Lola33160 : étude de cas immobilier (vendre à perte ou continuer à faire de la location ?)

Bonjour

Si je comprends bien
- vous avez un pret
- un loyer qui ne couvre pas les frais ( vous etes en cash flow negatif )
vous n’avez pas d’epargne de precaution pour gerer la difference sur le pret et "realiser " la perte

il serait interessant de faire le detail de votre declaration / simulation sur le bien immo, il peut y avoir des optimisations ..

coté pret, il faudrait ajouter des infos j’ai l’impression que vous etiez partis sur un credit 15 ans .. il en resterait 11 .  peut etre en allant voir un courtier vous pourriez renegocier et rallonger le credit
si votre mensualité passe a 320 euros par exemple , ca devient peutre jouable pour votre tréso.

une premiere piste.
Cdt

Bonjour,

Selon l’offre de crédit vous pouvez peut-être rallonger votre crédit de 12 ou 24 mois, ce qui vous peremettra de diminuer vos mensualités.

Olivier

Je vous remercie pour vos retours.

Le crédit a été fait sur 20 ans en 2014 à 3,15 % hors assurance, je l’ai renégocié en novembre 2016 à 1,45 % hors assurance. Je n’ai pas baissé la durée mais les mensualités.
La mensualité est de 318.09 € + 9.75 € d’assurance. Le prêt se termine en 2034.
La taxe foncière est de 896 € par an pour 47 m² et les charges de copropriétés de 215 € tous les trimestres.

Effectivement, concernant le prix de vente, une agence me l’avait estimé entre 40 000 et 45 000 avec le locataire et 45 000 et 50 000 sans le locataire.
Si j’attends que mon crédit baisse encore pendant 2 ans mais que le marché baisse aussi, c’est le serpent qui se mord la queue et je serai toujours dans cette position.
Je sais que l’erreur de départ a été d’inclure tous les frais (agence, notaire etc…) dans le crédit.

La question qui me tourmente est : est-ce qu’il vaut mieux garder l’appartement pendant au moins 2 ans (durée du bail en cours) et continuer à payer des impôts mais voir mon crédit baisser en espérant que dans deux ans je retrouve un acquéreur.
Où est-ce que je saute sur l’occasion et je m’en débarasse avec les frais que ça incombent ?
Dans tous les cas, je vais devoir me serrer la ceinture.

J’espère vous avoir fourni un peu plus de détails sur ma situation.

Je vous remercie.

@Letuche57 : Bonjour, l’acquéreur a fait une promesse d’achat qu’il m’a envoyé par mail que j’ai signé et que je lui ai renvoyé.

Je l’ai fait à la suite de mon entretien physique avec la conseillère bancaire, après qu’elle m’ait confirmé que je pourrais continuer à rembourser le crédit immo.
Quand elle m’a appelé pour me dire que je ne pouvais pas le garder et que je devais tout rembourser, le délai de rétractation était déjà passé.

Dernière modification par lola33160 (23/07/2018 19h09)

@Letuche57, oui je l’ai lu sur le forum.

D’après ce que m’a indiqué le notaire si la banque n’a pas la totalité de la somme remboursée alors elle ne pourra pas valider la main levée de l’hypothèque et dans ce cas, cela casserait la vente car le compromis ne pourrait pas être signé.

lola33160 a écrit :

@Letuche57, oui je l’ai lu sur le forum.

D’après ce que m’a indiqué le notaire si la banque n’a pas la totalité de la somme remboursée alors elle ne pourra pas valider la main levée de l’hypothèque et dans ce cas, cela casserait la vente car le compromis ne pourrait pas être signé.

C est une bonne chose d’avoir consulté votre notaire.
Pour vous rassurer dans la majorité des cas les acheteurs potentiels "laissent tomber" quand un vendeur se rétracte. Si le prix fixé est au dessus du marché, probable que l’acheteur n’oppose aucune résistance.

Si vous êtes décidé a ne pas vendre, je vous conseille de régler ceci au plus vite.
Aviez vous donner congés a votre locataire pour vente ou l’acheteur acceptait il d’d’acquérir le bien avec locataire en place?

@Surin : Oui Letuche57 a raison, l’acheteur peut faire exiger la vente ou me faire payer une pénalité.

@Letuche57 : Effectivement, il faut donner congé au locataire 6 mois avant la fin du bail. On ne peut pas le faire pendant.
Le bien est vendu avec le locataire en place, l’acquéreur souhaite faire de l’investissement locatif.

@GoodbyeLenine : Je ne peux qu’acquiescer.

Merci à tous d’avoir pris le temps de me répondre.

lola33160 a écrit :

l’acquéreur a fait une promesse d’achat qu’il m’a envoyé par mail que j’ai signé et que je lui ai renvoyé.

Letuche57 a écrit :

Oui donc si l’acheteur veut vraiment votre bien, il est en droit de faire exécuter la vente ou vous réclamer 10% du prix d’achat en pénalité.

Surin a écrit :

Oui mais il n’empêche que vous seriez attaquable non ? L’acheteur n’y est pour rien.

Si c’est effectivement une promesse d’achat qui a été signée, c’est qu’il n’y a pas de promesse de vente ni de compromis. Il n’y a donc, selon moi, aucune obligation de vendre.

La promesse de vente et le compromis de vente | Notaires de France

Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d’engager uniquement l’acheteur, pas le vendeur.

source

Dernière modification par Gog (23/07/2018 20h31)

Je maintiens qu’on peut tout à fait signer un avant-contrat, entre deux personnes, qui engage unilatéralement une des deux personnes à acheter le bien à certaine condition sans que cela engage le "vendeur" qui ne bénéficie que d’une option qu’il pourra lever ou non. C’est exactement le principe inverse d’une promesse de vente.

Je comprends ce que vous voulez dire, vous parlez de rupture abusive de pourparlers. Mais là, je ne suis pas sûr que Lola ait accepté l’offre : je ne comprends pas si elle a seulement signé l’offre d’achat ou si, comme vous le supposez, elle accepté le prix ce qui effectivement l’engage.

Elle écrit bien « l’acquéreur a fait une promesse d’achat qu’il m’a envoyé par mail que j’ai signé et que je lui ai renvoyé. », elle n’écrit pas qu’elle a accepté l’offre en question. C’est peut-être une formulation malheureuse.

Bonjour, oui j’ai signé la promesse d’achat en étant d’accord sur le prix de vente.

Vous dites que le marché a baissé… Pourtant, presque partout en France, le marché immobilier a un peu augmenté entre 2014 et 2018.

Vous avez payé 53 200 € hors frais pour un appartement vide, et vous avez reçu et accepté une offre à 49500 € pour le même appartement, occupé par un locataire. Sachant qu’un logement occupé subit une décote, vous auriez probablement pu le vendre dans les 55 k€ s’il était vide ; personnellement, je ne vois donc pas de baisse de prix du marché.

Non, votre problème vient surtout :
1) de l’empilement des frais à l’achat et à la revente, qui fait que votre CRD, additionné des frais, n’est pas encore passé sous la barre de votre prix de vente net vendeur.
2) de votre manque d’épargne de précaution, qui fait que vous ne pouvez pas faire face à ce besoin soudain d’argent.

Bon, maintenant, de deux choses l’une :
piste n°1) vous vendez, et il vous faut financer d’une façon ou d’une autre le différentiel à payer.
Solutions :
- ne pas rembourser totalement le prêt. D’après nek, c’est possible, même avec hypothèque ou PPD : Vente d’un bien immobilier sans rembourser immédiatement le prêt adossé ? . Evidemment, les banques n’aiment pas faire cela, car cet emprunt n’est plus garanti. Il y a un très bon argument vis à vis de votre banque : c’est à cause de leurs mauvais conseils que vous vous retrouvez bloquée dans cette situation de devoir vendre sans pouvoir assumer le remboursement et les frais.
- rembourser le prêt, mais faire annuler ou baisser les frais de la banque (notamment l’IRA).
- obtenir un prêt pour couvrir ces dépenses. Là aussi, vous pouvez négocier fermement avec la banque pour obtenir un prêt à taux avantageux, compte tenu que vous vous retrouvez dans cette situation à cause de leur défaut de conseil.
Ces 3 premières solutions, d’intérêt décroissant (donc il faut commencer par essayer d’obtenir la première), nécessitent de négocier durement avec la banque. Vous disiez que votre conseillère vous avait fait une simulation. Si vous avez cette simulation par écrit, c’est un argument fort : sommez la banque de l’appliquer, sous peine de les poursuivre devant un tribunal pour défaut de conseil, et dites-leur que, bien sûr, vous médiatiserez l’affaire. Le directeur de l’agence devrait voir son intérêt et préférer maintenir un prêt immobilier de quelques milliers d’euros, même non garanti, plutôt que d’avoir une affaire judiciaire sur les bras avec répercutions dans la presse.
Vous pouvez, en parallèle, interroger d’autres banques ou un organisme spécialisé en crédit à la consommation. Vous pouvez aussi interroger le cercle familial pour obtenir un prêt personnel (que quelqu’un vous prête l’argent, généralement sans intérêts).

piste n°2) vous renoncez à vendre, pour garder ce logement loué. Il faut trouver la meilleure façon de sortir de cette situation, sachant qu’en principe l’acheteur peut vous contraindre à vendre, puisque vous avez accepté par écrit son offre. Vous devriez demander conseil à votre notaire à ce sujet.

Sinon, je rejoins GBL sur le fait qu’il faut que vous soyez plus rigoureuse dans la gestion de votre budget, et que vous vous constituiez une épargne de précaution. Vous avez un boulot depuis plusieurs années, mais vous avez zéro épargne et 2 crédits sur le dos (voiture + RP). Ce n’est pas brillant, et ça peut s’améliorer à condition de s’en occuper sérieusement.

Autre point qui n’est pas brillant : votre mauvaise évaluation de la rentabilité locative. Vous dites d’abord que l’appartement vous coûte 50 € par mois, et que vous avez ensuite découvert le montant de l’imposition au moment de la déclaration de revenus (même si vous vous y attendiez, dites-vous). Au moment où vous avez hésité à vendre ou à louer, vous auriez dû faire un calcul de rentabilité précis, qui vous aurait permis de savoir combien vous coûterait VRAIMENT la conservation de ce bien en le louant, en prenant en compte l’ensemble des charges et des impôts. Vous dites que si vous gardez le bien, vous "donnez" aux impôts : mais l’imposition des revenus fonciers est une donnée factuelle, bien connue, que l’on peut calculer. Calculer un pseudo-cashflow avant impôts, puis s’étonner de devoir "donner" aux impôts, est un raisonnement quelque peu puéril. Un peu comme les gens qui pensent que leur voiture ne leur coûte que le carburant et et s’étonnent ensuite du montant de l’entretien et des réparations. Quand on achète une voiture, on sait qu’il va y avoir de l’entretien ; quand on donne à bail un logement, on sait qu’il va y avoir de l’imposition. L’attitude mature et responsable consiste à calculer la rentabilité et le cashflow toutes charges et impôts déduits, et de prendre ensuite une décision dûment informée.

Vous demandiez quoi faire. Je n’aime pas donner des conseils, mais je m’y risque. Dans votre situation, il me semble qu’il faudrait :
1) meilleure solution : forcer la banque à vous laisser le reliquat du prêt immobilier. Négociez durement avec eux, prenez un premier contact avec un avocat si nécessaire (ça fait toujours bien de dire qu’on est déjà allé voir un avocat et qu’on s’apprête à engager une procédure).
Si 1) échoue, j’appliquerai 2) garder le logement (piste n°2 si dessus) et, lors du départ du locataire, le passer en meublé pour bénéficier du LMNP au réel (si ce régime existe encore d’ici là). Comme dit par pierrejacques11, vous devriez prévenir votre acheteur sur le fait que la vente ne pourra pas se faire car vous ne pouvez pas lever l’hypothèque, que vous en êtes tout à fait désolée (dites que vous êtes au bord du surendettement et que votre petite soeur est gravement malade, quelque chose comme ça, pleurez au téléphone, il faut essayer de l’apitoyer !)… et vous verrez comment il réagit.
Néanmoins, sachez que vous courrez un risque non négligeable, car l’acheteur peut vous traîner au tribunal, soit pour obtenir la vente, soit pour obtenir des indemnités pour rupture abusive des pourparlers (souvent 10 % soit quand même 5000 €). Sans parler des frais d’avocat pour vous défendre. Vous vous êtes mise dans la mouise toute seule (avec l’aide de la banque quand même) : vous n’auriez jamais dû contresigner l’offre de l’acheteur.
Si 2) échoue, c’est à dire si l’acheteur ne renonce pas et semble bien décidé à vous traîner au tribunal ; alors je reviendrais sur la piste n°1 suscitée : vendre, en essayant de minimiser les frais (taper la banque sur les IRA) et j’emprunterais la somme nécessaire auprès de mes parents, en les remboursant progressivement. Il me semble que ça vaut toujours mieux qu’un procès.
Au total, la faisabilité de la piste n°2 "renoncer à la vente" dépend étroitement de la bonne volonté de l’acheteur à renoncer à cet achat.

Notez aussi :
- louer n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Si votre locataire ne paie plus ses loyers, vous aurez encore le crédit immo à payer, plus des frais d’huissier voire d’avocat… Sans épargne de précaution, cela se transformerait en enfer. Donc garder le bien n’est pas sans risque non plus.
- louer meublé n’est pas évident dans une petite ville (beaucoup de locataires, même jeunes, ont déjà leurs meubles) ; ne pas oublier aussi que c’est un budget de meubler (de l’ordre de 1500 à 2000 €) et qu’on retrouve votre manque d’épargne de précaution qui pourrait vous coincer pour faire cette évolution.

Dernière modification par Bernard2K (24/07/2018 16h29)

Vous avez déjà acceptée la vente…

Si vous voulez vraiment annuler la vente, lettre recommandée avec AR en décrivant le problème avec votre banque et le fait que vous ne voulez plus vendre.

et vous verrez s’ils sortent l’artillerie lourde ou pas…
Il n’y a pas 36 façons de procéder, s’ils ont déjà demandé un crédit, ils n’ont pas du aller bien loin car il faut un compromis pour matérialiser l’offre.
Redemander conseil a votre notaire et prenez votre courage à 2 mains, choisissez un cap et tenez vous en a celà sinon vous n’avancerez jamais dans la vie.

On peut faire de mauvais choix dans la vie, le tout est d’en tirer les leçons et de continuer a avancer.

Pour votre banque vous pouvez tenter d’obtenir un prêt de conso a taux très bas mais négocier une réduction des pénalités type IRA, je pense que c’est.un peu tard. La banque n’a aucun intérêt a vous faire cadeau de frais défini contractuellement. Essayez de jouer sur leur défaut de conseil

Dernière modification par Letuche57 (24/07/2018 20h41)

Bonjour à tous,

J’ai eu mon ancien conseiller au téléphone aujourd’hui qui est maintenant responsable d’une autre agence du C.A.
Il m’a indiqué qu’il s’engageait à prendre en charge les indemnités de rupture anticipée de l’ordre de 400 euros sans que je lui demande, il a apparement eu vent de ma situation…
Il m’a proposé un taux à 2,5 % pour un credi conso d’une durée de 7 ans afin que j’ai pour le moment des petites mensualités.

Comme la banque a le dernier mot pour la main levée de l’hypothèque, si jamais je refuse de faire un crédit conso et que je vais jusqu’au compromis et que la banque refuse au notaire la main levée, est ce que les acheteurs pourront toujours se retourner contre moi si c’est la banque qui refuse ?
Je ne pense pas aller jusque là mais si vous avez déjà vu ça ?

Je vous remercie pour vos retours.