentation est très succincte. Je me pose donc des questions sur vos capacités d’investissement.
Avez-vous déjà un accord bancaire? Personnellement, je n’aurai jamais osé espérer un accord bancaire pour un projet d’un demi-million avec un revenu de 2500 euros.

D’autre part, n’y a t-il pas besoin de travaux dès l’entrée en propriété?
Pouvez-vous financer un cash flow négatif?
Pouvez vous augmenter d’un coup de 15% sans respect d’un indice immobilier?

Bonsoir,
Que les baux n’aient jamais été revalorisé ne vous autorise pas à "rattraper" le temps perdu. En effet, vous ne pourrez appliquer que la dernière augmentation de l’IRL prévue par la loi.

Pour ce qui est du LMNP, il me semble que bien que vos baux s’achèvent en 2020, si vos locataires souhaitent rester dans le logement et ne souhaite pas de meublé, vous devrez faire avec leurs doléances.

Pour ces deux raisons, vos simulations d’augmentations de loyers me paraissent très optimistes.

Comme mentionné par Greg81, avez vous un accord de la banque? Vu le contexte actuel, cela m’étonne qu’il finance un bien sans apport de votre part et ce bien immobilier va fortement impacter votre TMI. Je n’ai pas l’impression que vous avez bien pris en compte cet aspect dans vos projections.

En plus, avec les "réflexions" du gouvernement sur la compensation de la taxe d’habitation, il est à craindre une forte montée de la taxe foncière dans les prochaines années, couplée à la hausse de la CSG depuis le début de l’année et l’incertitude sur les projets de transition énergétique du ministre Hulot et leur impact sur la mise aux normes des logements, notamment vu l’âge de votre bien. Autant d’éléments qui nécessitent d’être prudents dans les projections financières et d’anticiper une certaine marge de manoeuvre.

Enfin, pour une première expérience dans l’immobilier, n’avez vous pas vu trop grand? Ne serait il pas plus sage de faire une 1ère acquisition avec un bien moins conséquent?

Lors de mon premier achat immobilier, d’un immeuble de rapport de 3T3, j’avais aussi fait de belles projections qui me semblaient très réalistes… sur le papier. Cela ne s’est pas passé comme prévu et, aujourd’hui, cette expérience me permet de considérer différemment mes projets d’acquisition. Heureusement que j’avais gardé un coussin financier, sinon les choses auraient pu vite virer au fiasco.

A mon avis, prenez le temps de bien mûrir votre projet, de lire les différentes expériences des forumeurs qui sont très enrichissantes et permettent de se faire une idée assez complète de ce qu’est l’activité de bailleur et de compléter votre description de votre projet pour avoir des avis plus pointus sur le sujet.

Noyl a écrit :

Oui j’ai visite le bien et pour les travaux il s’agit de rafraîchissement pour les T4 estimé à 4000€.
Pour les T4 j’ai pour idée de les découper en T2  . Travaux estimés à 8 000€ .

Ce qui me ferait une enveloppe de travaux de 12 000€. i

Vous avez des devis? Ça me semble très bas. Vous avez compté la pose des nouveaux compteurs? Refaire au moins une installation électrique par appartement? Idem avec les salles de bain, les cuisines.

Vous avez prévu combien pour le (r)achat des meubles pour passer en meublé? Montant des travaux annuels?

Votre PNO me semble très basse.

Noyl a écrit :

Si je comprends bien la situation actuelle des biens occupés avec loyers sous valorisés est irrévocable ?

Non, ça se fait sur la durée et surtout au changement de locataire. Mais ça peut prendre des années avant d’être au bon niveau. Et pendant ce temps, vous percevrez toujours l’ancien loyer.

Quelle est votre épargne de précaution?

Personnellement je n’accorde que peu d’importance aux dires des AI sur les baisses de prix potentielles. Si vous estimez que votre projet n’est rentable qu’à 435 000 euros faites une offre en conséquence, sans tenir compte des propos de l’AI qui auront tendance à vous freiner. Pourquoi ne pas tenter 425K ? En argumentant, devis à l’appui, en vous basant sur les ventes dans le secteur, etc. Au pire vous aurez un refus, ou une contre-offre. D’autant qu’en l’espèce ce projet est sans doute trop cher (je ne connais pas du tout votre marché local), donc pas de regrets, tentez le coup et vous trouverez un autre projet plus tard sinon.

Comme indiqué plus haut, le projet est ambitieux pour une première fois (financement ne devrait pas être évident à trouver), mais vous êtes le seul à savoir si vous en êtes capable ou non. 

Si vous avez de la famille dans le métier faites vous accompagner lors des visites, analysez bien vos chiffres et garder une enveloppe de sécurité importante. A mon sens, une sécurité de 6k n’est pas suffisante. Je pense personnellement que les investissements ne doivent pas risquer de mettre en péril l’équilibre financier personnel, car un coup dur peut vite arriver (voiture à changer, problème sur sa RP, mauvaise surprise dans immeuble lors de la rénovation, impayés, etc). Il vous faudrait essayer d’obtenir un différé de remboursement, pour vous permettre de constituer ce matelas de sécurité. Mais là encore, cela risque d’être délicat à obtenir, compte tenu du montant important de l’investissement. Mais pas impossible, surtout si vous parvenez à mener à bien une négociation ambitieuse.

Le job de l’AI est de faire passer une offre que vous formulez. Donc faites cette offre par écrit si vous estimez que c’est le bon prix pour vous.

Le rôle d’un agent immobilier est de transmettre votre offre. S’il refuse de le faire, n’hésitez pas à lui rappeler son code de déontolgie :

Le Code de Déontologie des professions immobilières (2015). L’article 8 (défense des intérêts en présence) précise que les professions “s’obligent à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié“.

J’ai pour habitude de faire des offres agressives mais toujours justifiées par les travaux, l’emplacement, la rentabilité actuelle du bien, les prix de vente de biens comparables (la base des impôts est une grande aide), etc… et je demande systématiquement un retour écrit en cas de refus.
Jusqu’à présent, mes offres ont toujours été transmises, avec beaucoup de retours négatifs mais je me contente des quelques retours positifs ^^

Concernant votre projet, visez une rentabilité bien + importante (au moins 9% brute) car votre marge d’erreur est trop faible (impayés, travaux, vacance locative et c’est tout votre projet qui vous met dans la m**** ! ). Votre matelas de sécurité me semble également beaucoup trop mince au vu des montants engagés, et il va falloir être très convaincant pour qu’une banque vous suive sur un projet à 1/2 million d’euros avec seulement 6k€ d’épargne et 2.5k€ de revenus mensuels. Commencez un peu + petit dans un projet avec une bonne rentabilité pour prouver à la banque que vous maîtrisez votre sujet et vous verrez + gros par la suite.

Je ne sais d’ailleurs pas comment vous arrivez à un cash-flow négatif de seulement 100€/mois en location nue. Au vu du montant des loyers, sans déficit foncier à mettre en face, vous allez très vite entrer dans la tranche des 30% + 17.2% de CSG…
Pour un crédit de 518k€ à 1.45% hors assurance sur 20 ans, c’est déjà presque 2500€ de mensualité, à mettre en face de vos 3100€ de loyers (charges comprises?). Une fois déduis votre taxe foncière (-350€, susceptible d’ailleurs de fortement évoluer quand la taxe d’habitation sera supprimée), quelques travaux, un peu de vacances locatives ou d’impayés, sans compter les impôts, je pense que votre cash-flow mensuel négatif sera + proche des - 1000€…

Je ne parlerai pas de vos travaux à 8k€ pour diviser un T4 en 2T2, à moins de tout faire seul je ne vois pas comment vous pouvez arriver à ces montants, rien que la mise en place d’un nouveau compteur électrique ça chiffre vite 2k€ et je vous invite à vous renseigner sur les démarches administratives à effectuer pour diviser un appartement.

Bref, il est urgent de vous former ! Vous avez de la chance, ce forum est une vraie mine d’or, parcourez les files de présentation de certains membres comme Cricri77700, Philippe30,DDtee, ZX-6R pour ne citez qu’eux, vous en apprendrez beaucoup

Edit : vous oubliez également le cout de la garantie à intégrer dans votre projet.