Sondage : krach immobilier à Paris ?

Fructif a écrit :

En 1990 il y a pas eu de crise de Crédit et pourtant, qu’on l’appelle Krach ou pas, ça a sacrément baissé.

Selon Marché immobilier français ? Wikipédia , "Entre 1987 et 1991, les prix de l’immobilier se sont envolés principalement à Paris, en région parisienne et sur la côte d’azur avec une spéculation importante des marchands de biens" et il me semble que c’est bien quand ces marchands de biens n’ont plus trouvé à se financer à crédit que la bulle à éclaté.

Actuellement, on n’a pas un ensemble d’acteurs qui aient fait comme les marchands de biens avant la crise de 1990 (à savoir s’endetter au maximum pour gagner vite en faisant monter les prix, et en escomptant revendre avec plus-value pour rembourser). On a plutôt une multitude de propriétaires qui ont pris (généralement) un emprunt pesant certes lourdement sur leurs revenus pour pas mal de temps, mais qui souvent habitent le bien, ou le financent largement par les loyers qu’il rapporte (et n’ont pas besoin de revendre avec plus-value pour survivre financièrement).
La situation est différente. Mais ce n’est bien sur en rien une assurance anti-baisse de l’immobilier.

Le grand public commence à prendre conscience que la maxime "l’immobilier ne baisse jamais" n’est pas exacte. Ce n’est pas forcément un mal, et ça ne devrait pas faire de mal à d’autres investissements largement délaissés ces dernières années.

"The Economist" a mis a jour sa comparaison internationale, la France est le pays où l’immobilier est le plus sur évalué (à part HK et Singapour … des villes).

J’ajouterais aux nuances déjà indiquées par thomz :

(4) la démographie : celle du Japon est bien différente de celle en France (Démographie du Japon ? Wikipédia  Démographie de la France ? Wikipédia), avec en particulier beaucoup moins de jeunes et beaucoup plus de vieux au Japon (sans oublier beaucoup plus d’habitant/km² au Japon, raréfiant plus le foncier).

(5) l’inflation : celle au Japon oscille autour de 0%, entre -1.5% et +1.5%/an depuis 20 ans (Inflation historique Japon  ? Inflation IPC historique Japon), alors qu’en France, elle n’est jamais devenu négative, oscille autours de 2%, et la BCE a pour mission explicite de maintenir l’inflation un peu en dessous de 2% (et y est arrivé pour le moment).

(6) la taille de la bulle : Bulle immobilière ? Wikipédia nous apprend que lors de la bulle immobilière japonaise des années 1990, le foncier a valu jusqu’à 5x son prix de 2000, et plus de 5x sa valeur de 1980). Toutes les donnes de Friggit et d’autres évoquent pour la France indiquent des ratio moins énormes.

(7) la corrélation entre immobilier et activité économique : la bulle immobilière japonaise des années 1990 a grossi lors d’une période d’expansion économique, alors que celle en France n’a pas vraiment été alimentée par une telle croissance ces dernières années.

Par ailleurs, écrire que "si actuaire de métier se permet de comparer par exemple la bulle A et la bulle B, c’est pour montrer ce qui va arriver" me semble fort mal comprendre/interpréter ce que le dit actuaire a pu vouloir montrer. Une comparaison peut mettre en évidence des similitudes et des différences, mais montrera rarement des certitudes sur ce qui va arriver. Ni le krach, ni la chute des prix n’est certaine, même s’il est plus probable que les prix baissent ou stagnent que l’inverse, et certain que les prix ne monteront pas éternellement.

Pourquoi ?

Moi, tant qu’elle n’alimente plus artificiellement les prix à la hausse avec des mesures idiotes telles que PTZ+ dans l’ancien et déduction des intérêts d’emprunt pour les résidences principales, ça me va.

Et si elle continue de dire que les prix immo doivent baisser et qu’elle ne veut plus de bulle immo, ça me va encore mieux.
Le facteur psychologique est très important, il faut que ça entre dans le crâne des français.

Ci dessous lien vers The econimiste house price ou l’on voit que la bulle immobilière française n’est pas très impressionnante comparée a celle d’autre pays, mais existe..

Location, location, location: Global house prices | The Economist

Ci-dessous un article dans lequel apparait la réalité du marché du haut de gamme : tendance a la baisse enclenchée, je parie que le reste va suivre…

Bulle immobilière - L’immobilier français serait le plus surévalué du monde
Par Fabrice Drouin Ristori - GoldBroker
Publié le 26 janvier 2013
888 mots - Temps de lecture : 2 - 3 minutes
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Traduction d’un article d’un article intitulé "The Next Shoe To Drop In France", publié sur testosteronepit.com



Les fondations économiques de la France craquent. Le chômage a atteint 10,5% et est en hausse constante. Le secteur privé agonise. Les ventes d’automobiles ont plongé de 13,9% en 2012, après une mauvaise année 2011. Les ventes de ses propres fabricants d’automobiles ont chuté encore plus : PSA Peugeot Citroën, -16,6%, Groupe Renault, -19,8%. Et maintenant les ventes d’immobilier sont au point mort. Et on cherche des coupables.

Les transactions d’appartements à Paris évalués à plus de 2 millions d’euros (ce qui n’est pas tant que ça à Paris), ont chuté de 42% en 2012.

Barnes, une société immobilière spécialisée dans les propriétés haut-de-gamme en France et dans certains autres endroits huppés, a basé son étude sur des informations glanées auprès des notaires impliqués dans des transactions immobilières. Les prix des maisons haut-de-gamme à Paris ont baissé de 10-15%. Pour les propriétés sous les 2 millions, il y eut 28% de transactions en moins, mais les prix sont restés stables.

L’étude met l’accent sur « la confluence de la crise de l’euro, des élections et de l’impôt ». Des mots durs.

Par « élections », on fait référence évidemment aux événements qui ont élevé le socialiste François Hollande au rang de président de la France et ont donné le contrôle du Parlement au parti socialiste. Par « impôt », on fait référence aux nouvelles taxes multiples qui ont été proposées, débattues et qui ont maintenant force de loi, quoique l’une d’elles, qui proposait un impôt de 75% à la classe très aisée, a été rejeté (une version plus légalement acceptable devrait voir le jour).

Pour les riches, le climat ambiant est devenu hostile, la rhétorique empoisonnée. Alors ils se sauvent en masse, et pas seulement les super-riches (voir un article sur ce sujet : « Trench Warfare » Or « Civil War » Over Confiscatory Taxes in France). Ces circonstances malheureuses (les riches qui s’en vont) « ont incité les vendeurs à accélérer le processus de mise en vente de leurs propriétés, au moment où il y a peu d’acheteurs », déplore le groupe Barnes.

L’optimisme s’essouffle dans la bulle immobilière française. Pour 2013, selon Barnes, le marché devrait demeurer « hésitant » pour le premier trimestre, « avec un faible volume de transactions, qui pourrait graduellement augmenter, d’une certaine façon, avec une « lente correction des prix », plutôt qu’une correction soudaine ou même un crash. D’autres spécialistes de l’industrie entrevoient, quant à eux, des nuages plus sombres à l’horizon.

« Les vendeurs n’ont toujours pas compris qu’ils devaient réduire de façon draconienne les prix demandés, même si les prix à Paris ont déjà baissé de plus de 10% », selon Philippe Chevalier, directeur de Émile Garcin, une autre société immobilière spécialisée dans l’immobilier haut-de-gamme. Il blâme les acheteurs étrangers, ou plutôt la rareté de ceux-là, parce que peu de Français peuvent encore se permettre d’acheter une belle maison dans leur capitale. Le marché est devenu trop dispendieux pour eux. Mais les acheteurs étrangers sont réticents, dit-il, à cause de « l’accumulation de la pression fiscale sur les biens immobiliers ».

Et ce n’est pas seulement à Paris. Dans les provinces, hors des grands arrondissements de Paris, les ventes de maisons existantes au troisième trimestre ont chuté de 20% en un an, une accélération par rapport à la baisse de 16% entrevue au deuxième trimestre (Note de conjoncture immobilière, Janvier 2013). Et les ventes de maisons neuves en France ont plongé de 25% au troisième trimestre, une accélération fulgurante vis-à-vis du déclin de 14% du deuxième trimestre.

Mais encore, les prix en France, au moins au troisième trimestre de l’an dernier, n’ont pas beaucoup baissé, car les vendeurs s’accrochent à l’espoir – espoir illusoire, comme démontré par chaque explosion de bulle immobilière – que cela changera. Et, malgré des taux hypothécaires d’une moyenne de 3,31% en novembre pour un terme moyen de 208 mois, les prêts hypothécaires ont plongé de 32,6% par rapport à l’année précédente.

The Economist a mis le doigt dessus avec une étude internationale des prix de l’immobilier. Cette étude ne visait pas la France en particulier, contrairement à ses autres articles. Mais elle a tapé sur la tête de la France.

L’étude a utilisé deux mesures et les a comparé aux moyennes à partir de 1975 : le ratio prix/location et le ratio prix/revenu disponible par habitant. Elle a conclu que le marché immobilier en France était massivement surévalué : de 50%, selon le ratio prix/location, derrière le Canada (78%), Hong Kong (69%) et Singapour (57%), et de 35%, selon le revenu disponible, tout juste devant le Canada (34%). Ce qui fait de la France le marché immobilier le plus surévalué du monde, par rapport au revenu disponible, et le quatrième plus surévalué, par rapport au prix de location. Un marché immobilier surévalué dans une économie chancelante… bon appétit.

Ainsi, Hollande et le Premier ministre Ayrault sont moins populaires que jamais. Mais cette étude est restée dans l’ombre à cause de la campagne de bombardements au Mali – campagne qui leur vaut une avalanche de commentaires positifs et de support de tous côtés, au moins en France. Ce qui tombe très bien… (Lire : A War to Rescue the French Government’s from its Descent into Unpopularity Hell)



Remerciements à Fabrice Drouin Ristori de fr.goldbroker.com

Philippe30 a écrit :

Aujourd’hui , l’immobilier ne baisse pas parce contre il est plus facile de négocier du fait de la grande peur de la baisse ,

Philippe

ne ce serait ce pas contradictoire ?

Sinon j’ai rangé le sujet de l’immobilier dans la même catégorie que la politique, la religion (et le foot)  : trop d’affects pour avoir une discussion raisonnée et factuelle sur le sujet (je ne parle pas du forum)

Mouais,

Il ne faut pas un confondre un discours d’un responsable de réseau qui fait sa pub gratuitement dans la PQN avec les chiffres des notaires qui montrent une poursuite de la baisse des volumes.

Il suffit de lire "En revanche, « chez nos clients, on voit un désir d’acheter pour se mettre à l’abri en cas de chômage », relève Laurent Vimont" cela pour se rendre compte du niveau du personnage. :-)