Optimisator [83] : étude de cas immobilier (résidence de services particulières)

Optimisator · #1

Bonjour à tous,

Petite opportunité de placement immobilier à côté de chez moi à bon rendement mais peut être aussi à risque. Très preneur de vos avis et expériences en la matière !
J’ai l’occasion d’acquérir un bien en résidence Services Seniors à bon prix, bien placé dans une ville chère et recherchée.
A fuir, vous me direz sauf que dans ce cas la résidence est gérée pas une copropriété tout ce qu’il y a de plus standard. Le bail n’est pas commercial mais classique (meublé). Loyer libre, les propriétaires s’entendant pour rester dans la même fourchette.
C’est la première fois que je vois cela, c’est pour cela que j’étends la problématique.

Avantages:
- le bien est décoté, prix d’achat 110k€
- rendement locatif inédit pour la ville loyer HC 900€ (net de toutes les charges)
- locataires fiables en general
- Copro bien gérée et belle résidence

Inconvénients:
- charges mensuelles dantesques 1000€/mois. Loyer 1900€.
- cible de locataires restreinte
- personnes âgées dont si mauvais payeur problème d’éviction

Pour résumer, placement qui a l’air bien mais la vacance locative fait tout de suite très très mal.

Que pensez-vous de ce type d’investissements ? Quelqu’un a-t-il déjà tenté ?

Merci à tous !

Mots-clés : immobilier, lmnp, residence

Bernard2K · #2

Qui gère les services ?
- La copropriété elle-même, d’où les 1000 € de charges ?
- un exploitant associatif ou commercial ?
- des prestataires "invités" qu’il faut rémunérer chacun séparément (on paie la restauration à X, le coiffeur à Y et la pédicure à Z ?)

Optimisator · #3

Je pense que c’est un mix de tout cela.
Les charges couvrent quelques salariés (directeur, infirmière, vigile + activités en commun telles que animation et sorties + toutes les autres charges classiques).
A coté de ça, quelques exploitants sont sur site comme le restaurant, coiffeur, etc… Il se font rémunérer en plus des charges.

Il me semble que ce type de placement est assez rare sur le marché.

Timinel · #4

Bonjour

Ce n’est pas " si rare " , ca m’a fait penser totu de suite a un acteur assez classique sur ce milieu

https://www.investisseurs-heureux.fr/t5355

https://www.investisseurs-heureux.fr/t15084-2

Personnellement je n’ai jamais regardé de pres ( un mois de vacances ca coute tres cher, les charges augmente " forcement" et diminue d’autant la valeur du bien , ou en tout cas sa valeur relative face au marché )

a choisir, je serai plus enclin a partir sur une " passoire thermique " qui sera decoté etc … mais avec des travaux cela peut se valoriser … ici tout est " fait" .

cdt

desolé si la comparaison n’est pas juste avec les liens apportés.

Optimisator · #5

Effectivement les charges astronomiques font peur.
Maintenant même avec 3 mois de vacances locative par an, le placement reste à 4,6%. Ce qui est tout de même pas mal.
Pas évident quand même de mesurer tous les risques…

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