Simulation de renégociation de prêt immobilier ?

Robinos33 a écrit :

Si j’ai bien compris, vous souhaitez payer plus d’interets sur des périodes plus courtes, mais au total sur la durée, moins d’interet, le but étant de conserver (ou d’augmenter) les interets à titre de déficit foncier.

C’est ca. Le but est de pouvoir deduire plus d’interets fonciers, tout en raccourcissant la duréé du pret..

Cas concret, un credit deja en cours ou il reste 85K a rembourser sur 19 ans ,avec 34K d’interet d’emprunt. Si je passais ce credit admettons sur 10 ans, je voudrais connaitre les nouvelles mensualités ainsi que les interets que je pourrais deduire sur cette nouvelle periode. Si sur cette simu, je paye plus d’interets ( a deduire) que je ne l’aurais fait en gardant mon pret actuel sur les 10 prochaines années, c’est donc tout bon :-).

Quand a choisir d’augmenter vos mensualités, ceci revient à diminuer le durée du remboursement, donc à diminuer les interets versés, car ce que vous remboursez en supplément sera du capital aussi.

oui et non, je ne suis pas sur:
En exagerant, si je raccourcissais ce pret a 1 an, j’aurais peut-etre 7500€ a rembourser mensuellement (donc en tres forte augmentation), dont (admettons) 5000€ d’interet deductibles (comparé au 3000€ sur les années a venir). Je serais donc gagnant car plus d’interets a deduire sur 2013 et credit fini plus tot !

Je cherche donc un logiciel ou des methodes (par ex sous excel) qui permettent d’essayer plusieurs scenariis afin de voir lequel peut-etre le plus interessant et realisable (car non, je ne peux pas rebourser 7500€ par mois).

le but ne serait pas de faire un remb anticipé dans ce cas la (pardon si ce n’etait pas assez clair), mais de moduler les mensualités (ici en les augmentant) afin de pouvoir avoir plus d’interet a deduire (ou au moins autant) mais sur une periode plus courte.

Faire d’une pierre deux coups; a court terme payer plus de mensualités mais avoir plus d’interets deductibles et a moyen terme de ne plus avoir de credit (sur ces biens).

bref essayer d’optimiser au mieux ces credits vis a vis de ma capacité d’epargne actuelle

Bonsoir

Toutes ces explications vont vous sembler un peu ardues à assimiler. Le mieux est de prendre des exemples concrets, avec un simulateur générant un tableau d’amortissement (cf. lien Goodbylenine).

En prenant votre exemple :

85 K€, sur 19 ans, taux d’interet à 3,8, Interets payés sur les 19 ans environ 34 K€, dont 3 176 € la première année.
Si vous racourcissez la durée, quelque soit celle-ci, les interets totaux vont diminuer, ainsi que les interets la première année. En prenant par exempne 1 an : vous rembourserez des mensualités de 7 239 €, et durant cette année au total 1 759 €. Le crédit est effectivement soldé en 1 an.

Donc si vous souhaitez diminuer la durée ou si vous faites un remboursement partiel, vous ne pourrez jamais augmenter les interets.

Les seules possibilités (de les augmenter) :
- allonger la durée
- augmenter le taux (clairement pas votre but).

Le mieux pour vous convaincre est de faire des simulations via le lien de Goodbylenine.

Vous devriez peut-être, plutôt que seulement considérer que payer des intérêts vous permet de ne pas payer d’IR sur vos revenus foncier, faire le raisonnement suivant :

J’imagine une persone avec TMI = 30% qui possède un immeuble payé 500 k€ rapportant 30 k€ (loyer - charges) et dont l’emprunt à 4% génère 15 k€ d’intérêts. Elle considère généralement payer 30% * 15 k€ = 4.5 k€ d’impôts (et 15.5% * 15 k€ = 2.325 € de prélèvements sociaux).

Elle pourrait peut aussi considérer payer 45.5% * 30 k€ = 13 650€ sur les revenus de cet immeuble (qui donc rapporte 16 350€, ou 3.27% net si le prix net vendeur qu’il serait possible d’obtenir du bien est 500 k€), et bénéficier d’un emprunt qui coute réellement 4% - 45.5% de 4% = 2.18% net  (si la fiscalité reste à ce niveau pendant toute la durée de l’emprunt).

Ce second raisonnement permettra de décider en connaissance de cause, d’arbitrer ou pas l’immeuble pour un autre investissement (si le financement n’impose pas de conserver ce bien), ou de faire évoluer le financement (par exemple faire un remboursement anticipé).