Suppression d'éléments qui traversent les copropriétés ?

Bonsoir,

Le point qui me semble fondamental semble être le statut des équipements et des puits de lumière.

S’il s’agit de parties communes générales ou spéciales, l’autorisation est du ressort de l’assemblée générale des copropriétaires. S’il s’agit d’un équipement privé avec un droit de passage, il s’agit d’un problème privé…

Je vous conseille de consulter le règlement de copropriété ( au passage la notion de sous-copropriété avec un seul propriétaire me semble curieuse - s’agit-il de lots de copropriété?) et s’il s’agit de parties communes de prévoir une condition suspensive dans le compromis relative à l’adoption en AG des résolutions ad-hoc.

Canyonneur

Bonsoir

Votre dernier message permet de comprendre la situation.

Je présume qu’un document précise les rapports entre les 2 copropriétés (par exemple les droits respectifs sur le sol ou la répartition des frais de ravalement des façades…). Les équipements traversants sont ils décrits dans ce document ? Qui en est propriétaire?

Par ailleurs, qu’envisagez vous concernant les puits de lumière? Remplacement des équipements en terasse assurant le passage de la lumière ou transformation plus importante? Qui est propriétaire de ces équipements?

Par ailleurs, la suppression des équipements traversants va t’elle entrainer des modifications à la dalle de couverture au dessus de votre appartement? Quel est le statut de cette dalle : Commune aux copro? Entre la coproA et votre appart?

Canyonneur

Bonjour,

Merci pour vos efforts canyonneur75 et Bernard2K.

Pour répondre à vos questions et apporter des compléments, voici la description exacte de mon lot :
- deuxième étage : un plateau à aménager composé d’un palier, trois pièces, deux dégagements, un WC, une terrasse à aménager et un escalier interne privatif d’accès au troisième étage
-au troisième étage : une pièce à aménager ;

Je n’ai pas trouvé d’informations relatives aux 2 copropriétés : ma copropriété est seule responsable financièrement des façades de l’immeuble et des toits. La façade/vitrine du commerce incombe à l’autre copropriété.
Il n’y a pas non plus d’informations sur ce qui traverse les copropriétés : à vrai dire, il est difficile de savoir d’où partent les cables, fils etc. En ce qui concerne le monte-charges et la colonne métallique, ils sont dans mon appartement mais n’ont pas été pris en compte dans l’évaluation de la surface. Toutefois, ils n’ont plus d’utilité : mon appartement devait être un autre lieu de stockage pour le magasin initialement je suppose.

En ce qui concerne les puits de lumière, je souhaite simplement remplacer les fenêtres.

canyonneur75 a écrit :

Par ailleurs, la suppression des équipements traversants va t’elle entrainer des modifications à la dalle de couverture au dessus de votre appartement?

Les éléments s’arrêtent dans mon appartement et ne vont pas jusqu’au toit. Si tel était le cas de toute façon, le toit m’appartient à 100% du fais des parties communes spéciales.

D’ailleurs, au sujet des parties communes spéciales, voilà ce qui est indiqué dans le compromis.

PARTTIES COMMUNES SPECIALES DE BATIMENT
Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l’un ou plusieurs d’entre eux, sans pour autant l’être à l’usage de tous.

Bâtiments A, B et C
Les choses propres à chacun des Bâtiments A, B et C appartiennent aux copropriétaires des lots de ces bâtiments, dans la proportion indiquée au tableau récapitulatif.
Elles sont l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires du bâtiment, considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun d’eux.

Elles comprennent, pour chacun d’eux, si les éléments énumérés s’y trouvent :
[…]b) Les structures des terrasses, balcons, loggias accessibles ou non (à l’exclusion du revêtement superficiel au-dessus du complexe d’étanchéité, pour ceux qui sont affectés à l’usage exclusif de certains copropriétaires) ;
c) Les balustres, balustrades et appuis des balcons, terrasses et fenêtres, les murs garde-corps des balcons, les ferronneries (mais non les fenêtres éclairant les parties privatives) ;
d) Les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eaux, de gaz, d’électricité (sauf toutefois, les parties de ces réseaux affectées à l’usage exclusif d’un lot, après le robinet d’arrêt s’il existe, ledit robinet étant privatif au lot concerné) ;
e) Et, d’une façon générale, tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif et particulier d’un lot, mais d’un usage commun à tous les lots d’un même bâtiment.
Cette énumération étant purement énonciative et non limitative.

Bernard2K a écrit :

Donc, ce n’est pas une copropriété. Par définition, la copropriété naît dès qu’il y a division de lots entre plusieurs propriétaires, et s’éteint lorsque les lots sont réunis en une seule main.

Vous avez raison, c’est un volume, pardon pour cette erreur.

Dans le VOLUME 2 d’une propriété comprenant deux volumes:
- VOLUME 1 formant le local commercial donnant sur le rue et ses
annexes au sous-sol et au premier étage,
- VOLUME 2 formant la partie habitation

Bernard2K a écrit :

- vous ne soyez pas en copro avec le local du dessous ; n’avez-vous aucune partie commune avec lui ? En plus, si c’est l’un au-dessus de l’autre, vous devez être nécessairement sur la même parcelle cadastrale ; comment peut-on être "empilé" sur une même parcelle cadastrale et ne pas constituer une copro ?
- et que vous soyez en copro avec d’autres immeubles avec lesquels vous n’avez rien en commun, si ce n’est des murs mitoyens. L’inconvénient de cette situation est évident : devoir payer pour des charges et travaux qui ne vous concernent pas.

Vous avez raison, c’est très bizarre mais je ne me trompe pas : l’immeuble a été découpé en deux volumes par un premier marchand de biens et quelques années plus tard, il y a eu à nouveau division (dont mon appartement est le résultat). Pour l’inconvénient, il y en a effectivement un mais qui est pire que celui que vous voyez : puisque j’ai 100% des tantièmes de ma copropriété et 1/4 des tantièmes de charges générales. J’ai bien conscience de ce point noir mais d’une part la copro a été refaite entièrement (ce qui me laisse espérer quelques années paisibles), et d’autre part, cela me permettra de maintenir la copropriété en état (je ne fais pas la cours à l’argent mais au confort de vie…).

Pour le côté bancal de la chose sur l’autorisation du propriétaire du local, c’est assez simple à expliquer : le vendeur de mon appartement est l’un de ses amis (j’habite dans une petite ville). Il est donc disposé à donner ces autorisations puisque de toute façon, l’utilisation de ces équipements n’est plus d’aucune utilité.

Merci pour votre aide. Je vais effectivement demander l’aide du notaire.

Bien à vous,
Boutman

Dernière modification par Boutman (30/09/2018 20h10)

Voici ce qui concerne les PARTIES COMMUNES GENERALES

Forment la propriété indivise de tous les copropriétaires dans la proportion des quotes-parts indiquée dans le tableau de l’état descriptif de division, toutes les parties de l’immeuble qui sont à l’usage de tous les copropriétaires et ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un propriétaire ou d’un groupe de propriétaires et notamment :
a) les droits et obligations attachés aux servitudes bénéficiant à la présente copropriété ou la grevant telle qu’elle résulte notamment de la situation des lieux, de conventions particulières ou de règles administratives ;
b) la totalité du sol bâti et non bâti du Volume 2, y compris le sol des parties construites, servant d’assiette à la copropriété ;
c) tous les aménagements communs et notamment, les canalisations et réseaux divers dans toutes les parties où ils sont affectés à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ;
d) l’éclairage des deux parties communes spéciales désignées A et B (un sous-compteur devra être posé à cet effet) ;
e) afin de conserver l’harmonie de l’Immeuble, l’ensemble des façades y compris leurs ornements, décorations et éléments extérieurs ;
f) tous les éléments d’équipement commun ;
g) et d’une manière générale, toutes les parties déclarées communes par la loi, qui sont employées au service commun de l’ensemble des copropriétaires et qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un lot ou d’un groupe de lots.

Sont en outre attachés aux parties communes, à défaut de réserve au profit d’un copropriétaire ou d’un tiers :
a) le droit d’augmenter la surface de plancher, soit par surélévation du bâtiment, soit par édification de nouveaux bâtiments sur le terrain qui est partie commune à l’ensemble des copropriétaires ;
b) le droit d’affouiller les cours, accès et jardins ;
c) le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Le lot dispose bien de l’arrivée d’eau et des évacuations. A priori, une partie passe par le volume 1. J’ai un compteur neuf et le système est relié à l’arrivée d’eau de l’immeuble 2 (celui de l’appartement). Mais vous avez raison, il faut que je règle le point sur d’éventuels sinistres à ce sujet.
L’accès de mon lot se fait par un escalier privatif, qui ne donne que sur deux appartements : le mien d’un côté (Bat A) et de l’autre côté, sur un appartement du Bat B.

L’accès à mon lot se fait par la partie commune spéciale B. Elle est incluse dans le batiment A. Je comprends pourquoi vous pensez qu’il y a un problème : l’accès se fait directement par étage, et non via le RDC où se situe le local.

En cas de sinistre, comme les parties communes spéciales distinguent quasiment complétement les batiments, il n’y aura pas de problème dans le copropriété du volume 2. Mais effectivement, entre le volume 1 et 2 cela se compliquera. Toutefois, ce genre de problème se retrouve pour n’importe quelle copropriété qui en toucherait une autre.

Pour le côté habitation, c’est bien précisé (cf mon message précédent "volume 2 formant la partie habitation" et il est indiqué clairement dans le compromis ’’Le PROMETTANT déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation. Le BENEFICIAIRE entend conserver cet usage."

Canyonneur75 a écrit :

J’ai l’impression que le propriétaire des caves, du RDC et du 1er étage a réussi à s’exonérer des charges générales de copropriété…

Je dirais de l’immeuble dans lequel il a son lot mais vous avez tout compris sur l’idée et c’est ce qui m’a dérangé à la découverte du compromis. Ca sera tout pour ma pomme. En contrepartie, comme je l’ai dit, cela me permettra d’entretenir l’immeuble et en plus j’aurais un appartement qui sera potentiellement superbe alors… si j’arrive à régler les histoires de monte-charges, colonne métallique etc., je pense m’y retrouver. Enfin, j’espère

Merci encore pour votre MP..