Catsyl : étude de cas immobilier (4 biens défiscalisants)

1 Périssol, 1 Robien… ça a le mérite d’être clair : vous avez acheté de la défisc’.

Pourtant, vous avez acheté des biens immobiliers. Ca serait bien d’indiquer pour chacun : nombre de pièces, surface, et valeur de revente estimée. Ca aiderait à faire des choix sur des biens immobiliers. Surtout que la défisc, y’en a plus. Alors autant dire "le T1 de 32 m²" ou quelque chose comme ça, parce que le Périssol, il a péri.

Il ne vous manque qu’un Pinel pour finir la panoplie ?

Aidez-vous et le forum vous aidera.

Vous donnez des loyers et trouvez que vous payez trop d’impôts (cela dit, le cashflow doit être positif maintenant que les prêts sont remboursés).

Pour chaque bien, vous devriez calculer la rentabilité nette car nous n’avons aucune idée des charges. Les loyers sont-ils en rapport avec le marché? Les louez vous en direct?

Quelle est votre stratégie pour votre retraite? Besoin de complément de retraite? …

Si vous vendez vos biens? Que feriez vous des fonds?

Voilà les quelques calculs que j’ai fait dans un Excel en deux coups de cuillère à pot, en supposant que votre TMI est 30 % :

Bien       Achat    Vente    Surface    Prix vente au m²    loyer mensuel    loyer annuel    renta brute sur prix de vente    loyer net annuel estimé    renta nette estimée sur prix de vente
T1 bis Toul    50000    90000    32    2813    450    5400    6,00%    2003    2,23%
T2 Toul    76000    110000    46    2391    450    5400    4,91%    2003    1,82%
T3 IDF    180000    120000    47    2553    600    7200    6,00%    2671    2,23%
Estimation pour passer de brut à net (en revenus fonciers) : on enlève 30% de charges puis 47 % IR et PS

Conclusions :
- de ce que je connais des marchés en question, les loyers sont trop bas.
- en IDF, valeur de revente à 2500 €/m², soit vous êtes au pire endroit de l’IDF, soit vous avez sous-estimé la valeur.
- si vous savez comment placer votre argent à plus de 2 % de rendement net, vendez et replacez le produit de la vente. Sinon, gardez.
- évidemment, on vend mieux un bien libre de toute occupation. Donc, si vous êtes décidé à vendre, vous devriez soit saisir l’occasion du départ d’un locataire pour vendre ; soit donner congé pour vente 6 mois avant l’échéance du bail.
- si vous gardez, vu que les loyers sont trop bas, vous devriez appliquer la procédure pour loyer manifestement sous-évalué.

Étant donné que vos enfants sont encore à votre charge, et si il y a une possibilité qu’ils étudient dans une des villes où vous avez un appartement je pense qu’il faut conserver un appartement pour les loger.
Le loyer de ces appartements vont vous apporter un complément de revenu pour votre retraite. Vous pourriez peut-être réfléchir aux moyens d’améliorer le rendement de ces appartements : supprimer les Intermédiaires comme les agences qui s’occupent de vos biens, les rafraîchir pour pouvoir les louer plutôt dans la fourchette haute marché, pourquoi pas les meubler pour les louer ensuite en LMNP.
Si vous êtes attacher à la pierre, vous vendez vos 2 appartement qui sont finis de payés et vous achetez des scpi mais cette fois ci en diversifiant les supports, les pays, les émetteurs, et pourquoi pas mettre cela dans une bonne assurance vie pour éviter les frottements fiscaux.

Catsyl, le 26/01/2021 a écrit :

Je note pour les parts de SCPI. Néanmoins je suis aussi déçu par cette expérience : certes il y a une carotte fiscale, mais les loyers sont minimes pour l’investissement à 80 000 € et surtout il n’y a pas de garanti de  retrouver sa mise le jour ou la SCPI sera en cours de dissolution (à/c de 2024).

Vous parlez des SCPI défiscalisant qui sont bien différents des SCPI classiques à ce niveau-là: au niveau des revenus qui sont quasi-inexistants pour les SCPI defisc et au niveau de la sortie - les SCPI classiques ne sont pas censés de vous faire perdre votre mise sauf si le prix des parts baisse drastiquement (ce qui est possible mais le risque n’est pas considéré comme élevé pour ses investissements, en tout cas c’était le cas avant Covid).

Il faut toutefois tenir compte des contraintes des SCPI :
- les rendements qui ont une tendance baissière ses dernières années, c’est un peu près 4% en ce moment
- la potentielle bulle immo (immo top cher en ce moment)
- l’aspect pas très liquide des parts des SCPI - il faut parfois entre plusieurs semaines et plusieurs mois pour les vendre
- les frais d’entré importants (environs 10%)
- Covid – on ne sait pas réellement les impacts que ça aura sur les rendements et les valeurs des parts bien que les sociétés de gestion et les analystes se veulent être rassurants