Classement rendement SCPI : dividendes des SCPI en janvier 2021

Mieux Vivre annonce une révision par l’ASPIM de la méthodologie à employer par les sociétés de gestion dans leur communication des résultats de leurs SCPI
Exclu Mieux Vivre

Surin, je comprends vos arguments et je les valide en partie. Néanmoins je trouve que les indicateurs mentionnés sont pertinents. En fait vos remarques démontrent principalement qu’ils sont insuffisants si l’objectif est de forcer les sociétés de gestion à un maximum de transparence (et pas juste à optimiser différemment leur communication pour nous embrouiller encore et encore ).

Je ne trouve pas qu’il fasse particulièrement sens de raisonner brut de fiscalité française mais net de fiscalité étrangère. Il faut raisonner brut ou net de toute fiscalité. Actuellement l’argument fiscal est très largement utilisé par les CGP pour vendre des SCPI investissant à l’étranger ("vous paierez moins d’impôts en France") alors que l’impôt est en fait déjà payé par la SCPI. Si le rendement est meilleur c’est aussi parce que le marché perçoit le risque dans ces pays comme étant supérieur - ce qui devrait davantage être mis en évidence.

NicolasV a écrit :

J’espère aussi que toutes les SCPI dédommagent les associés à l’IS de l’impôt payé pour le compte des associés à l’IR.

Je suppose que cette phrase concerne la fiscalité lorsqu’une SCPI cède avec une plus-value un bien immobilier situé en France (si le bien est en France en tout cas, s’il est à l’étranger ça se complique un peu, et il faudrait analyser pays par pays), et donc paie pour le compte de ses associés imposés à l’IR les 19% et 17.2% (PS) de la plus-value fiscale au trésor public.
Les associés imposés à l’IS devront ajouter le montant de la plus-value (qui figurera sur leur IFU) à leur résultat, et payer de l’IS dessus (et si la SCPI ne "dédommage" pas, ils seront de fait imposés 2 fois).

Hé bien : NON, toutes les SCPI ne reversent pas à leur associés imposés à l’IS la somme correspondant à ce qui a été payé au fisc pour les associés à l’IR.
Je ne vais pas vous faire la liste des SCPI qui le font systématiquement (et pour certaines, il y a, chaque année avec des plus-values immobilières, une résolution d’AG à ce propos), et de celles qui ne le font pas.
Mais je peut déjà indiquer que, par exemple, les SCPI de Sofidy dédommagent bien, et qu’au moins une SCPI de Ciloger ne le fait pas (et le président de son CS s’en vantait même, tout comme il se vantait que cette SCPI ne distribue jamais ses plus-value, et les accumule dans la RPV, source = réponse à des questions en AG il y a qqs années).

Concernant les futures évolutions ASPIM de calcul du "taux de distribution" et en particulier concernant l’impôt étranger, Frédéric Puzin (Corum) a donné ce matin une  Interview sur BFM Business. Je n’ai pas relevé de changement par rapport au précédent article de presse cité plus haut. Il semble cependant que ça se précise…

Bonjour à tous,

Comme décrit dans ma présentation, j’ai pour projet d’investir à crédit dans différentes SCPI et me suis inspiré des listings de Surin (Classement 2020 sur rendement 2019 et Classement 2019 cote sur VR pour réaliser une étude préliminaire.

Je suis Français résident fiscal Suisse, ce qui signifie que je ne suis pas redevable des cotisations sociales, CSG+CRDS, et que ma tranche d’imposition est différente. En théorie, je ne percevrai plus de revenus issus d’un emploi classique dès mai 2022. Cela signifie que je ne serai imposé que sur la base des dividendes d’ETF et sur les revenus de SCPI souscrites. A priori, mon taux d’imposition moyen ne devrait pas excéder 18-20% dans le meilleur des cas (la TMI est trop compliquée à utiliser en Suisse puisqu’il existe, en fonction des cantons, des dizaines de tranches).

Dans un premier temps, j’avais sélectionné pour calcul de rentabilité sur cours, cote sur VR et étude des documents les SCPI suivantes:
- Atlantique Pierre 1
- Actipierre 1 & 2
- Capiforce Pierre
- Ufifrance Immo
- Epargne Pierre
- Pierval Santé
- Corum Origin
- Immorente

… mais je dois admettre qu’en lisant par ailleurs les files de ces SCPI (quand elles existent, ce qui est le cas pour la vaste majorité mais pas pour toutes), je ne suis plus si convaincu. Atlantique Pierre, Capiforce Pierre et UfiFrance Immo semblent raisonnablement décotées, mais seulement sur la base d’un retour à la VR, ce qui n’a rien d’évident. Immorente, Pierval Santé et Epargne Pierre semblent ne pas délivrer des rendements d’exception et souffrir de grosses collectes. Par ailleurs, entre les déboires de SdG, les SdG qui ne remboursent pas l’IR payé (je ne suis pas concerné par l’IR Français) la qualité des emplacements et les stratégies des SC souvent remises en question, je ne sais plus où donner de la tête…

Pour résumer, l’objectif de cet investissement est la constitution, en direct, d’un portefeuille modérément diversifié de SCPI en commerces et bureaux, avec un rendement permettant une opération relativement proche d’un autofinancement avec un apport d’environ 20%, à échéance 20 ans.

Tout en précisant que j’ai fait mes devoirs, fouillé les files, fait mes calculs et parcouru une bonne quantité de rapports… sauriez-vous éclairer ma lanterne en me donnant quelques pistes de SCPI qui auraient davantage vos faveurs en ce moment ? Est-ce que la liste ci-dessus vous parait complètement loufoque ? Je continue bien évidemment mon travail de recherche mais je ne dis pas non à ce que vous orientiez ma route.

Avec mes remerciements !

Amicalement,
Ursule

Bonsoir à tous,

@Surin : Je vous remercie de votre réponse et de votre temps. Je comprends votre point de vue au sujet des conseils. Néanmoins, si d’aventure vos conseils venaient à faire varier un peu le cours de ces SCPI, mais qu’ils étaient pour autant justifiés, je n’y verrais pas d’inconvénients (et à ma connaissance, l’AMF non-plus par ailleurs) . En ce qui concerne la répartition commerce/bureau, vous avez raison en effet.

Mes questions/remarques :

J’ai commencé à faire le travail qui me semble pertinent pour analyser chaque SCPI, à savoir récolter les dernier rapports annuels (en général depuis 2012/2013, voire plus tôt, sauf pour les SCPI les plus jeunes) pour en tirer une trajectoire, plutôt que de regarder les deux derniers qui ne constituent qu’une photo de l’instant T. Dans ce but, j’ai souvent été contraint de contacter les sociétés de gestion, une grande partie d’entre elles ne fournissant que les derniers documents, ou un historique relativement récent des documents officiels.

Certains de mes interlocuteurs ont été courtois, efficaces et diligents, mais je dois dire que cela n’a pas été le cas de tous. Paref Gestion et Primonial font pour l’instant figure de derniers de la classe puisqu’il aura fallu insister lourdement dans le cas de la première (et toujours en attente d’une partie des informations), et que je suis toujours dans l’attente d’un historique dans le cas de la deuxième. Je suis agréablement surpris par Fiducial Gérance (malgré les documents qui n’ont pas été récupérés au sujet de Capiforce et ATP1 puisque Paref ne les a pas communiqués à Fiducial) et par Perial AM. Les meilleurs élèves étant toutefois ceux qui ont mis à disposition un historique garni à disposition sur leur site internet (Corum, Sofidy, Euryal AM).

Les critères de sélection retenus sont les suivants :
- TOF
- Résultat par part
- Dividende par part,
- RAN par part,
- Nombre d’associés,
- Prix acquéreur moyen,
- Valeur de réalisation,
- Nombre de parts en attente de vente (pour SCPI à capital fixe),
- Nombre de parts total,
- Capitalisation,
- Collecte (SCPI à capital variable).

Ces informations permettent de calculer les ratios :
- Résultat/prix acquéreur moyen (rendement réel à long terme)
- Dividende/prix acquéreur moyen (rendement immédiat)
- Taux de distribution du résultat (mesure des choix de gestion)
- Nombre de parts en attente de vente/Nombre de parts total (mesure de la liquidité)
- Prix acquéreur moyen/VR (mesure de la décote ou surcote)

Je vais également prendre les répartitions géographiques et par type d’actifs (bureaux, commerces, habitation) des derniers rapports pour pouvoir guider la pondération de mon portefeuille de SCPI.

Question 1: Voyez-vous des critères importants que j’aurais oublié de relever, ou voyez-vous des critères qui vous semblent inutiles dans cette liste ? Je précise ici que l’étude préliminaire porte sur des critères quantitatifs en premier lieu, puis une analyse plus qualitative sera faite une fois le premier élagage effectué. J’aimerais analyser 20/30 SCPI pour faire mon choix sereinement et en connaissance de cause.

Question 2 : J’ai lu plusieurs fois sur le forum, et dans plusieurs files, que le calcul du rendement ne devait pas se faire de manière identique en fonction des SCPI à cause des différents choix de communication des sociétés de gestion. Si je ne m’abuse, Corum communique par exemple sur un rendement brut de fiscalité étrangère, quand d’autres prennent une base différente. Cela rend la comparaison d’une SCPI à l’autre assez difficile au premier abord, mais il me semble comprendre (peut-être à tort), qu’il n’existe pas non plus un nombre trop élevé de méthodologies. Corrigez-moi si je me trompe, mais les sociétés considèrent soit un rendement brut de fiscalité étrangère, soit un rendement net de fiscalité étrangère et brute de prélèvements sociaux ? A une "nuance" près, mais de taille, qui réside dans la part du dividende provenant de plus-values, qui peut-être elle annoncée brute, mais distribuée nette d’imposition (ATP1 ?). Mon raisonnement est-il correct ?

J’ai pour l’instant réalisé la collecte des informations ci-dessus sur les SCPI suivante, le reste du travail étant toujours en cours (en attente de documents pour la plupart) :
- Actipierre 1
- Actipierre 2
- Atlantique Pierre 1
- Pierval Santé
- Corum Origin
- Epargne Pierre
- Immorente

N’hésitez pas si vous avez des suggestions, critiques, interrogations ou si voyez des erreurs ou inexactitudes. Je suis preneur de tout apport constructif.

Merci de votre aide !

Amicalement,
Ursule

Ursule a écrit :

Les critères de sélection retenus sont les suivants :
- TOF
- Résultat par part
- Dividende par part,
- RAN par part,
- Nombre d’associés,
- Prix acquéreur moyen,
- Valeur de réalisation,
- Nombre de parts en attente de vente (pour SCPI à capital fixe),
- Nombre de parts total,
- Capitalisation,
- Collecte (SCPI à capital variable).

Le critère le plus important, à mon avis, est le Résultat par part, son évolution dans le temps, et son pourcentage par rapport au prix de la part. La valeur de réalisation, comparée au prix de la part, est aussi importante.

Le moins important est, à mon avis, le RAN par part, qui ne signifie en fait pas grand chose. En effet, pour avoir une idée des réserves comptables d’une SCPI, il faudrait au minimum, en plus du RAN, tenir compte du RPV, les plus-values réalisées et non encore distribuées (et certaines SCPI ont plus d’une année de dividende en RPV). Et ces réserves comptables ne sont ni des liquidités en attente (en général c’est investi en immobilier, et assurément non lié à la situation de trésorerie), ni une garantie de stabilité des dividendes futurs (les SCPI avec les plus gros RAN sont très souvent celles qui ont le plus coupé dans leur dividendes durant la dernière crise Covid-19), mais juste la somme de ce sur quoi les associés ont déjà payé l’impôt (IR sur le résultat courant pour le RAN, impôt sur les plus valus pour le RPV) sans (encore ?) percevoir le revenu associé (qui a en fait été capitalisé dans la SCPI).

Un certain nombre des chiffres que vous appelez "critères" sont en fait surtout des "caractéristiques" de la SCPI, et permettent d’un peu mieux la connaître, sans réellement pouvoir estimer si c’est favorable ou pas. C’est le cas de Nombre d’associés, Nombre de parts total, Capitalisation, par exemple. Ca le serait du type de biens

Certains de vos chiffres ne sont pas faciles à interpréter, comme favorables ou pas pour la SCPI :
  - Un TOF faible peut être un élément défavorable, signe d’un patrimoine vieillissant par exemple. Mais pour l’interpréter, il faut bien connaitre ce patrimoine, déterminer si son état est bien pris en compte dans la valeur de réalisation (qui tient compte du TOF faible, car la valeur d’expertise d’un bien non loué est très décotée). Un TOF faible peut aussi signifier un potentiel d’amélioration important… 
  - Une collecte importante peut être un élément d’alerte, le résultat par part pouvant être boosté artificiellement (par rapport à ce qu’il sera en régime de croisière) si les fonds sont investis rapidement (plus que le délai d’entrée en jouissance), ou d’incertitude, car le patrimoine de la SCPI en régime de croisière reste largement inconnu (car venant majoritairement de l’investissement de la collecte future), mais ça peut aussi être le signe d’une société de gestion performante, ou d’une décote actuelle.

Vous semblez déjà avoir compris que toutes les Sociétés de Gestion de SCPI ne sont pas équivalentes, et qu’elles diffèrent pas mal dans leur communication, leur réactivité, et sur bien d’autres aspects. La "qualité" de la SdG est un autre critère important de choix d’une SCPI (mieux vaux confier ses fonds à des "bons" qu’à des "médiocres"), qu’on peut difficilement mesurer avec un simple chiffre (et qui d’ailleurs peut varier dans le temps).

PS pour Sisco2117 : La valeur de reconstitution est directement liée à la valeur de réalisation, et donc prendre les 2 en compte ne me semble pas nécessaire.