Risque d'effondrement d'un plafond d'appartement ?

Bonjour dans le doute il est préférable de faire venir un ingénieur structure.
Il vous fera les calculs et vous recevrez une attestation (sauf si il faut faire des travaux et dans ce cas il faudra qu’il repasse après les travaux).
Il faut compter dans les 450€ pour une étude.

Il faudrait determiner si votre plafond à un rôle structurel (plancher de l’étage au dessus) ou si c’est un simple doublage. D’après votre description on est plutôt dans le deuxième cas de figure. Si ce sont juste des briques accrochées au plancher du dessus par des petites tiges metalliques comme ça se faisait dans les années 60, alors même s’il s’effondre il n’y a pas de risque pour le reste du bâtiment.
Si vous avez eu des infiltrations par le passé, il est probable que ce soit la cause du désordre.
Si j’étais vous le mettrais quelques coups de marteau dedans pour voir ce qu’il en est et je repartirais sur du neuf avec un faux plafond en placo et laine de verre. Votre appart sera reloué plus rapidement que si vous attendez qu’un tiers s’occupe de votre problème.

Bonjour,

En première approche il convient effectivement de vérifier si l’on a à faire à un problème de structure : Est ce le plancher du dessus qui pose problème ?

Les macros questions sont :
- s’agit il d’un plancher bois ou béton
- Retrouve t’on cette forme dans le plancher du voisin du dessus ?
- S’il s’agit d’un plancher bois. Le plancher présente t’il un effet trampoline lorsque l’on saute au centre de la pièce ?
- Des points importants ont ils étaient ajouter par le voisin du dessus au centre de la pièce (cloison, baignoire , ….)
- Quelles est la largeur entre les solives ?

Avant de vous  lancer des expertises spécifiques, je me permets de vous conseiller de répondre à ces quelques questions qui serviront d’entrants aux éventuelles études complémentaires.

Bonne journée

Bonjour,

l’expertise du 31/08 me semble très compétente et très pertinente, aussi bien dans l’évaluation de la cause, que dans la recommandation de solution.

Vous écrivez : "il y a une sorte de "bâche de piscine" pour vulgariser sur la toiture. Lors d’intempéries ou avec le bec des oiseaux, il y a souvent des infiltrations et cela nécessite plusieurs réparations dans l’année."

Donc, votre plafond est situé juste sous une étanchéité défaillante. Donc, il va y avoir d’autres dégâts des eaux à l’avenir. Il vous faut donc mettre en place un plafond facile à réparer au fur et à mesure des dégâts des eaux futurs.

La solution d’un plafond en placo me semble une excellente solution. Quand il y a un dégât des eaux, on démonte la plaque défaillante, on remet une plaque neuve, on rejointe, on repeint, et c’est bon… jusqu’à la prochaine fois.

Evidemment, il faut reconstituer la couche d’isolant à chaque fois. En étant situé juste sous une toiture terrasse, il faut une excellente isolation thermique, non seulement pour limiter la facture de chauffage l’hiver, mais aussi pour le confort d’été (éviter les surchauffes).

(Accessoirement : "plusieurs réparations dans l’année" sur l’étanchéité de toiture, ce n’est pas une solution pérenne. Manifestement, la copro devra se résoudre un jour à trouver une solution plus vigoureuse ; refaire totalement l’étanchéité, avec une solution plus solide que la bâche de piscine. Ca va coûter bien cher aux copropriétaires, mais ça semble inévitable. Quand vont-ils s’y résoudre enfin ?).

Attention, ça sera un chantier très salissant : démonter le plafond en briques et plâtre ; l’isolant, laine de verre soufflée, va se répandre de partout. Donc, rénover totalement l’appartement jusqu’à le meubler, c’était une erreur. Il vous faut désormais envisager l’option garde-meuble (ou location d’un garage boxé) pour y stocker tous vos jolis meubles le temps du chantier ; c’est la solution la plus sécure. Faire un tas de meubles avec une bâche dessus, ça n’empêchera pas les meubles d’être abîmés par les chutes de plafond, et par la poussière de plâtre et les fibres de laine de verre.

A noter que la laine de verre pose un vrai risque sanitaire pour les ouvriers qui interviendront et pour les futurs occupants. En effet, les fibrilles de laine de verre vont dans les poumons et s’y accrochent, telles des hameçons. Il y a une abondante littérature sur le sujet que vous trouverez par des recherches internet. La laine de verre n’est pas à proscrire en tant que tel, mais il faut retenir :
1) la laine de verre est beaucoup plus stable lorsqu’elle se présente en panneaux semi-rigides, ou en rouleaux. Alors que la forme pulsée est, de façon évidente, celle qui est la plus susceptible de répandre des fibres si elle est soumise à des courants d’air ou remuée physiquement (intervention humaine, circulation d’animaux…).
2) La laine de verre n’est pas un problème si elle est placée dans un compartiment étanche, qui ne communique pas avec l’air du logement. En revanche, dès qu’il y a communication entre le volume ou se situe la laine de verre et celui du logement, par des trous qui servent à laisser passer les interrupteurs, les prises, les éclairages en plafond, et toute autre forme de gaine technique, aération, etc), il y a risque que des fibres passent d’un volume (où elles sont censés être) au volume habitation (où elles ne sont pas censées être). D’ailleurs l’expert dit que le plenum est "ventilé à intervalles réguliers". Ventilé vers où ? Qui "bénéficie" de cette ventilation chargée en fibres de laine de verre ?

Pour ces raisons, il faut réfléchir à :
- comment assurer l’étanchéité totale de la paroi du plafond, entre le plénum et le volume habitable.
- quel isolant pourrait éventuellement remplacer la laine de verre au-dessus de votre plafond. A minima,il me semble préférable de recourir à de la laine en rouleaux ou en plaques, par rapport à remettre de la laine soufflée.

C’est, c’est l’aspect technique et concret.

Pour ce qui est des assurances et de savoir si les travaux relèvent de la copro ou de vous… c’est un vrai casse-tête chinois. Vous avez sans doute raison de vouloir trouver un responsable qui paie vos travaux, voire indemnise vos pertes de loyers. Ce responsable est sans doute la copro, car les solutions techniques utilisées en toiture sont responsables des dégâts : tout d’abord l’étanchéité défaillante et le tuyau de descente défaillant ; et ensuite la solution de laine de verre soufflée qui a fait éponge, donc surpoids sur le plafond.

Je vois deux approches possibles :
- l’une consistant à chercher à obtenir une prise en charge intégrale par la copro (quitte à aller devant le juge si les assurances n’y suffisent pas), puisque c’est objectivement de leur faute. Il faut alors y travailler sans relâche, et ne pas être pressé (ça peut prendre des années).
- l’autre consistant à retrouver un appartement fonctionnel le plus vite possible, quitte à avancer les travaux de votre poche (et à assumer une certaine probabilité qu’ils restent de votre poche). Pour autant, même dans cette seconde approche, il faut engranger expertise et constats, dans l’objectif de peut-être se faire rembourser un jour, quand les démarches auront abouti. Par exemple, il serait bien dommage de démonter ce plafond sans la présence d’un expert qui établit son rapport au vu du démontage auquel il a assisté. C’est ballot d’avoir un rapport d’expert qui n’a pas pu accéder à la zone du sinistre, et dont le rapport comporte donc du conditionnel ; et que, au moment de démonter, on n’ait pas d’expert sous la main pour établir un rapport beaucoup plus affirmatif. Et ce rapport vaut de l’or, donc ne pas lésiner : expert auprès des tribunaux, éventuellement accompagné d’un huissier. Ce démontage n’aura lieu qu’une fois ; il ne faut pas rater l’occasion d’établir un beau rapport d’expert ce jour-là ; une fois ce jour passé, il sera trop tard.

Si vous recherchez la prise en charge intégrale par la copro et/ou l’assurance, il ne faut avoir aucun objectif en termes de délai. Ca peut prendre 3 mois comme ça peut prendre 10 ans (si ça se judiciarise… avec première instance, puis appel, puis potentiellement cassation…).
Si vous recherchez à réparer de façon pragmatique et rapide, il faut être prêt à prendre tous les travaux à votre charge. Sans oublier pour autant d’engranger expertise et constat, dans l’objectif d’une prise en charge (incertaine…).

Le temps, c’est de l’argent, paraît-il. Je reformule l’alternative :
1) Voulez-vous la sécurité (n’engager des travaux que si vous êtes sûr d’être indemnisé) ? Autrement dit, voulez-vous avoir raison ("le responsable doit payer"), quitte à ce que ça dure (très) longtemps ?
2) Ou voulez-vous aller vite, quitte à être beaucoup moins sûr que vous serez indemnisé un jour ?
C’est un dilemme, et c’est à vous de trancher.

Vous évoquiez une autre solution : revendre sans résoudre le problème (et avec plus-value). Ca me semble très illusoire : soit la personne achète en connaissance de cause, et elle ne paie pas cher du tout ; soit la personne ne se rend pas compte de l’étendue du problème, et vous risquez un procès pour vice caché (sachant que les deux solutions ne sont pas exclusives : la personne peut acheter pas cher en connaissance de cause, et faire quand même un procès pour vice caché). A mon avis, vous devez résoudre le problème avant de revendre. Il faut boire la coupe jusqu’à la lie.

Vous avez voulu du pas cher : prix d’achat FAI 47500 € pour 66 m², bravo ! Quel bel achat pas cher ! Vous avez les inconvénients du pas cher. Certes, les dégâts des eaux sont de toute façon une plaie récurrente dans les copropriétés. Mais enfin, quand on achète un appartement au dernier étage d’un immeuble ancien dont l’étanchéité est défaillante, on augmente très fortement le risque d’avoir de tels ennuis. Et, pour faite bonne mesure, vous êtes à 3 heures de route ! Avec un peu de recul, pensez-vous que vous avez eu raison d’acheter du pas cher à 3 heures de route de chez vous ?

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2023 08h05)

Rodin a écrit :

Je ne vous apprendrai pas -je n’oserai pas vu nos différentiels d’expérience respectifs- que l’investissement parfait n’existe pas, et que tout n’est qu’une histoire de rendement potentiel associé à un niveau de risque que chacun doit assumer.

Bonjour,

je remercie tout d’abord Tracknet de nous faire un compte rendu complet et limpide de la situation, c’est éclairant pour ceux qui seraient tentés par ce type de biens : en conscience, il est plus facile d’objectiver des choix.

Rodin, je pense que vous prenez la question de l’investissement parfait à l’envers. Personne ne revendique la perfection.

Il est de mon point de vue extrêmement facile de déceler ce qui constituera un investissement imparfait et c’est bien là que les uns ou les autres pouvons tenter de rappeler quelques erreurs à ne pas commettre, pistes à ne pas suivre ou alors, oui, en assumant un risque qui ne devrait faire que croître et embellir et complexe à résoudre le jour venu.
Allez faire voter la réfection d’une toiture dans une copro vous verrez… et c’est pire aujourd’hui dans celles qui n’arrivent plus à payer le gaz du chauffage collectif : ça va être des rustines pendant des années, des désordres à répétition pouvant aller jusqu’à l’impossibilité de louer donc de payer ses propres charges. Ce risque que l’on aurait considéré comme improbable il y a un an, nous sommes en plein dedans.

Aucune stratégie n’est méprisable, certes (me concernant, j’ai du mal avec la recherche à n’importe quel prix de la renta quitte à fermer les yeux sur certains aspects de ses biens), mais on peut rappeler que certaines portent en elles mêmes des incertitudes et complexités plus importantes ne serait-ce qu’au strict plan règlementaire, des responsabilités et risques in-maîtrisables.

Bonjour et merci pour vos retours.

Après avoir pris du conseil auprès de plusieurs professionnels (assureurs, avocats, experts d’assurés et un expert immobilier) nous avons pris la décision de prendre à notre charge les réparations. En effet, la procédure adaptée serait d’attaquer la copro car l’origine du sinistre vient d’un manqué récurrent d’étanchéité de la toiture. La procédure durerait en 18 et 36 mois avec un coût approximatif de 8000 € (honoraires d’avocat et frais d’expertise). A l’issue du procès, aucune garantie de la prise en charge des travaux (environ 4500 €) et des loyers non perçus (environ 1250 € par mois). Soit un coût d’opportunité assez mauvais.

Pour accélérer les travaux et réduire le coût, j’ai pris deux jours pour déposer moi même le plafond. Avec une bonne préparation, l’appartement n’a subit quasiment aucuns dégâts (mis à part deux légers coups de marteaux sur un mur… un peu de silicone et c’est réparé). J’ai déplacé les meubles du salon dans une chambre et bâché les murs. Le sol a été protégé avec planches de bois + panneaux en laine de verre pour amortir.





On constate à de nombreux endroit des traces d’infilstrations d’eau.





On constate aussi que la "charpente" a subit des dégâts.



On constate que les lambourdes sont légèrement fissurées à trois endroits (pas de photos désolé). Je vais prendre en charge la consolidation en suivant cette méthode avec l’aide d’un menuisier (membre de ma famille). Par ailleurs, je suis convaincu (pour l’avoir démonté), que le plafond ne se serait jamais écroulé.



Je continu de mettre la pression au syndic (mise en demeure et appels répétitifs) pour tenter d’avoir une prise en charge à l’amiable. Je vais pas tarder à contacter tous les propriétaires des derniers étages afin de pourquoi pas, initier une procédure collective car après mesures, quasiment tous les plafonds des derniers étages sont affaissés.

Après démontage du plafond, j’ai un devis à 1500€ pour un faux plafond suspendu plaques hydro et isolant sur 18 m² avec 3 passes sur les bandes prêt à peindre. Cela vous paraît-il cohérent ? Il faut monter les plaques au 4ème étages sans ascenseur et impossible de monter des plaques entières, il faut monter des demi plaques (deux fois plus de bandes).

J’ai recontacté le second expert (celui de l’assurance copro), il m’a informé qu’en effet, après démontage du plafond, si on constate des traces d’eau, il serait intéressant de faire une contre expertise. Sur sa demande, j’ai relancé mon assurance mais cette dernière m’indique que le premier expert avait déterminé que l’affaissement est antérieur au dégât des eaux et donc pas de prise en charge. Sur son rapport il est indiqué :



Nous n’avons jamais indiqué cela à l’expert. Il a délibérément de lui même inscrit cette info sur son rapport. L’assurance se base là-dessus pour ne pas reprendre le dossier. Quels seraient nos recours mis à part contester ce rapport ? De plus, il y a des traces d’eau sur quasiment tout le plafond et non pas seulement au "point infiltrant". Nous avons conscience que ce seul dégât des eaux n’est pas à l’origine de l’affaissement mais on tente tout de même de faire prendre en charge par l’assurance.

Si tout se déroule bien l’appartement sera loué au 13 mars. Soit un surcoût de 1500€ (et mon jeune dos que me remercie) et un manque à gagner 9 mois de loyers. Soit 1500€ + 11 250 €  = 12 750 €. On est toujours bien pour un projet à ~65 000 € (j’ai toujours ma compta à terminer) avec ~1250 € de loyers.

Bref, je vais rapidement passer à autre chose, j’ai trois compromis en cours ! Mis à part un traumatisme des plafonds aux derniers étages et les agents qui me dévisagent quand je prends les côtes des plafonds, c’était plutôt formateur.

Question : est-il pertinent de mandater un huissier avant de refaire le plafond pour constater la situation ? On se pose la question si cela vaut finalement vraiment le coup d’attaquer la copro ou pas après travaux.

Dernière modification par Traknet (05/03/2023 13h26)

A l’oeil, cela n’a pas l’air bien grave : le bois à l’air sain et sec, et les traces d’humidité sur la laine sont modérées et ont l’air anciennes.

En revanche, il ne me paraît pas judicieux de replaquer avant d’être au clair sur le fait que les infiltrations soient terminées, et que le tout soit bien sec.

En tous cas, un bel exemple qu’il vaut mieux parfois accepter une perte somme toute modérée et aller de l’avant, plutôt que de se lancer dans des procédures sans fin !

L’appartement est bien loué ! Ci-dessous quelques photos du résultat final. On a eu un gros tremblement de terre dans le coin et ça n’a pas bougé. Tant mieux. Une bonne galère derrière moi, tout de même satisfait des enseignements tirés.