Zahir [Romainville] : étude de cas immobilier (transformer sa RP en immeuble de rapport)

bonne remarque, mais je vais faire que les gros oeuvre (structure+parpaings+ravalement) à l’intérieur, la finition, je peux la faire faire par des amis artisans, d’abord le RDC pour louer et demander un différé à la banque, pour que le cash flow dégagé servira à faire les travaux studio par studio, step by step. je pense sincèrement que c’est jouable notamment si le RDC est loué.

Pour les chiffres exact, j’attend les devis, sachant que mes capacités d’emprunt devrait s’élever à 400k,  mais je suis persuadé de pouvoir financer tout cela, pour mon habitation, je prendrai 1 des F3, je perds en surface (60m2 à 50m2 à peu près) et je dois déménager pendant les travaux, tout cela, doit être calculé dans le financement, après pour moi le but c’est de constituer un bien que je peux valoriser très fortement, le prix moyen du m2 dans mon quartier est pas loin de 5k, mais les prix vont vite grimper avec l’arrivée prochaine du Tram/Metro, je table sur un 6k/m2 voir plus (c’est le cas dans certain quartier de Romainville, vers les LILAS)

Ahh c’est intéressant à savoir…
en fait ce qui est prévu c’est: renforcement de la structure actuelle (création poteaux, ceintures) plus l’extension (neuve), j’ai la chance d’avoir une dalle et non un toit.

Dernière modification par Zahir (28/08/2020 17h58)

Je prend la mesure des choses, dès que j’ai des choses plus tangibles, je vous les partagerai

Je rejoins les commentaires précédents ayant une forte expérience des travaux le chiffrage me semble fantaisiste.

La premiere chose que je regarderai sur ce projet c’est le PLU que vous devrez apprendre par coeur. Dans ce PLU par exemple regarder le nombre de parking a créer par unité d’habitation. Un exemple dans une ville du val d’Oise que je connais bien c’est jusqu’à 3 parkings obligatoires pour chaque appartement selon la taille ! Donc dans votre cas entre 12 et 18 parkings. Si il faut faire un sous sol complet cela ne va pas être le même cout.

Deuxièmement toutes vos VRD doivent être revues. En effet tout a été dimensionné pour une seule habitation. Donc vous devrez très probablement tout refaire :
- le branchement au tout à l’égout et 2 fois si en séparatif. Je ne parle meme pas si besoin d’une pompe de relevage.
- le branchement d’eau est surement en DN25 il faudra augmenter le diamètre pour alimenter tous les locataires
- le branchement électrique. Même à 6kva en moyenne par appartement il faut une ligne bien supérieure à celle actuelle
- gaz pareil
- 12 branchements de téléphone ou fibre

Pour tous ces postes impossible de négocier ou de faire du black les entreprises sont celles officiellement mandatés par les opérateurs ou la mairie pour le tout à l’égout et je peux dire qu’ils se font plaisir (exemple pour chez moi 3500€ pour le trou du tout à l’égout)

Avez vous compté les accès extérieurs ? En collectif il y as des normes à respecter pour le portail (accès pompier), pour la porte de garage, pour les personnes en situation de handicap… Tout détailler prendrais très longtemps faire des recherche. Si vous pensez mettre un portail avec un moteur Somfy de chez Casto vous vous trompez il faudra du matos de pro qui résiste à plusieurs passages par jour et cela à un coût.

Ensuite construction neuve donc en RT2012. Vous devez donc faire une étude thermique et soigner particulièrement l’isolation et la ventilation. Rien qu’en études à mon avis y’en as pour 10K à 15k:
- étude de sol (obligatoire dans beaucoup de PLU) et de toutes façons il faudrait être fou pour construire un immeuble entier sans
- étude thermique
- étude ventilation
- étude béton pour la structure
- frais d’architecte pour les plans (obligatoire car > 170m2)
- peut être étude sécurité incendie
- huissier pour le PC et délais de recours aux tiers
…

Il faudra rajouter les assurances. Normalement a minima une dommage ouvrage à votre nom ou celle de votre SCI (et ce n’est pas l’assurance des entrepreneurs). Les couts sont exorbitants faire une recherche. C’est possible de faire dans l’illégalité puisqu’il n’y a jamais de contrôles mais si on veux vendre dans les 10 ans et que le notaire est intelligent il demandera la DO et la bim c’est le drame le bien est invendable. Et ca c’est si il n’y a pas de problèmes avec les travaux mais ce sujet à déjà été évoqué par Bernard2K.

Vu l’isolation qui’il va falloir mettre vous allez perdre en surface fort probable que le plan initial ne passera pas. Perso sur un plateau de 100m2 brut je passe à 90m2 habitable soit 10% de perte.

Imaginons que le chiffrage pour le gros oeuvre soit correct ce dont je doute très fortement il faut ajouter tous ces frais plus la démolition (cf budget donné par gunday qui me semble correct). Enfin dans le bâtiment c’est le second oeuvre qui coute le plus cher et ou il y a pas mal de surprises (et de malfaçons car ce sont les plus visible à CT)

Bref j’ai oublié des centaines de points mais juste pour prendre conscience de la compléxité d’un tel projet. Ce n’est pas infaisable mais c’est du full-time si on veut faire les choses correctement.

Hello,
je vous tiendrai au jus de tout cela.
merci infiniment pour tout vos conseils.