Fiscalité de la cession d'un bien immobilier en SARL ou SCI à l'IS ?

Georges755 · #1

Bonjour,
Je souhaiterai savoir si mon calcul pour définir la plus-value de cession dans le cadre d’un bien détenu dans une société à l’IS est correct ? :

Un bien acheté 60k€ et amortis à hauteur de 10k€, est revendu pour 100k€.
Cependant, il y ‘a également des travaux à hauteur de 80k€ sur la société passés en amortissement,
et amortis à hauteur de 50k€ pour le moment.

Mais ces travaux passés en amortissements concernent plusieurs biens de la société et pas que celui-ci qui est l’objet de la vente. Toutefois, rien ne précise à la lecture du bilan quels travaux sont affectés à tel ou tel bien. Comment procède-t-on ?

60k€ prix d’achat - (10k€ d’amortissements réalisés du bien + 50k€ de travaux amortis) = 0k€
0k€ + 30k€ de travaux pas encore amortis = 30k€ de prix de revient ?
100k€ Prix de vente - 30k€ de prix de revient = 70k€ de plus-value ?
Plus value court terme : 60k€
Plus value long terme : 10k€

En effet, j’ai toujours pensé que les amortissements des travaux venaient en déduction du prix d’acquisition pour déterminer la plus valu, comme pour la plus-value d’un bien loué en meublé, détenu en direct en LMP.

Merci à ceux qui pourront prendre le temps d’éclairer ma lanterne
Bon week-end

Mots-clés : fiscalite, immobilier, lmp

serenitis · #2

Bonjour,

A mon sens, lorsque vous vendez le bien, vous constatez alors que les immo afférentes ne sont plus justifiées et devez les purger en compta : qui dit immo dit facture avec la désignation du lieu des travaux.

Sortir par convenance personnelle d’autres travaux sur d’autres biens pour limiter la PV sur la revente ne me semble ni possible ni souhaitable : regardez la liasse fiscale de votre bilan, cette rubrique existe et à mon sens est un déclencheur de contrôle sur pièces.

D’autre part, les travaux immo sur vos autres biens viendront minorer votre résultat des prochains bilans, donc en fait, en dehors d’ennuis potentiels, vous n’avez rien à gagner à procéder de la sorte.

Demandez avis à votre EC, mais pour le coup, je pense qu’il ne vous incitera pas à faire autrement.

Édit // la nuit portant conseil, le terme comptable me revient « reprise sur amortissement », autoroute à baffes fiscales…😁

Dernière modification par serenitis (28/11/2021 09h45)

GoodbyLenine · #3

A mon avis (mais je ne suis pas EC), qui rejoint la position de serenitis :

La valeur comptable du bien vendu intègre le prix d’achat, les amortissements pratiqués, et des travaux affectés à ce bien. La différence entre le prix de cession et la valeur comptable constitue la plus-value (qui sera réparti entre court et long terme selon d’autres règles).

Si des immobilisations représentatives de travaux n’ont pas été affectés à un bien donné, il n’y a aucune raison d’en tenir compte pour calculer la plus-value lors de la cession de ce bien.

carignan99 · #4

Absolument.

pour autant que je sache, les amortissements se font élément d’actif par élément d’actif. Ils font masse pour le calcul du résultat fiscal. Mais ils sont individualisés pour le calcul d’une plus-value.

A ce sujet, on peut par exemple noter l’usage du singulier dans le mode de calcul d’une plus value à long terme (exemple illustratif dans le bofip). Où les amortissements utilisés dans le calcul de la plus-value sont de façon on ne peut plus explicite liés à l’élément de l’actif considéré.

Bernard2K · #5

Georges755, le 27/11/2021 a écrit :
Mais ces travaux passés en amortissements concernent plusieurs biens de la société et pas que celui-ci qui est l’objet de la vente. Toutefois, rien ne précise à la lecture du bilan quels travaux sont affectés à tel ou tel bien.

Non. Les travaux ne sont pas "en l’air", ils doivent être affectés à un immeuble. Votre problème de raisonnement vient de là.

Georges755 · #6

Merci à tous, mon incompréhension doit donc venir du fait qu’il doit me manquer une page sur le bilan indiquant l’affectation des amortissements en montant à chaque biens. Je pense que cela doit venir du fait qu’ils sont tous à la même adresse, et comme il y a division de lots ça complique les choses.

mais je comprends donc que les travaux passés en amortissement sur un bien viennent bien en déduction du prix d’achat et pas seulement les amortissements du bien (murs, toitures, plancher, etc.. )

Merci

wulfram · #7

Vous ne passez pas des travaux en amortissements.
Soit ils sont immobilisés, soit passés en charge.

Dans le premier cas, l’immobilisation est ensuite amortie.

Si ces travaux sont propres/affectés à ce bien (donc pas partie commune), lorsque vous vendez celui-ci, vous sortez du patrimoine de l’entreprise l’immobilisation correspondant au bien, mais aussi celle correspondant aux travaux effectués pour ce bien.

Pour déterminer la PV globale, vous prenez donc en compte : coût immobilisé du bien, coût immobilisé des travaux, amortissements passés (et jusqu’à date de la cession) du bien, amortissements passés (et jusqu’à date de la cession) des travaux immobilisés, et le prix de vente de l’ensemble.

Georges755 · #8

Bonjour,

Mais comment procède t-on dans le cas des travaux des parties communes, s’ils ne sont pas passé en charges ? Ils sont donc passés en immobilisation et ensuite amortis.
Mais ces amortissements déduits de mon résultat ne seront pas repris au moment de la revente ?

serenitis · #9

Je reprends votre exemple en y ajoutant des montants fictifs pour que ce soit plus parlant :

10 ke de travaux dans les parties communes de l’immeuble de votre bien que vous amortissez sur 10 ans.

Vous revendez pile au bout de 8 ans : vous avez déjà amorti 8 x1 ke par année, il reste donc 2 ke à amortir au jour de la vente.

Du fait de la vente, vous constatez que les 2 ke restants ne sont plus justifiés comptablement.
Vous allez donc passer dans la reprise -2 ke (comme une charge dans les faits) sur l’exercice de l’année de la vente en question qui viendront minorer votre résultat comptable.

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Georges755, le 27/11/2021 a écrit :

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