Investir sur du neuf en habitations individuelles ?

70k€ pour 80m² en RT2012? Ça fait moins de 1000€ le m²? Cela ne me semble pas cher du tout.

Au boulot, on sort les projets à environ 1250€ le m² de SHAB en bonne qualité de fonctionnement (HLM: ça brille pas mais ça tient dans le temps), fondation filante et garage compris.

Il faut faire attention à comparer ce qui est comparable, mais à vu de nez, votre tarif me semble très optimiste.

En admettant 1250€ le m² de surface habitable, il faudrait louer plus de 10€ le m² SHAB pour envisager un autofinancement sereinement (10% brut).

Dans votre situation, vous avez l’avantage d’avoir un terrain "gratuit", encore que vous pourriez le considérer dans vos calculs à son prix de vente afin de comparer différents scénarios:

1) je vends le terrain et j’achète un bien à rénover avec cet apport
2) je construits du neuf
3) …

cela dit, à mon sens vous manquez l’essentiel dans votre démarche: pourquoi faites vous cela?
Si c’est uniquement pour saisir une opportunité de valoriser le terrain, cela me semble beaucoup de tracas.
Si vous souhaitez mettre en place une structure financière pour générer des revenus complémentaires pour la retraite de vos parents, la logique est différente et l’immobilier une solution parmi d’autres, avec ces avantages et inconvénient.

Donc à mon sens, l’aspect "vague" de votre projet doit se préciser en premier lieu à ce niveau.

Par contre, vous avez raison de vouloir préciser votre projet, surtout si vous le montez en famille. Il serait trop dommage de se prendre la tête pour des questions d’argent.

Cordialement.

Vous souhaitez donc diversifier vos revenus familiaux pour limiter le risque de petite retraite pour vos parents.
Vous avez déjà un bien en location dans la famille, construire ne me semble donc pas être une solution de diversification, sauf à considérer que le neuf est une diversification par rapport à l’ancien.
Je suppose que vos parents ont également une résidence principale? Encore de l’immobilier.

Je me fais l’avocat du diable, mais en matière d’investissement immobilier, dans la conjoncture actuelle, il me semble indispensable de partir sur des montages autofinancés de façon à moins subir une baisse de la valeur immobilière. Si c’est le locataire qui paye tout, le bien peut se déprécier de 30%, c’est pas vraiment gênant.

Or à vu de nez et selon mon expérience, il est très difficile de faire un investissement s’autofinançant avec du neuf. Sauf à pouvoir construire avec un foncier pas cher, dans une zone où le prix de vente dépasse largement le prix de construction (pas à la campagne donc).

Admettons que vous vendiez le tout, 15*40k= 600k représente une belle somme à valoriser.

Pour votre problématique de diversification, il existe d’autres formules que l’immobilier. Vous indiquez être exposé au système de calcul des retraites et à l’immobilier. Peut être une assurance vie alimentée par la vente des terrains?

Ou investir dans une entreprise avec l’argent de la vente? En bourse?

C’est mon approche, peut être que d’autres auront une autre vision de votre situation.

Cordialement.

Bonjour,

merci pour votre autre regard des choses, il est bien de pouvoir confronter les choses.

Effectivement, le standard serait plus proche de 3 chambres et d’une zone de débarras, à voir si nous pourrions avoir une marge de négoce pour établir ce genre de plan à moindre frais.

L’idée d’une construction de test pourrait être séduisante. D’autant que nous disposons d’une maison en location sur chacune des 2 communes et je peux vous dire que la demande est forte à chaque fois que nous relouons les biens (80 m² hab loués 730 et 790 € hors charges mais ce sont des maisons de 1930 avec du terrain et des bâtiments en annexe), depuis 2007 que je me charge de ce travail, nous n’avons pas eu de vacances locatives malgré notre campagne peu peuplée.

Le problème c’est que étant la nouvelle "génération Y", ingénieur et issu du monde paysan, je ne crois pas du tout à la bourse (un système peut courir à sa perte tellement les opérations en bourse sont automatisés), je veux être maître de la situation et comprendre, mes placements basiques de type PEA, je les clôtures au fur et à mesure tellement ils sont navrant (ma mère en a eu un qui était moins rentable qu’un Livret A ! Sur une durée de 8 ans)

Je ne crois pas non plus à la retraite française (mais c’est un autre débat ni aux placements de type PERP où il faut vivre 120 ans pour que l’opération soit rentable :-p)

Quant aux Assurances Vies, j’en ai ouverte une mais cela fait bien longtemps que je ne verse plus rien compte tenu des intéressements faibles surtout ces 2 dernières années.

Il ne reste plus grand chose me direz-vous ?

Le marchés obligataires semblait intéressant il y a un an mais là encore il faut "se retrousser les manches et mettre le main dans le cambouis"

Après l’investissement dans une autre société me semble plutôt aléatoire et risqué, surtout vis à vis là une fois encore, de la conjoncture actuelle.

Je me dis que c’est sans doute la phase où il faut emprunter (à taux très faibles) plutôt que de placer (à taux ridicules) et profiter d’effets de levier… Reste à voir maintenant de quelle manière !

Bonjour Pruls,

De rien, merci à vous pour votre intérêt et vos apports sur ces sujets. Je vois les biens que je gère, ce qui se passe chez les autres, ce qui ne pose aucun problème, ce qui en a posé et été vendu, ce qui pourrait en poser. J’arbitre en conséquence.
La maison individuelle est le rêve de nombre de nos concitoyens et l’offre relativement modeste.
Le rendement est bien moindre qu’un immeuble ancien mais au moins comparable à du collectif de bon standing, les charges en moins.
Avec dispositifs fiscaux, on peut faire de très belles affaires.

Un de mes anciens collègues s’est orienté vers les maisons individuelles neuves en zone rurales après avoir orienté ses premiers investissements immobiliers vers deux immeubles rénovés. Ces derniers étaient lourds à gérer (locataires "difficiles et fort turn over). Les maisons ne posent aucun problème et se louent relativement cher car peu de concurrence.

Gamma 76, je crois que vous savez parfaitement vers où aller ou pas. Votre projet est intéressant.

Une de mes connaissances a cessé la construction et location pour faire aménager des lotissements…

Dernière modification par Range19 (13/08/2013 18h08)

Construiresaretraite a écrit :

Même si l’idée de Range19 s’appuie sur du Bon Sens Paysan, elle risque de dégrader la rentabilité.

Diminuer la rentabilité dans un cas en minimisant le risque ou augmenter le risque en augmentant la rentabilité potentielle… Rien de paysan là dedans

Merci pour vos points de vue.

En effet, les prix de construction annoncés ne comprennent pas la pose de parquet flottant des chambres ni la peinture des plaques de plâtres, mais ce type de menus travaux ne nous font pas peurs. Par contre l’essentiel des éléments sanitaires sont compris, pour la cuisine cela se limite à l’évier + meuble bas (à étudier si la pose d’une cuisine aménagée peut être pertinente dans le Business Plan, c’est vrai que c’est souvent mis en avant sur la vente de biens immobiliers). Pour la partie extérieure, à étudier avec le comptable, si l’exploitation agricole de mes parents peut réaliser ce genre de prestation.

La maison individuelle à construire apporte moins de rendement, j’en suis conscient, mais apporte une bien meilleure maitrise (pas de copropriété "vereuse" ou submergée par les événements), des matériaux neufs et potentiellement moins de turn over. Une meilleure isolation avec la norme RT2012 peut aussi être un argument à mettre en avant sur une location lorsque l’on voit le prix du fioul domestique ou du Kwh, nous avons été relativement déçus par certaines "remises à neuf" en terme d’isolation sur de l’ancien. Je n’avais pas abordé ce fait mais il serait possible de réaliser de la construction en série et ainsi minimiser les coûts.

Et comme je vous le disais, malgré l’aspect zone rurale, je fus toujours étonné par le nombre de réponses lorsque je reloue nos biens, il est vrai que ce genre de biens étant bien souvent plutôt proposé à la vente. Mettre une annonce locative reflétant le projet sur un site bien connu serait une bonne idée en effet.

@pontneuf : vous avez fait construire avec un Scellier proche d’une grande agglomération pour être éligible ? Maintenant c’est la partie fiscale qu’il faudrait que je creuse dans le neuf, étant maintenant assez calé dans l’ancien… Quel autre dispositif fiscal existe t’il (s’il existe) en zone rurale ? Existe t’il d’autres organismes que l’ANAH pour toucher d’éventuelles subventions (mais après on risque plus d’aborder l’aspect logements sociaux) ou existe t’il des astuces pour être exonéré de taxe foncière pour un certain temps ?

@pontneuf : merci pour l’approche maitre d’œuvre, j’y avais vaguement pensé, savez-vous comment cela se passe avec les nouvelles normes liés à l’isolation ? Faut-il les faire valider par un organisme (type Consuel pour la partie électricité)

Quant est-il des intérêts bancaires purement liés à la constructions, ils seraient à déduire dans les charges ? Pour le domaine de l’ancien, le fisc n’autorise pas à déduire les travaux liés aux agrandissements par exemple…

Gamma76 a écrit :

Merci pour vos points de vue.

Quant est-il des intérêts bancaires purement liés à la constructions, ils seraient à déduire dans les charges ? Pour le domaine de l’ancien, le fisc n’autorise pas à déduire les travaux liés aux agrandissements par exemple…

Les intérêts bancaires liés à la construction à but locatif sont déductibles l’année où ils sont payés des revenus fonciers si le délai est raisonnable entre le début de la construction et la mise en location. À défaut de revenus fonciers cette année là, les intérêts sont reportables selon les règles habituelles.
Sur vos autres questions, j’étais très au point jusqu’au dispositif Scellier et Scellier social, mais depuis, je dois mettre à jour mes connaissances devenues obsolètes.
Vous pouvez vous rapprocher des mairies qui relaient les informations sur les aides locales le cas échéant.

Sur la question du BBC, l’approche technique mérite autant vos interrogations que l’approche financière. Je suis de ceux qui n’imagine pas bien les artisans et matériaux au niveau d’exigences de telles normes. Il se dit dans les milieux professionnels que le nombre de sinistres en garantie va se multiplier faute de certitudes sur la pérennité de l’étanchéité ne serait-ce que des menuiseries… mais je ne suis pas expert. C’est un pari à tenter mais il faut être très bien documenté et suivre plus attentivement que jamais le chantier.
Si je tenais une équipe capable, je me lancerais. C’est le point clef de la réussite d’un investissement dans le neuf.

Je viens de lire l’intervention de Pruls : j’adhère à 100%

@BorderLine Certes mais nous nous éloignons du sujet puisqu’il est question ici d’une zone rurale.

Je suis conscient que le prix d’un terrain en plein centre ville de Montpellier grève le budget de manière significative ! Ici par exemple une maison des années 90 de 5 pièces vaut 180 KE (1700 € le m²). J’ai eu un devis de construction type BBC pour une maison avec 3 chambres aux environs de 90 KE…

@pontneuf

Je confirme ayant fait à peu près la même. D’autant qu’on pouvait même faire du Scellier intermédiaire sans véritable contrainte supplémentaire en pratique (car les contraintes du Scellier intermédiaires étaitent proportionnelles à la superficie et calées pour des "petits"appartements) . Ce qui permettait d’avoir 37% sur 15 ans et surtout de pouvoir en sus déduire des revenus fonciers 30% des loyers encaissés.

range19 a écrit :

Selon mon expérience, le niveau des prix est encore tellement élevé que le neuf est concurrentiel dans de nombreuses villes y compris dans certaines  zones rurales où l’offre est d’un autre temps. Il reste à bien considérer le montant de l’écart, surtout en l’absence d’avantage fiscaux.

Range, je me faisais justement ce genre de réflexion en lisant cet article du Blog Patrimoine d’une part, et en comparant le prix d’achat de petites maisons anciennes (incluant donc des frais de notaires classiques, et év. des frais d’agence) avec le prix pour faire construire dans un quartier de ma ville où un lotissement sort de terre d’autre part.
Certes l’époque bénie du Scellier intermédiaire version 2009/2010 est révolue (sinon j’aurais bien fait une seconde opération). Et on ne fera pas du 10% brut avec une maison neuve. Ceci dit, dans une ville de l’ordre de 200 000  habitants, en minimisant le prix (et donc la surface) du terrain, je préfère faire construire une maison neuve à 6% de rendement (avec zéro vacance locative, peu de gestion, aux dernières normes énergétiques), qu’acheter un appartement ancien de standing (avec balcon/terrasse) étiqueté E, sans maîtrise des charges & travaux de copropriété, à rendement équivalent ou même légèrement supérieur.

On n’est donc pas ici dans une démarche de rendement pur/cashflows positifs sans apport, comme celles préconisées par Philippe 30 ou ZX (et dont je ne remets pas en cause la pertinence) et qui nécessite de viser des rendements plus élevés. Par contre, pour qui cherche avant tout une relative sécurité sur la valeur du bien (considérant par exemple que les coûts de construction et donc le prix pour reproduire un bien de qualité équivalente hors terrain ont peu de chance de baisser), une certaine tranquillité de gestion et garantie de louer etc…, ça peut se défendre.
Après reste à trouver qqs astuces pour optimiser le rendement net après fiscalité (la mienne serait de l’occuper 3-4 ans comme RP avant de la louer), ça peut aussi être de tester s’il y a un marché en meublé, ou encore regarder s’il y a qqch à faire dans les zones B2 qui ont obtenu un arrêté dérogatoire pour prolonger le Duflot etc…

Dernière modification par julien (23/08/2013 12h12)

Ce qui compte en Duflot sur les 2 maisons par an, c’est la date du dépôt (ou de l’obtention je ne me souviens plus - à vérifier) du permis de construire (Même si la réduction n’est applicable qu’à compter de l’année où la maison est finie et louée). Donc c’est sur ça qu’il faudrait jouer…

Gamma76 a écrit :

il est indéniable que construire du neuf revient moins cher (pour avoir fait l’expérience il y a quelques années avec de l’ancien avec des artisans de métier (toiture, gros œuvre), et cela laissait toujours des surprises et des finitions couteuses en terme de temps, des couts globaux plus difficile à évaluer)

Le neuf aussi n’est pas forcément un long fleuve tranquille : il peut y avoir des malfaçons, des défaillances de fournisseurs, des abandons de chantier, etc.

Gamma76 a écrit :

Est-il possible que je sois gérant d’une SCI à l’IR tout en étant minoritaire dans les parts sociales ?

Oui, je ne vois pas ce qui imposerait que le gérant soit majoritaire (ou même associé)…..

Gamma76 a écrit :

Puis-je m’octroyer un montant annuel correspondant à la gestion courante, renouvellement de baux… (tout en étant non professionnel dans le milieu). Existe t’il un cadre légal simple ou faut-il que ce point soit précisé dans les statuts ? (Le deal serait que mes parents soient surtout apporteur de capitaux mais souhaitent peu s’impliquer dans l’approche gestion)

Oui, mais pas de votre propre chef (à faire approuver en AG ou lors de la nomination du gérant ou dans les statuts). C’est une "rémunération du gérant", imposable (charges RSI, IR, PS, etc.) bien sur. Voyez avec un pro pour bien border la chose….

Gamma76 a écrit :

Que pensez-vous de l’approche : mes parents vendent des terrains viabilisés à la SCI ? (il faut je suppose un juste prix pour ne pas éveiller les soupçons du fisc ?)

Pourquoi au lieu de vendre (=> frais "de notaire") ne feraient-ils pas l’apport de ces biens à la SCI (lors de sa constitution, en échange de parts de la SCI, bien entendu avec une juste valeur), générant d’autres frais, moindres à priori ?

une réno complète de qualité dans de l’ancien peut être aussi cher que du neuf… 1000€/m²
une réno partielle fait par des auto-entrepreneurs ca coûte 300€/m²…
donc la comparaison est difficile !