Démembrement d'une SCPI : comment démembrer une SCPI ?

bajb · #1

Je cherche en vain à connaitre les frais attachés à un démembrement de SCPI.
En pratique je suis en possession de SCPI et je n’ai pas l’utilité des revenus. Dans 10 ans oui.

J’ai bien compris comment on souscrit en démembrement (merci aux nombreux files qui traitent du sujet), mais en cas de SCPI déjà en portefeuille je ne parviens pas à trouver comment cela se passe vis-à-vis de la société de gestion, s’il faut un acte particulier, l’enregistrer quelque part et les frais afférents.

Si quelqu’un peut m’éclairer…

Mots-clés : scpi démembrement

yannou77 · #2

Je ne connais pas la démarche pour démembrer vos part de SCPI, cependant, j’apporte ceci à votre réflexion :

Le calcul d’imposition pour la vente d’usufruit a changé, vous serez maintenant imposé sur cette vente comme sur des revenus fonciers (et non plus selon une plus value quasiment inexistante), ce qui réduit fortement l’intérêt de revendre de l’usufruit une fois qu’on possède la pleine propriété des parts.

GoodbyLenine · #3

J’ai déjà acheté l’usufruit temporaire de parts de SCPI à quelqu’un qui détenait la pleine propriété de ces parts.

La procédure est en gros la suivante la suivante :
1) se mettre d’accord sur les conditions
2) signer une convention de démembrement (pour certaines SCPI, il faut qu’elle soit conforme avec ce que la société de gestion accepte de gérer) qui tiendra lieu de document de cession de gré à gré
3) enregistrer la cession auprès du trésor public, en remplissant un formulaire (cerfa 2759) et en payant 5% du montant fiscal de la transaction (qui est de 23% de la valeur des parts en pleine propriété, si l’usufruit fait 10 ans ou moins)
4) transmettre les documents des points 2 et 3 à la société de gestion, avec un chèque pour l’enregistrement de la transaction (variable selon les SCPI, typiquement 100 à 200 €).
5) recevoir les attestations de propriété de l’usufruit (ou de la nue-prop) de la société de gestion

Une problématique est de se mettre d’accord sur qui réalise les démarches, et de se faire confiance (ou d’avoir recours à un tiers de confiance, par ex un pro de la gestion de patrimoine).

Le vendeur devra bien entendu déclarer ce que la loi lui impose, comme revenu ou plus-value.

Comme indiqué par yannou77, l’intérêt fiscal pour le vendeur est bien moindre actuellement qu’avant ces derniers changements. Ca lui permet quand même de concentrer un revenu sur une seule année (pour certains, ça aura un intérêt) et de sortir la totalité du bien de sa base imposable à l’ISF. Pour un non-résident fiscal en France, ça change aussi les choses.

GoodbyLenine · #4

yannou77 a écrit :
Je ne connais pas la démarche pour démembrer vos part de SCPI, cependant, j’apporte ceci à votre réflexion :

Le calcul d’imposition pour la vente d’usufruit a changé, vous serez maintenant imposé sur cette vente comme sur des revenus fonciers (et non plus selon une plus value quasiment inexistante), ce qui réduit fortement l’intérêt de revendre de l’usufruit une fois qu’on possède la pleine propriété des parts.

Pour plus ou moins "contourner" ceci, on peut imaginer des montages, mais je ne sais ni s’ils sont rentables (il y aura pas mal de frais divers à payer), ni si le fisc ne les contestera pas un jour, et ne ne suis pas prêt à m’y risquer…

Quelques exemples :
[1] bajp vend la pleine propriété de ses parts à X, et paie des impôts sur son éventuelle plus-value. Un peu plus tard, X vend à bajp la nue-propriété de ces parts.
[2] bajp donne l’usufruit temporaire de ses parts à Y. Un peu plus tard, Y vend cet usufruit temporaire à X.
[3] bajp vend la pleine propriété de ses parts à X, et paie des impôts sur son éventuelle plus-value. X consent à bajp une option d’achat de ces parts exerçable dans X années, et bajp consent à X une option de vente, à un prix convenu d’avance.

bajb · #5

Un vrai plaidoyer et des vraies raisons de souscrire dès le départ sous la forme souhaitée, pour moi la nue propriété…

Merci pour ces renseignements

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yannou77 a écrit :

#5 09/03/2013 17h16

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