Loyers impayės depuis X mois : comment gérer ?

Francois80 · #1

Bonjour,

Je viens vers vous afin d’avoir un peu d’aide concernant un locataire qui a maintenant 4 mois de loyers impayés sachant qu’ils ne sont pas consécutifs car il en a payé un entre temps mais ça représente quand même 3200€.

Le bail arrivait à terme en juillet 2012 et comme par hasard, les impayés apparaissent après cette date. Auparavant le locataire avait un peu de retard mais rien de bien méchant.

Un courrier Recommandé AR est parti ce jour pour le mettre en demeure, lui donnant comme date limite de paiement le 22 décembre. Ma démarche est-elle bonne?

A la signature du bail, nous avons demandé une caution solidaire. En relisant le contrat, cette fameuse caution solidaire est valable pour 3 ans. La date étant dépassée, dois-je quand meme envoyer un courrier à la personne se portant caution?

Depuis que j’ai repris le dossier en main, (l’appartement était géré pour mon papa), je me suis mis en contact avec la caisse d’allocations familiales. Son aide au logement va être coupée. Une question que je me pose, cette aide vous la percevez ou vous la laissez à votre locataire?
Avec mon expérience d’aujourd’hui, je demanderai à la CAF de m’envoyer cette aide et je demanderai à mon locataire de me payer la différence car aujourd’hui, il a bénéficié de cette aide, l’a certainement dépensée mais aujourd’hui nous n’avons rien eu pendant 4 mois….

Après cette date du 22 décembre si aucun accord n’a été trouvé, quelle est la procédure à suivre hormis se mettre en relation avec un huissier?
Comment pouvoir récupérer les 4 mois de loyers voir plus maintenant qu’il est mis en demeure et qu’il n’a plus d’aide?
Comment récupérer l’appartement?

Il est bon aussi de préciser que dans le bail était précisé qu’il devait fournir tous les ans, le contrat d’entretien de la chaudière et le contrat d’assurance et ca n’a jamais été fait (du à la souplesse de mon papa). Est-ce que c’est un motif qui peut rompre le bail nous liant? Un courrier lui demandant toutes ces pièces a été envoyé, il y a 3 mois.

Un dernier détail, le couple vit maintenant dans 47m² avec 2 enfants en bas âge. Y a-t-il une superficie minimum pour un nombre d’occupants?

Et une derniere interrogation, pour la gestion d’un bien loin de vous (200kms) confiez-vous la gestion du bien a eu une agence ou faites-la vous seul? Prenez-vous une assurance contre les loyers impayés surtout pour des biens en région parisienne ou éloignés de vous?

Merci de votre aide.

François80

Mots-clés : apl, comment gérer, gestion locative, impayé de loyer, loyers impayés

bartissimo45 · #2

Pour être passé par la ,vous en avez pour un petit moment .

Déjà ,ne perdez pas de temps ,c’est procédure direct ,a moins que vous ayez pu les contacter pour voir s’ils pouvaient régulariser leur situation ou si c’est de la mauvaise foi .

Une procédure c’est minimum 1 an demi ,compter dans les 1500 /2000 € d’huissiers plus les loyers si crédit dessus.

Sinon essayez de jouer finement,dites leur que le mieux pour tout le monde est qu’ils partent d’eux même ,faites leur peur,après comme ils ont un bébé,c’est délicat .

Concernant la superficie ,pas de règles (a ma connaissance) .

Pour la caution ,si elle fait la sourde oreille ,ca ne sert a rien (mon cas et pourtant ,je l’ai xxxxxx au téléphone a de nombreuses reprises).

Pour l’assurance ,il doit y a avoir une clause résolutoire dans votre bail ,mais dans les faits ,c’est pareil ,mon ancien locataire ne me la jamais fourni non plus.

De ma malheureuse et instructive expérience a ce sujet ,et encore j’ai réussi " a faire partir mon locataire" en plus de la procédure a son encontre ,je résumerais ainsi :

- dès le 2 eme mois ,il faut agir, ne jamais laisser trainer ,les dettes courent très vite .
-ou bien méthode un peu plus viril (mais dans légalité) .

Pour info ,je n’ai "perdu" que 6 mois de loyer ,il aurait très bien pu passer l’hiver au chaud a mes frais,il faut réagir très vite .

On parle beaucoup de ces méchants bailleurs qui expulsent les pauvres locataires,mais il ne faut pas oublier que ces bailleurs payent souvent un crédit dessus ,ont une famille a faire vivre aussi.

Attention pour la CAF ,a vérifier ,mais si vous les prévenez qu’ils ne payent pas ,ils peuvent suspendre la prestation ,si elle leur est versée ,si c’est sur votre compte ,ce n’est peut etre pas une bonne idée ,ca fait toujours un complément de loyer .

Philippe30 · #3

Suite à la sollicitation de BorderLine pour que j’intervienne , je le remercie de désigner comme spécialiste de la gestion de l’impayé.

Heureusement ce n’est pas le cas , j’ai eu ce cas une fois avec traitement complet par huissier et deux autres fois avec intervention d’huissier menace forte.

Dans le premier cas j’étais tombé sur un spécialiste contre lequel la loi ne peux pas grand chose avant un délai de 2 ans et demi.

Bartissimo45 résume bien la situation et semble connaitre son sujet , la problématique est que l’on apprend à ses dépends.

Une procédure par huissier prendra 2 ans et demi au pire des cas , sinon en 18 mois soyez content.

Votre problème François80 réside dans les enfants en bas age car il me reste un peu d’humanité et j’aurais du mal à envoyer des gaillards pour mettre femme et enfants à la rue.
Ce point des enfants est important car le juge aura aussi du mal à faire procéder à une expulsion donc c’est pas gagné à mon avis.

Visite à un huissier pour commencer une procédure , il saura très bien vous expliquer comment vous délestez de 100 à chaque envoi de feuille A4 tous les 2 mois.
Premier avertissement , deuxième etc …cela dure au moins 6 mois
Ensuite on envisage le passage au tribunal pour cela , il faut vous constituez un bon dossier ( copie des lettres envoyés de relance , talon de AR etc … ) vous cassez pas la tête si vous avez pas tout ces documents il vous suffit de les écrire , personne ira vérifier chez le locataire si il a les doubles.
Il vous juste quelques AR pour justifier qu’il a bien pris connaissance de vos relances.

Vous entrez dans une zone de turbulence légale , votre locataire ne va plus payer d’assurance , il s’en fout et ce n’est même pas une raison pour l’expulser , c’est de la foutaise ce truc.
D’un coté vous avez affaire à un huissier qui va mettre la pression , de l’autre tacher de le voir , de faire celui qui à un crédit sur le dos etc… d’un coté pression de l’autre vous n’avez pas le choix mais vous êtes compréhensif donc il est possible de s’arranger , vous comprenez sa situation et vous êtes prêt à faire un effort pour les arrières de loyer ( vous ne les revérés jamais de toute façon )

Sachez que si le locataire va voir le juge et fais son cinéma en disant vouloir payer etc …. vous allez en prendre pour un an de plus au moins car il paiera un peu , il aura un échéancier montrant sa bonne fois et 2 mois après retour à la case départ avec lh’uissier.

Pour la CAf , il faut les prévenir il devrait faire un effort pour ne pas agraver la dette du locataire , prenez la défense en partie du locataire sur l’argument qu’il est prevu qu’il vous paye mais à du mal à gérer son budget enfin un truc qui va penser qu’il ne faut pas le couler plus et vous aurez l’argent directement , c’est toujours ça , j’ai eu 24 mois de CAf avant fermeture du robinet.

Après le départ du locataire dans plusieurs mois , Il faudra faire un courrier à la CAF pour leur signaler que ce locataire n’a pas payé donc il sera inscrit comme débiteur à la CAF c’est normal vous en aurez profiter et surtout vous le plombez pour une prochaine location

Si avant de faire rentrer un locataire , vous prenez contact avec la CAF pour voir si ils n’ont pas un impayé en attente sur cette personne , si c’est la cas ce nouveau locataire ne pourra pas bénéficier de la CAf et de plus vous saurez que vous risquez beaucoup de problèmes.

Est-ce qu’une personne est garant ?
L’huissier pourra mettre la pression dessus mais la durée d’engagement d’un garant est en général sur la durée d’un bail après renouvellement c’est plus le cas , à vérifier dans votre bail si vous avez un garant.

Voila pour vous rassurer

Philippe

sapcal · #4

Bonjour,

Pas mal d’erreurs et de mauvais conseils dans les réponses précédentes à ce post.

1°) Loi du Talion
Se faire justice soi même n’a pas sa place dans un état de droit. Si vous envoyez des "gros bras" pour "expulser" votre locataire, vous risquez des poursuites civiles et pénales qui peuvent conduire à:
- amende,
- peine d’emprisonnement,
- réintégration du locataire,
- dommages et intérêts à verser au locataire.

2°) La procédure
S’il s’agit d’une location nue (loi du 06.07.1989) et que votre bail est bien rédigé (il comprend une clause résolutoire):

a) Adressez vous à un huissier de justice du ressort du TGI de l’immeuble. L’huissier signifiera un commandement de payer visant la clause résolutoire et/ou de présenter l’attestation d’assurance.
S’il y a des cautions, l’huissier dénoncera le commandement à la caution dans les 15 jours. A défaut, vous ne pourrez pas poursuivre la caution pour les intérêts de la créance.

b) Deux mois après le commandement pour les loyers et un mois après le commandement pour l’assurance, votre bail se trouvera automatiquement résilié. Cependant, cela n’est pas suffisant. Vous devez faire CONSTATER la résiliation par un juge (le juge est tenu et n’a pas de pouvoir d’appréciation). Si votre bail ne comporte pas de clause résolutoire, le juge POURRA PRONONCER la résiliation du bail.
Pour cela, vous devrez l’assigner devant le Tribunal d’Instance. Soit vous allez voir un avocat, soit vous demandez à l’huissier de le faire. La deuxième solution vous coutera bcp moins cher mais vous devrez vous présenter à l’audience (ou vous faire représenter par conjoint, concubin, parents, enfants…). Dès l’assignation délivrée, l’huissier en adressera copie à la Préfecture qui ouvrira un dossier et prendra contact avec votre locataire. La loi prévoit un délai de deux mois entre la dénonciation au Préfet et l’audience.
Cela nous fait:
Commandemennt ---2 mois---> Assignation + Dénonce Préfecture ---2 mois---> Audience

c) l’Audience. Votre avocat ou vous vous présentez au TI. Le juge va tenter de vous concilier avec votre locataire. A défaut de conciliation, il rendra un jugement ou une ordonnance suivant que vous alliez au fond ou en référé.
Vous devrez faire signifier cette décision par huissier. La signification ouvrira le délai de recours au débiteur (1 mois pour un jugement, 15 jours pour une ordonnance). Le délai d’appel est suspensif pour le jugement sauf si vous avez demandé l’exécution provisoire. Il ne l’est pas pour l’ordonnance. A près ce de délai de recours, la décision est définitive et ne peut plus être attaquée.
S’il s’agit d’une ordonnance ou d’un jugement avec exécution provisoire, l’huissier commencera la procédure d’expulsion avant la fin du délai de recours.
Ca nous fait:
Commandement ---2 mois---> Assignation + Dénonce Préfecture ---2mois--->Audience ---(délai variable suivant les juridictions, moins d’un mois généralement)---> Jugement ---> Signification du Jugement --- délai d’appel: 15 jours ou 1 mois ---> Certificat de non appel = décision définitive.

d) L’exécution
Elle commence immédiatement après "Signification du Jugement" de la frise précédente (généralement le meme jour).
L’huissier adresse un commandement de quitter les lieux au locataire. Cet acte lui laisse deux mois pour déguerpir. Il est dénoncé par l’huissier à la préfecture.
A défaut, et si l’on est pas en période hivernale [1er novembre-15 mars], l’huissier tentera l’expulsion immédiatement après les deux mois de la dénonce au Préfet.
Deux possibilités:
- Le locataire se soumet à la procédure: vous récupérez votre logement,
- Le locataire n’ouvre pas sa porte ou ne se soumet pas: l’huissier dressera un procès verbal de tentative d’expulsion et procédera à une réquisition de force publique. Il demandera à la Préfecture le concours de la force publique. (Il faut savoir que l’expulsion est très protectrice du locataire et que c’est la seule procédure d’exécution que l’huissier ne peut réaliser sans la police si le locataire ne se soumet pas à celle ci). La Préfecture a deux mois pour l’accorder. Son silence au terme vaut refus.
Dès lors:
- Elle accepte dans les deux mois: vous récupérez votre logement.
- Elle ne répond pas: vous êtes obligé d’attendre un accord de la Préfecture. Ca peut durer des mois et des mois surtout depuis la loi Boutin. La Préfecture ne vous accordera la Force Publique que quand elle aura trouvé une solution de relogement même temporaire. MAIS, ce refus tacite de concours (au bout des deux mois) vous ouvre droit à indemnisation: la Préfecture vous versera une indemnité mensuelle généralement égale à l’indemnité d’occupation. Il faut la demander, ça tombe pas tout seul. L’huissier pourra faire la demande en votre nom si vous lui faites un mandat spécial. Si vous estimez que votre préjudice est supérieur, vous pouvez aller devant le Tribunal Administratif pour faire condamner l"Etat. D’ailleurs, si vous faites la demande, vous risquez d’obtenir plus rapidement l’expulsion des locataires.

On résume:
Commandement de quitter + dénonce préfecture --- 2 mois ---> Tentative d’expulsion [hors trève hivernale] ---> Réquisition de force publique --- 2 mois ---> Expulsion ou indemnisation par l’Etat puis Expulsion.

3°) Les délais accordés au locataire
Ils peuvent être demandés au juge d’instance lors de l’audience. Le juge SUSPENDRA alors les effets de la clause résolutoire en autorisant votre locataire à se libérer de son arriéré sur X mois en plus du loyer courant. Cependant, pas de panique, si il n’y parviendra, vous n’aurez pas à reprendre toute la procédure. Le jugement rendu permettra l’expulsion sans autre formalité.
Le locataire peut demander des délais de grace au Juge de l’Exécution sous certaines conditions. ça n’arrive presque jamais en pratique.

4°) Nuances
a) Ce que je vous ai expliqué, c’est dans le pire des cas. Dans un cas sur deux le locataire part avant la fin de la procédure.
b) Le coût de la procédure est presque entièrement à la charge du locataire. Mais, vous devrez faire l’avance de tous les frais. Si votre locataire est totalement insolvable, l’huissier vous retournera le dossier complet à la fin de la procédure et vous n’aurez pas récupéré l’avance des frais que vous avez effectué. Cependant, pas de panique, la décision de justice se prescrit par dix ans. Attendez quelques mois ou quelques années qu’il se refasse une santé, et réengagez la procédure de recovurement. S’il est salarié, vous pourrez directement saisir son salaire à la sourcE. ça prendra du temps, mais vous récupérerez votre argent.
De plus, si vous avez pris des cautions solvables, vous récupérerez toute votre créance assez rapidement.

5°) Moralité
A titre personnel, je dis "vive les SCPI". Notamment en ces temps de crise: risque mutualisé et dilué.
A moins d’avoir un patrimoine immobilier important, le risque d’impayé peut être une catastrophe pour un propriétaire, a fortiori pour celui s’étant endetté pour acquérir son bien. Faites très attention au dossier, et prenez des cautions très solvables. Ne rédigez pas n’importe quoi comme bail (j’ai vu des baux 1948…): les modèles Tissot vendus en papeterie sont impeccables, et faites confiances aux huissiers qui sont les professionnels de la matière. Ce ne sont pas des voleurs comme on peut le lire entre les lignes dans les Posts. La preuve, je viens de faire une consultation complète et totalement gratuite! Ils sauront vous conseiller même si ce travail a un coût relativement élevé, c’est vrai, qui viendra s’ajouter au fait que les loyers ne rentrent pas.

Dernière modification par sapcal (12/12/2012 21h36)

sapcal · #5

Oui, tu peux ne pas faire d’écrit, ça s’appelle un bail verbal.
Cependant, tu n’auras aucune preuve du loyer convenu et de la date d’entrée en jouissance. C’est l’idéal pour se faire annuler un congé…

La conséquence sur les impayés est que tu ne pourras pas te prévaloir de la clause résolutoire qui, je le rappelle, oblige le juge à CONSTATER son jeu.
Tu devras donc demander qu’il PRONONCE la résiliation du contrat, mais rien ne l’y oblige, il pourra, par exemple, juger que la sanction (résiliation) est disproportionnée, et juste condamner le locataire au paiement de l’arriéré…

Pour ce qui est des locations nues, le texte est clair:
"Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
-la date de prise d’effet et la durée ;
-la consistance et la destination de la chose louée ;
-la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
-le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
-le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.
Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l’article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire."

Pour ce qui est de la question sur le cautionnement, pareil, tout est dans la loi Madelin-Mermaz:
"Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

BorderLine · #6

sapcal a écrit :
Job et Pétrus, vos messages sont flippants. Sérieusement.

Sur l’un des nôtres cela s’est fini en le tirant dans l’escalier, vider l’appart, et changer les serrures immédiatement. En lui disant au passage qu’il s’il allait en justice pour se faire réintégrer on préférerais brûler une pièce, défoncer une fenêtre ou faire un dégât des eaux énorme pour pas qu’il réintègre. En faisant traîner les expertises évidemment.

Je crois bien qu’il faut prendre sa calculette dans ce genre de situation, c’est le meilleur moyen de prendre sa décision. D’ailleurs, il n’y a pas que la calculette, j’ai eu discuté avec des gens à qui c’est arrivé, stress permanent, nuit impossible, obnubilation, désespoir. Personnellement j’estime que le social on le paie assez cher par les taxes et impôts pour ne pas avoir en plus à jouer l’hôtelier pendant 2-3 ans. Parceque laisser moi rire, 1 an et demi pour régler le problème…

Le locataire peut faire un référé à chaque étape de l’action en justice. Il peut faire appel, il peut obtenir des délais de paiement de 24 mois, il peut même aller en cassation puis re-appel. J’ai habité juste à côté d’une dame de 55 ans, aidée par une association. Cela a duré 4 ans et demi pour la mettre dehors. Le proprio en pleurait, lui a coupé l’eau, aucune réparation…elle allait chercher des sceaux au café d’en bas. Rien n’y a fait. La préfecture ne voulait pas agir pour la mettre dehors par la force, et comme l’appart était vétuste, ses indemnités étaient ridicules. Loyer dans le même étage, même immeuble => 630 euros. 630*12*4.5 = 34000 euros de manque à gagner. Auxquels se rajoute les taxes fonciéres, impôts, remboursements bancaires éventuels, frais d’avocats pour sa pomme (insolvable), charges de copro (dont une réfection de toit sans son cas) etc. Et oui ne faisons pas les choses à moitié.

Les bailleurs privés font déjà beaucoup quoiqu’on en dise. Car est-ce l’état qui finance les rénovations? Sans les bailleurs privés, le parc immobilier serait en partie un bidonville. Alors arrêtons de toujours regarder les bailleurs. Un contrat ça se respecte, si on le respecte plus, alors il faut partir.

Ca m’est arrivé une ou deux fois que des locataires ne puissent plus payer. Je leur ai toujours dit, vous souhaitez partir demain ? Partez, je m’assois sur le préavis, c’est pas un problème. Et même le DG je vous le rend entièrement peu importe l’état de l’appart. Mais dés lors qu’il reste en place… c’est fini. Vous êtes mort.

Cela dit, la situation se présente très très peu souvent en ce qui nous concerne. En meublé, les gens sont en général voués à rester peu de temps, et sont étudiants en venant avec leur parents la plupart du temps. C’est donc rarissime. Si je n’ai pas d’étudiants, alors cela passe aussi par une sélection des locataires, âge, métier, sédentarisation ou multiples changement de lieu de vie, nombre de personne dans le foyer fiscal, les métiers juridiques non en ce qui me concerne (vous avez raison ZeBonder), etc etc. C’est peut-être discriminatoire, mais quand on met 100.000 euros ou plus pour un appart, qu’on se saigne pour augmenter son capital, passer une partie de ses soirées à gérer son bien, c’est pas pour se le voir être confisqué par le moindre guignol.

Personnellement, je suis content d’avoir des locataires qui changent tous les 1 à 2 ans. Au contraire de ce qu’on dit, "le nu c’est bien t’en entend plus parler etc", au moins en meublé tu récupères régulièrement ton bien, tu peux faire des petites réparations, t’auras quasi jamais un mec qui va rester 10 ans ce qui augmente à mon avis considérablement les potentiels soucis quoiqu’on en dise (ah mais il y a les fenêtres à changer, ah l’isolation phonique est pas bonne, ah machin du 3éme fait du bruit etc etc). Les locataires qui restent un an vont pas vous faire chier pour un oui ou pour un non. C’est du passage. Quant au fait de dire que l’appartement sera plus utilisé, et que les étudiants dégradent l’appartement c’est du pipeau complet. 15 jours avant l’EDL je leur donne un tableau de deux pages de nettoyage ou de réparation à faire, qu’ils peuvent cocher type "fait/ pas fait". Chaque "pas fait" est retenu sur le DG (avec facture évidemment). Les appartements sont toujours rendus dans un état impeccables.

A savoir que dans mes baux de meublés je leur interdit toute modification du bien, peinture, trous, revêtement muraux etc. Ils n’ont le droit de toucher à rien. Je mets des tableaux un peu partout, s’ils veulent des photos, ils enlèvent les tableaux, et mettent des panneaux de lièges. Quand je reprend l’appartement c’est pas un gruyére ou un arc en ciel (que la cour de cassation vient de confirmer..oui le locataire d’un bail nu a le droit de peindre en vert turquoise de chez brico-dépôt et vous rendre l’appartement comme ça. C’est son droit). Il n’y a pas deux semaines, un jeune couple rentre et met dit direct : "vous pouvez enlevez tous les meubles on veut louer nu ? On veux repeindre toute la crédence de la cuisine (neuve), ca vous posera pas de soucis?" Non mais sérieusement….

Dernière modification par BorderLine (13/12/2012 12h03)

Bistouky · #7

Bonjour françois,

C’est une bonne nouvelle. En savez-vous plus sur la raison de ses impayés? chomage, accident de la vie, etc….

Une meilleure compréhension de la situation vous permettra de mieux appréhender l’avenir.

Les locataires sont sont des gens aux revenus fragiles et un accident de voiture ou des frais liés à une naissance sont parfois suffisant pour "oublier" de payer son loyer.

Sans faire du social , ni la banque , il faut toujours faire un pas vers les locataires avnt d’entamer des démarches virulentes.

En fonction de sa situation, vous auriez interet (si le plan actuel de remboursement ne fonctionnait pas) à l’inciter à allez voir les organismes sociaux pour que des aides lui soient versées (FSL ou autres) .
La dette serait alors contracté vis a vis de la caf . La peur de l’huissier ne vous remplira pas les poches si il est dans une période précaire. Alors qu’à long terme, une conciliation et une aide ponctuelle fera de vous un"gentil" propriétaire. En régle général, les locataires s’en souviennent et sont reconnaissants.

jeamb · #8

Content pour vous que les choses semble s’arranger.

Bistouky a écrit :
Les locataires sont sont des gens aux revenus fragiles et un accident de voiture ou des frais liés à une naissance sont parfois suffisant pour "oublier" de payer son loyer

je touche du bois mais je n’ai jamais eu d’accidents de voiture. Cependant, meme apres deux naissances, la banque ne m’a jamais oublié pour les prelevements.

Je pense qu’il ne faut pas generaliser: tous les locataires ne sont pas dans le besoin, et certains proprietaires sont meme plus dans "le besoin" que des locataires. En effet, un credit coute plus qu’un loyer pour le meme bien, votre taux d’endettement est donc plus elevé lorsque vous passez a l’achat.

De plus, 3 ou 4 mois d’impayés, on ne peux pas vraiment donner l’argument de l’accident de voiture.

Je suis d’accord pour discuter avec le locataire avant toute autre action, maisz je pense qu’on protege vraiment trop les locataires en France.

Vous devriez aller voir dans d’autres pays comment cela se passe, c’est autrement different, et pourtant, cela n’empeche personne de vivre. Les raaports bailleur / locataire me semble bien plus equilibrés.

Bistouky · #9

Bonjour philippe,

Tout à fait d’acccord. 2 poids ,2 mesures.

J’ai sauvagement émis un post car je commençais à voir augmenter le nombre de commentaires de type"batte de baseball" et là c’était devenu insupportable.

J’ai eu plusieurs cas d’impayés dans ma vie, et un seul était un professionnel de l’enfume. Il m’a rendu en prime l’appartement dans un état déplorable.

Il faut bien sélectionner ses locataires. Il vaut mieux prendre les raisons des impayés à la base.

Le niveau d’étude et d’éducation est souvent un critére pour moi ( fautes d’ortographes, etc…). Quand on a un probléme avec quelqu’un d’intelligent, c’est quand meme plus facile.

C’est en louant à n’importe qui, qu’il arrive n’importe quoi. Et là à qui la faute? Personne ne vous a jamais forcé à louer sous la menace d’une batte de baseball.

InvestisseurHeureux · #10

Bistouky a écrit :
Il faut bien sélectionner ses locataires. Il vaut mieux prendre les raisons des impayés à la base.

…

C’est en louant à n’importe qui, qu’il arrive n’importe quoi. Et là à qui la faute? Personne ne vous a jamais forcé à louer sous la menace d’une batte de baseball.

La faute est au pourvoir public.

Je ne suis pas sûr qu’il y ait non plus une hiérarchie "morale" des bailleurs.

Faut-il mieux un Philippe30 qui en cas d’impayé sera un peu "agressif", ou un Bistouky qui règle le pb "en amont" en sélectionnant drastiquement ses locataires (et donc ipso facto "empêche" bon nombre de personnes de se loger - le plombier portugais qui fait des fautes d’ortho n’a manifestement pas le droit de se loger…) ?

L’absence de fluidité sur le marché locatif est identique à l’absence de fluidité sur le marché du travail, avec les mêmes causes qui produisent les mêmes effets : locataires sur-protégés ou salariés CDI sur-protégés.

Un salarié en CDI peut faire couler une TPE par son absentéisme, un mauvais locataire peut plomber un petit bailleur…
Un chercheur d’emploi peu diplômé mais très motivé n’a aucune chance de se faire embaucher, un chercheur de logement travailleur mais précaire n’a aucune chance de trouver un logement…
Etc Etc

Mais je me garderai bien de porter un jugement moral ou une hiérarchisation morale sur les bailleurs ou les employeurs. Car le risque, c’est eux qui le prenne.

Par contre, le social-clientélisme de nos politiques pourri bien le pays une fois de plus.

Francois80 · #11

Bonjour,
Je remonte ce sujet pour vous donner des nouvelles. Je viens simplement de récupérer mon appartement.
Nous avons engagé un procédure en décembre 2014 avec prise de contact avec un avocat pour qu’il se mette en relation avec un notaire sur place puisque l’appartement n’est pas dans notre département. Le locataire payait normalement ses loyers sans pour autant régulariser la dette.
A partir du moment, où le huissier lui a remis le courrier, il a totalement stoppé les paiements des loyers. La dette s’élevait à 7700€!
La décision est prise de trouver cout que cout un compromis pour pouvoir récupérer l’appartement avant la trève hivernale. Nous avons allégé la dette à 4000€ si le locataire partait avant le 1er septembre et nous stopperons toutes les poursuites.
Le 4 septembre, nous faisons le trajet pour récupérer les clés et faire un état des lieux de sortie. Bilan, je n’ai jamais vu un appartement aussi crade (excusez moi du terme…), aussi dégueulasse, aussi gras (pire que dans une friterie!).
Tous les placards coulissants, ne coulissaient plus. Un mirroir d’un coulissant cassé. Le paredouche disparu, un placard dans les wc disparu, cuisine en mauvaise état voir très mauvaise état, un caisson de volet roulant cassé ainsi que la manivelle, tout l’électroménager hors d’usage (plaque vitrocéramique , machine à laver, four, hotte, frigidaire , appartement entièrement détapissé, des prises arrachées et le top du top la chaudière qui est hors d’usage depuis un sacré moment. Résultat des comptes, un entrepreneur de pris qui a passé 10 jours dedans sans sortir (je rigole pas! 7h30 - 21h30 de boulot) pour 2000€, 700€ de matériau, 1200€ de cuisine et un devis de 1900€ pour une chaudière….

Bilan de mon expérience personnelle:
- Au 1er retard de loyer courrier.
- Au 2eme mois de loyers impayés, courrier de mon avocat.
- Faire attention à la caution.
- Ne pas faire confiance, c’est notre argent qui est en jeu.
- Si il y a un chaudière dans l’appartement, prends vous meme le contrat d’entretien et le refacturé au locataire lors de la régularisation de charges.
- Visiter une fois par an vos biens.
- Et dorénavant, j’éviterai d’avoir un bien à 200kms de chez moi.

Surin · #12

Alors, "up" ça ne se fait pas. D’abord parce qu’on parle français ici, ensuite parce que s’il n’y a pas de réponse, c’est qu’il y a quelque-chose qui ne va pas, ou que personne n’a envie de répondre.

En fait la réponse se trouve sur le forum, parcourez, lisez, cherchez avec l’outil de recherche :
site:www.investisseurs-heureux.fr impaye loyer locataire at DuckDuckGo
Vous trouverez plein de cas concrets et témoignages intéressants, à vous d’en faire la synthèse.
J’ajoute ceci :
Comment réagir après des dégradations et négligences d’un locataire ?
Il y a aussi un forumeur russophone il me semble qui fait état de son expérience dans sa présentation, je ne l’ai pas retrouvé.

Bernard2K · #13

Ces discussions se répètent sur le forum:
- un fait divers relate qu’un propriétaire a expulsé illégalement son locataire
- un forumeur rapporte ce fait divers
- il y a des gens qui approuvent (sur le mode "c’est bien fait pour lui" et "si le monde était plus juste il serait plus juste", "on ne peut quand même pas rester sans rien faire" et "il faut bien alerter l’opinion publique/les médias/ les politiques")
- il y a d’autres gens qui signalent les risques de tels agissements.

Je fais partie de ces derniers. Je rappelle que ce propriétaire a :
- commis une violation de domicile,
- enfreint les termes du bail en ne respectant pas son obligation de délivrance
- commis une expulsion de façon totalement illégale
- qu’il risque donc une procédure pénale et civile.
- qu’il a mis sa vie en danger : si le locataire était rentré dans le logement avant que la police n’arrive… ça aurait pu très mal tourner.

Ces risques, à la fois physiques et juridiques, sont encore suspendus sur sa tête.

Sur le fait qu’après 48 heures il ne risquerait plus d’être délogé car ça serait son "domicile" ; ce n’est pas certain. Cette personne a déjà un domicile. Dans son logement locatif, il "séjourne" (comme on le fait dans une résidence secondaire), il n’"habite" pas (puisqu’il habite ailleurs dans sa RP). Je ne suis pas sûr qu’un juge lui accorderait la protection de ce "domicile".

Je continue à penser que c’est une très mauvaise idée. Ceux qui trouvent que c’est très bien : et si on apprend demain qu’il est mort pendant la nuit, car l’expédition punitive nocturne du locataire et de ses amis a mal tourné (ce n’était évidemment pas l’intention du locataire mais, dans l’échauffourée, le propriétaire a fait une chute accidentelle, la tête sur le coin de l’évier), vous trouverez toujours que c’est une bonne idée ?

Pour conclure, je dis et je répète que, quoi que j’en pense dans mon for intérieur, je préconiserai toujours la voie légale, et décommanderai les agissements illégaux en soulignant les risques encourus, car nous sommes sur un forum public.

A ce sujet, pourtant, j’ai au moins une fois exprimé une certaine admiration concernant le courage d’un bailleur qui a retroussé ses manches et poussé une locataire vers la sortie en usant de ses talents de détective privé et de mentaliste… mais même là, j’ai bien dit que c’était risqué : Locataire qui ne paye plus son loyer et trafiquant de drogue : que faire ?

Il y a une nuance entre flitrer avec la ligne jaune (ce qu’a fait JR)… et faire des actions tout à fait illégales et s’en vanter dans les médias. Comme durand18 l’a souligné, les juges pénalisent fortement cette attitude. Par rapport à l’approche de JR qui était subtile, l’approche rapportée dans ce fait divers manquait de raffinement et de précaution.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2023 13h26)

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