Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute

Despe44 a écrit :

S’agissant de la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs), je n’ai pas de crainte à avoir d’après ce que j’ai compris, dans la mesure où je suis un loueur personne physique..

Seul les personnes morales de type SCI imposés à l’IS sont concernées , les SCI IR ne sont pas assujetti à la CRL.

Despe44 a écrit :

En dernier lieu, je vous serais reconnaissant de bien vouloir m’indiquer si certaines formalités administratives sont à réaliser si l’on souhaite débuter la location meublée (non professionnelle).

Déclaration à un quelconque organisme ?
Obligations particulières à respecter ?
Au niveau de l’impôt, quand doit-on faire part de sa volonté d’être imposé au régime réel (et non au régime micro-bic) ?

Il faut remplir une déclaration P0 auprès du service des impôts.
Le régime fiscal doit être indiquer par courrier avec AR au service des impôts avant le 1 février pour les impôts de l’année à venir.
L’option du régime réel est pour une durée de 3 ans

Philippe

Et bien merci à tous pour ces réponses !

Je vais pouvoir réaliser mon opération en pleine connaissance de cause, et en optimisant la fiscalité qui plus est (J-7 avant signature du compromis).

Pour préciser certains éléments:

S’agissant de l’adhésion à un CGA, c’est le propriétaire qui doit impérativement être adhérent ? Dans l’hypothèse où mon comptable adhère à un CGA ou est conventionné avec l’Administration, cela suffit-il pour bénéficier de la non majoration de 25 % des BIC ?

En tout état de cause, combien coûte approximativement dans vos cas personnels la cotisation annuelle à un CGA ?
Idem pour les frais de comptabilité annuelle ?

Bien cordialement,

Anthony

Despe44 a écrit :

S’agissant de l’adhésion à un CGA, c’est le propriétaire qui doit impérativement être adhérent ?
Dans l’hypothèse où mon comptable adhère à un CGA ou est conventionné avec l’Administration, cela suffit-il pour bénéficier de la non majoration de 25 % des BIC ?

Non , si votre expert comptable a signé un convention avec l’administration effectivement il n’est nécessaire de cotiser au CGA de votre coté

Centre de gestion agréé | AFE, Agence France Entrepreneur

Depuis le 1er janvier 2010, les bénéfices réalisés par les entreprises qui ont recours à un expert-comptable, à une société d’expertise comptable, ou à une association de gestion et de comptabilité, ayant signé une convention avec l’administration fiscale, ne sont pas majorés de 25 %.

Philippe

Prenez en compte votre age et à partir de cela rajouter 20 ans et voyez si vous n’arrivez pas directement à la case pissenlit par les racines.

Si vous pensez toujours tenir debout alors prenez 20 ans car au lieu d’être juste tous les mois pendant 15 ans vous serez excédentaire tous les mois en plus de vos remboursements d’emprunts , des impôts foncier et de votre fiscalité qui va augmenter.

Je rappelle tout résultat imposable dans votre IRPP sera ponctionné de 15,5% de CSG avant.
Le résultat imposable se calcule avec revenu locatif - charges - intérêt d’emprunt - amortissement si meublé

Voila mes arguments maintes fois évoqués sur ce forum   

Philippe

Bonjour Despe44,

Etudiez aussi la possibilité d’utiliser la franchise partielle ou la franchise totale, c’est à dire une période en début de crédit de 12, 18 ou 24 mois pendant laquelle vous ne payez à la banque que les intérêt d’emprunt pour la franchise partielle et zéro pour la franchise totale.

Cela vous permet par exemple de bénéficier du taux de crédit pratiqué pour une période de 15 ans, mais grâce à la franchise (24 mois par exemple) votre prêt durera 17 ans.

Alors que si vous prenez directement un prêt sur 17 ans, le taux sera peut-être supérieur au taux sur 15 ans. (chaque banque a sa propre grille).

J’ai une préférence pour la franchise partielle, car d’une part il y a des intérêts d’emprunt déductibles dés la première année (avec des euros en valeur d’aujourd’hui), et d’autre part la banque accepte plus facilement car elle aura des flux de trésorerie dés le début.

Cette franchise vous permettra en plus de vous constituer un petit capital pour palier à des impondérables ou pour créer une trésorerie en vue d’une  prochaine acquisition.

Evidemment il faut tenir un autre discours au banquier en lui disant que vous avez besoin de cet argent pour faire des travaux obligatoires juste après votre acquisition au fur et à mesure que la trésorerie rentre.

Demandez directement une franchise de 24 mois, car dans la négociation, les banques ont tendance à réduire systématiquement, histoire d’avoir obtenu de votre part une petite concession.

Despe44 a écrit :

Bonjour Sky,

A mon sens, "la-sacrée-sainte-théorie-selon-laquelle-il-faut-à-tout-prix-limiter-le-montant-de-son impôt-sur-le-revenu" est hérétique.

Bonjour,
Nous sommes rares à le penser, votre propos me réconforte.

L’investissement immobilier est toujours (ou presque) analysé sous l’angle biaisé de la diminution de la fiscalité à tout prix… donc en payant des intérêts… et pour cause, le premier conseiller en investissement étant bien souvent le banquier.

Si la fiscalité effraie, on peut la limiter non pas en payant des volumes d’intérêts élevés mais en finançant des travaux de maintien en parfait état. Un logement aux goûts du jour se loue mieux et garde plus facilement sa valeur… Le banquier y perd, mais locataires et propriétaires y gagnent.

Enfin, payer des impôts n’est pas une cata : d’une manière ou d’une autre, ils reviennent en partie dans notre poche (que seraient beaucoup d’entre nous sans les allocations logements…, que vaudraient nos immeubles sans les aménagements urbains modernes etc).

Une remarque sur l’allongement de la durée : On peut y voir une limitation du risque locatif… ou une augmentation.
Un immeuble vieillissant, une économie locale chancelante, ou une situation personnelle difficile (maladie, divorce, etc) sont à prendre en considération et sont des risques à part entière.
Qu’a-t-on financé au bout de 10 ans avec un prêt sur 20 ou 25 ans ?
Petite simulation (taux d’intérêt moyens du moment):
100 000 € sur 10 ans à 2.85 % : 959 €/mois
100 000 € sur 20 ans à 3.55 % : 583 €/mois, capital restant dû à 10 ans : 58 770 €
100 000 € sur 25 ans à 3.95 % : 525 €/ mois, capital restant dû à 10 ans : 71 227 €

Dernière modification par Range19 (22/01/2013 14h27)

Pour ma part, je ne raisonnerais pas en terme de "hérétique" et "croyances" ou "théories" en ce qui concerne un investissement : je regarde froidement les chiffres.

Il est clair qu’emprunter de l’argent coute quelque chose, qu’emprunter sur une plus longue durée (ou une plus grosse somme) coutera plus d’intérêts. Par ailleurs, en raisonnant en "net" c’est à dire après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, le fisc finance en fait une partie ( (TMI IR + 15.5%) des intérêts et de l’assurance (soit par exemple 45.5% des intérêts avec TMI IR de 30%, donc un prêt avec 4% de TAEG coûte réellement 2.18% net). 

Ensuite, il n’y a plus qu’à mettre les chiffres dans excell et comprendre les résultats.

Si le taux du prêt est le même pour 2 durées, et que le taux net est significativement inférieur au taux net que rapporte les investissements, il est généralement préférable de privilégier la durée maximale.
Même si le taux est légèrement supérieur avec une durée plus longue, dès lors que c’est la trésorerie qui risque de limiter les capacités d’investissement, il est généralement préférable de privilégier la durée la plus longue. 

Despe44 a écrit :

NON, en terme de fiscalité et intérêts déductibles (cette opération est financièrement désavantageuse).[/b]

Vous trouvez vraiment qu’emprunter de l’argent à environ 1.72% net  (j’ai pris 3.95% - 41% - 15.5%) soit "financièrement désavantageux" ? Restons sérieux…

Bonjour Despe44,

Vos arguments se défendent d’un point de vue fiscal, mais mon propos au sujet de la franchise partielle n’est qu’une piste supplémentaire que peu de monde connait que je vous soumettais.

Des impôts, rassurez vous j’en paie et j’en suis fier, déjà en mars 2011 GBL avait repéré que j’avais cette mauvaise habitude d’en payer.

Je raisonnais ici surtout d’un point de vue flux de trésorerie (Cash Flow comme disent les Investisseurs Heureux fiers de glisser quelques mots anglophones dans leurs contributions en croyant que ça facilite la pédagogie).

En effet vous indiquiez avoir l’ambition de plusieurs acquisitions, c’est quand même plus facile lorsque l’apport est conséquent et/ou lorsqu’il y a quelques avoirs significatifs chez le banquier pour négocier au mieux.

Je pense que vous vous souviendrez de ces échanges lorsque vous serez en phase de revente de cet immeuble (et du calcul de la plus value) dans 15 ans, 22 ans, … (il faut 30 ans pour l’instant pour en être exonéré ;-) ).

Selon mes hypothèses de l’époque voici par exemple une acquisition que j’ai faite en 2006 en visant au plus juste grâce à une franchise partielle de 18 mois. Sans cette franchise j’aurai eu recourt à un effort d’épargne, même s’il s’agit ici de seulement 2800 € ils sont mieux dans mes poches qu’ailleurs.



GBL a chiffré et expliqué le fond de mon raisonnement mieux que je ne l’aurai fait moi même (+1 bien mérité) mais à chacun ses objectifs ; vous seul avez toutes les cartes qui vous concernent pour prendre la meilleure décision.

Despe44 a écrit :

Assurance emprunteur à 50 % sur chaque tête

Bonjour,

avez vous étudié la possibilité d’acheter seul pour éviter une assurance sur une tête?

Je ne sais pas si c’est vraiment une économie? Et comment cela pourrait s’intégrer dans la vie de couple (qui participe à l’investissement en temps passé et financièrement)

Merci pour cette réponse.

Je n’avais pas imaginé qu’un prêt seul serait à 100%, ce qui parait pourtant logique.

Bonjour DDtee !

Remettons les choses dans leur contexte : 15,59 % correspond à la rentabilité brute de brute de l’investissement, sous-entendu avant travaux (que nous réaliserons dans les 24 mois je pense).

Et naturellement, cette rentabilité s’entend pour un taux d’occupation à 100 % !

Loyers annuels / prix acquisition = rentabilité
9 900 / 63 500 = 15,59 %

En ajoutant les frais de Notaires:
9 900 / (63 500 + 5 300) = 14,39 %

En ajoutant les frais bancaires (1 100 € pour le cautionnement + 250 € pour les frais de dossier):
9 900 / (63 500 + 5 300 + 1 350) = 14,11 %

Après travaux (évalués à 7 000 €, et hors achat de nouveaux meubles):
9 900 / (63 500 + 5 300 + 1 350 + 7 000) = 12,83 %

Vous en conviendrez le rendement demeure toujours très honorable.

Néanmoins, cette "pépite" comme vous la désignez n’a pas été trouvée facilement. De fait, avec mon amie nous avons recherché un bien locatif pendant plusieurs mois (près d’une demi-année) avant de trouver des biens potentiellement intéressants.

S’agissant du bien acquis, j’ai pu constater le prix de vente diminué  de 18 % (15 000 €) en 4 mois sur le site LBC. Nous avons donc décidé de prendre contact avec le vendeur et de le visiter. Après nous avons été emballés, et impliqués dans le projet.

En outre, je n’ai pas hésité à négocier assez strictement le prix d’achat global, en imposant quelques conditions relatives aux travaux et à la quote-part de mobilier inclue dans le prix de vente.

En dernier lieu, malgré le rendement fort intéressant, il faut retenir que celui-ci intègre une "prime de risque". De fait, le bien ne se situe pas dans une grande ville comme PARIS, NANTES ou LYON, mais se situe dans une zone géographique où la croissance démographique n’est pas forcément à la hausse : la Bretagne.

Précisément, le bien se situe près de QUIMPER. Et même si je considère qu’il n’est pas trop mal situé, dans un petit village, près du centre ville, proche de la voie expresse, près d’une école et à 2 pas d’un axe ferroviaire fréquenté, il n’empêche que le risque de carence locative est plus important que pour des biens mieux situés. Mais comme expliqué dans un précédent post, j’ai conscience du risque pris et l’assume pleinement, car le jeu en vaut la chandelle.

De manière synthétique, pour dénicher de telles opportunités, il faut du temps, de la recherche, un brin de chance, une pointe de culot, ne pas hésiter à négocier le prix affiché en profitant du marché immobilier relativement atone ces derniers temps et éventuellement patienter qu’un vendeur baisse de lui-même le prix de vente affiché.

Bien cordialement,

Anthony

En fait, les logements sont largement habitables en l’état et le seront.

Les travaux correspondent à un ravalement de façade et au changement des volets. Donc pas de différé de loyers pour notre plus grand plaisir !