Comment sécuriser un bien locatif vide contre les intrusions ?

Bernard2K a écrit :

changer le cylindre de serrure. Ca peut se faire le jour même en étant un peu bricoleur. Ca ne coûte que le prix d’un cylindre serrure de relativement bonne sécurité (dans les 50 € disons).

A ce prix là ce n’est même pas une A2P 1* ! Pour info fourniture + pose une A2P 3*** c’est plutot 500 €

Bernard2K a écrit :

Et là, problème : d’une part le coût, d’autre part le délai. S’il faut 10 ou 15 jours pour recevoir une porte blindée et la poser, outre le coût élevé, elle peut très bien arriver trop tard.

Experience recente pour ma RP avec contrainte de copropriété à respecter. Prise de mesure un vendredi, pose le jeudi d’après.

Par contre je m’interroge, vous avez vraiment l’air d’acheter dans un quartier plus que "pas terrible" pour redouter tout ça ! Avez vous vraiment envie de gérer un locataire qui souhaite vivre dans ce quartier ! ?

Bernard2K a écrit :

Et vous ? Vous faites quoi pour sécuriser les biens locatifs que vous achetez, contre le cambriolage et le squatt ? Rien ? Je suis le seul parano ?

Un peu 😉. Je change systématiquement les barillets des portes des parties communes, pas celles des logements (et si c’est inhabité, laissez les portes ouvertes, ça évitera qu’ils ne défoncent les portes, de toute façon, une fois à l’intérieur, ils font ce qu’ils veulent.

Si vous avez plusieurs portes d’accès qui sont fragiles, sécurisez par l’intérieur en ajoutant une ou 2 barres en travers reprises solidement sur le bâti ou de préférence le mur. Et ne permettez l’accès que sur une porte reliée à votre alarme.

Renseignez vous chez somfy ou diagral. Ils ont tout ce qu’il faut et pour 1000€, vous avez une sécurisation correcte (avec gsm, vidéo, capteurs en tout genre).

Contre les squats, évitez de laisser le bien à l’abandon (extérieur entretenus) et faire comme s’il était occupé. Ouvrez les volets le matin, fermez le soir. Mettre une lampe sur minuterie (allumé de 17h à 22h par exemple).

Le plus efficace, une telesurveillance pendant la durée des travaux et jusqu’à la location. Somfy propose un pack avec telesurveillance sans engagement de durée. Problème il faut acheter la centrale mais au moins vous avez une sécurité en cas de squatteurs (le plus gros risque selon moi ), pour les cambrioleurs ils auront le temps de voler votre perceuse dans tous les cas.

Bonjour Bernard2K,

J’ai le même sujet que vous que j’ai réduit à un problématique simple
Une intrusion ou un squat est difficile à empêcher lorsque l’intru est motivé. Le plus important est donc d’avoir l’information afin que les squatteurs ne puissent pas s’installer

J’avais posé le cahier des charges suivant en considérant que le plus important était d’avoir l’information
vidéo surveillance avec images exploitables (définition minimale 1080)
alerte par notification ou par mail: par conséquent besoin du wifi (un smartphone basique avec un abonnement à 4,99 euros par mois pour 20go suffit)
stockage de la vidéo ou images dans le cloud gratuit (je ne veux pas d’abonnement)
système light sans fil qui me permet de déplacer les cameras sans contrainte
alarme inclue qui peut être désactivée

Conclusion
grosse déception car une seule solution coche toute les cases. Je l’ai attrapée en promo (régulièrement à -30% sur internet) : arlo pro 2
C’est juste la misère de ne pas avoir le choix en 2018 pour une solution avec ce cahier des charges

Range19 : nous n’avons pas la même problématique. Si vous avez des voleurs un jour, ce seront des personnes renseignées, équipées et motivées qui viennent chercher du véhicule de collection.

C’est tout le contraire des voleurs susceptibles de s’en prendre à un appartement vide, en cours de travaux, dans une copropriété : ce sont des voleurs opportunistes qui ne font que les appartements faciles à ouvrir et sans système d’alarme.

Non seulement, statistiquement, 90 % ou plus des cambrioleurs sont des opportunistes peu compétents et équipés (et ils ont raison puisque ça marche comme ça, tant qu’ils trouveront des portes faciles à ouvrir ils n’ont pas besoin de monter en compétence et en équipement) ; mais de plus, l’autre catégorie de cambrioleurs, ceux qui visent des domiciles cossus en y mettant le temps et les moyens, savent où ils vont ; ils ciblent les logements cossus, sur renseignements/repérages ; donc ils ne s’attaqueront jamais à un appartement vide, en cours de travaux, dans une copropriété.

Comme je le disais, la problématique est d’être seulement assez dissuasif pour que le voleur passe à la porte suivante. Et ça tombe bien car la différence de budget entre "assez dissuasif pour faire passer à la porte suivante" et "très bien sécurisé" est au moins d’un facteur 10.

Par rapport au risque que vous identifiez de brouillage GSM ou d’attaque de la gaine technique, il existe des parades :
- sur le GSM, les alarmes haut de gamme vont interpréter un début de perte de connexion comme un début possible d’intrusion et vont envoyer une alerte.
- les alarmes de grands fabricants ont, de plus en plus, un abonnement (gratuit, c’est à dire intégré au prix d’achat, ou payant) à un réseau de transmission radio bas débit longue portée type "LoRa" qui va permettre de vous faire parvenir l’alerte malgré la neutralisation de la transmission filaire ; pas contre, je pense que cette transmission sera neutralisée par le brouilleur GSM qui émet une large gamme de fréquences.

Corsaire : pouvez-vous en dire un peu plus ? Vous avez le modèle à une seule caméra, ou un kit à plusieurs caméras ? Vous en êtes content, ça remplit pleinement le cahier des charges ?

Sinon, il y a un autre dispositif qui remplissait votre cahier des charges : un vieux smartphone avec une application telle que Presence, Alfred, Salient Eye…

Dans ce cas Bernard, mieux vaut une dissuasion mécanique du type proposé par Cyberpapy.
Ce qui sera à l’intérieur et vous enverra une photo ou un sms d’intrusion ne me semble guère avoir le moindre intérêt. vous ferez quoi le moment venu ?
Autre solution : vous installer dans le logement le temps du chantier (je plaisante )?

Cyberpapy, merci pour vos photos et vos recherches ! Je comprends mieux de quoi il s’agit.

Range19 :
- ce que je fais si je vois quelqu’un à l’intérieur : appeler la police bien sûr.
- ce que vous ne comprenez pas, c’est qu’en faisant tout cela, j’ai assez peu de chances de voir quelqu’un à l’intérieur.

D’après mes informations, le mode opératoire de ces voleurs opportunistes, c’est qu’ils visent le facile, le rapide, sans risque. Ils enchaînent les petits butins, rapidement. Ils ne font que les cas avec "porte (ou fenêtre) facile à crocheter ou à casser + absence d’habitant + absence d’alarme". Dans n’importe quelle rue d’une grande ville, il y a des dizaines de logements qui répondent à cette définition. Pourquoi ils iraient s’embêter avec les autres ?

En ayant une serrure de qualité correcte + de la simulation de présence + un autocollant "alarme" ou "vidéosurveillance" (ou les deux) sur la porte, on diminue déjà le risque de cambriolage par 10 ou par 100, pour un budget modique.

Avec un budget modique, on ne peut pas se payer la certitude (bien illusoire d’ailleurs) d’être à l’abri des cambriolages ; mais on peut se payer la certitude d’en avoir très fortement diminué la probabilité, et donc d’avoir fait au mieux avec le budget donné.

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2018 16h17)

Squat : comme a dit cyberpapy, on a 48 heures pour évacuer. Avoir la preuve du jour et de l’heure de l’intrusion est donc très important, et c’est là que video/photos pris par le système de surveillance vont être utiles. Cela permet de contrer une technique habituelle des squatteurs, qui est de mettre leur nom sur la boîte à lettres puis de se faire livrer du courrier ou une pizza ou n’importe quoi, avant leur date effective d’entrée. Ainsi, ils "antidatent" leur entrée pour que, lors de leur entrée réelle, ils aient une preuve qu’ils sont déjà là depuis plus de 48 heures. Donc, dès l’entrée, ils sont invirables. Avec la preuve du moment d’entrée, ils restent virables pendant les premières 48 heures.

Moi j’utilise la solution suivante pour securiser mon bateau quand je suis pas la. C’est applicable a un appart.
J’ai 2 Camerad IP dlink et un routeur 4g. Pour un appart une camera suffit. Elle coûte autour de 100€ et sont super pratiques:
- vision nocturne
- rotation a 360° avec l’app
- detecteur de mouvement, des l’image change elle envois une vidéo par mail avec les 15s qui précèdent et les x secondes suivantes.
- pas besoin d’ip fixe
- grand angle
-avec l’app vous pouvez parler à l’intrus.

L’idéal est de l’orienter sur les entrée, comme ça en cas de squat l’effraction est filmée et datée, il ne pourras pas dire qu’il est la depuis 2j…
Conseil: configurer l’envois de vidéo avec un temps court 15 à 30s après mouvement. Si le temps est trop long l’intru aurais le temps de trouver et debrancher avant envois

Il y a beaucoup de modèles différents chez Dlink. Sauriez-vous dire lequel vous avez ?
Caméras | D-Link France

Palawan a écrit :

Pour info Cyberpapy: les tiges filetées imposent-elles de percer le chambranle de la porte d’origine

Les tiges filetées passent entre l’ancien chambranle et la porte sans perçage car la nouvelle porte est plus étroite que l’ancienne d’une dizaine de centimètres mais comme elle ne servira que quelques fois, ce n’est pas gênant.

La porte d’origine est déposée.
Les gonds d’origine restent en place
Il n’y a aucune altération à l’huisserie d’origine, même pas à la peinture.

On remet l’ensemble avec la porte dans l’état d’origine en quelques minutes sans aucune altération
C’est vraiment très bien conçu

Bon, alors voici les premiers résultats de mes tests.

Je ne reviens pas sur la sécurisation mécanique : c’est facile à faire. La seule difficulté est de se tenir à ses bonnes résolutions : au moment où il faudrait aller chercher un cylindre neuf et le changer, ce qui coûte en temps et en argent, il est facile de renoncer. Je me suis tenu à mes bonnes résolutions ; ça, c’est fait. Pas la peine de me dire "oui mais ce n’est pas vraiment sécurisé, il ne suffit pas de changer le cylindre, et un cylindre à 50 € n’est pas à l’abri des attaques" : c’est une évidence. C’est un peu mieux sécurisé qu’avant, c’est tout. Par exemple, les anciens locataires et propriétaires ne peuvent pas revenir.

Sécuriser mécaniquement un peu mieux est facile. Sécuriser beaucoup mieux, c’est ça qui est difficile. Je suis sur une logique de rapport qualité/prix, donc un peu mieux, c’est déjà ça. De toute façon la sécurisation mécanique parfaite n’existe pas, donc il faut panacher les approches, c’est bien plus efficace que de consacrer un gros budget à la sécurisation mécanique et rien pour les autres approches.

La discrétion : pareil, facile et du bon sens. J’ai fait en sorte qu’aucune de mes affaires ne soit visible de la rue. En apparence, c’est toujours aussi vide qu’avant. Donc, là aussi je passe rapidement.

La simulation de présence : bonne idée pour une habitation occupée habituellement. On peut le faire pour très peu cher : un simulateur TV pour 15 € environ. Deux ou trois prises programmateur avec fonction de décalage aléatoire de l’horaire : 10 à 15 € pièce. Un luminaire basique + ampoule LED : 15 €. Pour moins de 100 €, on a un ensemble permettant une simulation convaincante quand on est absent. J’ai testé, c’est bien. Cela dit, sur un local vide ou en chantier, ce n’est pas forcément convaincant car les gens savent que ce type de local n’est pas habité. Il faut juger au cas par cas si c’est adapté au local à sécuriser.

Ce que je trouve le plus difficile à mettre en place, c’est la télésurveillance. Pour le moment, j’ai testé  :
1) un vieux smartphone avec l’appli Salient eye (gratuite), plus un éclairage à détecteur de mouvement (un truc prévu pour être à l’extérieur, le genre de chose qu’on met au-dessus d’une porte).

Le problème, c’est que le smartphone est aveugle dans le noir, contrairement à une caméra de vidéo surveillance qui a de l’illumination IR. Pour pallier ce problème, mon idée était que le détecteur constitue les "yeux" du smartphone ; s’il détecte un mouvement, il s’allume. Le smartphone interprète alors le brusque changement de lumière comme un mouvement, il déclenche et commence donc à prendre des photos et à vous alerter.
Problème : ce modèle précis d’éclairage fait des faux positifs. Il s’allume de façon aléatoire, même dans un appartement parfaitement immobile. L’idée reste intéressante, ça peut marcher avec un éclairage de bonne qualité, mais pas avec cet éclairage hyper chatouilleux du détecteur. C’est le problème avec les trucs cheap achetés sur Amazon…

2) le même vieux smartphone avec la même appli Salient eye, plus une lampe LED allumée en permanence.

Il faut une lampe pas trop faiblarde, sinon les images de l’intrus ont du flou de bougé (s’il ne fait que passer, sans prendre la pose pour la photo). Il ne faut donc pas une veilleuse ou un truc prévu pour éclairer faiblement un couloir. Pas non plus un truc trop puissant sinon la consommation électrique est importante. J’ai opté pour une lampe de bureau à 10 € avec culot E27 + une ampoule LED de 12 W, équivalent à 125 W, dans les 1500 lumen, ça éclaire bien.

J’ai branché le smartphone et la lampe sur un onduleur type ordinateur, comme ça même si les intrus sont assez malins pour couper le jus avant de rentrer, la lumière restera allumée, ils seront filmés quand même et la transmission de l’alerte aura bien lieu.

Le problème, là aussi, ce sont les faux positifs. Cette fois-ci, ils ne viennent plus de mon éclairage, qui est constant. Ils viennent des autres changements de lumière. Il faut donc, déjà, absolument éviter de braquer la caméra vers une surface vitrée. La moindre personne, bête ou voiture qui passe devant, ou des branches qui bougent, ou des reflets envoyés par les pare-brises des voitures, ça vous donne des faux positifs.
Même en évitant de braquer la caméra sur une surface vitrée, il y a le problème que les surfaces ordinaires, telles que carrelage et murs peints, peuvent réfléchir la lumière extérieure. Ca semble des surfaces mates, et pourtant : avec le bon angle et l’aide de Murphy, vous avez votre caméra braquée sur une surface qui reflète la lumière extérieure, et dès que la lumière change brusquement (personne, bête, voiture, reflet sur une vitre, etc.), vous avez un faux positif.
La même loi de Murphy dit que vous ne vous en rendez pas compte quand vous êtes encore sur place. C’est quand vous avez quitté le local, que vous êtes bien loin, et que vous n’avez pas prévu de revenir avant plusieurs jour, que le téléphone se met à bipper toutes les 5 minutes avec des images qui ne montrent rien d’anormal. C’est légèrement énervant, et c’est inefficace, car comme le berger qui criait au loup, rapidement on ne regarde même plus les alertes. On se dit juste "vivement lundi que j’arrête cette rongtudju d’alarme".

Pour éviter cela :
- éviter l’exposition, même indirecte, à la lumière extérieure. L’idéal est que la pièce où est le smartphone, par exemple l’entrée, soit totalement sombre (à part votre lampe allumée).
- si vous avez mis en place de la simulation de présence (lampe sur programmateur, simulateur de TV etc.) il faut bien évidemment que ça soit dans une autre pièce séparée par une porte opaque, pour que la lumière changeante ainsi produite ne soit pas captée par votre smartphone.
- l’appli a un réglage de sensibilité. La régler plutôt bas. Si votre smartphone est bien placé, un intrus passera devant en bouchant au moins 50 % de la surface, donc ça réagira quand même.
- l’appli a une durée minimum entre deux détections. Autant la régler longue. Si c’est une vraie alarme, vous avez la trombine des gars une première fois, pas la peine de l’avoir 36 fois pendant qu’ils font des aller-retour pour charger la camionnette. Et surtout : si c’est une fausse détection parce qu’il y a de la lumière mouvante, ça évite d’avoir le téléphone qui bippe toutes les 5 minutes.

Au total, ces "bricolages" sont décevants. Déjà, le smartphone a un problème fondamental, c’est son incapacité à voir dans le noir. Ce n’est pas adapté à une utilisation de vidéosurveillance. En plus, utiliser un smartphone d’occasion n’est pas gratuit, contrairement à ce que vous disent les concepteurs de ces applis de vidéosurveillance. Si votre ancien smartphone d’occasion vaut encore 100 €, votre caméra de vidéosurveillance vous a coûté 100 € (que vous récolteriez en le vendant sur le bon coin au lieu de faire le guignol avec cette pseudo-caméra). C’est trop cher pour une caméra mal adaptée à cet usage.

Je pense de plus en plus sérieusement à m’équiper de vraies caméras de vidéosurveillance, branchées sur un routeur 4G, comme l’a décrit oliver68. En branchant le tout sur mon onduleur pour avoir la résilience aux coupures de courant. Par rapport à la solution actuelle, les avantages sont nombreux :
- ça fonctionne dans le noir.
- il y a possibilité d’avoir plusieurs caméras sur la même connexion 4G. Utile pour sécuriser un local avec plusieurs entrées, en payant un seul abonnement 4G.
- c’est du matos moins cheap, mieux adapté à son usage, il y a donc moins de bricolage, donc moins de risque de défaillance, de fausse manip, de faux positifs…

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2019 18h07)