Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ?

Bonjour,

En deux mots : le locatif meublé régime BIC. Les revenus ne rentrent pas dans le calcul de vos revenus à l’IR.

De nombreux sujets existent sur le forum recherchez les posts "louer en meublé"

Non, vous parlez du micro Bic. Régime forfaitaire (50% d’abattement sur les loyers). Mais le régime réel BIC LMNP n’a pas cette limite. Et il a de nombreuses vertus (amortissement de 85% de votre investissement, etc…).
Vous trouverez de nombreuses discussions sur ce sujet dans ce forum.

Je déterre ce poste suite à mon interrogation : cf étude de cas cricri77700.

Dans les grandes lignes, j’ai un parc immobilier actuel qui génère 6200 euros de loyer HC.

J’ai un autre projet avec une signature d’un compromis prévu pour mi juillet.
L’immeuble en question générera des loyers supplémentaires de 5200 euros.

Ma TMI va explosé à 30/41% même en LMNP et les amortissements qui vont avec.
Les 190000 euros prévu pour les travaux vont me durée que 3 ans en location nu ou 5 ans en LMNP ( avec une imposition la 2eme année mais maîtriser jusqu’à la 5eme ) .
Mon parc immobilier à un rendement de 18% donc malgré les travaux , c’est pas suffisant et les 50000 euros d’impôts sur le revenu constaté dans mon prévisionnel me fait écrire ce message.

J’ai pensé a la SCI à l’IS pour capitaliser pendant 15 à 20 ans.
Lorsque j’aurai vendu mes biens actuels en non propre et que ma TMI redescendra, je m’en servirait de rente en dividende en profitant le l’abattement des 40%.

Avez vous d’autre idée ?
Une expérience à faire partager ?

Merci roudoudou.

Attention je n’ai jamais dit que j’allais racheter mes biens par la SCI mais uniquement le nouveau projet.
La fiscalité est déjà maîtrisé pour ce que j’ai actuellement et mon arrêt de mon activité professionnelle va compenser l’arrêt de mes amortissements ainsi que mes charges.

Il est toujours plus facile de maitriser sa fiscalité et de payer en fin de parcours à la revente que de payer annuellement de plus en plus d’impôts durant la phase d’emprunt.

Revendre des biens rentable pour limiter la fiscalité me semble peu judicieux et peut mener à une requalification en marchand de biens car ces biens rénovés seront revendus plus cher donc intention spéculative surtout si le nombre de revente est important.

Philippe

Si votre question s’adresse à moi, une SCI IS (tirelire) dont je suis associé a effectivement acquis de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, entre autres (actions de foncières, etc.). Ce n’est d’ailleurs pas toujours facile d’en trouver avec une bonne rentabilité (et il faut de toute manière bien avoir analysé la SCPI en question).
Mais elle ne possède pas d’immobilier physique dégageant de gros rendements et sur lequel je compterais dégager une grosse plus-value à terme (la caractéristique de la majorité de vos biens).
Je préfère même me verser des dividendes (pas forcément le maximum possible) et payer IR+PS dessus maintenant (sans avoir TMI 41% +33% d’IS), quitte à en réinjecter une partie en CCA (qui deviendra récupérable net d’impôt et mobilisable rapidement, sous réserve que la SCI dispose de liquidités ou puisse céder vite certains actifs), pour éviter de me retrouver un jour devant un trop gros mur d’impôts si je veux récupérer du cash.
On ne sera pas éternellement dans une situation où les banques prêtent facilement, à des taux très bas, et où disposer de cash n’est pas un si gros atout pour faire de bonnes affaires.   

Actuellement, vous ne faites qu’acheter des biens et les rénover, avec des emprunts, puis les louer. Mais un jour il faudra aussi les vendre (ou alors vos héritiers hériteront de cet aspect). Ceci dit, loger une partie de vos investissements immobiliers en SCI IS peut aussi avoir du sens. En loger d’autres dans une structure IS avec l’activité de MdB aussi sans doute (éventuellement avec comme minoritaire un artisan ou autre partenaire sur lequel vous vous appuyez beaucoup).

Bien souvent, une SCI IS par bien est recommandée (pour pouvoir céder chaque bien avec le maximum de souplesse), et certains (y compris sur ce forum) proposent des structures avec SCI IR contrôlée par SCI IS, contrôlée par holding, etc. Mais multiplier les structures sociétales rajoute aussi de la complexité (suivi des comptabilités, tréso, etc.), vous verrez… Vous devriez vous projeter à 5-10 ans (imaginez que vous continuiez à faire autant d’opérations que maintenant : pourquoi ceci s’arrêterait-il ?), et déterminez quelles structures ils vous faudrait alors (quels cashflow vous aurez, combien de biens à gérer, quels encours de crédit, etc.), et créer ce qui vous met sur le bon chemin.

Le fait de pouvoir amortir l’usufruit temporaire (si détenu dans une structure à l’IS) est une de ses caractéristiques (cet actif a une durée de vie limitée, et bien connue). Sans cela, il faudrait acheter l’usufruit bien moins cher pour que ça présente le même intérêt.

Si j’ai investi sur ce type d’actif (usufruit temporaire de parts de SCPI de rendement), c’était pour tout un ensemble de caractéristiques :
   - un bon TRI cible à long terme (en prenant en compte les potentiels scénarios optimistes , moyens, et pessimistes, et leurs chances de se produire);
   - ne pas avoir à gérer tout ce qui va avec des locataires, ou des rénovations (et même la gestion au jour le jour) de biens immobiliers (tout le monde n’aime pas faire ça, même si c’est rémunérateur lorsque c’est bien fait);
   - un flux de cash plus élevé que pas mal d’autres investissement (et pour cause : à l’extinction de l’usufruit, il ne reste plus rien);
   - moins subir l’éclatement d’une éventuelle bulle de l’immobilier (on dépend plus de l’évolution des loyers que de l’évolution des prix du m², les loyers étant en général moins volatils que les prix au m²);
   - une exposition à l’immobilier professionnel (différent du "résidentiel") et très diversifiée.

Comme dans tous les domaines, il y a une courbe d’apprentissage, et des "pièges" (et parfois des bonnes surprises) avec ce type d’actif, par exemple :
  - les SCPI ne sont pas toutes équivalentes (et les évaluer n’est vraiment pas trivial),
  - les parts de SCPI ne sont pas des obligations à taux fixe (les flux qu’elles génèrent varient),
  - le marché pour acheter de l’usufruit temporaire est étroit,
  - il y a des décalages de dates de jouissance,
  - diverses subtilités de comptabilité et fiscalité, avec par exemple des "produits" qui ne sont pas égaux aux dividendes perçus (ou l’impact de revenus à l’étranger, ou de la distribution de plus-values, ou …),
  - une partie des dividendes (distribution de plus-values immo) de certaines SCPI va au nu-propriétaire,
  - etc.  (et je suis sûr d’en découvrir encore, alors que mon premier achat d’usufruit date déjà de 2010)
Allez-y (très) progressivement !