SC Novaxia R : vos avis sur cette SCI (Novaxia Investissement)

Personnellement, pour ce qui est des SC immobilières présentes en UC dans les contrats d’assurance-vie,  j’aurais tendance à préférer celles qui ont la part la plus faible de cash non investi, et de SCPI (pourquoi payer des frais supplémentaires sur du cash ou des SCPI que je pourrais souvent acquérir directement dans l’AV; à long terme l’UC SCPI en direct reviendra moins cher en frais…); et au contraire à privilégier celles donnant accès à des fonds immobiliers "professionnels" auxquels je ne pourrais pas avoir accès autrement.
A cette aune, Novaxia R ne me parait pas la mieux placée actuellement au vu du rapport trimestriel précédent…

Désormais si, je peux y souscrire via Mes Placements Liberté

LA SC Novaxia R est également disponible depuis le 1er novembre sur les contrats de la compagnie Swiss Life.
Les frais d’entrée sont de 1% sur Générali.
Ils semblent que ca soit la même politique pour Swiss Life mais je n’ai pas encore eu la confirmation.

La plupart des contributeurs de ce forum vous diront que le rendement des sci dans les contrats d’A-V est pénalisé par l’empilement des frais, ce qui est vrai. Mais je les utilise pour remplacer les fonds euros dans mes contrats avec l’avantage d’un meilleur rendement et des prélèvements sociaux perçus à la sortie et pas annuellement. Personnellement je privilégie Capimmo qui est très diversifiée et dont vous trouverez quelques informations ici Capimmo

ISIN FR0014002KE1
Encours : 741 M€.
Performance du 31/12/2022 au 30/06/2023 : +1,33%.
Donc une performance faible.
Source

Bonsoir,
Une performance faible, mais positive quand même. Toutes les UCs immobilières ne peuvent pas en dire autant.

Bonjour,
Je me pose la question du rendement de cette SCI. D’après le dernier reporting, elle est investie sur Novaxia  Neo et Novaxia One à hauteur de 17% et 1% respectivement : je suppose qu’elle perçoit des loyers de cet investissement, ce qui augmente sa valeur liquidative (mais c’est une poche mineure). il reste 76% de la SCI qui correspond à de la détention d’immeubles de bureaux à recycler… l’objectif d’après la plaquette commerciale est de les revendre après modification en logements en dégageant une plus value. Mais cela prend du temps ! Quand on voit que tous les immeubles achetés en 2022-23 ont des dates de livraison prévue en 2028-31, la plus value de revente c’est pas pour maintenant…
Est-ce que quelqu’un pourrait m’expliquer comment la SCI arrive à progresser en terme de VL régulièrement (même si on est pas aux 5% annuel visé selon la plaquette commerciale)? Autant pour une SCI/SCPI qui perçoit des loyers de ses immeubles je vois bien mais pour des revenus liés à de l’achat/travaux/revente je vois moins la possibilité de rendement régulier…

Novaxia Neo a fait du 5.8% net en 2023… si cette SCPI représente 17%, ça ne fait que au mieux 1% de rendement (5.8%x17%) sur la valeur de Novaxia R: on est très loin des 5% promis. D’où viennent les autres revenus?

J’ai du mal à comprendre comment ces SCPI peuvent gagner de l’argent (pour l’investisseur).

Conversion bureau => logement.

Vous devez :
A - acheter les bureaux
B - faire les démarches de conversion
C - faire les travaux
D - commercialiser au prix du marché

Ils font de la 1èr couronne avec les bureaux dont les occupants migrent sur Paris.
Soit du genre Nanterre, Clichy…

Mais :
A) Quel prix au m2? Les loyers des bureaux sont au moins aux mêmes prix que ceux des logements.
Certes le proprio des bureaux dispose d’un taux de rendement supérieur, ce qui fait baisser le prix du bien

B) Phase consommatrice de capital car elle dure.

C) Est-ce de la rénovation lourde? A au moins 1000€/m2?

D) Quelle marge reste-il ?

Je trouve que nous n’avons aucuns chiffres précis de projets pour vraiment comprendre ce qui se passe.

kiwijuice a écrit :

J’ai du mal à comprendre comment ces SCPI peuvent gagner de l’argent (pour l’investisseur).

Conversion bureau => logement.

Vous devez :
A - acheter les bureaux
B - faire les démarches de conversion
C - faire les travaux
D - commercialiser au prix du marché

Ils font de la 1èr couronne avec les bureaux dont les occupants migrent sur Paris.
Soit du genre Nanterre, Clichy…

Mais :
A) Quel prix au m2? Les loyers des bureaux sont au moins aux mêmes prix que ceux des logements.
Certes le proprio des bureaux dispose d’un taux de rendement supérieur, ce qui fait baisser le prix du bien

B) Phase consommatrice de capital car elle dure.

C) Est-ce de la rénovation lourde? A au moins 1000€/m2?

D) Quelle marge reste-il ?

Je trouve que nous n’avons aucuns chiffres précis de projets pour vraiment comprendre ce qui se passe.

Dans une commune (de 1ère couronne) que je connais bien, le prix au m² des bureaux est plutôt significativement inférieur au prix des logements, en  €uros (la différence est plus proche de 2000€ que de 1000€/m², et on parle là de bureaux occupés, car vides et inlouables ce serait une autre histoire). On parle du prix de l’ancien : si après rénovation (lourde) les logements se rapprochent du prix du neuf, l’écart est encore plus grand.

Pour convertir, il faut bien entendu une autorisation de la mairie, qui est à priori réticente : en effet, bureaux = activité, plus de recettes pour la ville que logements (=moins de recettes pour la ville, et besoin d’investir dans des équipements pour les habitants). Après, s’il y a vraiment trop de surface de bureaux vacantes, la mairie doit préférer lâcher du lest, plutôt qu’avoir au final des friches (avec encore moins de recettes, plus des nuisances).

La réponse sur l’origine de la performance se trouve dans le bulletin trimestriel. Une (probablement large) partie de la performance ne vient pas de loyers mais de la revalorisation des biens selon l’avancement des projets, y compris à la phase administrative : "acquisition, dépôt, obtention et purge de permis de construire et des avancées de travaux et de commercialisation". Les valeurs sont j’imagine assez incertaines quand on voit qu’il est déjà compliqué de valoriser précisément des actifs loués, d’autant plus dans l’environnement actuel.

Pour ma part j’ai toujours trouvé le positionnement de cette SC délicat. Ces opérations de restructurations sont généralement risquées et offrent une liquidité plus que médiocre tant que l’actif n’est pas livré. Or le format SC en AV s’adresse à une clientèle large et a pendant longtemps été vendu comme un support peu risqué et liquide, complémentaire au fonds €.. J’ai d’ailleurs du mal à comprendre comment Novaxia R peut-être notée 3/7 sur l’échelle SRI, vs 6/7 pour Novaxia one dont l’activité semble très proche.

Dernière modification par NicolasV (07/11/2024 18h35)