Comment bien choisir ses locataires : quels critères ?

J’ai remarqué qu’effectivement trouver un appartement en location étant juriste/avocat (et même quand j’étais en master, du coup je mentais en disant que je faisais un master de finance…) est quasi une mission impossible, et quand vous ajoutez une copine profession libérale à cela, ça devient chercher une aiguille dans une botte de foin, 80% des propriétaires ne rappellent jamais ou inventent un prétexte fallacieux !

Idem pour moi… En juillet dernier suite à la mise en location d’un studio sur Bordeaux une jeune fille s’est présentée avec ses parents garantissants de très bon revenus de l’ordre de 15 000€/mois! Le hic pour moi, le papa vice procureur de la république et la maman juge des enfants. J’ai préfèré ne pas donner suite et louer à un autre etudiant avec papa pompier et la maman infirmière.
Comme quoi il n’y a pas que le revenu qui rentre en compte…

Philippe30 a écrit :

jaidelachance a écrit :

J’ai 7 locataires:
- 1 étudiante allemande
- 1 salariée autrichienne
- 1 jeune salariée italienne
- 1 jeune ingénieure
- 1 doctorant
- 1 élève ingénieur grande école
- 1 couple ingénieur / coiffeuse

Un avantage dans la location en directe est de pouvoir rencontrer des personnes mais dans ce cas vous êtes largement européen.

Philippe

Ca a commencé par la jeune femme italienne (locataire depuis 2 ans) très sérieuse qui m’a demandé si une amie autrichienne pouvait venir (c’est une colocation).
Ah oui dans les discriminations… j’en ai oublié une.

J’ai 3 biens en locations:
T4 numéro 1 en colocation meublée : 3 jeunes femmes
T4 numéro 2 en colocation meublée : 2 jeunes femmes - 1 homme
T2 loi scellier : 1 couple

Ca fait 7 contrats de locs.
J’ai tendance à préférer les femmes dans les locations car elles préservent plus l’appartement et tendent à plus l’entretenir en ménage, etc..

Merci d’avoir attiré mon attention sur cela, je n’y avais jamais pensé. Il semble qu’on peut faire une grosse économie par rapport à un loyer en acheter l’usufruit temporaire ; par contre ça semble ne se faire que pour 10 ans ou plus. Et effectivement, j’ai actuellement une petite allocation qui sauterait probablement. En tout cas je me pencherai sur la question le moment venu.
N’est-ce pas d’ailleurs l’alternative idéale à la propriété dans le cas où on ne croit pas à l’évolution favorable du marché mais qu’on doit quand même se loger ?

Dernière modification par Golliwogg (03/04/2012 13h52)

jaidelachance a écrit :

J’ai tendance à préférer les femmes dans les locations car elles préservent plus l’appartement et tendent à plus l’entretenir en ménage, etc..

J’avais cette idée au début, et finalement, je constate que les jeunes femmes sont bien plus sales que les jeunes hommes, ménage, rangement, etc… Aujourd’hui je préfère louer au sexe masculin.

Je recommande à un locataire qui envisage de rester quelques années dans une location d’investir dans l’usufruit de son appartement, pour négocier une décote appréciable sur ses loyers, ni plus ni moins.
Pour le reste, je teste le marché dans mon coin pour voir si il y a possibilité d’en faire un business , mais loin de moi l’idée de le recommander à quiconque.

BorderLine a écrit :

Je ne vais pas faire une grande tirade, mais si du point de vue du locataire il y aurait un intérêt et encore (usufruitier doit payer taxe fonciére, doit payer les gros travaux d’entretien - ravalement ou chaudiére par ex-, doit s’acquitter d’une caution, droits d’enregistrements…), du point de vue du propriétaire, le risque est énorme. L’usufruitier peut contracter des droits réels sur son bien, peux faire signer des baux d’habitation, donc de 9 ans, le proprio ne peut rompre la convention unilatéralement, il peut se voir allouer un nouveau usufruitier en cas de cession d’usufruit, impossibilité de vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, l’usufruitier peut assister aux AG et les décisions doivent être prise en commun avec le propriétaire….j’en passe des vertes et des pas mûres.

Hors le cas de défiscalisation par montage de sociétés ou de cession familliale cela me parait trés trés dangereux.

Je suis entièrement d’accord avec vous BorderLine , proposer un usufruit à un locataire dans le cadre d’une location de longue durée , c’est du "délire".

A Yannou77
Un locataire loue un bien , un point c’est tout .
Qu’est-ce que vous allez faire un montage abracadabresque pour vendre un usufruit , la vente d’un usufruit est un acte notarial qui n’ rien à voir avec la relation locataire.

Pensez vous qu’un locataire va comprendre la notion de démembrement ?
Pensez qu’un locataire est en mesure de sortir 4 ou 5 ans de loyer sous forme d’usufruit ?

Un locataire est locataire car il ne veux ou ne peux pas acheter , il dispose des aides de la CAF.

J’ajouterais rien de plus à cette information.

Philippe

SALUT GOLLIWOGG JE DOIS TE PARLER ON SE CONNAIT ….PASSE TON MAIL MERCI

Golliwogg a écrit :

En ce qui me concerne, je falsifie pour pouvoir louer ; ça fait 2 fois que je le fais. J’ai commencé à faire ça après avoir galéré quelques mois pour trouver quand j’étais étudiant ; avec des faux papiers j’ai trouvé immédiatement, c’était un réel soulagement. Je modifie l’avis d’impôt de mon unique garant, ça passe comme une lettre à la poste, même chez les agences à garanties de loyer qui prétendent vérifier les pièces. Je suis même assez fier de les tromper si facilement.

Les clauses soi-disant en faveur du locataires ne sont que discriminantes pour le locataires : la suppression des 2-3 mois de caution, la grande difficulté d’expulsion, l’interdiction de demander des relevés bancaires (entre autres), en prétendant mettre les locataires sur un pied d’égalité, ne font concentrer l’attention du bailleur que sur les travailleurs en CDI avec parents aisés et propriétaires (et feront préférer un étudiant à un travailleur en CDD grâce à la plus grande facilité légale de faire payer les parents du premier !). N’importe qui peut mettre un peu d’argent de côté pour se rendre ainsi solvable et crédible ; n’importe qui ne peut pas avoir des parents aisés et propriétaires (ou décrocher un CDI).

Je suis en CDD (reconduit annuellement - fonction publique) au smic, je n’ai qu’un parent qui gagne presque rien, mais j’ai une épargne relativement importante (fruit de mes économies) me permettant de payer plusieurs années de loyer s’il fallait. Pour autant, les agences n’entendent jamais cet argument, je ne pèse rien dans la compétition des locataires à cause des critères discriminatoires légalement en place ; alors je triche. En fait, je suis un cas où le bon sens, le "feeling" joue en ma faveur (je présente bien, je m’exprime bien, je suis solvable par mon épargne importante) alors que les critères légaux (revenu déclaré, sécurité de l’emploi, garants) sont en ma défaveur.

En résumé, je pense que le feeling devrait être le critère principal car il est très facile de truquer les chiffres (et aussi parce que ça m’arrange :p)

Bizarre comme message HC s’inscrit aujourd’hui il est écris en majuscule un message au milieu d’une discussion en reprenant des propos de Golliwogg.

Comment HC à pu reconnaître un éventuel locataire sous ce pseudo.

A suivre

Philippe

freesas a écrit :

une jeune locataire primo-accedante si je puis dire. (vendeuse débutante dans la vie active)
L’avantage (?) est qu’elle ne connait rien à la location (contrat bail, entretien, etc…) j’ai donc pu cadrer "assez strictement". (non on ne repeint pas le mur en rouge…)
L’inconvénient est que son copain est vite venu se taper l’incruste… résultat ils squattent en couple le studio mais bon jusqu’à présent aucun soucis, à suivre…

Je reviens sur vos propos très juste , dans le cas d’une location à une jeune fille on pense que tout va bien aller car c’est une fille , c’est moins difficile qu’avec un mec etc …..

Sauf que comme le fait remarquer freesas , on sait quand on loue à une fille mais on ne connait le petit copain qui peut arriver ensuite dans le doute parfois je préfère louer à un garçon qui présente bien car la situation locative est plus stable qu’avec une fille.

C’est un avis personnel qui n’a pas lieu d’être généralisé  , le choix d’un locataire passe forcement par des critères personnels et d’expériences de choix et une forme de discrimination.
Les mauvaises expériences surtout si elles se répètent plusieurs dans le même cas obligent ensuite à ne plus faire confiance.

Philippe

On peut dire qu’il est impossible de savoir vraiment à qui on loue, c’est d’ailleurs pour cette raison que beaucoup de bailleurs privés abandonnent d’autant plus qu’il n’y a plus de rentabilité dans le locatif car il faut rajouter à cela les aléas de la vie et les pertes d’emploi de plus en plus fréquentes, les falcifications de documents tres fréquentes aussi

Seul les sociétés de locations peuvent assumer ces aléas et activer leur propre service juridique.

Qui plus est la justice est particulièrement clémente avec les locataires, si elles les obligent à payer au bout d’un an (sans appel)  ou 3 ans (en épuisant les appels), elles ne les sanctionnent jamais.

Je me mefie des apparences extérieures, mon meilleur locataire a été un couple avec 2 enfants recevant les APL, il a carrément refait la déco intérieure, une partie de l’électricité, l’arrosage, une partie du tout à l’égout. Une personne ectrèmement rare.

Le pire a été une autre couple avec 2 enfants percevant 4000 euros par mois, des problèmes constant, un arret de paiement, des dégats, un départ avec un arriéré de 2 mois de loyer avec sa parole de payer, j’ai du faire intervenir la justice. La justice lui a juste imposé de payer ce qu’il me devait, aucune sanction…