Contentieux en cours dans un immeuble en cours d'acquisition ?

nicobimmo · #1

Bonjour à tous,

Je suis en cours d’acquisition (compromis signé, en cours d’obtention du crédit, acte définitif d’ici un mois ou deux) d’un immeuble composé de plusieurs studios dans lequel un locataire indélicat ne paye plus depuis Janvier. Il s’agirait d’un problème d’abord d’ordre personnel entre le propriétaire et le locataire. Le locataire a aussi quelques griefs contre le propriétaire actuel, notamment sur les plaques chauffantes, qui font disjoncter l’appartement. Ayant un dialogue apaisé (autorisé par le propriétaire actuel) avec ce locataire, j’ai pu constater le problème.

Lors de la signature du compromis, le vendeur m’a fait part du démarrage d’une procédure en cours contre ce locataire (commandement de payer par voie d’huissier).
Il a été stipule dans ce compromis que le vendeur conserve la faculté d’engager une procédure et que le résultat de cette procédure fera perte ou profit du vendeur. Il est aussi stipulé que l’acquéreur (moi), conserve la faculté de continuer ou non la procédure.

Alors que je suis sur le point d’obtenir mon crédit, ce qui va rapidement déclencher la signature de l’acte définitif, le vendeur me transmet un courrier de son avocat lui conseillant de m’inclure dans la procédure judiciaire qu’il est sur le point d’engager.

J’ai fait appel à l’avocat de l’UNPI, qui me conseille d’obliger le vendeur à engager la procédure afin que je puisse m’intégrer dans la procédure si le locataire continue de ne plus payer. Cela me permettrait de gagner du temps (les 4 premiers mois de procédure) et de partager les frais.

Qu’en pensez vous ?

Ai-je intérêt à intégrer cette procédure dès la transmission de propriété ? Au risque de perdre le dialogue avec le locataire ?

Merci pour votre aide.

NB

Mots-clés : compromis, contentieux, impayé

Pierrot31 · #2

Bonjour Niccobimmo,

Juste une piste pour la problématique "technique": n’est-ce pas suite à l’installation d’un compteur linky que le disjoncteur saute? Si tel est le cas, il faut qu’il change son contrat pour un contrat de la gamme au dessus (pour mémoire: ça va de 3kVa à 12kVa)…

Pour ce qui est des procédures, vous pouvez jeter un coup d’œil à la présentation de Magnetov (voir les derniers messages):
Info - Forums des investisseurs heureux

Bien à vous,

nicobimmo · #3

Ça disjoncte car cela mériterait tout simplement d’être remplacé. C’est un des leviers que j’ai sur le locataire d’ailleurs.

lachignolecorse · #4

J’ai du mal à comprendre qui est de mauvaise foi dans cette histoire, le locataire? Le propriétaire? Ou les deux ? Quel est votre sentiment ?

A la place du propriétaire, je changerai les plaques avant de payer un avocat…

Pierrot31 · #5

Autre piste, sur une plaque vitro j’ai eu le cas: un peu de rouille sur les "cosses" sous les boutons (je suppose que c’est quand l’eau bout que ça déborde et que ça passe sous la plaque). Après avoir couper l’électricité de l’appart, démontez la plaque, dessous débranchez le fil en question, enlevez la rouille en coupant un bout, remettez la cosse en place, rebranchez la plaque, remettez le courant..

Iqce · #6

Bonjour,

Je vous suggère de raisonner avec du bon sens.
Et donc oui saisissez la possibilité de gagner du temps (et de l’argent : frais de procédure inclus), votre intérêt est de percevoir une rentabilité, si le locataire rentre dans le rang entre temps grâce à des efforts partagés, vous annulerez la procédure.

En la matière les droits du locataire étant globalement disproportionnés VS ceux du bailleur, il n’y a pas à hésiter, quand bien même il vous semble gentil honnête etc Pour l’instant ce sont vos intérêts qui priment tout et le vendeur est visiblement correct et prévenant (par notaire interposé). Restez factuel et de bon sens.

Bernard2K · #7

A mon avis, l’un n’empêche pas l’autre :
- vous résolvez les problèmes sur l’appartement (de toute façon il faut le faire), le locataire sera content.
- vous expliquez gentiment au locataire que vous continuez la procédure contre lui, car le locataire ne peut pas se faire justice lui-même en refusant de payer les loyers. Vous êtes un bailleur correct et droit, donc vous faites ce qui doit être fait (notamment au niveau de ces travaux nécessaires), mais vous attendez en retour que le locataire tienne ses engagements aussi, notamment le paiement des loyers, donc vous continuez la procédure engagée envers lui par l’ancien propriétaire, et vous serez inflexible tant qu’il n’aura pas remboursé sa dette de loyers. J’insiste sur ce point, il va essaye de vous attendrir, de négocier des délais, etc. Mais c’est lui qui a laissé une dette s’accumuler, à lui de régler cette dette au plus vite sous peine de voir les ennuis s’amonceler.

Main de fer dans un gant de velours, c’est la bonne attitude à avoir.

nicobimmo · #8

Merci pour vous retours.

Je n’ai pas précisé que je ne récupère pas l’appartement avec la dette. La dette reste chez le vendeur actuel.
@Bernard2k @Iqce votre avis semble rejoindre celui de l’avocat de l’UNPI.

Donc en résumé, dans ma situation, je mets tout en oeuvre pour que le vendeur s’engage à poursuivre la procédure. Cela me permettra, si nécessaire, de me greffer à cette dernière en cas d’impayé après la transmission de propriété. En parallèle, je réponds aux attentes légitimes du locataires (je vais d’ailleurs en profiter pour lui acheter ses meubles et passer le studio en LMNP).

Cela me permettrait, en théorie, de jouer sur les deux tableaux.

Mais à chaque fois que je lis ou j’écris "en théorie", j’ai des sueurs froides…

Iqce · #9

NB : et dans ce beau pays "en théorie", vous devriez faire attention au rachat de meubles : pas sur que vous puissiez par ex les soustraire de la dette…?

PS : encore heureux que l’avocat de l’UNPI dise la même chose …

nicobimmo · #10

Pour être clair, à ce jour je n’ai aucune créance envers le locataire, je ne suis pas encore propriétaire.

Le jour de la signature de l’acte authentique, je démarre avec une situation saine.

Etant donné que je suis au courant de la situation et des raisons du conflit, je me suis dit que faire un pas vers le locataire (changement des plaques, quelques bricoles) va me permettre, à la fois de maintenir le dialogue et d’obtenir le paiement du loyer (le locataire est salarié CDI avec revenus stables) mais aussi de profiter de cette situation pour passer le bail en meublé, avec l’accord du locataire, avec une incitation grâce au rachat de ses meubles (max 300€).

@Iqce, pour être parfaitement clair, il est écrit que la dette et le résultat d’une éventuelle procédure feront perte ou profit du vendeur. Je suis, pour le moment, totalement étranger à une quelconque procédure ou dette.

Iqce · #11

J’interviens dans le cadre de la gestion du patrimoine familial immobilier quand il y a besoin : travaux ou conflits.
Je ne sais pas si cette expérience limitée est à partager, mais s’agissant d’un patrimoine "un peu conséquent" je tente cet avis…

Trois cas de figures schématiques en cas de conflits :

- pas si rare malheureusement, les malades mentaux ; je ne plaisante pas, il y a des gens avec de réels troubles qui ne savent pas interpréter vos paroles, vos écrits (il faut absolument avoir un autre interlocuteur)

- le plus courant : les malentendus qui génèrent des affaires "personnelles" (là, j’arrive à faire quelque chose en général)

- les pros des emm. : à gérer en amont "désolé c’est déjà loué" sinon bonjour la galère…

Bien sur rien n’est exclusif

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