Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%)

Bonjour,

A 19 km de Toulouse on est toujours en première ceinture ?
Si l’agglomération est dynamique, jamais la moindre vacance, et quasiment pas d’entretien, c’est un peu beaucoup maximisé.

7% de rentabilité c’est vraiment très insuffisant ! Vous savez que c’est le rendement de foncières aujourd’hui en restant tranquillement chez vous (certes, sans effet de levier)

Quand il y a un doute, c’est qu’il n’y a pas de doute…

Pour les calculs, il faut les faire année par année en vous aidant des études de cas du forum ou en souscrivant un mois d’abonnement au site rendement locatif.com.

Pour le reste, 2 warnings:

- 4 mois qu’il est en vente dans la zone, c’est un signe
- Voyant le bien dont vous parlez, je pense que ça vieilliera mal. Les goûts et les couleurs, ça se discute pas mais, perso, je trouve l’ensemble assez laid…

Je ne vois pas de raison de vous précipiter…

Bonjour,

Le vendeur n’est pas pressé, il a 64 ans et souhaite revendre quelques biens … mais en attendant ce bien lui rapporte 3750€ par mois comme il dit,  pas de DPE pour le moment .

J’avais pour idée dans 10 ans de solder le crédit et profiter des loyers pour travailler encore moins , avec pour objectif de garder l’usufruit et laisser la nue propriété à mes enfants.

Etant bon bricoleur, quelques travaux à chaque départ de locataire ne posent pas de problème particulier.

Au pire du pire , je pense qu’il est possible de le diviser en 5 lots et de les revendres …

J’ai l’impression de perdre de l’argent en ne faisant rien alors que la banque me suit et me prête 540000€ à 1,24%. Cela ne fait que 87000€ d’intêret sur 25 ans, du jour ou lendemain et prenant le bien je capitalise 1500€ par mois grace aux loyers et j’ai 600€ de cash flow par mois en + de ma capacité d’épargne.

L’assurance du prêt protége ma famille en cas d’accident de la vie .

Certes ce n’est pas 10% brut, je ne quitterais pas mon travail dans 4 ans… mais je m’enrichis doucement et sûrement.

Merci pour vos messages, je prends bonne note de toutes vos remarques et essai de ne pas être trop optimiste dans mes calculs.

Je trouve le point de vue de Iqce plein de bon sens… A vous de voir, si vous voulez un produit déjà "packagé" ou pas. Le rendement en dépendra. Si vous partez sur du packagé, ne serait-il pas mieux d’aller vers des produits loués en meublé ?

En ce qui concerne les vendeurs, ils ne sont "jamais" pressés quand on les écoute. Par expérience, la décision de vendre un bien immobilier n’est pas une décision que l’on prend sur un coup de tête. Mais bon, c’est une généralité vrai pour tout bien à la vente.

Je rejoint Rastignac, pourquoi mettre tous vos œufs dans le même panier?
Il me semble raisonnable de se faire la main sur du plus petit.
Vous apprendrez de votre première opération pour optimiser la suivante.

Le montage n’est pas non plut anodin, …

Viviérois

Pour ma part, je trouve ce projet très bien autour des 575-590 K.
Il faut connaitre ses compétences et limites.
Je ne suis pas un pro de l`immobilier et je ne bricole pas. L`immobilier, c`est un placement pour ma retraite et pour me dire que si je perds mon boulot, j`aurai de quoi manger grâce à mes autres revenus. Donc le rendement de 7% ou 7.5%, ça ne m`affecte pas beaucoup.
Si  l`immobilier c`est votre boulot, alors faut chercher du 9-10% mais c`est d`autres compétences
Savoir négocier sur tout, chercher à optimiser au maximum.
Si vous avez un boulot, je trouve le projet plutôt intéressant. Il ne devrait pas vous empêcher de placer le reste de votre épargne en actions/bonds.
Les plus :
# On parle de Toulouse (banlieue) - la ville qui monte.
# On parle de  5 maisons donc c`est mieux qu`un immeuble avec 5 appartements en terme de revente
# Les revenus sur 20 ans n’assument aucune hausse de loyer…à Toulouse, c’est vraiment pessimiste
# 7% (aujourd`hui) de rendement à Toulouse, c`est correct. Ça vous donnera du 8% dans 10 ans (10-15% hausse des loyers – une hausse des couts). Je suis d`accord sur le faut qu`au-delà de 350 K, il y a moins de monde donc je resterai sous les 600 K.
Personnellement, 7% de rendements dans les grandes villes (Paris, bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Lyon…) ça devient rare à moins de rénover. Mais pour une SCI a l`IS, faire des travaux soi-même n`est pas vraiment optimal fiscalement car cela donnera une grosse plus-value à la sortie avec peu d`amortissement. Bref en SCI a l`IS, faut payer quelqu`un et ça coute rapidement cher.
# Ça vous donne un leverage donc dans 5 ans, vous vous direz que c`était la bonne décision. Je me souviens pour mon premier projet, je cherchais du 10%. J`ai jamais trouvé à part en rénovant. Par contre maintenant, je vois que les couts de rénovation ont augmenté, je vois que j`avais pris la bonne décision.
# Maison donc les locataires vont probablement rester longtemps (+ stable) si je compare a des locataires en apaprtement.

Les moins
# On parle de  5 maisons donc potentiellement plus de travaux d`entretien donc le cout est sous-estimé
# La comptabilité est sous-estimée de 40%. Mon expert-comptable me coute plutôt vers les 850 par an.
# Maison, donc travaux à chaque départ de locataire. Travaux peut être plus important qu`un appart.
# la taxe foncière avec le changement de la taxe d`habitation. Quel impact sur 5 maisons contre 5 apparts dans 1 immeuble ?

Que peut-il arriver ?
Erreur de calcul et vous devez mettre la main à la poche au moins pendant 2-3 ans. Vu votre capacité d`épargne mensuelle, ça ne devrait pas vous poser problème.

Le psychologique
Personne en parle, mais j`ai pas  mal d`actions mais j`ai plaisir à me dire que que j`ai des biens physiques. Avoir des actions, c`est bien mais quand les marches baissent, je suis ravi de voir mes loyers tomber.
De plus, une fois qu`on se lance, dans 5 ans vous aurez des cash flows positifs et vous vous lancerez dans un autre projet a 250-300K.

Après moult réflexions et simulations, je pense donc partir sur l’achat de cet immeuble.
il y a 4 mois le bien a été mis sur Lbc en même temps qu’une annonce pour un logement disponible .
En une semaine le bien a été loué et le vendeur a supprimé l’annonce de vente de l’immeuble.
Vu qu’il n’est presque plus affiché (j’ai quand même trouvé une toute petite annonce dans un recoin d’internet) je pense que c’est pour cela qu’il est toujours sur le marché …

Voici quelques questions pratiques :

pour 590K j’ai indiqué au vendeur que je souhaitais être sûr que pour les 10 prochaines années il n’y ai aucun travaux à effectuer sur l’immeuble. Je lui ai donc demandé un diagnostic technique Global, me permettant d’être rassuré sur l’état du bâtiment.
Il ne souhaite pas effectuer lui-même ce diagnostic mais est ok pour déduire 1000 euros sur le prix d’achat si j’achète l’immeuble.

Je pense donc ajouter une clause au compromis de vente sous réserve de DTG vierge. Qu’en pensez-vous ?

De plus , une des portes de sortie concernant cet immeuble est la vente via découpage et mise en copropriété de l’immeuble.
Le DTG étant devenu obligatoire (loi Alur de janvier 2017 pour les immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété) et étant valide 10 ans, je pense que ce n’est pas inutile que de l’effectuer maintenant à ses frais.

Voici ci-dessous le résumé dès mes simulations via mon fichier excel :
montage via une SCI IS et financement via la banque courtoise à 1.24% pour 25 ans ou 1.07% pour 20 ans.

- financement du bien sur 20 ans sans apport : mensualité de 2940€ pour 3750€ de loyer cash flow négatif net de 100 €
- financement du bien sur 22 ans sans apport : mensualité de 2795€ pour 3750€ de loyer cash flow positif net de 145 €
- financement du bien sur 25 ans sans apport : mensualité de 2555€ pour 3750€ de loyer cash flow positif net de 380 €
- financement du bien sur 25 ans avec apport 100K : mensualité de 2150€ pour 3750€ de loyer cash flow positif net de 785 €
Au bout de 6 mois je pense moduler le prêt sur 27 ans pour augmenter le cash flow.
- financement du bien sur 27 ans avec apport 100K : mensualité de 2020€ pour 3750€ de loyer cash flow net 915 €

But de la manœuvre avoir immédiatement du cash pour diversifier réinvestir etc, et ne pas attendre 20 ans pour commencer à en profiter

Aujourd’hui mes 100K me rapporte environ 200€ par mois …
demain j’ai 915€ par mois de cash flow + environ 1500€ par mois d’argent capitalisé
Dans moins de 5 ans je pense pouvoir, si tout va bien, renouveler l’opération .

Si ça marche j’écrirai un livre sinon je changerai de pseudo :-)

Bonjour,

Le DTG ne concerne pas le vendeur puisqu’il vend en bloc. Donc c’est normal qu’il soit à votre charge et tant mieux si vous obtenez une ristourne sur le prix de vente.
Mais étant donné qu’il ne s’attache qu’à l’état apparent de l’immeuble, étant donné qu’il y a quantité d’opportunistes bureaucrates qui établissent ces documents, êtes vous sur que cela va vraiment vous donner une visibilité à 10 ans sur les frais ?

Je partage totalement votre sentiment Rastignac ; c’est à ce demander pourquoi vouloir échanger sur ce projet si tout est décidé calé quoi qu’il advienne.
Mais je souhaite pleine réussite à Picsou.

Retour intéressant, vive l’apprentissage.
Les banques m’ont toujours proposé des sommes énormes… qu’elles suivent est plaisant mais aps toujours très rassurant ; ça n’impose pas d’aller au maxi.
Bonnes recherches.

Rien ne vous empêche de faire une offre au prix qui vous convient. En l’absence d’ acheteur, le vendeur reviendra vers vous dans 6 mois.