Comment rentabiliser la création et la gestion de sociétés immobilières ?

Vincecarter30 · #1

Lors d’échanges portant sur mon parcours immobilier (pourtant modeste par rapport à d’autres sur ce forum), de nombreuses connaissances me font régulièrement part de leur désir d’investir à mes côtés.

La plupart d’entre elles disposent d’importantes liquidités, couplées à de fortes capacités d’endettement "inutilisées", mais ont peur de se lancer seuls dans l’investissement immobilier.

L’idée serait que tout le monde puisse y gagner, en créant une société immobilière commune:
-La personne investissant à mes côtés profite de mon expérience dans l’investissement à tous les niveaux (sélection des biens, réseau d’artisans, gestion locative, etc).
- Je profite de la "solidité" de ces dossiers pour faciliter le financement de ma part par la banque.

Cependant, je trouve que cela ne suffit pas à compenser le temps passer à chercher les biens, gérer les locataires, etc., si je réalise ses tâches seul. (les autres personnes étant inexpérimentées dans le domaine)

Je souhaiterai donc aller plus loin et "monetiser" cette activité. Mais je n’ai pas trouvés d’informations sur les méthodes le permettant.

Comment parvenez vous à rentabiliser le temps passé à gérer seul des sci communes à plusieurs investisseurs?

Quelques pistes auxquelles je pense personnellement (dans le cadre de l’achat d’un immeuble par exemple):

- versement d’honoraires en nom propre (je deviens gestionnaire salarié de la sci et un salaire m’est versé, mais les charges seraient de quasiment 50% d’après mes lectures..)
- versement d’honoraire à une holding qui chapotterai la sci et dont je serai propriétaire (idem solution 1 mais permettant d’éviter les charges salariales? je ne sais pas si cela est realisable)
- attribution de parts de sci supplémentaires gratuites chaque année sous forme d’augmentation de capital (équivalent en valeur au montant de la prestation)
- apports en industrie (apparemment peu utilisé d’après mes recherches?)
- création de la sci seul avec achat de l’immeuble. Je suis donc seul au capital (100%) et je peux par la suite revendre des parts de la sci à un prix proche de celui du marché (relutif si j’ai réussi à faire une acquisition sous le prix du marché. Est ce possible à court terme?)
- Apports différents de chaque associé à la création de la sci permettant de compenser le travail de gestion à venir (me semble difficilement réalisable?)

Je suis en train de me documenter sur le fonctionnement des sci/holdings, donc soyez indulgents svp si des aberrations se sont glissées parmis les suggestions précédentes!

Mots-clés : facturation gestion, investir à plusieurs, sci (société civile immobilière)

Bernard2K · #2

Je commence par quatre mises en garde :

1) le "désir" exprimé par ces gens pourrait aussi vouloir dire "je suis jaloux car je suis incapable de faire cela, j’aimerais bien avoir la même chose sans faire le moindre effort, donc j’exprime un désir qui est une envie velléitaire venant de la part immature, infantile de ma personnalité. Si je devais passer de cette envie vélléitaire à une participation réelle dans une société, je deviendrais chiant et pusillanime car j’en voudrais inconsciemment à cette personne de m’avoir entraîné dans un vrai projet, de ne pas avoir compris que c’était un rêve et que ça devait le rester". Il va être bien difficile d’établir une relation saine sur ces bases.

2) les gérants de SCI sont souvent bénévoles. Vos associés en étant conscients, ils vont soit vous en vouloir sourdement d’être rémunéré, et ça remontera d’une façon ou d’une autre ; soit, et ça revient un peu au même, il vont réagir comme si vous leur deviez le double de travail par rapport à ce pour quoi vous êtes rémunéré.

3) Vos investissements passés s’auto-financent. Pour que vos investissements futurs assurent en plus une rémunération, il va falloir faire un sacré progrès sur la rentabilité ; or, une hausse de rentabilité s’accompagne généralement d’un risque accru.

4) être responsable de la gestion vis à vis d’associés n’a rien à voir, en termes de ressenti, avec gérer ses propres affaires. Est-ce que ça vous plaira toujours quand vous devrez rendre des comptes, quand tout sera plus compliqué, quand tout nécessitera des précautions visant à ménager les droits, le besoin d’information, l’inquiétude ou encore la susceptibilité des autres associés ?

Par rapport aux solutions que vous indiquez : les deux seules valables sont la rémunération du gérant et le paiement d’honoraires à une holding.

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#1 18/06/2019 21h44

#2 18/06/2019 22h11

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