Impact des hausses de taxe foncière à venir sur le rendement des SCPI hexagonales ?

Balder · #1

Bonjour,
Epuisé par la gestion de mon immobilier d’habitation et commercial en direct ( je navigue six mois par an à l’étranger et dois me coltiner les travaux, les impayés, les nouvelles et improbables mises aux normes, les déclarations diverses de TVA et d’IR) , j’ai décidé de procéder à de sérieux arbitrages et passe en mode "vendre, c’est s’appauvrir mais c’est aussi survivre pour pouvoir vivre enfin…)

J’envisage, ayant besoin de revenus "réguliers" d’investir jusqu’au seuil de l’IFI actuel ( en prenant en compte la valorisation de ma résidence principale conservée hélas en France) dans différentes SCPI , et ce, "en même temps" et "quoiqu’il en coûte" si le pays revire à gauche avec une nouvelle aggravation de la fiscalité IR sur l’immobilier.
Je pense aussi investir dans des SCPI Europe et/ou hors Schengen qui seront moins affectées par les hausses de TF en France mais dont les actionnaires pourraient être touchés par de nouvelles mesures sur les revenus de source étrangère ou par un nouvel impôt "européen" à venir

J’ai contacté différents gestionnaires de ces SCPI aux collectes apparemment sans limites mais avec des rendements qui paraissent aujourd’hui bien séduisants si l’on prend en compte la revalorisation des parts dans le moyen long terme VS inflation ou une éventuelle crise de l’immobilier/récession.

Je m’interroge toutefois sur l’impact des hausses de taxes foncières à venir sur les SCPI franco françaises, hausses qu’on annonce aussi imparables que sévères…considérant que nombre de preneurs ont tendance à renégocier dans les baux la prise en compte de tout ou partie de ces taxes normalement à charge des bailleurs.

Si l’on imagine les rendements actuels de 3 à 4 voire 6% pour certaines, quelles conséquences sur les dividendes versés et la valorisation des actifs loués?

Mots-clés : fiscalité immobilière, rendement des scpi, scpi (société civile de placement immobilier)

GoodbyLenine · #2

Je pense que vous ne percevez pas le risque là où il se situe vraiment :
a) le montant des taxes foncière reste assez faible, quand on le compare au montant des loyers;
b) pour l’immobilier commercial/pro (qui n’est pas résidentiel), il y a déjà eu un ajustement des valeurs locatives, et en conséquences des montants de la taxe foncière, contrairement à l’immobilier résidentiel, où les valeurs locatives sont souvent absurdes (certaines datent de 1970, et pas mal de modifications des locaux n’ont pas été prises en compte)
c) si vous considérez que les taxes foncière vont augmenter parce que la taxe d’habitation a été supprimé (pour presque tout le monde sous peu), vous oubliez que (1) l’état s’est engagé à compenser ces recettes des collectivités locales (on peut le croire, ou pas…) (2) pour l’immobilier pro, il n’y avais pas de taxe d’habitation, et ce qui peut lui être assimilé (la CFE) n’a pas été supprimé.
d) pour les SCPI avec une bonne part de leur patrimoine hors de France, toutes ces histoires de taxe foncière franco-française n’ont pas d’impact.

Note: Il me semble que, depuis la loi Pinel de 2015 sur les baux commerciaux, la taxe foncière (et quelques autres aspects, comme certains travaux) ne peut plus être récupérée sur le locataire, pour un bien en France bien sur (c’est un peu la fin des baux triple net en France).

A mon avis, le plus gros vrai risque pour les SCPI, et pour la valeur des parts, se situe au niveau d’une potentielle hausse durable des taux, qui conduirait à une augmentation du taux de rendement de marché (comme ces taux ont beaucoup baissés, pendant la longue période de baisse des taux sur un peu tous les investissements), et donc, les loyers étant assez stables (même s’ils sont indexés sur l’inflation), à une baisse de la valeur vénale du patrimoine détenu par les SCPI, donc à une baisse du prix des parts. Ce risque est un peu modéré par l’ampleur (assez grosse) de l’écart actuel entre le taux sans risque et le rendement des actifs immobilier pro. Il me semble que la plupart des SCPI n’ont jamais traversé une période longue où l’ensemble des taux augmentait. Donc pas simple de faire des prévisions (alors que quand on investi dans des parts de SCPI, on part sur du très long terme, pour bien plus de 10 ans en général).

Sinon, des "SCPI hors Schengen", je n’en connais guère. Mais il existe des foncières/REIT investies en immobilier dans la plupart des pays développés. Et elles sont souvent moins chères (vs la valeur de leur patrimoine) que les SCPI… à priori parce que leur cours est plus volatile (leurs actions sont cotées en bourse), et parce qu’elles sont souvent un peu plus endettées que les SCPI. Lisez Investir dans l’immobilier depuis chez soi ? acheter le livre

Balder · #3

Merci GoodbyeLenine pour cet éclairage..

1-Sur le taux assez faible des TF par rapport au montant des loyers, à titre personnel ou dans le cadre d’échanges avec des gestionnaires de SCPI, je ne connais pas beaucoup de dossiers où l’analyse de la rentabilité et donc la valeur vénale du bien ne serait pas impactée par une augmentation délirante des TF. S’il était courant il y a une dizaine d’années de considérer que le foncier payé par le bailleur ( résidentiel habitation) ou parfois en partie par le preneur ( commercial bureau) représentait un bon 12ème du loyer en charges , on est passé avant ces augmentations à venir à un bon mois et demi de trésorerie/revenu brut consacré au règlement de ces TF…
2- j’aimerais pouvoir partager votre optimisme sur la première vague d’augmentation au regard de l’analyse des valeurs locatives qui serait déjà "passée" sur l’immobilier commercial. Il suffit d’écouter les propos de nombreux maires et de présidents d’interco pour comprendre qu’on est loin du compte ou du mécompte à venir…et que le "quoiqu’il en coûte" trouvera vite ses limites lorsqu’il faudra boucler les budgets communaux…sauf à cibler toujours les mêmes acteurs économiques, à savoir les bailleurs même si l’on a souvent tendance à ne pas leur reconnaître cette qualité.( cf la dimension idéologique de l’IFI)
3- sur l’engagement de l’Etat, les promesses de campagne électorale me laissent toujours sceptiques et là aussi il suffit d’écouter la sourde rumeur des élus locaux pour comprendre qu’ils ne s’estiment pas tirés d’affaire pour l’équilibre de leurs finances publiques locales..

nb par "SCPI hors Schengen", je pensais à celles qui s’aventurent sur le marché canadien par exemple. A noter que le risque taux de change n’est pas inférieur en terme d’investissement à celui des REIT. Des REIT qui servent parfois des dividendes mensuels à un niveau qui pourrait faire pâlir de jalousie les gérants des SCPI à "super" rendements…avec bien sûr, comme vous l’avez rappelé, le risque cours marché. Pas plus stressant que le risque de non liquidité intrinsèque à la détention de parts de SCPI

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