Noyl : étude de cas immobilier (rachat de parts d'indivision)

Noyl · #1

Bonjour,

Mon frère est en invidision avec mon oncle mais cela ne se passe pas comme prévu car mon oncle ne paie plus ses mensualités d’emprunts depuis 2 ans et cela commence à faire… mon frère veut donc racheter les parts à notre oncle mais en tenant compte bien sûr du passif non réglé par mon oncle… Nous avons consulté un avocat qui n’ont a simplement dit que le montant des parts à racheter était : valeur vénale du bien (évaluation 07/2018) x part de l’oncle - décote de 10%…
Cette méthode nous a paru un peu établie au doigt mouillé… et vu les montants on aimerait avoir un avis plus juste.

Les éléments sont les suivants :

Appartement acheté en indivision en 12/2012

Valeur du bien : 200 000€
Frais notariaux : 15 500€
Montant total de l’opération : 215 500€

Apport de 40 000€ de mon frère
Crédit de 175 000€ au nom de mon frère
mensualités : 1 087,73€

Répartition des parts :
65 % Frère
35 % Oncle

Mensualités théoriques de l’oncle (35% x 1 087,73€)

- une première mensualité : 566,58 € ;

- 239 mensualités: du 7 mars 2013 jusqu’au 7 janvier 2033 de 380, 70 €

-Mensualités payées par l’oncle depuis la souscription du prêt : 15 475€
mais ne paye plus depuis 08/2016

Crédit renégocié en 2016 par mon frère avec nouvelles mensualités de 965,71€
et 338€ (35%) pour mon oncle

Impositions et charges payées par mon frère uniquement depuis l’achat de l’appartement : 23 297,09€ (détail ci-dessous)

- Taxe foncière : 6 126€ (1021€ / an)

- Charges trimestrielles locatives : 6 011,69€

- Travaux réalisés dans les parties communes : 2 265.40€

- Travaux privatifs : 8 894€

Valeur du bien en 07/2018 : 240 000€

J’aurais tendance à calculer la part de mon oncle comme ça :

Valeur vénale brute : 84 000€ (240 000€ x 35%)
- apport de mon frère : - 40 000€
- mensualités non réglées depuis 08/2016 : - 8 112€ (338€ x 24)
- impositions et charges non réglées  : - 8 153, 98 (23 297,09 x 35%)

valeur parts (35%) = 27 734, 02€

on est loin des chiffres de l’avocat…

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, moins-value

Canyonneur75 · #2

Bonjour,

Message hors sujet compte tenu des précisions apportées par le message #3

1 - Si ma compréhension du cas est exacte:
- Votre oncle est propriétaire de 35 % du bien (en pleine propriété) et a une dette vis à vis de votre frère.
- Votre frère qui possède les 65 % restants envisage de racheter les 35%.
- Le bien a été acheté en direct par les 2 indivisaires et pas par l’intermédiaire d’une société (SCI ou autre)

Il n’est pas possible de compenser la dette en réduisant le prix de la vente. La vente doit se faire à 35 % de la valeur du bien moins une décote liée à l’indivision, sinon il y a un risque de poursuites du fisc pour sous-estimation. L’avocat consulté a peut-être retenu ce schéma et pris une décote de 10%.

L’acquéreur (votre frère) est sensé payer le prix de vente total + les frais le jour de la vente et se faire rembourser par la suite par votre oncle. Il conviendra de se rapprocher d’un notaire afin de déterminer s’il est possible de ne faire l’avance que du solde et des frais d’acte.

Votre oncle n’aura vraisemblablement pas à acquitter un impôt sur la plus value du fait de l’abattement de 15 % pour travaux sur la valeur d’origine.

Par ailleurs, le prix d’achat des 35% sera pris en compte pour le calcul de la plus-value réalisée par votre frère s’il décide un jour de vendre l’ensemble du bien.

2 - A mon sens, il manque des éléments pour déterminer la somme due par votre oncle :

- Une convention d’indivision a t’elle été signée ? A mon sens, cela était fortement souhaitable compte tenu des apports non équilibrés et d’un emprunt souscrit par un seul des indivisaires.

- Qui occupe le bien et génère t’il des revenus ? Qui touche les éventuels revenus ?

En l’absence de revenus, le montant du peut être estimé à : 35 % de l’apport de votre frère + 35 % des charges acquittées par votre frère + la partie des mensualités du prêt qui incombent à votre oncle et qui n’ont pas été remboursées à votre frère + 35 % du capital restant du à la banque à ce jour.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/08/2018 12h52)

Noyl · #3

Bonjour ,

Pour répondre à vos interrogations :

1) effectivement le bien a été acheté en direct par mon frère qui a acheté seul , d’ailleurs le crédit est à son seul nom

2)
- il y a bien une convention d’indivision
- le bien est occupé par mon frère et il hésite entre revendre et le louer en faisant du LMNP
À l’origine mon oncle était censé participer au remboursement du prêt car les mensualités étaient trop importantes
- pour le calcul ce qui diffère de celui que je fais c’est 35% de l’apport de mon frère.
Pour le reste c’est ok ?

Dernière modification par Noyl (26/08/2018 12h09)

Canyonneur75 · #4

Bonjour,

- ~~Le paragraphe 1 semble incomplet : votre frère a t’il acheté seul ou alors avec votre oncle ?~~devenu sans objet suite modification message #3
- Que prévoit la convention d’indivision en cas de cession ?
- Si votre frère occupe l’appartement, il assume seul les charges locatives et il doit un loyer à votre oncle pour les 35%. Qu’entendez vous par charges locatives ? Ne confondez vous pas avec les charges de copropriété ? Dans ce cas, la part récupérable sur l’occupant est assumé par votre frère et le solde par les 2 indivisaires…
- Par rapport à votre calcul, j’ai rajouté les 35% du capital restant du sur le prêt ce qui doit être le poste le plus important.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/08/2018 12h47)

Bernard2K · #5

Le "loyer" (en fait indemnité d’occupation) n’est pas dû à 35 % à l’oncle ; il est dû en totalité à l’indivision.

En fait, une indivision devrait fonctionner quasiment comme une société : l’indivision encaisse toutes les "recettes" (y compris l’indemnité d’occupation et les charges "locatives" qui sont dues par l’occupant) et paie les charges. Chaque indivisaire doit participer aux charges et profiter des recettes au pro-rata de ses parts. La seule façon que ça soit vraiment carré est d’avoir un compte bancaire dédié. On peut certes s’en sortir avec un compte "virtuel" de l’indivision (un tableur excel), où l’on compte, pour chaque indivisaire, les dépenses avancées et les recettes encaissées pour le compte de l’indivision, puis on applique le pro-rata des parts d’indivision pour savoir qui doit quoi pour compenser toutes ces "avances", mais ça demande une certaine discipline.

Si on ne fait pas ça, un indivisaire se retrouve toujours à "avancer" les charges, ne se les fait pas rembourser, du coup il pense qu’il a des droits supérieurs aux autres indivisaires, comme d’encaisser seul le "loyer" (ou d’occuper gratuitement le bien…)… C’est le début des embrouilles.

Je pense que votre frère a fait n’importe quoi (payer seul les charges, ne pas payer une indemnité d’occupation, laisser traîner 2 ans d’impayés de la part de l’oncle) ; il s’est mis tout seul dans la mouise ; à lui maintenant de s’occuper de son problème et de trouver les bonnes solutions. Je ne vois pas pourquoi ça serait à vous de l’aider ; encore moins pourquoi ça serait à nous de l’aider (au travers de vous) ! Il n’a pas fait l’effort de s’inscrire sur le forum ; je lui dois quoi, moi ? Si c’est un grand garçon, adulte et vacciné, il s’occupe de son problème comme un grand garçon !

sven337 · #6

Question plus ou moins en lien : vous suggérez d’avoir un compte bancaire pour l’indivision. Cela requiert d’avoir la faculté de contracter, donc d’avoir la personnalité juridique, n’est-ce-pas ?
Or, une indivision n’a pas de personnalité juridique Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 25 octobre 2005, 03-20.382, Publié au bulletin | Legifrance
Dès lors, lui est-il possible d’ouvrir un compte bancaire comme vous le suggérez ?

J’imagine que vous parlez d’ouvrir un compte bancaire au nom d’un des indivisaires, mais qui soit dédié dans la pratique aux opérations de l’indivision ?

Bernard2K · #7

Plusieurs solutions :
- compte joint entre les indivisaires
- compte indivis (mais très contraignant, il faut la signature de tous les cotitulaires pour le moindre paiment ; à éviter donc)
- compte au nom d’un seul des indivisaires (notamment le gérant désigné dans la convention d’occupation), réservé de facto à la gestion de l’indivision.

Dans tous les cas, comme n’apparaissent sur ce compte que les charges et recettes liées à l’indivision, ça simplifie énormément les choses pour faire les comptes de l’indivision, et pour justifier en un coup d’oeil aux autres indivisaires que la gestion est saine.

PS : cette analyse juridique confirme tout à fait le message de Canyoneur :
Le financement d?un bien en indivision sans conséquence sur la propriété du bien - Maitre anthony bem
C’est à dire que l’oncle est bien propriétaire de 35 % de l’appartement, même s’il n’a pas payé le remboursement de l’emprunt. Son non-paiement de l’emprunt s’analyse comme une dette envers le frère de Noyl.

GuillaumeB · #8

Bonjour à tous,

Je viens documenter le compte indivis, car c’est ce que j’ai avec mon associé.

Le seul moyen de paiement est un chéquier qui demande une double signature.

Bon, jamais un seul magasin a vérifié cette double signature… et je ne pense pas que le chèque serait rejeté avec une seule des deux mais bon…

Pas de CB, pas de virement possible…

Mais nous en sommes vraiment contents car cela cadenasse le sujet souvent épineux entre associés : l’argent.

L’avantage est la transparence et la sécurisation : nous sommes tous les deux au courant de tout et chacun doit donner son accord.

Partant du principe que le bien est autofinancé largement, même si on s’engueule, l’emprunt est sécurisé le temps de trouver une solution.

Par contre, pour les paiements divers, c’est clairement contraignant. Nous nous voyons toutes les semaines pour diverses affaires, donc ça va bien pour nous.

Je déconseille donc fortement le compte indivis si les associés sont loins géographiquement les uns des autres.

Bonne journée !

Guillaume

xazh · #9

Bonjour,

Il y a un truc que je ne comprends pas dans la présentation …

L’oncle n’a pas mis un cent au départ dans ce dossier, il n’est pas mentionné au crédit (et donc juridiquement sauf mention expresse dans la convention ou dans un pret familial, il n’est pas tenu de participer à cette dette) …. Mais QUE VIENT IL FAIRE DANS CETTE HISTOIRE ?

C’est une hérésie totale. Le fisc pourrait demander le paiement des droits de donation neveu / oncle pour ce cadeau de 35% d’un appartement. Idem sur les versements de mensualités, qui n’ont pas de raison d’exister en l’absence de cosignature du prêt ou d’une dette conventionnelle neveu / oncle.

Le tout en prenant le risque que tonton, vexé, demande la licitation du bien devant le tribunal.

Sur ce que dit l’avocat, il a raison … et tord … et votre calcul … n’a rien à voir avec la valeur de rachat.

Primo, de base, la valeur de rachat est nécessairement de 35% de la valeur vénale éventuellement légèrement sous estimée. Cependant, la valeur de vente, c’est avant tout la valeur à laquelle l’oncle ACCEPTE de vendre sa part. Et s’il veut 35% de la valeur vénale augmentée de 30%, c’est ce qu’il veut.

Votre calcul, lui, prévoit que la valeur de rachat est de …. 84000 euros ! Soit plus que ce que l’avocat vous a dit. Vous confondez valeur de rachat et paiement final. Or ce que vous considérez dans ce calcul, c’est un paiement diminué du fait de l’imputation des dettes de votre oncle !

Il va y avoir débat sur ces dettes. Primo, en supposant que votre oncle doive rembourser votre frère, il ne remboursera pas 100% de l’apport, mais uniquement le prorata de sa part, comme pour le crédit. Ensuite, qu’il doive remnbourser ou non … les charges d’occupation sont à la charge de l’occupant uniquement. On peut ergoter sur les charges non récupérables, qui sont à la charge de l’indivision, mais ca ne représente qu’une part des charges de copropriété, l’essentiel restera récupérable sur l’occupant uniquement, donc votre frère.

Mais grosso modo, 20% des charges de copro sont non récupérables (c’est une valeur moyenne, à affiner en regardant la régule annuelle de la copro). Et sur ces 20%, 35% sont à la charge de l’oncle, puisqu’il possède 35% du bien. Ca revient, sur l’idée du compte indivision, à payer intégralement les charges par l’indivision (65% pour le frère / 35% pour l’oncle) mais à demander à l’occupant (frère) de rembourser l’indivision du montant des charges récupérables (80% environ du total de charge).

La taxe foncière … la TOM sera à la charge de votre frère uniquement. ensuite, c0est au prorata.

Travaux privatifs … Il faudra le détail, mais certains travaux ne seront pas imputables à votre oncle. Ou plutot, il pourra tout à fait se défendre en arguant que la peinture est une dépense de choix de l’occupant, et pas nécessairement du propriétaire. Il faut raisonner un minimum en bailleur / locataire pour déterminer quels sont les travaux qui sont de facto de la responsabilité de l’indivision, et ceux qui sont surtout le choix de l’occupant (locataire). Ces derniers sont à sa charge.

Reste que j’insiste sur un point : si l’oncle n’est pas partie prenante de l’emprunt, s’il n’y a aucun document prouvant qu’il doit participer à l’emprunt, techniquement il n’est pas obligé de financer cet emprunt, et en cas de conflit, votre frère pourra s’asseoir sur cette "créance" qui n’existe pas.

Je rappelle aussi qu’en présence d’une indivision …….. c’est l’unanimité qui prime ! Si votre oncle ne veut pas vendre, votre frère n’a que la licitation comme solution. Ce qui signifie "déménager" pour votre frère, et probablement perdre beaucoup d’argent.

Donc là, il est urgent de vérifier la présentation initiale, surtout sur la partie financement / dette / contrat entre frère et onclie !

Note sur le compte indivis : les commercants ne vérifient pas parce qu’ils ne connaissent pas. Mais si la banque vérifie la signature (rare) et que les deux signatures ne sont pas présentes, c’est un incident de paiement (chèque rejeté, frais associé), et ca devient très vite très casse pied.

Lorsqu’un chèque indivis est invalide, la banque vérifie normalement les autres chèques récents, pour voir si c’est un cas isolé (oubli de signature) ou si c’est une mauvaise utilisation du compte. Si elle détecte des chèques mal signés récurrents, elle peut bloquer le compte le temps que la question soit clarifiée avec les titulaires du comptes, puisqu’il y a techniquement usage frauduleux d’un moyen de paiement, et que sa responsabilité peut être engagée. Pour des chèques récents, elle peut aussi enclencher une procédure en répétition de l’indu, ce qui provoquera "l’inversion" des chèques récents, via prélèvement sur les comptes de destination, et des frais d’incidents de tous côtés.

Et bien sur, pas possible de râler pour ces frais, puisqu’ils seront le résultat d’un défaut de signature, donc de la responsabilité des titulaires du compte.

Conclusion : non, on ne joue pas à l’idiot avec un compte indivis, on signe bien avec l’ensemble des titulaires.

Bernard2K · #10

Pour rebondir sur ce que dit xazh, ce qui est très étrange, c’est que vous nous dites que :
- votre frère a acheté seul et en direct
- l’emprunt est à son seul nom
- mais qu’il y a bien une convention d’indivision.

Si votre frère a d’abord acheté en son nom, PUIS qu’il a conclu une indivision avec son oncle, ça veut dire qu’il est repassé devant le notaire pour faire un nouvel acte de propriété (où l’indivision apparaît) et une convention d’indivision signée devant notaire (convention authentique). La convention d’indivision a bien été signée devant notaire, n’est-ce pas ? Votre frère et votre oncle n’ont quand même pas fait une convention d’indivision tous seuls sur un coin de table ?

Comme dit xazh, ça voudrait dire que votre frère a fait une donation de 35 % de l’appartement à son oncle ! (eh oui, accepter de donner 35 % des parts dans l’acte de propriété, c’est donner 35 % de l’appartement, indépendamment de qui paie le remboursement d’emprunt !).

La première personne que j’irais voir pour explications, c’est le notaire qui a procédé à l’indivision. Il doit quand même savoir ce qu’il a écrit dans les documents, quelles en sont les conséquences, et comment en sortir !

Pour le retex de Guillaume : effectivement, le compte indivis peut être adapté pour des associés qui se rencontrent fréquemment. Dans les indivisions en revanche, les indivisaires sont souvent éloignés physiquement ; ils sont souvent tout disposés à en laisser la gestion à l’un d’eux (et à le matérialiser dans une convention d’indivision), pourvu qu’ils puissent contrôler une fois par an (par exemple) que tout se passe bien ; c’est pourquoi le compte indivis est généralement inadapté à une indivision.
Quant à faire des chèques signés d’un seul cotitulaire d’un compte indivis : très mauvaise idée comme relevé par xazh. Si la banque le laisse passer, c’est une faute de sa part. Le cotitulaire non signataire pourrait s’offusquer, à juste raison, que la banque accepte qu’un seul des cotitulaires engage des dépenses, contrairement à ce que prévoit le contrat de compte.
Si on veut qu’un seul puisse signer, il ne faut pas faire de compte indivis ! CQFD.

Dernière modification par Bernard2K (27/08/2018 12h01)

Noyl · #11

Bonsoir à tous,

Je vous remercie pour vos interventions pertinentes et éclairées.

L’idée de l’opération comme je l’avais énoncé était que mon oncle participe à l’effort d’épargne…

J’en sais plus sur la situation notamment au niveau des écrits juridiques, il y a :

1) contrat de prêt notarié entre mon frère et mon oncle stipulant bien que dans les articles suivants :

a) modalités de contrats : mon oncle devra 35% de la mensualité de crédit à mon frère soit 173 mensualités de 338€ restantes de 09/2018 à 01/2033

b) remboursement anticipé du prêt
si mon oncle rembourse le prêt par anticipation, il ne remboursera que le CRD

c) manquement au reboursement des mensualités de prêt
en cas de manquement au remboursement, mon frère aura la faculté de demander la vente du bien immobilier et de bénéficier en priorité du produit de la vente à hauteur du montant du prêt qu’il aura remboursé auprès de l’organisme bancaire (capital +intérets). Dans ce cas, mon oncle bénéficiera du produit de la vente à hauteur des mensualités (capital +intérêts) qu’il aura précédemment remboursé auprès de mon frère.

2) contrat d’engagement
a) imposition et charges
durant toute la durée où mon frère occupera les lieux à titre gratuit, celui-ci s’engagera à régler:
- en totalité la taxe foncière, d’habitation et les charges trimestrielles locatives

b) location du bien
dans le cas où il venait à être occupé, les bénéfices du loyer seraient répartis à hauteur de 65% (frère) et 35% (oncle)

c) travaux réalisés dans les parties communes
Dans le cas ou les travaux sont réalisés dans les parties communes de l’immeuble, la répartition des dépenses sera la suivante : 65% frère et 35% oncle

d) travaux réalisés dans les parties privatives
- travaux incombant aux propriétaires : règle applicable de 65%-35%
- travaux incombant aux locataires : mon frère occupant le bien à titre gratuit, il réglera le montant des
dépenses occasionnées.
De même si mon oncle occupe le bien, il réglera le montant des
dépenses occasionnées.

Il en ressort donc les calculs suivants pour évaluer le rachat de part des 35% de mon oncle :

Valorisation de la part
- Valeur vénale de l’appartement    240 000 €

- Valeur vénale part Oncle (35% * 240 000€)    84 000 €
- Apport de mon frère (35% * 40 000€)    -14 000 €
- Mensualités non réglées par mon oncle (08/2016 - 08/2018) -8 112 €
- Mensualités restantes (09/2018 - 01/2033)  : 173 mensualités de 338€ -58 474,00 €

Valeur nette de rachat des 35%    3 414 €

vive l’indivision !

Dernière modification par Noyl (27/08/2018 23h52)

Bernard2K · #12

J’en sais un peu plus sur la situation notamment au niveau des écrits juridiques

C’est bien, vous en savez ’"un peu" plus. Donc vous nous demandiez précédemment de vous aider, sur des éléments incomplets. Or, personne ici n’a de boule de cristal. Par exemple, manifestement, l’occupation gratuite par votre frère était prévue, mais vous ne nous l’aviez pas dit.

Pourtant, dans ce que vous rajoutez :
1) je ne vois rien qui établit une indivision.
2) je ne vois rien qui permet de faire le calcul que vous faites. Il est prévu qu’en cas de manquement de votre oncle au remboursement, votre frère peut demander la vente. Je ne vois pas en quoi ça permet de calculer un prix de rachat de parts.

Perso, j’arrête de jouer à colin-maillard, et je redis : que votre frère aille voir le notaire qui a établi ce truc, et se le fasse expliquer !

xazh · #13

Bien, on y voit un peu plus clair. Au moins, on sait qu’il y a une convention de prêt entre votre frère et votre oncle, et donc que l’exigence des mensualités en retard est valide en droit.

Pour Bernard, l’indivision nait de facto de l’acte authentique de vente, qui doit préciser que Tonton possède 35% du bien. Le notaire n’accepterait pas une convention de prêt annexée à un acte authentique si la répartition différait (puisqu’il y aurait de facto une donation, et que sa responsabilité serait engagée).

Ensuite, sur le contrat de prêt notarié, qui établit une répartition de la prise en charge du prêt, il y a qq points de détails. La clause ’c’ est invalide telle que vous la rapportez. En cas de manquement des mensualités par votre oncle, votre frère peut demander la vente forcée, mais il ne peut que demander à être remboursé des sommes que votre oncle aurait du payer (mensualités donc). Il ne peut pas s’accaparer la plus value éventuelle de votre oncle.

Votre oncle repart nécessairement avec le produit de la vente diminuée des dettes qu’il a envers votre frère (mensualités en défaut) et la banque (35% du CRD + IRA). Le reste est de facto faux puisque contraire au droit de propriété qui est constitutionnel.

Le contrat d’engagement est conforme à ce que je disais : votre frère occupant le bien, il prend en charge les dépenses locatives. La seule subtilité étant qu’il prend aussi l’ensemble de la TF. C’est classique en cas de démembrement (l’usufruitier assume la TF), mais plus curieux en indivision.

Reste que votre calcul est biaisé puisque votre oncle se voit grévé des intérêts non encore échus d’un prêt dont il ne serait plus responsable … En pratique, votre oncle doit rembourser sa part des mensualités échues avant la transaction, mais pour le "au delà", il n’est redevable que du capital restant dû lui incombant, ce qui ne doit pas se monter à 58 474 euros …

Pour schématiser, considérez la vente par un tiers, et non votre oncle. Votre frère achète la part 84000 euros, et verse 84000 euros à ce tiers. Ensuite, ce tiers rembourse ses dettes, soit 14 000 € à son associé + 8 112 € pour les mensualités en retard, et rembourse la banque de sa part du prêt (soir 35% du CRD + IRA).

Si pour éviter de faire un emprunt, votre frère décide de reprendre à sa charge l’emprunt initial, il le peut. Mais dans ce cas, il accepte de prendre à sa charge ces intérêts futurs.

Noyl · #14

si j’entend bien on retomberait dans le cas où mon oncle rembourserait de façon anticipé le prêt (point 1 b) ) et donc ne serait redevable que du CRD.

C’est vrai que l’analyse des intérêts futurs est très clair!

donc dans mon calcul je dois donc calculer la part des 35% uniquement sur le CRD ce qui effectivement change la donne !

- Valeur vénale de l’appartement 240 000 €

- Valeur vénale part Oncle (35% * 240 000€) 84 000 €
- Apport de mon frère (35% * 40 000€) -14 000 €
- Mensualités non réglées par mon oncle (08/2016 - 08/2018) -8 112 €
- Mensualités restantes (09/2018 - 01/2033)  : 35% CRD 136 271,71€ - 47 695€

Valeur nette de rachat des 35% 14 193 €

sauf erreur de ma part ça me semble correct ?

xazh · #15

C’est ca. Reste à ajouter les droits et émoluments (l’Etat et le notaire) pour avoir une estimation assez juste.

Noyl · #16

Il y a obligation de passer devant le notaire pour régler cela ou la transaction peut se faire à l’amiable ?

Bravo à tous pour la qualité de vos analyses.

xazh · #17

En matière d’immobilier, le notaire est un passage impératif.

Flyz57 · #18

De base, cela reste quand même du grand n’importe quoi ce montage.
En fait votre frère n’avait pas la possibilité d’acheter seul et il avait besoin de l’aide votre oncle?

Jamais je n’aurai validé un dossier pareil…

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