Ventes aux enchères immobilières : retour d'experience

Voici, à mon tour, mon retour d’expérience, mitigé.

D’un côté, j’ai fait une bonne affaire en juin (pas l’affaire du siècle non plus) sur un bien de qualité sans travaux (T1 vieille pierre dans un village recherché), avec un locataire en place qui est soigneux, sérieux et agréable.

Donc c’est possible, mais je pense que c’est vraiment un coup de chance ; Et puis bon, + 3 ans de veille, si on ramène au taux horaire, cela fait relativiser la "bonne affaire" (de l’ordre de 5 ke nette).

J’ai aussi eu la chance de ne pas avoir de sur-enchère : si cela avait été l’affaire du siècle, alors, très probablement surenchère, et je perdais la moitié des frais engagés pendant les 10 jours de délai (environ 1500 euros, quand même).

Ce qui m’a permis de le faire est aussi d’avoir la possibilité de payer cash. Perso je n’aurais pas été tranquille avec cette épée de Damoclès, car même si la banque vous suit, vous n’êtes jamais à l’abri de tomber sur les bras cassés qui vous foutent dedans (sur pleins de détails, dont respecter les délais serrés pour payer). Désolée pour ceux qui bossent dans la banque mais c’est du vécu ..

J’étais partie pour continuer, auréolée de ce premier petit succès, qui m’a bien surprise ..

Or ce que je constate de plus en plus :
- alors que les biens sont + nombreux, le nombre d’acheteurs a explosé exponentiellement
- les particuliers font monter les prix, mais, et c’est surprenant, les marchand de biens aussi : ils achètent à prix fort (pas plus que le prix du marché, comme certains privés, mais au prix fort du marché). Je n’ai pas de piste d’explication là dessus, car même si ils ont des frais réduits, on est dans un marché stable à tendance baissière

Sur les biens :

- tous les petits biens, attractifs, dans les villes cotées partent au prix max, voire au delà (ce qui est aberrant de la part d’un acheteur privé, vu les contraintes de la vente aux enchères)
Avec + 30 enchérisseurs sur un bien, c’est logique.

- les biens biscornus / compliqués etc ne sont pas vraiment bradés en comparaison des frais à prévoir

- seuls les biens chers / longs à vendre peuvent être "intéressants" .. une énorme et belle maison que j’ai vue, mais que je n’ai pas enchéri car invendable et impropre à l’investissement, l’agence en demandait 570, le proprio 460, elle est partie à 330, et à la revente visée par le MDB est à 460.
Mais elle mettra au moins 1 an à se vendre, car des biens comme ça, trop grands, indivisibles, et vieillissants il y en a plein ! 

Mon sentiment aujourd’hui est que c’est un marché spécifique, où les bons coups restent limités, sauf hasard improbable ; sur lequel les MDB peuvent tirer leur marge sur le volume des biens, avec leurs frais réduits et leur force de frappe logistique (travaux, expulsion, négociation, contentieux etc), ce qui sera bien plus coûteux et risqué pour un particulier.

C’est une expérience intéressante car elle m’a confronté au coté irrationnel (de soi et des foules) et à ma propre propension à la pensée magique : on a beau savoir, le petit studio, bien placé à coté de la fac, ne partira à 26 Ke (c’est la mise à prix), on espère, sur un malentendu, l’avoir pour le double, alors que cela partira au prix, à 94 Ke (hors frais de procédure), acheté par un MDB.

Bref, j’ai décidé d’arrêter de croire au père Noel, c’est le bon moment à mon âge, en réduisant drastiquement ma veille (les addictions ont la vie dure..) finalement très chronophage.
En attendant je vais chercher d’autres stratégies d’achat (déjà attendre que les taux remontent un peu ! et affûter ma technique pour des offres basses )

Dernière modification par mikado34 (25/10/2018 23h24)

Bonjour,

Je voulais vous faire part de mon retour d’expérience sur une vente aux enchères notariale qui a eu lieu la première moitié du mois de Février 2021 à Paris.
Je m’excuse par avance pour ce pavé :-)

Contexte
2ème vente aux enchères physique à laquelle je participais, après une première vente aux enchères physique en 2019 (j’avais remporté le bien que je convoitais - à Paris également)

J’ai également participé auparavant plusieurs fois à des ventes en immo interactif (à chaque fois de façon infructueuse) sur immobilier.notaires.fr qui est un système est un peu différent mais qui reste tout de même assimile - peut-être à tort - a des ventes aux enchères. Il y a quelques différences, notamment le fait qu’en immo interactif le vendeur n’est pas obligé de choisir l’offre la plus élevée (il peut prendre en compte le plan de financement etc); et également que la vente devient une vente "classique" une fois l’acheteur désigné, avec notamment la possibilité d’obtenir une condition suspensive d’obtention d’un financement, contrairement à une enchère physique où il n’y a pas de conditions supensives.

Enchere
Il s’agissait d’une succession avec 8 lots à vendre (+un 9eme lot consistant de 2 caves) dans un immeuble à Paris.
L’enchère était initialement sensée se dérouler en Novembre 2020 mais a été décalée du au confinement (j’ai appris par la suite qu’elle était initialement sensée se dérouler en Mars 2020 et avait été décalée une première fois à Novembre à cause du premier confinement puis redecalee..)

L’adresse est plutôt cotée dans un arrondissement vivant/branché, l’immeuble est haussmanien et est un immeuble d’angle (qui donne sur une place et sur une rue), situé à proximité immédiate d’une bouche de métro qui dessert 3 lignes.

Sur les 8 biens à vendre, 2 sont dans l’immeuble mitoyen - initialement il s’agissait d’un seul immeuble mais au moment de la mise en copropriété l’immeuble a été séparé en 2 copropriétés distinctes. Chaque copropriété à son entrée (l’immeuble "mitoyen" à son entrée sur place, et l’autre sur rue), par contre la cour est commune. La gardienne est également commune aux deux copropriétés.

3 lots sont libres, 5 lots sont loués; c’est ce qui m’a décidé à participer à cette enchère dans l’idée de me positionner sur un lot loué

Processus
J’ai contacté le notaire en charge de la vente, qui m’a donné accès à une dataroom avec:
-Cahier des charges (explication du déroule de la vente, des frais etc)
-Plans de l’immeuble
-Diagnostics
-Situation locative y compris baux et états des lieux d’entrée
-Règlement de copropriété

Pour participer il fallait apporter 1 chèque de consignation (chèque de banque) par bien, qui représente 20% de la mise à prix.

Les lots loués n’étaient pas visitables: en théorie les baux prévoyaient un droit de visite en cas de vente, en pratique les locataires ont tous invoque la crise sanitaire comme raison de ne pas accepter de visites.
Il fallait donc se fier au plans et aux indices qui pouvaient se trouver dans les baux pour avoir une idée de l’état des appartements (état des lieux d’entrée, bail - l’un des baux mentionnait une rénovation effectuée avant l’entrée dans les lieux du locataire en 2016)

La visite a permis de voir les parties communes, 2 caves (qui étaient vendues séparément) et de visiter les 3 lots libres.

Les lots étaient vendus avec une cave (aucun mesurage des caves n’était fourni, car non obligatoire)

Lots à vendre
À prendre avec des pincettes bien sûr, mais comme point de référence l’estimation meilleursagents sur cette immeuble qui a 2 adressés mais 1 seule entrée (immeuble d’angle sur une place et sur une rue, et l’entrée se fait côté rue) est:
-Première adresse (sur place): 12.7kE/m2 avec une fourchette de 10.7kE/m2 à 15.0kE/m2
-Deuxième adresse (sur rue): 12.1kE/m2 avec une fourchette de 10.3kE/m2 à 14.4kE/m2

Mon positionnement
J’ai décidé de me positionner sur 2 lots dans l’idée d’en emporter un des 2.
Un appartement de 47.3m2 loué et un appartement de 39m2 loué.
Les 2 au 5eme étage (avec ascenseur), balcon filant. Les 2 sont des 2 pièces.

Les appartements sont loués en baux nu (le 47.3m2 depuis 2016, le 39m2 depuis 2017), ma stratégie était donc de patiemment attendre le départ des locataires pour pouvoir relouer en meublé. J’étais prêt à attendre plusieurs années si nécessaire.

J’ai ma préférence pour le 47m2 pour plusieurs raisons (en dehors du fait que la surface soit supérieure):
-Sur rue et cour (le 39m2 n’est que sur rue)
-Vue dégagée: La vue est à priori dégagée (évidemment à confirmer car je n’ai pas pu visiter l’appartement comme indiqué plus haut): J’ai pu visiter l’appartement directement en dessous, lui aussi à vendre. Depuis le salon et la chambre on voit le dernier étage de l’immeuble en face ce qui constitute un léger vis-à-vis, même s’il n’est pas trop gênant.
A priori 1 étage plus haut (au 5eme étage donc) la vue devrait donc être complètement dégagée, sur les toits
Le 39m2 donne sur un immeuble de 6 étage donc n’a pas de vue dégagée
-Le bail du 47.3m2 indique que l’appartement a été refait en 2016 (cuisine, salle de bain, peinture, pour 22 kE de travaux) avant l’entrée en lieu des locataires actuels donc à priori il sera en meilleur état que le 39m2 (dernière date de rénovation inconnue)
-Profil des locataires: L’appartement de 47.3m2 est occupé par un couple: Mr a 35 ans, Mme à 33 ans. Je me suis dit que potentiellement, ils allaient finir par déménager le jour où ils auraient envie de fonder une famille etc. Le 39m2 est occupé par une locataire de 37 ans (seule sur le bail). Un argument similaire pourrait bien sûr prévaloir pour le 39m2 mais a tort ou à raison je m’étais dit qu’un couple avait potentiellement plus de chances d’avoir un changement de situation (enfant ou séparation, qui dans les 2 cas signifiraient probablement un demenagement) que quelqu’un qui vit seul.

Je me suis fixé comme prix maximum 12.2kE/m2. J’ai du mal à estimer (i) quel était la valeur du balcon filant, qui fait 4.5m2 (je m’étais dit environ 10% du prix), et (ii) quelle décote appliquer du fait que l’appartement soit loué (je m’étais dit environ 10% de décote).
Donc l’un dans l’autre, on arrive à un prix qui devrait être en ligne avec le prix moyen de l’immeuble (malgré le fait que l’appartement soit loué, qui est compensé par la valeur du balcon filant)

La séance de vente
La vente a été séparée en 2 - les 3 lots libres d’abord (+ les 2 caves) pour une séance séparée, 1h après la fin de la première séance, pour les 5 lots loués.

J’ai assisté à la vente des lots libres pour "prendre la température" et avoir quelques références niveau prix. D’autant plus que le premier appartement à vendre était lui aussi au 5eme étage (mais sur la place, donc plus "prestigieux" alors que ceux que je convoité sont sur rue)

41 personnes sont présentées pour cette séance concernant les 3 lots libres ainsi que 2 caves.

1er appartement: sans conteste le plus "prestigieux" de la vente avec une belle vue dégagée sur la place.
5ème étage, balcon filant, 3 pièces, 64m2.
L’appartement a suscité énormément d’intérêt et les enchères montent vite, et très haut.
Le bien est remporté par un jeune couple ~35 ans pour 945kE… soit environ 14.7kE/m2…
Pas certain que ces acheteurs aient fait une affaire.

2eme appartement: appartement identique au premier, mais directement en-dessous, au 4eme étage donc, et sans balcon filant. 3 pièces, 65m2.
Beaucoup moins d’engouement et une vente conclue à 778kE soit 12kE/m2.
Je sens la nervosité de l’acquéreur du premier appartement (qui était assis à quelques sièges du mien) qui espérait certainement que cet appartement soit vendu à un prix plus élevé, pour valider en quelque sorte son prix. Il n’en est rien et au final il aura payé 22.5% de plus (par m2) que l’appartement du dessous. Je doute qu’un étage de plus et un balcon filant justifie autant en plus. On va appeler cela un achat "coup de coeur", certainement

2 caves: une mise à prix a 8kE et une vente conclue à 22.5kE
Pour des caves dont on ne connaît pas précisément la taille - cependant elles étaient visitables donc j’imagine que les personnes intéressées ont sûrement fait des mesures. Les 2 caves sont mitoyennes, ce qui donne probablement la possibilité de les réunir.
Le prix me paraît un peu élevé mais je ne connais rien au marché des caves donc je n’ai pas vraiment de vue sur le prix ni sur le rendement à espérer.

3ème appartement:
Après les 2 premiers appartements sur place, celui là (et tous les appartements suivants) sont sur rue.
4eme étage, 3 pièces, 61m2. Intéressant pour moi à suivre car il se trouve directement en dessous du 2 pièces de 47m2 qui m’intéresse (il a bien sûr 1 pièce supplémentaire, mais pour le reste les plans sont identiques sauf que celui-ci étant au 4eme étage n’a pas de balcon)
Vendu à 720kE soit 11.8kE/m2

Séance des 5 lots loués
Moins de personnes présentes, mais malgré tout 26 personnes (dont quelques têtes que j’ai reconnues de la séance portant sur les lots libres)

1er appartement:
La proposition la plus complexe de cette séance: un appartement loué en loi 48.
Proposition d’autant plus complèxe car la personne est relativement "jeune" (pour un loi 48) et a une soixantaine d’années.
Appartement au 2ème étage, 4 pièces, 92m2. Le 2ème étage n’est pas idéal dans cet immeuble car au-dessus d’un café qui occupe le RdC + 1er étage.

A l’ouverture de l’enchère il y a eu un silence pendant une petite minute qui est parue assez longue.
Finalement 1 seule enchère à la mise à prix, donc.
551kE pour 92m2 soit à peine 6kE/m2. Le loyer mensuel est d’environ 750 E.
Même à ce prix, au vu de la complexité d’un bail en loi 48 (et surtout du risque de devoir attendre longtemps, très longtemps), je ne suis pas convaincu de l’affaire

2eme appartement:
Un autre appartement au 2eme étage, mais en bail classique cette fois-ci (tous les autres appartements sont en baux classiques, nu)
3 pièces, 61m2
Il ne suscite pas trop d’intérêt parmi les encherisseurs (certainement dû au fait qu’ici aussi on se trouve directement au dessus du café) et une adjudication à 562kE soit 9.2kE/m2.
En regardant le prix au m2 il s’agit certainement de la meilleure affaire de cette vente, même si pour moi le fait que l’appartement soit directement au-dessus du café est rédhibitoire.

3eme appartement:
L’appartement pour lequel j’étais venu.
5eme étage, balcon filant (4.5m2), 47.3m2 carrez (48m2 au sol).
Pas mal d’intérêt, mais heureusement pour moi le prix est resté sous ma limite.
Je l’ai eu à 560kE soit 11.8kE/m2.

4eme appartement:
Mon "backup" si je n’avais pas eu le précèdent.
5eme étage, balcon filant (4m2), 39m2
J’ai remarqué qu’une partie des encherisseurs étaient ceux qui avaient enchéri pour l’appartement précédent (ce qui a certainement contribute à pousser le prix)
Adjudication à 490kE soit 12.6kE/m2
Bonne validation de prix pour moi avec cet appartement vendu ~7% plus cher par m2 que le précédent.

5eme appartement:
6eme étage sous les toits, balcon (1m2), 28.5m2
Adjudication à 330kE soit 11.6kE/m2.

Frais
Frais de notaire (comme pour une vente classique) ~7.2%
Frais d’organisation de la vente ~4.4%
Ces frais sont d’une certaine manière assimilables à des frais d’agence, en terme de montants

Financement
J’avais préparé la banque plusieurs mois en amont: 1) d’abord en leur disant que j’aurai un projet prochainement, dès que j’aurais identifié un bien
2) ensuite, lorsque j’avais identifié la vente aux enchères, en leur parlant du projet et en les tenant au courant de la date des enchères (et notamment du report de la date initiale)
et en préparant mon dossier en parallèle - je leur avais envoyé toutes les pièces justificatives en amont

J’avais préparé mes montants maximum pour les 2 biens que je convoitais. L’ordre des enchères bien sûr est important et même s’il est en théorie définit avant, il n’est pas impossible qu’il soit changé le jour de l’enchère (ça m’était arrivé il y a 2 ans) ce qui peut changer la stratégie. J’ai eu la chance d’avoir le bien que je préférais passer en premier, suivi directement de mon "backup". L’inverse aurait été embêtant.

Le délai de paiement a été exceptionnellement de 60 jours (reconnaissance de la relative lenteur du processus de financement au vu du contexte actuel) au lieu de 45 jours habituellement (ce qui peut être très contraignant…! en 2019 ma banque avait eu quelques jours de retard et je me suis retrouvé à payer des pénalités de retard)

Épilogue
10 jours après la vente, je reçois un appel du notaire qui m’indique que les locataires de mon lot avaient…déposé leur préavis de départ.
Excellente nouvelle qui fait que je me retrouve avec un lot libre que je vais donc pouvoir louer immédiatement en meuble.
J’ai donc prévu de rafraîchir l’appartement (uniquement peinture, peut-être poncer/vitrifier le parquet - à voir en fonction de l’état) et ensuite de le meubler.
La signature de quittance est prévue la première moitié d’avril; la banque m’a confirmé avoir accepté ma demande de financement environ 2 semaines après la vente, et j’ai reçu l’offre de prêt en fin de semaine dernière.

Conclusion
Pour Paris, il ne faut pas espérer acheter au rabais (ou en tout cas pas à un rabais énorme) mais il faut plutôt voir l’enchère comme une possibilité d’acquérir un bien un peu plus rare (l’appartement que j’avais acheté il y a 2 ans se situait lui aussi dans un immeuble que je qualifierais comme ayant des caractéristiques supérieures aux autres immeubles du quartier)

Pour ma part, je suis satisfait du résultat de l’enchère - sans être l’affaire du siècle, j’ai pu acheter en-dessous du prix moyen de l’immeuble un appartement qui à priori devrait être considéré comme ayant des caractéristiques supérieures (i.e. étage élevé et balcon filant, potentiellement vue dégagée). J’ai bien sûr eu un énorme coup de chance en achetant au final un bien libre, alors qu’il devait être occupé. Et par rapport aux autres biens de la vente, je trouve que le prix que j’ai payé est "raisonnable".

P.S.: Désolé pour ce récit très long, j’espère que je ne vous ai pas perdu et pour ceux qui ont tout lu, j’espère que ça aura été intéressant :-)

EDIT: Correction de quelques fautes

Dernière modification par Gismo (08/03/2021 11h31)