Durand18 [06] : étude de cas immobilier (calcul du revenu locatif)

Merci pour votre retour, bien sûr je suis en cours de sollicitation de plusieurs banques et en l’occurrence il ne s’agit pas d’une banque dont je soit déjà client, mais si au final l’offre de cet établissement s’avère mieux disante ou permet de peser dans la négo avec les autres banques, pourquoi m’en priver ?

Je pense que je vais répondre de manière évasive, surtout que ça ne fait pas partie des documents demandés officiellement.

S’agissant de la pertinence de l’investissement, il y a une forte dimension patrimoniale voire sentimentale qui ne fait probablement pas bon ménage avec la rentabilité financière, dans la mesure où l’on cherche avant tout à "sécuriser" notre projet de vie, donc c’est un peu un mix entre rendement et placement patrimonial, mais je ferai quand même les calculs au plus juste ne serait ce que pour des raisons budgétaires et d’arbitrage le moment venu si nous déménageons.

Merci, je connais les différentes possibilités de régime fiscal, c’est juste que c’est un abus de langage de parler de "déficit foncier" en LMNP surtout que l’on risque la confusion avec le déficit foncier de la location nue donc j’étais étonné de l’emploi de l’expression par le banquier.

Bon au final j’ai envoyé tous les documents en faisant l’impasse sur l’estimation du revenu locatif sachant qu’ils avaient déjà 1000 € de noté dans leurs tablettes (c’était déjà le deuxième entretien tel après simulation en ligne, il n’y aura pas de rendez-vous physique), je verrai bien s’il me relance ou non, et oralement l’AI m’avait donné l’estimation de 1000 € pour le loyer lors de la visite donc je pourrais probablement lui demander une attestation si besoin.

Votre calcul surestime légèrement le revenu net dans le sens où les intérêts du prêt n’apparaissent pas dans les charges.

Je les supprimerais de la partie "déductions comptables" et retrancherais les recettes des "déductions comptables" + "charges" pour approximer le revenu imposable.

Reste aussi (entre autres) le cout de l’assurance.

Pour la CFE à 500 euros, vous êtes je pense relativement conservateur, bien que je connaisse pas la fiscalité de Nice.

Pour la PNO, 120 euros est peut être un peu juste.

Bonjour,

Au niveau rentablité brute,
on est à (12*1000)/214000 = 5.6 % bruts, ce qui pour ma part me pique aux yeux.
Avec les travaux dans l’immeuble qui plus est, au cours du temps…
C’est plus probable sur une longue période ( accidents toiture, porte d’entrée immeuble …que sais je)

C’est donc un investissement de type " patrimonial" et non pour la rentabilité avec espérance de plus  value à la revente , sûrement possible à Nice.
Est ce le bon moment pour acheter ? J’en doute. L’augmentation des taux d’intérêts va raréfier les acheteurs et donc les vendeurs seront obligés de faire plus de concessions ( accepter propositions plus basses).
Comme cet investiissement n’est pas "rentable" il n’y a pas d’urgence à investir, attendre 6 mois peut etre bénéfique.

Vos charges de copro me semblent peu élevées, c’est bien, reste à savoir pourquoi (pas d’ascenseur ? syndic bénévole associatif ?)

Dans tous les cas, avec ce taux de 5.6% bruts, vous serez négatif en trésorerie, probablement pendant 10 ans au moins. Il faut en être conscient. Il faudra donc probablement "sortir" 200 à 300 euros par mois en plus du loyer perçu.

La CFE n’est pas due si CA < 5K et non due la première année d’exploitation LMNP.

Pour leur 1ère année d’activité de location meublée, les loueurs en meublés en sont exonérés (sauf en cas de début d’activité au 01/01 de l’année). La base d’imposition de la première année suivant celle de création est également réduite de moitié.

extrait de :
Propriétaire en résidence services, vous n’avez pas à payer la CFE !

Pour la PNO, je dirai plus 180€ mais rien ne vous empêche de faire dès à présent des devis par téléphone.

Bonjour,

si votre situation n’a pas beaucoup évolué depuis votre présentation, vous me semblez très au dessus des 35% de taux d’endettement en retenant 70% du revenu locatif.

Revenus 2500 €
Revenus locatif 70% de 1000 = 700 €
35 %  de 3200€ = 1120 euros de mensualités maximum.
Rien que pour ce nouvel investissement, c’est 800€/mois …

Pour le suivi, il y a eu du nouveau hier en fin de journée … malheureusement ma banque pro qui m’avait fait miroiter mi-aout un financement sur 25
ans a l’air de se raviser et me propose une simulation sur 20 ans qui butte sur un taux d’endettement de 40%, mais qui me laisse quand même quelques motifs d’espérer car se basant sur un apport de 40.000 € et surtout des revenus annuels (y compris locatif) de 47640 € soit 3970 € mensuel ce qui est un peu au dessus de ma fourchette haute du précédent message …

Maintenant je vais utiliser les chiffres exacts, les choses sérieuses commencent !

3970  * 35% = 1389,50 € de capacité d’endettement maximale
- credit en cours de la RP 595,86 € = 793,64 € de capacité résiduelle d’endettement = mensualité max assurance comprise

Modalités du plan de financement (émis par la banque)

Montant de l’acquisition : 199.000 €

Apport : 40.000 €

Capital prêté : 218.518,82 €
Durée : 240 mois
Mensualité assurance comprise : 919,23 €
Taux hors assurance : 2,05 %
TAEA : 0,14 %
TEG: 2,44 %

Assurance
Taux : 0,08 %
Mensualité : 11,90 €

Commission d’ouverture : 1.000 €
Estimation de la garantie : 2.598,82 €

Endettement
Charges annuelles : 18.181,08 €
Revenus annuels : 47.640 €
Taux d’endettement avant montage : 20,06 %
Taux d’endettement après montage : 40,18 %

La banque conclut en me demandant si je peux augmenter mon apport …

question : quel est l’apport minimum pour repasser sous le seuil des 35% ?

En première approche j’aurais été tenté de dire qu’il suffit d’emprunter 5,2% moins de capital et augmenter d’autant l’apport soit [129 K (Crédit restant du RP) + 218,5K] * 5,2 % = ~ 18K
Soit un apport de 58K.

Mais je dois manquer quelque chose car en tâtonnant sur un simulateur je trouve plutôt un emprunt de 155.000 € pour une mensualité sur 20 ans de 787,79 € hors assurance et un emprunt de 150000 € pour une mensualité de 762,38 € hors assurance.

Soit un apport de 63-68K probablement plus proche de la fourchette basse car le coût de la garantie et de l’assurance devrait baisser un peu ?

A ce niveau d’apport ça devient très compliqué voire impossible donc il faudra négocier ou trouver une banque qui accepte 25 ans …

Cela fait partie des projets parmi d’autres, ce n’est pas non plus le critère déterminant. Si on reprend le bien en résidence principale a priori on gardera le crédit je ne vois pas comment faire autrement car il n’y aura pas eu de revente juste un changement d’ « usage ». Enfin il y aura peut etre revente de notre RP actuelle et on se posera alors la question du réemploi des fonds correspondant à la différence entre le CRD et le prix de vente.

J’y ai pensé bien sûr à allonger le crédit de la RP surtout que le taux est plus faible et cette possibilité est prévu contractuellement mais n’est pas accordée automatiquement. J’ai essuyé un refus de la banque.

Édit : ça me parait complètement contre intuitif mais je me demande en revanche si un remboursement anticipé sur le crédit de la RP aurait pas un effet « démultiplicateur » sur ma capacité d’emprunt vs augmenter l’apport sur le nouveau crédit ? Par chance je n’ai pas d’IRA !

Dernière modification par durand18 (18/09/2022 04h57)

Pour préciser ma question, en fait avant même de faire un choix, j’ai du mal à saisir au plan « mathématique » l’impact de rembourser disons 15K sur mon crédit RP vs apporter ces 15k au plan de financement du locatif en termes de capacité d’emprunt (respect du ratio de 35% maximum) …

Pour ne rien arranger le prêt de ma RP est un peu complexe avec un PTZ de 15 ans, 5 ans d’amortissement différé, dont l’amortissement va démarrer dans un an, et un prêt complémentaire « classique » à 1,75% dont l’échéance est lissée par rapport au ptz.
En gros jusqu à présent  et pour encore un an je ne rembourse que le prêt classique et puis les 15 année suivantes je rembourserai le PTZ et une petite partie du prêt complémentaire et enfin il restera 4-5 ans (de memoire) de remboursement uniquement du prêt classique.

Par exemple du strict point de vue mathématique,  est ce que rembourser partiellement un prêt à échéance plus courte (le PTZ …) libère plus de capacité d’emprunt  vs rembourser le prêt classique vs apporter la somme au financement locatif pour diminuer le capital à emprunter ? Ou est ce que c’est peu ou prou la même chose ?

Ensuite dans un deuxième temps il faut regarder les impacts fiscaux et patrimoniaux en effet.

Bonjour,

En gros sur le crédit de la RP il reste  75K de prêt classique et 54k de PTZ  et l’ensemble a été initialement structuré pour que l’échéance soit constante sur la durée totale, a cause du PTZ qui a des conditions règlementaires de durée  de remboursement et de différé d’amortissement en fonctions des revenus (dans mon cas durée de remboursement de 15 ans après un différé d’amortissement de 5 ans). La mensualité (et par suite l’amortissement) du prêt classique est donc modulée en fonction du  PTZ comme expliqué dans mon message précédent, ainsi le prêt classique n’arrive pas à échéance dans un an, simplement son amortissement va sensiblement diminuer pendant la période de remboursement du PTZ.

L’équation est relativement simple nous disposons  actuellement d’environ 60K de liquidités rémunérées autour de  2% net (PEL, livrets A, AV), 0 actions (portefeuille liquidé il y a un an).

Sauf que si on utilise un apport > 50K on commence à taper + ou - dangereusement dans l’épargne de précaution, même si on pourrait la reconstituer relativement rapidement, et au dessus de 60K cela devient impossible.

Donc nous n’avons pas vraiment le loisir de “préférer” un financement sur 20 ans voire moins, mais seulement de choisir entre un financement coûteux sur 25 ans (si tant est qu’une banque nous le propose), très limite au plan budgétaire à court terme sur 20 ans, renoncer au projet, ou le reporter à des conditions inconnues (évolution des conditions de financement et du marché immobilier).

De fait le patrimoine serait en effet extrêmement concentré en immobilier à l’issue de l’opération, mais en même temps ce ne serait que notre premier investissement locatif.

Nous avons signé l’acte et pris possession de l’appartement la semaine dernière.

Se pose à présent la question de travaux de rénovation électrique, ce que j’avais + ou - envisagé au vu du diagnostic électrique. Sauf que le premier électricien que j’ai fais passer pour un devis me fait comprendre non seulement qu’il faut reprendre toute l’installation électrique, mais en plus qu’il va falloir derrière reprendre tous les revêtements muraux, et que si lui peut refaire l’électricité pour environ 6.000 €, il faudra probablement autant pour la reprise des revêtements, ce que j’avais moins anticipé.

Un deuxième artisan m’a fait un devis détaillé à 8.230 € pour l’électricité et il me laisse comprendre également qu’il faut reprendre les revêtements derrière …

Extraits ci-dessous du diagnostique électrique

- dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation - installation de la mise à la terre   

Au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre :  Présence de circuits électriques non équipés de différentiel à l’origine de conducteurs de protection ; Faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des conducteurs de protection sur les circuits qui n’en sont pas équipés (Rez de chaussée - Chambre 1, Rez de chaussée - Chambre 2, Rez de chaussée - Sejour/cuisine, Rez de chaussée - WC).

Au moins un circuit (n’alimentant pas des socles de prises de courant) n’est pas relié à la terre. Présence de circuits électriques non équipés de conducteurs de protection; Faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des conducteurs de protection sur les circuits qui n’en sont pas équipés (Rez de chaussée - Entrée, Rez de chaussée - Chambre 1, Rez de chaussée - Chambre 2
Rez de chaussée - Sejour/cuisine, Rez de chaussée - Wc)

- Dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit

Plusieurs circuits disposent d’un conducteur neutre commun dont les conducteurs ne sont pas correctement protégés contre les surintensités : Présence de conducteur(s) neutre(s) commun(s) à plusieurs circuits avec des conducteurs de phase non regroupés sous la même protection contre les surintensités; Faire intervenir un électricien qualifié afin de regrouper les conducteurs de phase sous une même protection ou de supprimer le(s) conducteur(s) neutre(s) commun(s) (Rez de chaussée - Entrée)

Le courant assigné (calibre) de la protection contre les surcharges et courts-circuits d’au moins un circuit n’est pas adapté à la section des conducteurs correspondants : Présence de protections contre les surintensités inadaptées à la section des conducteurs : Faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des protections contre les surintensités adaptés aux sections des conducteurs (Rez de chaussée - Entrée)

Des conducteurs ou des appareillages présentent des traces d’échauffement : Présence de conducteurs présentant des traces d’échauffement; Faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les conducteurs présentant des traces d’échauffement (Rez de chaussée - Entrée)

- Matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension Protection mécanique des conducteurs

L’installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible: Présence de connexion de matériel électrique présentant des parties actives nues sous tension; Faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les matériels présentant des parties actives nues sous tension (Rez de chaussée - Entrée, Rez de chaussée - Salle de bain)

Pour ceux que cela intéresse je met en fichier le diag électrique et le devis détaillé anonymisés et le plan de l’appart.

Qu’en pensez-vous ? Est ce que la rénovation électrique complète apparait indispensable/fortement conseillée pour une mise en location, et est ce que cela implique nécessairement des travaux importants de reprise des revêtements en supplément du travail de l’électricien ?

12305_diag_elec_anonymise_1.pdf

devis_anonymise.pdf