Investissement dans un immeuble à Vichy : vos avis (photos incluses) ?

supernewbiepro · #1

Bonjour
J’aimerais avoir vos conseils svp concernant un immeuble.

Localisation : VICHY, ville thermale, 19.000 habitants
Capacité d’épargne mensuelle actuelle, nette, avant opération : 1.000€

Moyenne des loyers locaux :
Studio/F1 : +/- 250€
F2 : +/- 300€
F3 : +/- 400€

Immeuble doté de 3 F2
RDC, 1er et 2eme étage
Un appartement par étage

Situé dans une rue étroite à sens unique où on ne peut se garer, pile dans le centre-ville perpendiculaire à la principale rue commerçante, a 1500m des cures (est-ce trop loin ?)

Escalier en granit, murs saints, toiture ok, façade refaite il y a 5ans, de la cave on voit de la poutrelle avec brique rouge (? ok pk pas…)

Les 3 appartements sont identiques soit 30m² chacun avec cave :
- Chauffage gaz (DPE en D)
- Electricité sans prise de terre, donc à refaire
- Chaudière gaz de l’ère préhistorique voire même du crétacé supérieur !
- 2 doubles fenêtres simple vitrage par appartement.
- 1 baignoire dans chaque salle de bain
- Cuisine en grès blanc, monobloque horrible avec portes dessous.
- Mûrs plafonds et sol niquels.
- j’estime les investissements à faire à 1200€ par chaudière gaz économe pose comprise soit 3600€, 600€ par fenêtre double vitrage posée x 2 x 3 soit 3600€, et 1000€ d’électricien par appartement soit 3000€, donc un total de 8000€.

Actuellement, sur les 3 appartements, 2 sont loués pour 305€ et 30€ de charge chacun, donc reprise des locataires en cas de vente.
Le propriétaire m’a contacté suite à une annonce de recherche d’immeubles, et m’en propose 60.000 €. (je ne suis pas certain qu’il accepte à 60.000 notaire compris, ça ne lui ferait "que" 54.000 et hésite donc à le lui proposer)

Si je suis vos conseils d’acheter non pas cash (qui injecterait la totalité de mon capital liquide) mais à crédit, le banquier me propose du 3,20% sur 20ans soit 351,40€ par mois assurance comprise.

1°) Si je réalisais l’opération à crédit 100%, avec un appartement vacant, cela me donnerait du 600€ mensuel -351€ de crédit, -1116€ de cotisations -800€ de foncier -300€ d’assurance - l’IR, resterait 50€ par mois net. (sous réserve que je paie le notaire et la garantie soit 6000€) réflex des parents : inutile de s’emmerder pour 50€ par mois… même s’ils ne comprennent pas que c’est un capital (certes il faut attendre 30ans pour l’exonération en cas de revente mais bon…)

2°) Si je réalise l’opération en injectant 46.000 de liquide avec un crédit de 20.000, ça me fait 116€ sur 20ans, et ça me monte ma rentabilité, toutes taxes et frais déduis de 50 a 250€ net par mois toujours avec un logement vacant, mais plus de sous sur le compte dans ce cas

Mes interrogations ou hésitations sont les suivantes :
- Que pensez-vous de la chose et de l’absence de rentabilité mensuelle en cas de crédit ?
- Vu le montant des travaux nécessaires, jugez-vous cet investissement intéressant ou pas surtout que les appartements sont super petits à 30m² !
- Pour moi, Studio/F1/F2 = précarité locative… stabilité à partir de F3. Qu’en pensez-vous ?

D’avance merci pour vos avis et conseils.
Cordialement

Mots-clés : immeuble locatif avis conseil loyer occasion

Range19 · #2

Bonjour,
J’adore Vichy, ville où l’on trouve de très belles maisons et immeubles, l’architecture est très intéressante et j’ai longuement hésité il y a 4 ou 5 ans à y faire une opération, mais…
- je suis un des rares de ma génération à aimer cette ville.
- Vichy croule sous les petites surfaces
- la demande semble en berne, tant sur le marché vente que location

L’immeuble lui même :
Vos estimations de travaux sont sous évaluées.
Sauf à le faire vous même (difficile pour le gaz pour des questions d’assurance), une petite chaudière posée, raccordée etc c’est plutôt 1800 à 2500 euros l’unité.
Idem pour les autres points.
Il faudrait aussi prévoir des travaux de décoration, sauf locataires "compliqués", les gens normaux aiment le propre (ce qui ne signifie pas qu’ils rendent propre :-) )

Enfin, pourquoi considérez-vous qu’un appartement devrait rester vacant ?

supernewbiepro · #3

Bonjour

- Vichy croule sous les petites surfaces
- la demande semble en berne, tant sur le marché vente que location

Tout à fait d’accord avec vous… Et les petites surfaces me rebutent d’où mon hésitation. D’ailleurs la quasi totalité des immeubles trouvés à la vente sur cette ville sont tous avec des F1 ou F2 ce qui rejoint votre remarque… rares sont ceux dotés de F3. Par contre si on tape à plus de 200.000 oui là on en trouve mais ce n’est plus du tout le même budget… Ça fait effectivement réfléchir.

Enfin, pourquoi considérez-vous qu’un appartement devrait rester vacant ?

Par sécurité dans les calculs financiers pour éviter d’être en position délicate justement si un appartement reste vacant.

espenlind13 · #4

Idem, je trouve vos évaluations de travaux très optimistes. Je compterais 20% de plus, au minimum. Vu les photos, à mon sens, il y aurait aussi un bon rafraîchissement à prévoir (sols, murs, parties communes …).

GoodbyLenine · #5

Mes réflexions :
- un immeuble avec une rentabilité de 15% brut en louant 2/3 appart, c’est logique qu’il y ait aussi des inconvénients, et ceux-ci ne sont pas forcément rédhibitoires. Si vous arrivez, moyennant des travaux, à louer le 3ème appart ou à augmenter un peu les loyers, ce serait plus de 20% brut et qqs centaines d’€uros par mois (presque sans apport, et tout en remboursant l’emprunt).
- dégager un cash-flow positif en empruntant 100%, en ne louant que 2/3 apart, c’est déjà un bel exploit…. (injecter des liquidités dans l’opération reviendra en fait à placer ces liquidités … à moins de 3%. Donc si vous faites l’opération, autant emprunter et conserver le cash, comme réserve en cas de coup dur, ou pour faire un jour une autre opération, en conservant votre "puissance de frappe", et tout en le plaçant pour dégager un petit cash-flow)
- si vous résidez sur Vichy, vous n’avez peut-être guère de meilleur choix qu’un immeuble … sur Vichy, avec ses atouts (marché locatif difficile) et ses avantages (prix bas, rentabilité forte s’il y a des locataires, revente sans doute pas facile). A vous alors d’évaluer si cet immeuble est mieux que ce que vous pourriez trouver par ailleurs à Vichy.
- il faudrait "creuser" d’autres potentiels points faibles : depuis quand les locataires sont-ils là ? paient-ils bien ? ont-ils l’intention de e rester et quelle est leur situation pro/perso ?

Sinon, il reste un autre aspect à creuser, à savoir est-ce qu’un tel investissement est adapté à vous et à vos projets de vie : si vous comptez partir à l’étranger dans 2 ans, est-ce bien raisonnable d’investir dans un immeuble dont il faudra s’occuper pour qu’il soit rentable (ne serait-ce que pour qu’il y ait des locataires, payant leurs loyers) ?

supernewbiepro · #6

Merci pour ces retours intéressants
Votre dernière remarque amène à une question parallèle. En cas de départ à l’étranger, n’est-il pas judicieux de placer le bien en gestion dans une agence ? ils prennent environ 10% pour la gestion, EDL entrée sortie et recherche de locataires. Des huissiers font également la gestion mais rien qu’au nom de leur profession, cela fait fuir pas mal de locataires potentiels.

zeb · #7

Vichy, ville thermale en perte de vitesse. Les hôtels et résidences hôtelieres ferment les uns après les autres, les bâtiments sont transformés en résidences locatives.

L’offre est importante, le dynamisme économique en berne.

Source : Un collègue qui a décidé de ne pas investir à Vichy il y a quelques mois.

A+
Zeb

Rom · #8

Effectivement, Vichy semble vraiment en perte de vitesse, et cette situation devrait perdurer.

La question que tu nous pose donc est : comment réaliser un investissement immobilier sur une zone avec une demande globale en décroissance à l’offre abondante?

Il va donc falloir que tu proposes un bien de grande qualité pour faire la différence et compenser une demande en berne, ce qui augmentera inévitablement le coût des travaux, (matériaux notamment), il ne faut pas rêver.
Le bien ne semble pas non plus exceptionnellement placé, et ça c’est un élément sur lequel tu n’as pas de prise.

Essaie de passer une fausse annonce sur le bon coin, ou autre site gratuit, accompagnée de photos d’appartements semblables à ce que tu pourrais proposer, et tâte le pouls de la région en direct.

Pas mal de travail en perspective!
Mais il doit y avoir de meilleures opportunités à saisir.

ZX-6R · #9

S’il est plein centre et que 2 lots sur 3 sont loués, c’est quand même une sacrée sécurité! Les locataires sont en place depuis combien de temps? Ont-ils l’intention de bouger?
Pour le calcul de renta, on ne peut pas compter comme vous. Le lot non loué doit compter, au moins en partie. Incluez un mois ou 2 de vacances en fonction du marché mais comptez le!

Et expliquez à vos parents que vous empruntez 100% car vous gagnez 50€ de cash flow PLUS le remboursement du capital PLUS les interets de votre cash que vous placez sur des superlivrets PLUS vous conservez une capacité de frappe financière, ce qui n’est pas négligeable!

Range19 · #10

supernewbiepro a écrit :
Merci pour ces retours intéressants
En cas de départ à l’étranger, n’est-il pas judicieux de placer le bien en gestion dans une agence ? ils prennent environ 10% pour la gestion, EDL entrée sortie et recherche de locataires.

Disons qu’à défaut d’être judicieux c’est le seul moyen de louer sans être présent.

Le problème : internet malmène les professionnels qui sont souvent peu réactifs et surtout peu exigeants en gestion. Nombreux sont les candidats solvables qui optimisent leur recherche par le net et privilégient la location directe.
Je passe sur les états des lieux complaisants pour les locataires… La gestion déléguée me semble un bon moyen de dégrader fortement la rentabilité et la valeur du bien, sauf à trouver la perle rare dans une agence.

Sam03 · #11

Bonsoir,

Au final,

as tu acheter ce bien?.

si Oui toutes mes félicitations, et si non pourrai tu me donner le téléphone du propriétaire car je suis intéressé.

Cordialement

Sam

supernewbiepro · #12

Bonsoir
Négatif je ne l’ai pas pris car :
- Logements trop petit. Ca ne me plait pas. Si ça ne me plait pas, comment puis-je transmettre mon enthousiasme à mes locataires potentiels ?
- Logements petits, turn over plus important
- Risque trop important vu la quantité de biens identiques disponibles à la location sur le marché sur vichy
- Montant des travaux relativement important, quoi qu’en dise le proprio, il faut changer toutes les menuiseries, refaire les cuisines, changer les chaudières (ou les remplacer par de l’élec), refaire l’électricité etc…

A la place je viens d’acheter une maison en excellent état, de 67m² pour 44.000€ FAI (une affaire !) et en train de monter un dossier pour une seconde maison toujours sur vichy, plus chère celle-là et plus petite, de 50m² à 55.000€ mais avec jardin et garage.

Désolé je n’ai pas gardé les coordonnées du vendeur

jeamb · #13

whaou ! en exagérant a peine, c’est le prix d’un garage par chez moi !

Guillaume33 · #14

Bonjour,
Je m’étais intéressé à cette ville pour un client investisseur.
Vous y trouvez certes des rentabilités vraiment détonantes (15% et +)
Par contre je déconseille très fortement d’y investir.
Vichy à un des taux de logements vacants les plus élevé de France :
4600 logements de vides soit 23 % du parc total !

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