PyTorch : étude de cas immobilier (achat d'une résidence principale dans le neuf)

Bonjour,

Les réponses sont dans vos questions. On ne peut pas décider a votre place de votre avenir emplacement province.

Une ville communiste et ? les politiques vont et viennent… Je vis depuis 30 ans dans une ville (93) qui a eu 55 ans de Maire communiste, mon premier appartement a été x8 lors de sa revente 12 ans après, aujourd’hui ma maison vaut 4 fois le prix que je l’ai acheté il y a 10 ans. Le Métro arrivera dans 1 an à 100m chez moi, le tram à 300m. Paris était à 15mn il sera à 2 stations de métro (3mn).

Pour ne pas citer Levallois Perret quand Balkany y est arrivé ca faisait 30 ans que les Maires communistes s’y succédaient. J’y ai mes bureaux, jamais je ne changerai de ville au vu de la facilité de vie, la sécurité et les aménagements municipaux. Comme quoi les politiques passent.

Pour finir sur Montreuil (93) ville phare d’un syndicat qui y a son siège depuis 50 ans. Il est pas rare de voir des appartements qui frise le million d’€ !

Proche du métro important en région parisienne.
Par contre pas de parking, pas de cave ni de bacon, pour moi c’est rédhibitoire. Surtout le parking à Paris.

Cdt

Bonjour, en effet si les taux montent il y aura moins d’acheteurs potentiels mais vu que l’offre est truquée et maintenue artificiellement basse (permis de construire, lobby bourgeois pour ne pas avoir de constructions en hauteur, rentiers qui achètent des tas d’habitations quand il n’y en a pas pour tout le monde, succession avec des parcs immobiliers transmis de génération en génération, acheteurs étrangers qui achètent des habitations secondaires, etc.) , qu’il y a un phénomène d’inertie avec des vendeurs qui reporteront leurs projets de ventes tant qu’ils le pourront et si en plus la zone est tendue les prix ne vont pas se crasher de sitôt.

L’immobilier en IDF est particulier notamment à cause du fait qu’il y a une grosse concentrations des emplois là bas / la capitale / etc.

PyTorch a écrit :

Tout d’abord merci pour votre réponse !

Ça m’aide à nuancer mon avis. Je vois la mairie communiste communiste comme un défaut car c’est un courant politique complètement opposé à ma façon de penser. En plus je ne l’ai pas vérifié formellement mais je pense qu’il doit y avoir une corrélation entre mairie PCF et prix parmi les plus bas en IDF.

C’est effectivement à moi de décider si je l’achète, mais est-ce que vous pensez que c’est un bon prix par rapport aux détails que j’ai pu donner ?

Corrélation du coup n’est pas causalité, les gens votent en majorité non pas pour le collectif mais pour leurs intérêts personnels / de leur groupe d’appartenance…si ça vote PCF la population locale ne doit pas être dans les classes sociales supérieures tout simplement ce qui se confirme pour Bagneux qui est un coin plutôt pauvre surtout si on compare au voisin Cachan . Après la question est surtout de voir les projets de développement du coin à l’avenir, l’éventuelle gentrification et la criminalité qui vont impacter les prix.

Sinon pour le prix sans tous les éléments ça ne se fait pas comme ça. Il suffit de partir à l’envers…regarder le prix du logement net net et le comparer au prix auquel on pourrait vraiment louer l’appartement en prenant des logements comparables en location dans le coin voire dans le même immeuble en sonnant chez des voisins locataires…si ça ne rentre pas dans les clous l’appartement est objectivement trop cher et on se fait avoir par le vendeur et son agent immobilier

Après toute la question est de savoir si au final le marché continuera à monter et qu’on rattrapera son mauvais achat sur la plus value (dans ce cas il suffit de regarder les augmentations du secteur sur ce type de bien en % et de regarder après combien de temps on récupère sa mise si on ne trouve pas d’acheteurs qui achètent à l’instinct sans faire de calculs rationnels) ou si c’est juste une histoire de coup de coeur pour un logement dans lequel on souhaite vivre sans arrière pensée d’enrichissement derrière lors de la revente et dans ce cas le prix est secondaire.

Dernière modification par Dreda (23/04/2022 18h01)

A mon sens, un des principaux inconvénients (de la localisation) pourrait apparaitre le jour où vous voudrez scolariser vos (éventuels) enfants. Mais ce n’est pas pour demain. De toute manière ce 2P ne sera alors plus adapté à votre besoin (D’ailleurs, combien de temps le sera-t-il pour vous loger ? si c’est trop court, il ne faut pas raisonner en RP, mais en investissement locatif… et par ex éviter le PTZ qui n’a guère d’intérêt avec les taux actuel), et vous pourriez bien avoir migré ailleurs.

Ca pourrait s’avérer un bon investissement (même si je ne compterais pas sur une gentrification de cette ville), mais ce n’est pas assuré (l’immobilier qui a beaucoup monté ne continuera pas forcément, et la solvabilité des potentiels acheteurs est limitée, encore plus dans cette ville).

Enfin, acheter à 26 ans, sans avoir de situation familiale et/ou professionnelle stabilisée, ça me semble un plan un peu osé, et ce n’est pas ce que je recommanderai.
Qu’espérez-vous gagner à vous précipiter ainsi, et que risquez-vous de perdre ?  (je suppose : acheter pour avoir investi le plus tôt possible, avec un emprunt long à taux bas, dans l’immobilier qui ne fait que monter, etc. ; avoir confondu vitesse et précipitation, se retrouver coincé pour financer un bien correspondant à vos besoins pérennes quand votre situation sera stabilisée -ce qui sera sans doute bien avant ne serait-ce que le milieu du prêt-, voir le quartier ne pas évoluer comme anticipé, et la valeur du bien évoluer en conséquence, etc.) 
Vous en êtes d’ailleurs un peu conscient, car vous avez écrit (dans la file de votre présentation):

PyTorch, le 26/09/2021 a écrit :

Je suis célibataire, et à vrai dire je ne me vois pas acheter un bien immobilier à 2, même à moyen terme. Peut être que l’avenir me donnera tort.

Vous confirmez un peu ma pensée. En faisant des simulations, dans la plupart des scénarios, la location reste la plus avantageuse. Le seul scénario qui ressort vainqueur c’est dans le cas où il y aurait une augmentation significative des prix de l’immobilier, associée ou non à une baisse du cours des actions mondiales.

L’absence de parking n’est à mon avis pas rédhibitoire, avec les transports en commun à côté … sous réserve que vous puissiez vous passer durablement de la propriété d’une voiture (c’est un choix, il faut pouvoir aller au boulot via le métro, et louer une voiture quand on a un besoin ponctuel peut même être économiquement avantageux)… ou de pouvoir louer une place de parking. C’est surprenant toutefois car il me semble que tout immeuble construit doit disposer d’un certain nombre de places de parking (peut-être ont-elles déjà toutes été vendues; à côté du métro ça ne serait pas surprenant…).

L’absence de cave en revanche ne me surprend pas. En effet, de nombreux programmes neufs n’en propose plus : ça diminue les coûts, de construire sans 2 étages en sous-sol, et, dans cette zone, il a du y avoir des carrières, donc c’est "compliqué".

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Si je résume les retours :

-> L’impact du bord politique de la commune n’est pas si grand que ça. Ce qui compte c’est ce que fait la mairie, et les résultats observables. De plus, puisque je n’ai pas d’enfants, l’impact de la ville est moindre.
-> Néanmoins, il y a un vrai risque que le quartier n’évolue pas comme prévu. En épluchant des rapports, j’ai trouvé que la population de Bagneux s’est plutôt appauvrie de 2000 à 2015, il y a une tendance à la paupérisation des banlieues les plus pauvres en idf. Donc ça ne présage pas une gentrification de la ville. Même après tous les travaux, la ville restera parmi les communes de France ayant la plus grande proportion de logements sociaux (actuellement dans le top 10). 
-> Le contexte actuel est très incertain, la plus-value à moyen/long terme est peut être moins probable qu’elle pouvait l’être il y 10 ans.
-> Les caractéristiques de l’appartement ne sont pas exceptionnelles : 2ème étage, au dessus d’une salle de danse, pas de balcon/cave/parking. Or c’est ce qui peut augmenter le prix à la revente. Malheureusement il n’y a plus de bien disponible avec de meilleures caractéristiques, et qui resterait dans mon budget.
Ce qui est dommage, c’est que le fait d’être un peu plus haut dans les étages n’ajoutait pas un surcoût si élevé. Je crois que c’est de l’ordre de 3000€ pour être quelques étages au dessus, ce qui aurait enlevé l’inconvénient d’être au dessus d’une salle de dance.

La livraison dans 3 ans combinée à ma situation personnel non stabilisée rendent l’investissement assez risqué. D’autant plus qu’il y a les conditions de la TVA5.5 + PTZ, plus la condition spéciale ajoutée par la ville de bagneux (pas de PV à la revente pendant 10 ans, réduite au prorata chaque année).

Du fait de tous les points négatifs, et malgré le prix attractif (je gagne déjà 35K€ avec la tva5.5 par rapport à tva20) et tous les investissements qui sont faits dans le quartier, je vais annuler ma réservation.

Merci encore,

Cordialement,
Pytorch