Fonctionnaire : obligation de passer en LMP au dessus de 23 k€ de revenus locatifs ?

Bonjour à tous, je sors d’un rdv avec mon comptable, il est catégorique et rentre de formation concernant la location meublé, concernant le ssi tous les loueurs meublé saisonniers ou pas seront redevable d’une cotisation ssi dès lors que lors chiffres d’affaire sera supérieur à 23000 euros qu’il soit lmp ou lmnp….
le projet arrive en fin d’année ….. selon lui

Je suis également étonnée, c’est bien ce qu’il m’a dit….au niveau social dès que l’on dépasse les 23000 euros c’est cotisations ssi que l’on soit lmp ou lmnp au niveau fiscal …
Que ce soit de la location saisonnières ou longue durée cela ne change rien c’est le seuil des 23000 qui vous fera cotiser au ssi

Bonjour,

Puisqu’on est dans les status LMNP / LMP:
Je suis artisan, je cotise déjà au SSI: Si je passe LMP ( je vais avoir d’ici 6 mois  28000€ de loyer perçu annuellement hors charges) es ce que je dois encore cotiser plus ou étant donné que j’ai passé l’assiette minimum, je ne cotiserais pas plus.
Cordialement

Bonjour
Je confirme, somme des revenus.
Cdt

Bonjour,
Pour répondre à albaninvest, si vous dépassez le seuil des 23000 euros vous cotiserez au ssi, que ce soit en courte ou longue durée, sauf si  le code de la sécurité social change, vous serez évidemment lmnp fiscalement si vous revenus d’activités sont supérieurs ….

Bonjour,

Après avoir parcouru cette discussion et malgré de nombreuses recherches je n’arrive toujours pas à trouver de réponse à mes questions.
Ma femme et moi sommes fonctionnaires tous les deux; nous avons atteint le plafond des 23000€ en lmnp classique.
Néanmoins, nous souhaitons continuer à investir.
Qu’à-t-on le droit de faire?
Peut-on continuer à exploiter des biens en meublés et basculer en lmp, ou peut-on créer une sci à l’is?

J’ai le sentiment que le statut de fonctionnaire est limitant.

Si quelqu’un pouvait m’éclairer, cela nous aiderait beaucoup!

Merci,

Guillaume

Oui, si nous avions mis notre dernier appartement en meublé, les recettes tirées des locations auraient dépassées la moitié de nos revenus de salaires.

Je pense qu’il pourrait être plus intéressant pour nous de continuer par le biais de sci à l’is, qu’en dites-vous?

J’aurais tendance à dire :

- l’activité de location d’immeuble est une activité civile. La jurisprudence constante dit bien que la location des meubles n’est qu’accessoire : il s’agit très majoritairement de location de biens immeubles, activité civile par nature. La décision du conseil constitutionnel de 2018 dit aussi que la location d’immeubles ne constitue pas un acte de commerce.

- du point de vue des impôts, la location meublée est imposée en BIC. Et alors ? Le fonctionnaire qui loue son patrimoine immobilier exerce tout de même une activité civile. Le LMP est qualifié de "professionnel" du point de vue des Impôts. Et alors ? C’est seulement du point de vue des impôts. C’est la fameuse indépendance du droit fiscal. Le fonctionnaire qui tire 100 000 € de revenus fonciers de locations nues ou de location de terrains n’est pas inquiété, pourquoi celui qui tire le même revenu de locations meublées devrait-il l’être ?

A mon sens :
- vous faites tout ce qu’il faut du point de vue des Impôts, y compris passer LMP si vous êtes au-dessus des seuils.
- vous ne dites rien à votre employeur.
- vous avez une défense béton si votre employeur venait à y trouver quelque chose à redire : vous exercez une activité civile qui n’a rien à voir avec le commerce. La qualification fiscale n’emporte pas la qualification générale.

Notez que ce n’est que mon très simple et très humble avis. Je vous conseille de consulter un avocat compétent avant de faire vos choix.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2020 14h11)

C’est bien pour cette raison que j’ai remis le lien vers les conditions pour être LMP, puisque vous n’avez pas indiqué si c’était le cas dans votre premier message.

Dépasser ses revenus salariés avec ses revenus locatifs paraît sauf exception peut probable pour ceux qui investissent à crédit en location longue durée, avec les conditions actuelles d’octroi de prêt en France.

En aparté, je pense qu’afficher une statut LMP en tant que fonctionnaire, c’est à dire avoir des revenus supérieurs au traitement, avec une activité meublée qui reste chronophage une fois multipliée, me paraît un poil casse figure à défendre.

Personnellement, je me pose la question de la compatibilité de mon emploi à temps plein avec plus de 10 lots meublés.

Tant que vos recettes de location meublée sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires + autres BIC).

Je viens de parler au service des impôts des entreprises et ils viennent bien de me confirmer que tant que nos revenus locatifs n’excèdent pas nos revenus de salaires nous pouvons rester en LMNP.
Cela me rassure.

Trahcoh : pour autant, sur ce coup-là, yomgui a reçu la bonne réponse du centre des Impots.

C’est une réponse tellement évidente que je n’avais pas compris que c’était ça la question posée.
Pour être LMP il faut recettes supérieures à 23000 € ET recettes supérieures aux autres revenus du ménage. Les deux conditions doivent être remplies. Donc, tant qu’une des deux conditions n’est pas remplie, on reste LMNP. C’est tellement connu et répété à longueur de forum, que je n’avais pas compris qu’on revenait là-dessus.

Le texte de l’article 155 IV me semble clair : le 1 donne le cas général, et  "sous réserve du 2", sachant que le 2 concerne la location meublee, signifie que pour la location meublée c’est ce qui figure au 2 qui s’appliquent, entièrement et uniquement (et même au besoin en exception au 1).

article 155 IV a écrit :

2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : ….

Il me semble peu utile de vouloir échanger avec le fisc quand le BOFIP est aussi clair.

Comme on ne connaît pas grand chose de la situation de kenny2702 (cf. sa présentation peu détaillée), impossible de répondre quoi que ce soit sur les éventuelles hypothétiques spécificités de son cas personnel.