Intérêt d'emprunt de SCPI internationales : déductibles ou non ?

xenesis · #1

Bonjour,

J’ai une question sur la fiscalité et la déductibilité des intérêts d’emprunt des SCPI étrangères (dont le revenu des parts proviennent d’autre que la France).

Selon cette source : Q/R Les intérêts d’un emprunt contracté pour l’achat d’une SCPI internationale sont-ils déductibles ? | Club SCPI

Stéphane Grimaldi a écrit :
"Or, ce n’est pas le cas ici car les immeubles détenus à l’étranger par les scpi produisent, pour les porteurs de parts, des revenus de source étrangère exonérés par application des conventions fiscales internationales et non, à proprement parlé, des revenus fonciers imposables en France."

Donc les intérêts ne sont pas "déductibles" car ce ne sont pas des revenus fonciers.

Puis selon le Bofip : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt | bofip.impots.gouv.fr

bofip a écrit :
Les membres de sociétés immobilières dotées ou non de la transparence fiscale et non passibles de l’impôt sur les sociétés, de droit ou sur option, qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, peuvent, en principe, déduire :

- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
- les intérêts des prêts qu’ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux."

Donc c’est déductibles ?

Puis je suis enfin tombé sur ceci :
"https://www.moneyvox.fr/forums/attachments/screenshot_20210706-071324_office-jpg.10491/"

L’image précise que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.. mais je croyais que les revenus de SCPI étrangères ne sont pas de revenus fonciers à proprement parler ?

Du coup le premier article est faux ? J’ai du mal à comprendre sur quoi peut porter la déduction des intérêts d’emprunts et des charges afférentes. (Assurance, intérêts d’emprunt, crédit logement/garantie et frais de dossier)

A la base je pensais que seule la quote-part des intérêts d’emprunt relative à l’acquisition de parts de SCPI dont le revenu provient d’immeubles basés en France sont déductibles.

Corum m’a précisé que les impôts se trompent.. et moi de mon côté je suis complètement perdu.
J’ai posé la question à mon centre des impôt qui ne répond pas.

Je suis preneur d’explications.
Merci à vous !

Dernière modification par xenesis (14/07/2021 14h25)

Mots-clés : fiscalité, imposition, intéet d'emprunt déductible, scpi

maxlille · #2

Sur ce fil il est clairement expliqué que la déductibilité est possible uniquement sur les revenus français

xenesis · #3

Bonsoir Maxlille,

Merci de m’avoir répondu. J’avoue ne pas comprendre, même si le premier message est explicite, stephane indique également :

stephane a écrit :
Toutefois, les intérêts d’emprunt peuvent venir réduire le montant du revenu foncier de source étrangère pris en compte pour la détermination du taux d’imposition en France des revenus de source française (dans la méthode du taux effectif) ou pour la détermination du montant du crédit d’impôt (dans la méthode de l’imputation).

Il s’agit des intérêts d’emprunts des SCPI qui est communiqué ou les intérêts d’emprunt du porteur de parts ?

En continuant de lire le fil, spot à donné également deux liens intéressants qui n’ont pas été commentés.

Les déficits fonciers étrangers sont ils déductibles en France ? (NON CE 19/12/19) : ETUDES FISCALES INTERNATIONALES
et

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/ … 039648664/

A priori c’est devenu déductible (tout du moins pour les revenus allemands) non ?

Quand aux IFU les SCPI font mention de la ventilation d’intérêts (cf post de adrien #35), du coup je ne comprend plus ce qui est déductible et ce qui ne doit pas l’être.

Merci pour vos éclaircissements.

Dernière modification par xenesis (14/07/2021 22h19)

xenesis · #4

Bonsoir à tous

Je viens d’avoir un mail d’euryale qui précise que seuls les intérêts d’emprunt déductibles sont ceux qui permettent de dégager un revenu français au prorata.

Sofidy indiqué dans son ifu que les intérêts d’emprunt sont déductibles par blocs de pays et viennent minorer les montants des revenus nets déclares dans les revenus.

C’est contradictoire non ?
Par rapport aux décisions de justice rendues que faut il faire ?

Merci

xenesis · #5

Bonjour,

Je suis tombé sur cet article :
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt | bofip.impots.gouv.fr

Selon l’article 158.1 du CGI : "1. Les revenus nets des diverses catégories entrant dans la composition du revenu net global sont évalués d’après les règles fixées aux articles 12 et 13 et dans les conditions prévues aux 2 à 6 bis ci-après, sans qu’il y ait lieu de distinguer suivant que ces revenus ont leur source en France ou hors de France"

Si c’est le cas alors ceci s’applique :
"Les contribuables soumis au régime réel d’imposition (BOI-RFPI-DECLA-20) peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location (I § 20 et suivants).

En sus des intérêts proprement dits, les contribuables sont autorisés à déduire les frais d’emprunts (cf. II § 180 et suivants)."

Et à l’article 120 - 2

"Les membres de sociétés immobilières dotées ou non de la transparence fiscale et non passibles de l’impôt sur les sociétés, de droit ou sur option, qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, peuvent, en principe, déduire :

- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
- les intérêts des prêts qu’ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux.

La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier (cf. III § 240 et suivants). Elle s’applique dans les mêmes conditions aux propriétés urbaines et aux propriétés rurales."

Donc les revenus des SCPI issues d’immeubles hors de France sont des revenus fonciers étrangers car ils sont transparents fiscalement pour les porteurs de parts ou c’est incorrect ?

xenesis · #6

Bonjour,

Je me permet de faire un post ayant eu ce matin une réponse écrite de l’administration fiscale française concernant la déductibilité des intérêts d’emprunts. Je me permet de la partager à toutes fins utiles.

Centre des impôts a écrit :
Bonjour,

Conformément à l’article 239 septies du Code Général des Finances Publiques (ci-après CGI) « Les sociétés civiles de placement immobilier ayant un objet conforme à celui défini à l’article L. 214-114 du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l’article L. 214-86 du même code, n’entrent pas dans le champ d’application du 1 de l’article 206, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt ».

Dans le cas où les revenus distribués par la SCPI proviennent de l’étranger, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays étranger pour déterminer le pays d’imposition. De plus, quel que soit le mode d’imposition prévu par la convention, les revenus fonciers provenant de l’étranger doivent être déclarés sur la déclaration n°2047.

Dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus tirés des SCPI et en application des articles 28 à 31 du code général des impôts, lorsque que vous optez pour le régime réel, certaines dépenses sont fiscalement déductibles des revenus bruts. Parmi ces dernières figurent bien les intérêts d’emprunt lorsque le prêt a été contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.

Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt et les éventuels frais afférents à ce dernier doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.

Conformément à la doctrine administrative, les frais accessoires à l’emprunt déductibles des revenus bruts sont les suivants :

les frais de constitution du dossier ;
les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt ;
les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
les frais de mainlevée ;
les agios ou commissions de banque ;
les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt ;
l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

Les primes afférentes à un contrat d’assurance souscrites pour garantir le remboursement de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers au titre des intérêts d’emprunt.

Enfin, en cas de déficit foncier, les intérêts et les frais accessoires à un emprunt s’imputeront exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Les intérêts et les frais accessoires à un emprunt ne sont pas déductibles du revenu global imposable

Cordialement.

En espérant que cela pourra être utile à quelqu’un

Je me suis permis également de leur poser une autre question concernant le nantissement des parts de SCPI; je ne manquerai pas de vous partager leur réponse.

Voici ce que j’ai demandé :

xenesis a écrit :
Bonjour,

Merci pour votre réponse très précise sur la SCPI.

Une question, est ce que la prime initiale d’un contrat d’assurance vie faisant l’objet d’un nantissement peut être déductible des revenus fonciers ? Et si c’est le cas est il possible de faire du déficit foncier ?

En effet, la banque voudrait que je place 22 000 € dans un contrat d’assurance vie dans leur livres pour garantir les parts de la SCPI.

Du coup la prime versée de 22 000 € au même titre que la part non remboursable de crédit logement peut être remboursé et faire l’objet d’un déficit foncier ?

A la fin du crédit les 22 000 € placés sont normalement récupérés par l’emprunteur. Du coup comment cela se passe après 20 ans ? Il y a un redressement fiscal ?

J’attends leur réponse.

Dernière modification par xenesis (25/10/2021 12h34)

GoodbyLenine · #7

Votre seconde question me semble assez naïve. Pour ma part, j’ai donné en garantie d’un emprunt une hypothèque de 250 k€ sur ma RP. Je n’imagine pas une seconde que je puisse déduire ces 250k€…

Par contre, quand vous devez, pour garantir un emprunt pour un investissement foncier, verser X€ à l’organisme de cautionnement mutuel qui vous garantie, ce montant est déductible comme frais d’emprunt. Et quand, après remboursement de l’emprunt, vous récupérez une partie de ces X€, cette somme est à bien entendu ajouter aux revenus fonciers.

xenesis · #8

Pourquoi la somme remboursé du crédit logement est considérée comme du revenu foncier ?

Concernant ma question je pense aussi que cela ne sera pas possible cependant le contrat d’assurance vie est nantis et sert de garantie a l’organisme prêteur or le centre des impôts précise bien ceci :

" les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt "

Le nantissement est bien une garantie financière non ?

Rentavix · #9

Le remboursement d’une partie de la cotisation au crédit logement n’est certes pas du revenu foncier, mais dans la mesure ou la cotisation a été déduite, son remboursement partiel par l’organisme fait donc l’objet, très logiquement, d’une réintégration. En fait, la partie susceptible d’être remboursée au terme du crédit ne devrait même pas faire l’objet d’une déduction l’année du règlement.

Pour ce qui est de la prime versée sur un contrat d’assurance vie, imaginer pouvoir la comptabiliser dans les charges est effectivement bien naïf. Qui peut croire que la rédaction du Bofip concerne autre chose que les contrats d’assurance décès (et contrat d’assurance vie-entière pour la quote-part d’assurance en cas de décès)?

Dans le cas contraire, il faudrait donc réintégrer la prime au moment de la levée de garantie. D’ailleurs il ne s’agit pas d’une dépense engagée pour obtenir ou conserver des revenus fonciers, le contrat d’assurance continue à n’appartenir qu’au souscripteur quand bien même les opérations sont soumises à l’accord du bénéficiaire du nantissement.
L’analogie faite par Goodbye Lénine est juste, lorsque vous donner une garantie hypothécaire, seuls les frais sont déductibles, pas la valeur du bien hypothéqué. Dans le nantissement ou la délégation d’un contrat d’assurance vie (version épargne), seuls les frais liés au nantissement sont déductibles (frais d’huissier, frais de timbres, facturation par l’établissement prêteur…) pas les primes versées au contrat.

En 20 ans de métier, je n’ai connu qu’un client ayant tenté le coup, avec un redressement digne de ce nom quelques années plus tard et une demande de financement pour payer ce redressement (avec intérêts et pénalités de 40%…).

Le mérite de votre question va être de lire comment l’agent de l’administration fiscale va expliquer qu’un contrat d’assurance vie n’est pas un contrat d’assurance-vie au sens du BOFIP.

xenesis · #10

Bonsoir

Entendu je n’avais compris la réponse de l’agent de cette manière mais effectivement il est logique que les frais "perdus" a la mise en place d’une garantie qu’elle soit hypothécaire, financière ou via l’organisme de caution soient déductibles.

Merci pour votre réponse

cedREIM · #11

Complètement d’accord avec ce qui est écrit ci-dessus par Rentavix et GoodbyLenine.

Il ne faut pas confondre un échange avec un agent de l’administration fiscale, fut il adressé par la messagerie sécurisée du site officiel de l’administration fiscale, avec une demande de rescrit fiscal qui doit répondre à des conditions de forme et de procédure décrit via le lien. Votre échange n’engage aucunement l’administration. Tout au plus il vous permet de faire valoir votre bonne foi et éviter la pénalité de 40%, mais aucunement d’éviter le redressement, ou plutôt la rectification.

Il me semble que ce rappel est fort utile quand on voit l’approbation que suscite votre message, à mon avis principalement en raison d’un biais cognitif assez naturel qui consiste à naturellement valider la version qui nous arrange…

Sur les autres questions, à savoir le traitement des frais credit logement et des primes assurance-vie, je ferais référence à un professeur que j’ai eu à l’université dans un module de fiscalité il y a plus de 15 ans maintenant il est vrai. Celui-ci était avocat fiscaliste (spécialisé en contentieux, souvent des dossiers "people") et ancien inspecteur des impôts.
Il m’a enseigné une règle très simple : Posez vous la question de savoir si l’administration fiscale est lésée ?
Si c’est le cas alors il faut dans 95% des cas trancher dans le sens de l’administration ! …et pour les 5% de cas restant vous pouvez faire appel à mes services :-)

Tout en précisant que ses services n’était pas donnés…, et que le parcours intégral de contestation (1ère instance + appel + éventuellement Conseil d’État) était particulièrement long (8 à 10 ans dans les Hauts de Seine) et très très couteux en honoraires. Dans la plupart des cas il est plus sage de payer nous disait-il car les montants en jeu n’en valent souvent pas la peine.

Au delà d’avoir trouvé ses anecdotes et conseils amusants à l’époque, j’ai vu vérifier en pratique au travers de plusieurs dizaines de vérification de comptabilité auxquelles j’ai pu être impliqué de plus ou moins près dans le cadre de mes fonctions professionnelles, que son conseil simple et sa règle des 95% était vraie.
Je précise que mon expérience ne concerne nullement la fiscalité des particuliers mais plutôt des montages complexes de sociétés imbriquant différents dispositifs fiscaux nationaux et internationaux (et qui passent souvent par des sociétés mères via le Luxembourg) pour le compte d’institutionnel étrangers.

xenesis · #12

Bonjour

Je ne savais pas que la notion de rescrit fiscal existait. Cela me sera fort utile pour d’autres questions a l’avenir. Par contre à partir du moment où l’administration engage une réponse écrite est ce que celle ci n’engage aucunement de responsabilité ?

Je doute sérieusement que le que le commun des mortels sache qu’il existe effectivement cette procédure de rescrit fiscal. Tout au plus les gens demandent via la messagerie sécurisée une réponse écrite. Si elle n’engage pas la responsabilité de l’agent ou de l’administration cette réponse du coup n’apporte aucune garantie et ne sert finalement pas à grand chose.

De ce fait par rapport à ce qu’il m’a été répondu pensez vous que je doive refaire la demande via le rescrit ou que ce qui a été évoqué est juste ?

D’ailleurs au sujet des primes d’assurance

bofip Intérêts d’emprunt couverts par une police d’assurance
(Art 65) a écrit :
d’autre part, les intérêts de cet emprunt présentent le caractère d’une charge déductible des résultats de cette société, y compris lorsque, en exécution des clauses de cette police d’assurance, une compagnie d’assurances, auprès de laquelle cet emprunt a été garanti, est conduite à se substituer à l’emprunteur dans le paiement des mensualités du prêt.

Ayant souscrit une garantie perte d’emploi les primes de assurance perte d’emploi attaché à l’emprunt me sont versé directement pour que je puisse payer les charges du prêt. Le bofip précise que cela se substitue mais est ce qu’il est nécessaire que l’organisme prêteur touche directement l’argent ?

Est ce que de ce fait ce revenu de remplacement est considéré comme un revenu foncier et doit être déclaré aux impots ?

Merci

Dernière modification par xenesis (27/10/2021 09h37)

Kabal · #13

Non, cela n’engage à rien. En revanche, en cas de problème, vous pouvez toujours ressortir l’échange et dire que vous avez appliqué ce qu’on vous a dit. Vous bénéficierez sans doute d’une certaine bienveillance si vous êtes particuliers et les contrôleurs adouciront sans doute votre peine.

xenesis · #14

Oui je pense aussi.. on est pas tous des experts fiscalistes même si nul n’est censé ignorer la loi.

Il me reste juste la question de la prime d’assurance lié à la perte d’emploi, voir si l’argent versé par la compagnie d’assurance est considérée comme un "revenu foncier" et est imposable.

xenesis · #15

Par hasard, est ce quelqu’un sait si les revenus d’une assurance perte d’emploi souscrite dans le cadre du prêt de parts de SCPI sont considérés comme des "revenus fonciers" ?

Un peu comme le remboursement de crédit logement ?

sanvio · #16

Je relance ce sujet pour une question de clarification.

J’ai relu aujourd’hui l’ensemble des fils traitant de la déduction des intérêts d’emprunt de SCPI Européennes. La réponse semble unanime pour les personnes physiques : ce n’est que déductible qu’au prorata des revenus français des dites SCPI Européennes.

Néanmoins, pour une SCI à l’IS, ces intérêts d’emprunt sont déductibles en totalité ?

Le message de stephane semblent être le plus complet à ce sujet : https://www.investisseurs-heureux.fr/t13927

A- Personne Physiques.
3- Les intérêts d’emprunt liés aux prêts finançant des parts de SCPI européennes
- "Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers de source française, exception faite de la partie qui concerne les revenus de source française."

B- Pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés
"Ici encore, ce dispositif est très favorable dans la mesure où : - il nous paraît également possible de considérer que les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition des parts de SCPI investies à l’étranger sont déductibles pour la détermination du bénéfice comptable."

piwai · #17

En principe en SCI IS, vos interêts d’emprunt sont des charges qui viennent réduire votre résultat comptable. Il n’y a pas de raison « d’affecter » ces frais à tel ou tel source de revenus ou d’y appliquer un traitement fiscal différent.

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Intérêt d'emprunt de SCPI internationales : déductibles ou non ?

#1 14/07/2021 13h42

Stéphane Grimaldi a écrit :

bofip a écrit :

#2 14/07/2021 18h42

#3 14/07/2021 21h53

stephane a écrit :

#4 21/07/2021 21h35

#5 25/07/2021 12h22

3 5 #6 25/10/2021 12h17

Centre des impôts a écrit :

xenesis a écrit :

2 #7 25/10/2021 19h02

#8 25/10/2021 19h31

2 #9 27/10/2021 00h14

#10 27/10/2021 00h35

1 #11 27/10/2021 01h11

#12 27/10/2021 08h26

bofip Intérêts d’emprunt couverts par une police d’assurance
(Art 65) a écrit :

#13 27/10/2021 10h34

#14 27/10/2021 11h18

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