Acheter des SCPI avant sa résidence principale ?

A priori ce n’est pas forcement une bonne idée, mais vu que vous être très évasif sur la situation, ce que voulez faire, et que si on ne cherche pas dans votre présentation on ne sait même pas que vous avez déjà un crédit, je ne vois pas comment quelqu’un pourrait vous répondre sérieusement.

Dernière modification par JMeuret (12/08/2021 14h49)

Si j’en crois sa présentation, les SCPI seraient surtout visées pour le confort et l’aspect sécurisant qu’elles proposent vis à vis des impayés (si on ne se renseigne pas, je suppose qu’on ne les voit pas).

J’imagine que la question est à prendre dans le sens "étant donné que je n’utilise pas ma capacité d’emprunt pour une RP, est ce une bonne idée que de se tourner vers les SCPI en attendant ?"

La question me semble légitime (je me suis posé exactement la même en fait), mais il est en effet bien difficile d’apporter des éléments de réponse pertinents devant les informations faméliques dont on dispose.

sanvio a écrit :

Il vous sera très difficile d’obtenir un crédit à de bonnes conditions, l’un des premiers critères est d’avoir un patrimoine immobilier net supérieur au montant emprunté.

Ça a peut-être changé aujourd’hui, en tout cas je n’ai pas eu de problème il y a deux ans pour avoir des offres relativement compétitives sans le moindre € de patrimoine. Il pourra peut-être se tourner vers un moins large panel de banques, sans pour autant forcément être bloqué ?

Nombreux se posent la même question, rassurez-vous !

Je rejoins la position de dNevos (message 6 de cette file), et la complète :

- oui, les SCPI sont, dans l’immobilier, infiniment plus sécures que l’immobilier en direct (surtout si on en est à son 1er ou 2è investissement) ;

- oui, c’est possible d’emprunter sans avoir de résidence principale (réalisé personnellement = emprunt à moins de 1,5 % (avec choix libre des SCPI : je suis passé par un courtier immobilier pour obtenir ce prêt) ;

- posséder des SCPI peut être une garantie lors d’une demande de prêt plus tard, et - donc - permettra d’améliorer votre profil lors d’une demande future ;

- la fiscalité sur les SCPI françaises étant confiscatoire (17,2+30 ou 41% selon votre TMI), il sera judicieux de choisir des SCPI internationales pour espérer un rendement de 4 % net ;

- non, nous, non spécialistes, n’avons pas besoin de connaître la couleur de votre chemise ou le nom de votre entreprise pour vous donner des avis/conseils, sauf à être un CGPI désintéressé.

Commencer à investir, c’est comme apprendre à plonger : un jour, il faut essayer… Un autre avantage de la SCPI est de pouvoir moduler la somme à investir, ce qui permet d’essayer aussi d’autres investissements : le PEA par exemple…

Cordialement,

gunday, le 12/08/2021 a écrit :

Pourquoi vouloir des SCPI ?
Est ce pour vous exposer à l’immobilier de rendement ?
Si oui, vous avez déjà un Pinel, les SCPI ne sont donc pas forcément la priorité.

ensuite, vous parlez d’une RP, dans 5 ans, ou à partir de dans 5 ans (qui pourrait monter à 10/15/20 ans) ?

Ensuite, vous estimez votre RP cible à combien ?
vos revenus sont de combien ?
Combien vous coûte votre Pinel ?

Cela vous donnera votre marge d’investissement à crédit dans des SCPI.

Au final, le manque d’information précise nous empêche de donner une réponse adaptée.
J’espère que le jour où vous irez voir un banquier pour un crédit, vous serez plus précis, car si celui ci dois deviner vos revenus, votre patrimoine et le montant emprunté, il risque d’avoir quelques difficultés;

Le but des SCPI serait de profiter de l’effet de levier disponible.
Au niveau taux d’endettement, actuellement je suis à env. 10%.
En prenant 200 K€ de SCPI, j’arriverais probablement à env. 25%.
Je précise par ailleurs que j’ai des liquidités dispo sur des AV (100 K€), ce qui fait qu’en cas de problématique de niveau d’endettement je pourrais faire des remboursements anticipés (dans le pire des cas) pour diminuer mon niveau d’endettement en vue de l’achat de ma RP.

Quand je parle de l’achat d’une RP à 5 ans, je veux dire d’ici 5 ans (soit d’ici 2026).

En synthèse : ce qui m’ennuie, c’est de ne pas profiter de l’effet de levier disponible actuellement.
Je ne vois pas l’intérêt par ailleurs d’investir sur des SCPI en comptant (dans mon cas) car j’obtiens plus de rendement en AV.

Au passage, si vous avez des courtiers à recommander, je suis preneur (je pense notamment au message de Pierre2 qui évoque un taux <1,5%, alors que les courtiers que jusqu’à maintenant sollicités proposent plutôt 2%+ sur 15 ans).

A vous lire.

Pour ma part je ne conseillerais pas l’achat de scpi avant la rp surtout avec un horizon de 5 ans.
Cela supposerait de calibrer précisément l’achat de la rp pour le taux d’endettement, sachant qu’en 5 ans on peut changer d’avis sur la taille, l’emplacement et le budget de la rp, et si la tendance se poursuit l’augmentation des prix étant supérieur à celle des salaires en général, il faudra garder une bonne marge de manoeuvre. Pour 5 ans, je dirais que rien ne presse et qu’il faut mieux se laisser une grande liberté de choix.
Par rapport à mon expérience, nous cherchions une rp dans un certain budget. J’ai réhaussé très sensiblement ce budget lorsque j’ai trouvé une rp avec une dépendance louable, je n’aurais pas pu le faire avec un budget trop calibré, ce qui aurait été dommage si on a la possibilité en endettement.
En résumé, je trouve que c’est beaucoup de contraintes qu’on se met, l’achat de la rp n’étant pas un investissement comme un autre, c’est un choix de vie, on doit pouvoir dépasser (si on peut) son budget initial si on juge qu’on va gagner en qualité de vie etc…
J’ai fait un investissement scpi un peu après avoir acheté ma rp, je ne saurais cependant vous dire si cela a joué sur l’obtention du crédit.

Qu’entendez-vous par "faire du levier" ? Selon moi investir à crédit permet (presque?) toujours de faire du levier, que ce soit de la NP ou de la pleine propriété. Vous n’aurez pas de flux financiers "entrants" réguliers mais vous aurez tout de même un gain à terme permis par le crédit.

Je pense aussi que votre raisonnement sur les SCPI investissant à l’étranger est partiellement erroné. Ces SCPI paient les impôts à l’étranger pour vous, c’est pour cela qu’il reste "moins" d’impôts à payer en France. Au global si elles délivrent un meilleur rendement, c’est aussi souvent parce que le risque associé est plus grand. Ce que vous souhaitez faire revient donc plutôt, selon moi, à prendre plus de risque dans l’espoir d’avoir un rendement meilleur.

P.S. : Méfiez-vous du discours des conseillers et des courtiers, qui touchent de fortes commissions sur les SCPI.

Caratheodory a écrit :

Sc tangram est finalement un portefeuille de SCPI sur lequel on paye 2% de frais d’entrée, des frais sur UC et des frais de gestion mais où on subit une fiscalité moins lourde.

Citer "2% de frais d’entrée" en omettant les autres frais cachés plus ceux nécessaires à l’acquisition de parts de SCPI est plutôt trompeur, évitons de mettre en avant ce chiffre de 2% qui ne correspond pas à ce que paye l’investisseur en frais.

Vouloir profiter de l’effet de levier du crédit c’est bien mais ce n’est pas une finalité :
_Cela ne doit pas vous freiner dans le cas d’un achat de RP dans quelques années, surtout que les prix sont élevés donc il faut souvent tout réunir.
_Cela ne vous empêche pas de vous renseigner, si vous obtenez plus de 2% pour le prêt en investissant sur des SCPI rapportant 4% ou un peu plus, rendement en baisse, le jeu n’en vaut peut-être pas la chandelle.

étant un peu dans le même cas de figure mais avec une capacité bien moindre , j’ai coupé la poire en deux. Je me suis lancé dans l’achat de parts de SCPI avec un crédit conso affecté à l’achat de parts de SCPI (donc intérêts déductibles) sur 10 ans à un taux de 1,60% (assurance comprise) . J’ai les liquidités pour rembourser partiellement ou intégralement mon crédit si jamais ça bloque lors de l’achat de ma RP au niveau de mon taux d’endettement.

Au moins je bénéficie, même modestement d’un effet de levier en attendant mon projet principal et je ne deviens pas prisonnier de ce crédit puisqu’il est taillé sur mesure en fonction de mes liquidités disponibles.

Dernière modification par Gcjmans (15/08/2021 10h32)

Je ne suis pas convaincu par la solution proposée par ballotph. Lorsque vous achetez pour vivre, vous n’avez pas les mêmes critères que pour louer. Le rendement locatif n’est pas le critère de choix.