Compteurs ERDF et eau dans immeuble de rapport ?

C’est à vous de gérer un abonnement unique pour l’immeuble.
C’est à vous de faire poser des sous-compteurs pour chaque lot (attention il faut qu’ils soient parfaitement posés pour parfaitement décompter) et de faire des relevés entrée/sortie à chaque état des lieux, et de fonctionner par provision/régularisation chaque année.
Comment faites-vous pour le ménage ? Pas besoin d’eau ?
Le vendeur vous a laissé une situation très bizarre.

Bonjour à toutes et tous,

Préambule :
je sais que les problèmes de compteurs individuels dans immeuble de rapport ont été traités à de nombreuses reprises sur ce forum mais je pense avoir des questions spécifiques. SI je me trompe, désolé…

ma femme et moi projetons d’acheter un immeuble de rapport (compromis pas encore signé).
Je vous fais le topo (un peu long désolé mais il faut ce qu’il faut) et ensuite je poserai mes questions.

État actuel :
L’immeuble est anciennement un hotel restaurant constitué de 2 étages (chambres), un RdC (bar-restaurant), un rez-de-jardin (chambres).
L’actuel propriétaire l’a acheté il y a 2 ans. Il a transformé les 2 étages du haut en appartements : 6 studios et 1 chambres. Ces logements ont été déclarés au cadastre (connus des impôts avec une Taxe d’habitation par logement). Ils sont actuellement loués en meublé.
Au niveau compteurs :
— eau : un compteur suivi de compteurs divisionnaires (1 par logement)
— électricité : un compteur suivi de sous-compteurs (numériques pour le suivi des conso individuelles)

Il existe une "pseudo" colonne montante (ancienne cheminée) physiquement pas "dégueu" mais évidemment rien de conforme je suppose vis-à-vis des exigences d’Enedis. Elle donne dans les parties commune au RdC avec une armoire fermée à clé mais accessible. La cheminée remonte aux 2 étages. Dans cette "colonne" remontent des gaines (de 30 mm) à partir de chaque sous-compteur électrique. Chaque gaine va dans un logement vers un tableau électrique avec différentiel 30 mA + disjoncteurs.
Il me semble intéressant que chaque appartement a déjà, en l’état, son propre réseau isolé des autres mais il n’y a évidemment qu’un seul AGCP dans la fameuse armoire, entre le compteur et les sous-compteurs. Ceci a été signalé comme non conforme par le diagnostic électrique.

1res remarques : grâce à ce forum,
— je sais que pour l’eau, ça ne pose pas de problème, on peut demander des charges auprès des locataires puis faire une régul de charges à la sortie ou tous les 6 ou 12 mois.
— pour l’électricité, je sais que c’est problématique. Un seul compteur c’est (plus ou moins) légal pour du meublé mais pas optimal du tout car on ne peut pas faire de régul (interdiction de revente d’élec)
— globalement, en LMNP, on est taxé sur les loyers + charges donc intégrer eau + élec aux charges, ça gonfle la fiscalité…
— ce point de compteurs électriques est crucial car il peut transformer un bel investissement en cauchemar… c’est pourquoi je veux m’assurer par tous les moyens (maître d’œuvre mais aussi, vous, membres du forum) des marges de manœuvres qui existent

Notre projet :
Nous souhaitons transformer le RdC et le RdJ (R-1) en 2 + 2 logements. Nous avons pris les services d’un maître d’œuvre pour cela.
Je pense qu’il faut qu’on parte sur du propre au niveau élec, donc un compteur individuel par logement.

Du coup, j’aimerais étudier la solution de remettre un compteur par logements actuels (aux étages).
Je précise : la division actuelle est bien connue du cadastre et aucune place de parking n’est imposée par la mairie.

Questions :
1. Ai-je seulement le choix ? je m’explique :  faire poser un compteur par nouveau logement (4 au total) n’impose-t-il pas de créer de toutes façons une colonne montante conforme pour tout l’immeuble imposant alors la pose de 7 compteurs pour les étages (+1 pour les parties communes : soit 12 en tout) ?

2. Mettre des compteurs individuels aux étages alors que les studios sont loués est-il possible ? je m’explique : le consuel peut-il faire abstraction du fait que le tableau électrique est alimenté via l’ancien compteur au moment où il doit statuer sur la conformité du futur câblage via un compteur individuel + AGCP ?

3. À chaque étage, la colonne montante doit-elle posséder une porte de visite ou peut-on seulement sortir des gaines  ou des goulottes vers les parties communes pour distribuer vers les apparts ? La "zone de sortie" depuis la colonne doit-elle être particulièrement accessible ou peu importe ?

4. Si colonne montante créée, sera-t-elle automatiquement propriété (et sous responsabilité) d’Enedis ?

4bis. Le coût de la création d’une colonne montante peut-il être partiellement pris en charge par Enedis ? (comme c’est la cas, je crois, pour l’entretien)

5. J’ai vu sur un forum (celui-ci ou un autre, j’ai oublié) qu’un électricien (indépendant) pouvait poser les compteurs Enedis ? et que cela occasionnait de belles économies. Est-ce vrai ? (l’exemple, de mémoire mentionnait une colonne montante + 21 compteurs pour 30.000€ côté Enedis mais "seulement" 10.000€ avec un électricien)

Je dois avoir d’autres questions mais elles me reviendront sûrement au cours de la discussion si quelqu’un veut bien m’aider.
Merci à ceux et celles qui auront eu le courage de me lire jusqu’au bout : )

Merci par avance.
Bonne journée

Dernière modification par zigma12 (05/05/2021 13h38)