Grumpymermaid [69] : étude de cas immobilier (locatif ancien vs viager)

bonsoir à tous, je souhaiterais votre avis sur le meilleur investissement immobilier selon vous pour moi.

C’est un investissement que je souhaite faire en vue de la retraite dans 25 ans (revenus complémentaires ou capital à verser sur une assurance-vie)

J’ai terminé de rembourser le prêt de ma résidence principale (dont la valeur est de 145 000 €. Il s’agit d’un appartement du type 1 dans un immeuble des années 70. 200 € de charges et taxe foncière par mois, façades à refaire dans cinq ans).

Je rembourse actuellement 666€ de prêts personnels qui me servent à rembourser des SCPI (la dernière mensualité est prévue pour 2024). Ma capacité d’épargne actuelle est de 6000€/an.

Mon patrimoine financier est réparti comme suit :
- épargne nette d’impôts (Livret A, etc.) : 12 000 €
- épargne logement (rémunérés à 2.5 % bruts) : 52 000 € (que je peux liquider à tout moment)
- SCPI Scellier (deux supports) : 43 000 € (que je dois conserver encore environ 5 ans)
- SCPI rendement (bureau et entrepôt) (deux supports) : 25 000 €
- bourse (plan d’épargne en actions, compte-titres et plans d’épargne entreprise) : 47 000 € (dont 25 000 € et dont je peux libérer 5 000 € les ans. Ces 5 000 € sont à rajouter à ma capacité d’épargne de 6 000 € citée plus haut)
- crowdfunding (classique et immobilier) : 6 000 €
- assurance vie : 2 000 €
J’estime mes besoins en épargne de précaution à 20 000 € (en cas de problème je ne peux pas compter sur la solidarité familiale, etc.)

MON PROFIL
Célibataire sans enfant, en CDI, 42 ans, tranche imposition de 0 (grâce à Scellier et dons sinon tout en haut de la 14% et très vite au début de la 30%, salaire 2200€ sur 12 mois)

MES APTITUDES
- Comptables : 0 (basique sur Excel)
Fiscales : 0 basique
Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : 0
Sociales : 0
Temps disponible : soir et weekend mais pour quoi faire ?

J’ai trois projets d’investissement en vue :

A : un appartement du type 1 dans de l’ancien. Achat 134 k€, travaux à hauteur de 20 k€ (pour le transformer en type 2). La banque me suit pour un prêt de 143 000 € sur 20 ans (je n’ai donc que les frais de notaire et 11 000 € travaux à verser immédiatement). Le bien peut se louer 550€ par mois

B : un appartement du type 3 en viager dans une résidence semi-récente (10 ans). Une tête (homme de 83 ans), bouquet à 90 000 € rente de 264 € (qui peut augmenter au maximum de 20% s’il quitte les lieux). Le bien est estimé à 153 000 €. Une banque accepte de me prêter 40 000 € sur 20 ans. Je devrai donc me séparer de 50 000 € d’apport en plus des frais de notaire à régler. Le bien se louait il y a deux ans 650 €

C : l’achat pour 100000 € d’un bouquet de SCPI (PRIMOVIE (60 000 €) et NOVAPIERRE Allemagne (40 000 €)). J’apporterais 40 000 € d’apport pour financer les NOVAPIERRE et le reste serait financé par un prêt sur 20 ans.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN A
Type : résidentiel (appartement);
années 70
Étage (2/8), luminosité (traversant N/S), surface 37 mètres carrés, ascenseur
Inhabité
Syndic professionnel
Chauffage collectif (avec répartiteurs individuels gaz
Volets métalliques. Fenêtres simples vitrage à changer
Pas d’espaces verts dans la copropriété
compteurs d’eau individuels relevés manuels
Études de la copropriété : propriétaires majoritaires, pas de propriétaires débiteurs
Pas de gardien
Décoration : coup de blanc à faire donner + vitrification du parquet dans une pièce

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN B
Type : résidentiel (appartement et parking boxé en sous-sol)
Année de construction 2009
Étage (3/4), luminosité NO (une terrasse pour chaque expo), surface (49 mètres carrés), ascenseur
Déjà occupé (par le vendeur)
Si appartement : syndic professionnel
Chauffage individuel gaz
Volets isolants et fenêtres doubles vitrages
-Espaces verts dans la copropriété
Compteurs d’eau individuels manuels
études de la copropriété : propriétaires majoritaires et 1 propriétaire débiteur
Pas de gardien
Décoration : contemporaine (impeccable)

LOCALISATION DU BIEN A
Rhône (Villeurbanne)
Centre-ville
Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Oui à 10 minutes du centre d’affaires de Lyon, à deux arrêts de bus d’un centre médical qui viennent de se construire
L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui (une ligne de tram à 8 min, une station de métro à 8 min, 2 lignes de bus au bas de l’immeuble (desservant le centre d’affaires de Lyon), une ligne de tram au pied de l’immeuble en 2020

LOCALISATION DU BIEN B
Rhône, Meyzieu
- Centre-ville; ;
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? à 20 minutes en tram du centre d’affaires de Lyon, à proximité des axes routiers desservant le nord-est de Lyon (ZAC)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN A
- Coût du bien avec frais de notaire 144 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 550 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 4%
- Travaux immédiats 20 000 € (cuisine équipée, salle de bains, électricité, fenêtres)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : non (faite en 2019, voté avant l’achat du bien)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) non Toit terrasse avec étanchéité refaire en 2015
- Taxe foncière 600
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 80 €
- Assurance GRL (garantis risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers impayés 4% du loyer
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 4,1%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion assurances travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 0,72 %s

RENTABILITÉ DU BIEN B
- Coût du bien avec frais de notaire 100 000 €
- Loyer déjà pratiqué 650€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 4%
- Travaux au départ du vendeur (coup de blanc, électricité, chaudière à faire réviser)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent / 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : non (l’immeuble à 10 ans)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 5 000 €
- Taxe foncière 600
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 80
- Assurance GRL (garantis risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers impayés 4% (au départ du vendeur)
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : NA puisque le bien est occupé par le vendeur
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion assurances travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : : NA puisque le bien est occupé par le vendeur

FINANCEMENT DU BIEN A
- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2,3
- Durée du crédit 20 ANS
- Frais de tenue de comptes 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème :  40 K€
- Avantage fiscal : Déficit foncier

FINANCEMENT DU BIEN B
- Montant de l’apport 60 000 €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2,3
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de comptes 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 5 000 €
- Avantage fiscal : rien (y compris déficit foncier!)

RÉGIME D’EXPLOITATION bien A
- location nue (foncier réel)

RÉGIME D’EXPLOITATION bien B
- AU DEPART DU VENDEUR location nue (micro-foncier ou réel si travaux conséquents)

CASH FLOW BIEN A
- Cash flow négatif MAIS je conserve de l’apport
Voici mon analyse rapide :
rentabilité brute 4.1%, renta nette de charges 0.72% (assurance, frais dossier et garanties ainsi qu’intérêts d’emprunt, charges copropriété, taxe foncière, assurances vacance locative, impayés, et frais de gestion incluse), rentabilité nette de prélèvement sociaux 0.59% sans compter l’IR. Effort mensuel de 380 € avant IR (ce qui est en ligne avec ma capacité d’épargne) Avantage : je conserve mon apport personnel, je fais du déficit foncier pendant un certain temps, le bien prend de la valeur (ou au moins n’en perd pas). Inconvénient : je n’en vois pas vraiment et c’est pour çà que je sollicite votre œil critique ;-)

CASH FLOW BIEN B
- Cash flow négatif ET je conserve peu d’épargne de précaution
Voici mon analyse rapide :
l’effort mensuel est de 588 € (charges copropriété, taxe foncière, rente, intérêts et assurance d’emprunts + frais de dossier et de garantie). Inconvénient : je dépasse ma capacité d’emprunt actuelle et j’entame mon apport personnel), je ne peux pas bénéficier du déficit foncier au départ du vendeur (je me prends donc la fiscalité en pleine face sur les loyers ou la plusvalue en cas de vente)

Voici aussi mon analyse rapide sur l’achat de nouvelles scpis à hauteur de 100 000 €:
l’effort mensuel est d’environ 30€ en se basant sur la rentabilité actuelle des SCPI (qui a de grandes chances d’être baissière) soit 4630 € de revenus annuels de SCPI, 3900 € de crédit et assurances à rembourser, 800 € d’IR et PS. Inconvénient : je me sépare de mon apport, l’effort mensuel a de grandes chances d’augmenter, la valeur des SCPI dans 20 ans peut être de 0€ !

Je pense donc acheter le type 1 à Villeurbanne, qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : déficit foncier, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier), viager