Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

toudoucement · #1

Je gere 2 locatif moi même mais j’ai choisi de mettre le dernier locatif acheté l’an dernier en gérance à l’agence par laquelle je suis passé.

Le contact avec la négociatrice etait très bon.Elle m’a fait de la pub pour la gestion.j’ai rencontré sa collegue qui gere les loc qui est également très pro et de bon conseil

Je me suis dit que ce serait pas mal d’entretenir le relationnel avec cette agence.Se constituer un réseau est utile et temps qu’à faire autant ne pas se forcer et travailler avec des gens avec qui le courant passe.

Comme elle a loué ma maison au dessus de mon prévisionnel ça couvre les frais de gestion .

En cette periode de marché plus lourd,je pense qu’avoir de bons contacts avec les pro peut aider à trouver les bonnes affaires (vendeurs pressés,marge de négo,éviter le discours habituel d’un autre acheteur fantome…)

Mots-clés : agence, déléguer, gestion locative

yohannb07 · #2

Bonsoir, c’est une des questions évidentes que n’importe quel investisseur immo se pose au départ.
Je me la suis posée aussi et j’ai longuement étudié la question pendant… 5 minutes ^^ avant de comprendre qu’il n’y avait strictement 0 avantages à passer par une agence ! je m’explique

1 -Une agence prendra une commission pour chaque changement de loc lors de l’état des lieux, coté proprio et coté locataire donc de votre coté vous devez versez une commission de plusieurs centaines d’euro pour un état des lieux d’un quart d’heure et de l’autre le locataire qui doit déjà sortir un mois de caution et le mois en cours doit aussi payer les frais d’agence. Un locataire soucieux de son argent évitera donc de passer par une agence, chose que je faisais quand j’étais étudiant.

2- une agence prendra également un % sur chaque loyer de l’ordre de 5 a 7 %… cumulés aux commissions de changement de loc… votre rendement part en fumée. c’est déjà pas si facile de trouver et de monter des opérations ultra rentables pour se les faire manger par une agence.

3- A ceux qui diront que oui au moins toute la partie gestion est pris en charge par l’agence et qu’il y a 0 soucis… la encore je réponds non. Il suffit de regarder les annonces de location sur le bon coin des agences pour comprendre leur professionnalisme, mon chat ferait presque aussi bien en s’appliquant… et de plus les agences se moquent de mette 6 mois a louer votre appart, ce n’est pas eux qui ont les echeances de crédit et un rendement a assurer. dans ma ville je connais des proprio qui vendent car leurs appart, géré par des agences sont vacants depuis un an… j’en ai 11 et je les loue en moyenne en moins de 15 jours en refusant systématiquement des dossiers…

Donc pour résumer, une agence ça coûte cher pour tout le monde, fait fuir les loc, vous plombe votre rendement (si c’est pour avoir 0 soucis et faire du 2% autant prendre une PEL ou une assu vie) et à part tomber sur une agence ultra pro ce sera mal géré, ou du moins moins bien géré que par vous même ce qui se comprend finalement. quand a la garderie la nounou s’occupe de 20 bébés difficile de porter la même attention que vous qui en avait qu’un

Peut être le seul intérêt de l’agence pour les gens qui ont des activités très chronophages ou en déplacement souvent… l’agence peut être une solution mais j’ai moi même une activité avec 6 mois de déplacement par an, j’ai 11 appart que je gère moi même et j’y arrive sans aucune pression. J’ai détaillé mon parcours immobilier dans ma présentation si ça peut vous aider.

Comme je dis souvent avec mon collègue, les agences c’est comme la clope, ça sert a rien, ça vous coûte un bras et tout le monde le fait parce qu’ils voient les autres faire, sans vraiment savoir pourquoi ^^

AleaJactaEst · #3

Le gros problème est que l’intérêt de l’agence n’est pas "bien" aligné sur celui du propriétaire.

On peut le ressentir lors de la sélection des locataires et sur le délai pour en retrouver un.

Ceci dit, si vous habitez dans un endroit où il n’est pas possible de trouver des biens qui s’autofinancent, il est parfois nécessaire de déléguer la gestion. Il faut prévoir une marge conséquente sur le rendement du bien en question. Mais ce n’est pas toujours rédhibitoire.

Toutes les agences ne sont pas égales, certains travaillent beaucoup mieux que d’autres.

Il faut surtout voir quel type de bien vous proposer. Si vous proposer un bien nickel avec un prix 10% en dessous du marché, les agences prendront plaisir à vous trouver un candidat. En effet en 2h de temps ils trouveront quelqu’un. Si le prix est 5% au dessus, elles se décourageront et ne chercheront pas grand monde, car elles savent qu’il faut 30-40 visite pour trouver le bon candidat.

Enfin il vaut parfois mieux attendre 1 ou 2 mois et trouver un locataire qui non seulement payera son loyer mais surtout le rendra en bon état.

PS : je confirme tout à fait ce qui a été dis au sujet du réseau d’agence pour l’achat de bien. En effet, si vous avez quelques bons contacts, on peut vous appeler pour un bien qui "va rentrer" et qui n’est pas encore proposé à la vente.

Pour l’anecdote, un agent m’a appelé pour un immeuble de rapport qui allait rentrer avec un rendement brut de 15% (contre 7% pour la plupart des autres disponible à la vente dans le secteur). J’ai eu le droit de le visité en deuxième, mais il été déjà vendu ! acheté par le premier visiteur) l’acheteur à du gagner 150000€… en une matinée.

Sinon un notaire qui gérait le patrimoine immobilier d’une vieille dame avait estimé son immeuble à 550k€, porposé à la vente, il avait été acheté par un marchant de bien au prix et re-proposé à la vente à 750k€. Mon offre à 670k€ n’a pas été accepté. L’immeuble à été vendu au prix en 2 jours.

PS : j’ai appelé le notaire pour lui demandé s’il en avait pas d’autre à vendre, mais il ne m’a jamais rappelé

Dernière modification par AleaJactaEst (01/11/2017 16h02)

Matinvest · #4

Je suis d’accord que pour un achat avoir les agences de son côté est utile.
Pour l’acquisition de ma maison cet ete j’ai ete le premier à visite le bien et j’ai même pu négocier un peu. Gros avantage car ce type de maison part dans la semaine en général.

L’agence connaissait mes souhaits, mon budget …

Pour la location je passe par une agence pour certains de mes biens. Cette agence à un vrai service de location ce qui n’est pas toujours le cas et cette activité lui assure un revenu régulier.

AesculusHippocastanum · #5

Bonjour,

J’ai hésité lors de l’achat de mon premier bien à le mettre en location dans une agence. Je ne l’ai pas fait pour plusieurs raisons :

1/ Le coût qui s’élevait à 7,5% du loyer CC. Yohann07 a très bien expliqué cela, je n’y reviens pas. Mais, au coût affiché, il faut ajouter un coût caché. Lorsqu’un problème survient dans votre appartement, l’agence appelle systématiquement un professionnel et vous refacture ensuite le service. Ainsi, pour des menus travaux que vous pouvez très bien réaliser vous même, vous aller devoir régler une facture.

2/ La qualité du service. Au moment de mettre mon appartement en location, j’ai appelé l’agence qui m’avait vendu le bien en me faisant passer pour le père d’un étudiant, avec un dossier en or, cherchant un studio pour son fils. J’ai jugé l’accueil et le service calamiteux : "la personne qui s’occupe des locations n’est pas là, elle vous rappellera". J’attends encore son coup de fil. Lorsque j’ai insisté pour avoir des renseignements concrets comme le montant de la taxe d’habitation, on m’a répondu que c’était au propriétaire de la payer ! J’ai pensé qu’elle confondait avec la taxe foncière ou qu’elle m’avait mal compris, mais non ! Bref, je me suis dit que je ne ferais pas pire.

3/ Le choix du locataire. Un agence va généralement choisir un locataire sur un seul critère : ses revenus ou la qualité de sa caution solidaire. Or, si vous faites vous même visiter le bien, vous noterez des remarques ou des attitudes qui peuvent vous renseigner sur votre futur locataire et vous orienter dans votre choix.

Pour toutes ces raisons, je gère moi même mes locations. Mais, ce n’est que mon expérience personnelle et vous trouverez sûrement des propriétaires très heureux de leur agence de location.

Cordialement,

Kiwai10 · #6

Leboncoin est redoutable pour trouver très rapidement

Les candidats étant souvent nombreux chacun à sa méthode pour filtrer et gagner du temps, soit un premier appel téléphonique soit par mail. Il y a une discussion dédiée ici : Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire…

lachignolecorse · #7

Bonjour.

Je procède comme cela le service immobilier d’un notaire depuis 15 ans.

Initialement, le service immobilier s’occupait de tout (recherche de locataire, bail, gestion). Aujoudhui il ne s’occupe que de la gestion depuis 10 ans. Je n’ai pas eu de changement de locataire depuis donc j’ignore s’il accepterait de gérer un bien avec bail sous sein privé (je pense que oui).

La gestion seule m’est refacturée 6% du loyer+charges (il s’agit de location nue). La recherche de locataire était facturée un mois de loyer (partage 50/50 entre propriétaire et locataire). J’ai trouvé le tarif très cher comparé à la réactivité. Généralement, le locataire me prévenait qu’il partait et envoyait son recommandé à l’étude. J’avais retrouvé un locataire avant que l’étude ne m’avertisse du départ.

Le nombre de biens n’est pas un problème (j’ai eu 2 biens au maximum chez eux). Cela représente de petites sommes et même avec 10 biens, vous n’aurez pas de poids.

J’avais choisi de déléguer la gestion car mon travail salarié ne me permettait pas d’être disponible pour la gestion locative sans compter la sécurité juridique que je pensais avoir. Finalement :
- la gestionnaire m’a demandé les adresses de mes artisans car ils avaient du mal à en trouver des bons et disponibles
- j’ai eu un locataire indélicat. L’étude a lancé la procédure habituelle et au bout de 2 mois, voyant le loyer qui ne rentrait pas et les frais de procédure qui s’accumulaient, j’ai repris la main et réglé le souci sous un mois.

Néanmoins globalement satisfait (Ça me permet d’avoir des opportunités d’achat de biens, des estimations de mes biens très rapidement, récupération de la TOM, revalorisation du loyer.. ). Mais j’arrêterai définitivement cette gestion l’an prochain.

rollingstone · #8

Je vais faire court: un parent du locataire était avocat, il a pensé qu’il pouvait tout demander pour son rejeton: relocation, casser le bail, dommages et intérêt, bref, dans sa grande sagesse il a conseillé au locataire de ne plus payer le loyer au motif d’exception d’inexécution (on croit rêver)…De mon côté j’ai largement prouvé ma diligence, hyper-réactivité de ma part, mise en demeure au syndic de faire réparer, travaux d’urgence en place rapidement etc.

Dans une grande copro, tout à été réglé en trois mois (du dégât à la réparation définitive donc avec AG extraordinaire, réparation du toit), le juge à signalé que c’était vraiment rapide…

Une fois que tout à été réglé pour le toit, j’ai fais les habituelles mise en demeure de régler les loyers non perçu, ils m’ont envoyé balader à coup de lettres d’avocat "intimidantes", pas de bol, je suis peureuse de nature mais plus on me colle au mur plus je mords.

J’ai fais une demande de jugement au greffe, ça à pris quelques mois, j’ai mis une semaine à boucler mes 9 pages de conclusions, j’ai gagné.

J’ai tiré de cette expérience un très bon réflexe: pour tout problème, soyez réactif (ça c’est la moindre des choses face au locataire) et surtout doublez tous vos coups de fils par des mails et des recommandés, au tribunal j’ai pu aisément prouver que j’avais tout bien fait dans les règles pour résoudre le problème.

gunday · #9

Une image vaut 1000 mots :

Document datant de juillet 2011.
Franchise d’une enseigne nationale.

Donc entre 7 et 12%.

Et il faut rajouter 1 mois de loyer à l’entrée dans les lieux du locataire (d’où une divergence d’intérêt entre le propriétaire qui souhaite avoir peu de rotation et l’agence qui facture chaque rotation).
Maintenant il y a un plafonnement au m², variant selon le secteur géographique.

Et en bonus masqué, selon le sérieux de l’agence, vous pouvez avoir une surfacturation des travaux
Nous on a payé 3 fois le prix pour des travaux non réalisés (donc au final 4 fois le prix de l’intervention suite à notre reprise en main du sujet et à l’envoi de notre artisan).

Le gestionnaire précédent était 1% moins cher, mais les états des lieux s’étaient du n’importe quoi.
Et on l’a surpris à magouiller les augmentations de loyer d’un bien qu’il réservait à des amis et à la famille.

Sur le dernier contrat signé avec une 3ème enseigne, j’était à 7,2% TTC de frais de gestion hors assurance.

Ma conclusion : une agence est un intermédiaire comme un autre, et vous devez suivre en détail ce qu’il fait.

Antesite · #10

Bonjour,

En ce qui me concerne, je passe par une agence pour la gestion de mes appartements nus ou meublés.

Pour les garages et locaux professionnels, je gère en direct.

Pourquoi je passe par une agence pour mes appartements?

-Parce que j’habite à 30 kms de mes logements, donc je ne vais pas me déplacer sans cesse pour les visites ou au moindre problème, etc… Pour un seul appartement, ok, mais vu le nombre, c’est vite compliqué.

- Parce que je privilégie une assurance loyers impayés, si je la souscris seul, elle me coûte 4% du montant du loyer, via l’agence cela se monte à 2.3%.

- Parce que vu le nombre d’appartements, j’ai fait baisser les honoraires de gestion à 5% TTC du montant des loyers. Soit 5+2.3 = 7.3% pour les frais de gestion + la GLI. Si je prenais seul la GLI cela serait 4% en gérant moi-même, là pour 3.3% de plus (7.2% au total), j’ai la gestion.

- Parce que ces frais de gestion sont déductibles des impôts.

-Parce que le locataire qui pousse la porte d’une agence immo pour se loger, n’est pas le même que celui qui va louer de particulier à particulier: car quand on passe par une agence, il faut avoir un bon dossier. Les locataires foireux ne songent même pas à déposer de dossier en agence…
Par contre, pas de situation mal définie ou d’accord bizarre (genre je loue pas cher mais vous me faites la rénovation de mon appart), le logement doit être impeccable et le locataire en général a les moyens de payer mais justement veut de la qualité et ne pas être enquiquiné.

-Parce que les baux de location sont conformes à la loi et à jour des nouveaux règlements (donc je suis couvert en cas de souci), les dossiers des candidats sont étudiés par le directeur d’agence (qui est chevronné et ne met pas en place n’importe qui).

MAIS pour cela:

-J’ai choisi une agence d’un grand groupe immo car: il y a une hiérarchie, si j’ai un souci dans l’agence, je peux aller "voir plus haut" (agence régionale) et demander des explications.
Les situations bancales sont vite réglées (copinage avec un locataire, charges indues…).

-J’ai réussi à négocier des baisses de frais de gestion que seul un réseau peut consentir, et idem pour la GLI (quand on est un particulier on ne négocie rien du tout, mais quand on est un grand groupe avec des dizaines de milliers de locations en gestion, on peut négocier devant les assureurs, vu le nombre de contrats, mais aussi parce que le risque avec les locataires est faible car sélectionnés par des pros aguerris).

- J’ai exclu les "petites agences de quartier", qui font souvent n’importe quoi "à la tete du client" ( par ex le directeur peut faire sa tambouille sans rendre de comptes, ou magouiller certains rapports de gestion). Avec un grand groupe ça n’arrive pas, et si tel était le cas, un courrier argumenté (d’avocat?) au siège et l’affaire se résout vite. Par contre face à une "petite agence de quartier", c’est le tribunal, et encore si l’agence ne ferme pas entre-temps.

Bilan: depuis 2008, je n’ai encore jamais eu de souci sérieux avec un locataire, quelques anicroches mais résolues sans réelles difficultés.
Pas de vacance locative notable non plus.

Vous noterez que ces deux points précités varient aussi en fonction du marché local et de l’emplacement, indépendamment de "qui" gère les locations.

Par contre dans mon entourage, beaucoup de ceux qui ont voulu se lancer dans l’investissement locatif, et qui hurlaient qu’ils ne passeraient pas par une agence car "c’est trop cheeerrr, c’est des esccroooocs…", ont donc passé une annonce sur des sites de location entre particuliers, ont trouvé un gugus qui les a finalement plantés au bout de quelques mois… et après on les retrouve sur des forums à pleurer "mais comment je fais, ouin ouin".

Je ne me moque pas, je constate juste qu’en matière d’immobilier (comme en d’autres domaines), il faut rester humble et être compétent. Et ne pas hésiter à faire appel à des pros plutôt que de faire des "c.onneries" pouvant coûter très cher.

Contrairement à ce que pense beaucoup de monde, être bailleur c’est un métier, il faut avoir des compétences dans beaucoup de domaines, technique, juridique, fiscal, social (!), bancaire, etc…

Quand je vois dans une phrase "rentier immobilier (physique)", je me dis que ces deux termes sont antinomiques. Qu’ils viennent gérer 15 biens immobiliers avec les emmerdements liés, on verra si c’est ça la vraie définition de "rentier", dont souvent dans l’esprit des gens c’est un mec en chemisette qui passe sa vie a siroter un mojito sur une plage sous les tropiques.

Par contre, pour les garages et locaux professionnels, je gère en direct, pour les garages je n’ai jamais eu le moindre souci, et pour les locaux pro, pas encore (je touche du bois). De plus ils sont dans des secteurs d’activité peu impactés par la crise que nous subissons actuellement.

Voilà pour mon avis sur la question, désolé si j’ai été long ou si j’ai dérivé quelque peu du sujet initial.

A+

NB: Source: ma propre expérience de bailleur, depuis 2008.

DDtee · #11

Je vous souhaite franchement @Antesite que votre expérience reste bonne le plus durablement possible. Je dois vous dire que par chez moi, la mienne est très différente.

Si je n’ai jamais loué par l’intermédiaire d’agences, c’est notamment du aux visites que j’ai pu effectuer avec elles, aux locataires qu’elles avaient mis en place.

Sans vous en faire une description exhaustive, ce sont les pires locataires que je n’ai jamais rencontré et bien souvent des candidats auxquels aucun bailleur n’aurait confié son bien.
J’ai eu droit aux élevages d’animaux en T2, aux fuites d’eau dégoulinant le long des murs non signalées et n’inquiétant pas l’agent d’un grand réseau, à la culture de plantes avec la terre à même le sol (tant que ce n’est pas du cannabis m’a dis l’agent…) aux justificatifs de revenus inexistants, aux locataires différents de ceux du bail (échanges entre copains qui ne semble inquiéter personne).
Au grand jamais je n’ai rencontré de cas aussi affolant en faisant des visites avec des bailleurs loueurs.

J’ai acheté un petit immeuble avec un appartement occupé par un étudiant. La sortie était programmée et l’état des lieux déjà payé par le vendeur de l’immeuble. J’y ai donc assisté avant de reprendre les choses en main (il s’agissait d’un des plus gros réseaux d’agence en France). L’agent à scrupuleusement vérifié chaque interrupteur, le fonctionnement des plaques ou des radiateurs, tout était pour lui nickel. Il n’avait juste "pas vu" le lino fondu pour cause de barbecue au milieu du salon qui fini mal ou un morceau de mur défoncé (en faisant des haltères a précisé le locataire).

J’ai ensuite été avec ma compagne syndic bénévole et nous avons repris la gestion de 3 immeubles après de ces grands groupes qui font le plus souvent agence/syndic. Comment dire la catastrophe de professionnels qui ne s’étaient jamais déplacés jusqu’à aucune de ces 3 copro (trop petites pour être intéressantes à leurs yeux) facturaient des installations de sécurité gaz dans des immeubles sans gaz, des agios pour le compte non approvisionné alors que l’argent rentrait sur un autre compte ou des travaux partiellement effectués et summum l’électricité dans les communs des communs de l’immeuble d’à côté (géré par la même agence/syndic City?) raccordé sauvagement depuis des décennies et sans compteur !

Si vous avez trouvé une super agence sachez que c’est précieux… je n’ai jamais eu cette chance.

Edit : J’ai oublié de parler de la mise en location. Dans ces immeubles en copro 3 appartements sont confiés à des agences (2 grands réseaux et une locale). Ce sont les seuls appartements qui restent vide, en vacance locative durablement à chaque changement de locataire. Les agences ne commencent souvent les visites qu’après l’état des lieux de sortie ou/et font mal le boulot sur le web (pas de LebonC ou annonces mise une fois pour toutes et pas remontées chaque jour)

Dans les cata des agences/syndic j’ai aussi oublié le cas très drôle (cela m’a permis d’acheter un appartement peu cher) ou l’agence/syndic (c’est la même grosse agence qui faisait tout, avec certes deux services différents) a oublié de déclarer la toiture en ardoise entièrement grêlée à l’assurance. Délais très largement dépassés, quand les copropriétaires non habitants s’en sont rendu compte il était top tard. Toiture à refaire entièrement à leur charge, avec un copropriétaire qui refusait de payer

Dernière modification par DDtee (30/04/2020 11h38)

Kromoz0hm · #12

Retour intéressant, j’apporterais cependant un bémol sur les agences, et en particulier les grands réseaux. De mon expérience la sélection est loin d’être aussi bonne que celle qu’on peut faire par soit-même. En tant que locataire, et ayant beaucoup déménagé, je n’ai jamais vu une agence sélectionner autrement que sur 1er rendant un dossier avec CDI = 3*loyer. Alors que les particuliers (moi y compris, maintenant que je suis bailleur) ont plutôt tendance à prendre plusieurs dossiers et sélectionner le plus solide, tout en y couplant le feeling avec les candidats lors de la visite.

Cet étude plus poussée est pour moi très importante :
- dans une coloc une agence ne s’occupera pas des affinités entre colocataires
- lors de visites j’ai eu un des meilleurs dossiers que j’avais reçu qui s’est en fait avéré très décevant : étudiant en école de commerce qui arrive pour visiter l’appartement avec deux amis, sentant l’alcool. Au vu des autres étudiants que j’avais vu, qui avait plutôt l’air d’être sérieux et très studieux, son dossier est très vite passé en bas de la pile
- Entre deux candidats respectant le critère l’agence choisira le premier qui a répondu, éventuellement si elle fait plus d’effort le meilleur dossier (beaucoup plus rare). De mon côté je vais étudier la stabilité de la situation, car à salaire équivalent on peut avoir des grosses différences selon le métier (basé sur des primes, marché concurrentiel vs métier en manque de recrue où la personne retrouvera un nouveau poste en claquant des doigts si besoin…)

Bernard2K · #13

Quelques éléments pour essayer de comprendre les différences entre agences :
- sur les transactions (activités de la carte T), l’agence empoche des grosses commissions. Entre 5000 et 20000 € par bien vendu, dans la plupart des cas. Quand on aime l’argent, quand on a besoin de payer la maison à crédit et le coupé BMW à crédit, on se concentre sur les commissions. C’est une activité excitante aussi, les commerciaux évoquent une "quête", voire une "chasse", racontent leurs anecdotes etc. Activité variée, changeante, passionnante.
- la gestion locative (activités de la carte G) est une activité essentiellement administrative, répétitive, assez peu rémunératrice dans le sens où ça ne rapporte pas des grosses commissions irrégulières, mais seulement un flux faible mais régulier. Quand c’est une personne spécifique qui s’en occupe, on la considère un peu comme la secrétaire administrative, métier moins "noble" (et moins lucratif) que les commerciaux.

Maintenant, si on se place du point de vue du patron de l’agence, en termes de valorisation de l’agence (soit le fonds de commerce, soit la société, selon si c’est en nom propre ou en société) :

- la valeur d’une agence à la revente vaut environ 0,25 CA T (Un quart du chiffre d’affaires annuel transactions). Pourquoi ? Parce qu’on considère que les clients "vendeurs" sont peu fidèles : vu qu’on ne vend pas un bien immobilier tous les matins, la plupart vendent une fois et on ne les revoit plus. Donc le carnet d’adresses est très peu transmissible, il n’apporte que peu de valeur à l’agence.

- la valeur d’une agence à la revente est X fois le CA G (chiffre d’affaires annuel gestion locative), avec X >1 voire >>1. Pourquoi ?
1) Ce sont des clients "captifs" (ils restent durablement, sauf à faire quelque chose qui les fait fuir)
2) c’est un CA régulier, pérenne
3) ce sont des clients qui contribuent à apporter du CA T. En effet, de temps un temps, un bailleur vend un bien ; ou bien, il décède et ses descendants, sans appétence pour l’immobilier, vendent. Et alors, à qui ils confient le mandat de vente ? Très souvent, à l’agence qui gère, si ils sont contents de la gestion.

Voilà pourquoi les patrons d’agence qui pensent long terme, qui pensent valorisation de leur agence en vue d’une revente future, soignent la qualité de leur prestation "gestion locative".

Ceux qui pensent court terme, ceux qui voient avant tout les juteuses commissions de la partie "T", délaissent la gestion locative : soit ils n’en font pas du tout, soit ils le font par-dessus la jambe.

Cela explique, en bonne part, les fortes différences d’implication des agences dans leur gestion locative.

Source : une bonne connaissance qui est patron d’agence.

Toutes proportions gardées, on retrouve d’ailleurs cette différence dans d’autres domaines : certains sont très axés sur la vente, mais bien peu présents et serviables quand on a besoin d’entretien, de maintenance ou de gestion ; d’autres savent que l’entretien, la maintenance ou la gestion, non seulement ça rapporte un flux d’argent régulier, mais ce sont aussi les futurs acheteurs, si on les soigne bien.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2020 14h58)

toufou · #14

Je suis aussi du même avis que Bernard2K et j’ai souvent eu la discussion chez moi car ma femme a un assez gros portefeuille en gestion locative et syndic (et dés que c’est possible, elle en achète d’autres). C’est vrai que c’est du long terme, ça demande une grosse compétence constamment tenue à jour et c’est moins bling-bling que la transaction ( mais c’est complémentaire).
Maintenant, je vois aussi l’autre coté de la barrière : des propriétaires qui imposent un locataire pour aller vite, alors qu’elle le déconseille; des propriétaires qui râlent parce qu’elle n’a pas trouvé un locataire rapidement mais qui refusent de faire le moindre aménagement pour rendre leur bien louable, ceux qui changent parce que la nouvelle agence dans le quartier prends des honoraires ultra pas chers et qui reviennent pleurer quelques mois plus tard car le locataire ne paye pas et ils aimeraient bien que ce soit ma femme qui s’en occupe à nouveau.
Bref, avant de choisir une agence, il faut bien se renseigner à l’avance.

toufou · #15

A Trahcoh :
Ce n’est rien d’autre que l’équivalent de l’achat d’une clientèle, d’un fonds de commerce, etc…
Le CA de transactions ne vaut quasiment rien, celui de gestion et de syndic est valorisé sur la base au moins du CA.
Par exemple, il y a deux ans elle a acheté un petit portefeuille (gérance et syndic) à un agent immobilier qui partait à la retraite, 70k€ environ pour un CA de 70 k€.

DDtee · #16

Rick a écrit :
Et de ce fait, c’est plus difficile de sortir de la gestion de l’agence…..ils ne se montrent pas très coopératif…je ne connais pas le locataire vu que je ne l’ai pas mis en place…
…/…j’ai du insisté pour avoir le téléphone du locataire et maintenant il me répond pas…

Retour d’expérience : même avec un bien géré par une agence, valider de visu et garder contact avec le locataire (ce qui sert aussi dans le cas de manquement de l’agence)

gunday · #17

@OncleC, les diagnostics, même sans agence, vous les devez.

Vous avez surtout oubliez le coût de mise en location, appelé frais de rédaction de bail ou autre du genre.
De ce que j’ai vu, ça va d’un demi loyer à un mois de loyer.
Y a maintenant des plafonds légaux.

De ce que j’ai vu, c’est généralement prélevé sur le 1er loyer.

bed43fr · #18

Bonjour

Globalement on est satisfait du service :

- on s’évite les allers/retours incessants pour les visites lors des rellocations ce qui est appréciable car on est un peu loin (1h et 1h40 aller/retour), surtout pour les meublés (on en a 3) où on a eu jusqu’à 3 changements de locataires sur un an. Même chose pour les états des lieux d’entrée et de sortie.
- on s’évite la gestion des annonces, des réponses et des demandes de dossiers : mais ça honnêtement c’est pas compliqué et ça peut être fait à distance, mais c’est chronophage, surtout avec 9 appartements et comme je disais on manque de temps
- on s’évite les sollicitations et gestion d’artisans pour petits travaux (plomberie, électricité), c’est appréciable, on donne juste notre GO et on fait le paiement. Ils nous ont trouvé aussi une société de nettoyage pas trop chère pour les communs. Mais là aussi c’est pas un gros travail, peu chronophage, mais on profite de leur expérience et de leurs contacts.
- les 2 agences sont réactives et ont la plupart du temps réussi à relouer en moins de 15j (sauf 1 appart qui est assez moche et qu’on a mis plusieurs mois à relouer) et avec des locataires sérieux (sauf un locataire indélicat qui n’a pas voulu payer ses 2 derniers mois, la caution de 2 mois en meublé a servi à payer ses 2 mois de loyers impayés donc on s’en tire bien)
- on apprécie de ne pas être en direct avec les locataires, nous n’avons aucun contact avec eux, notre seul interlocuteur c’est l’agence.

Les mauvais points :

- quand il y a de gros travaux (genre rénovation totale) il ne faut pas compter sur eux, encore qu’ils nous ont mis en contact avec des artisans pas trop chers et qui travaillent bien, qu’on aurait sans doute pas trouvé nous-même car ils n’ont pas pignon sur rue et travaillent quasi exclusivement avec l’agence. Du coup on est obligé de venir pour les réunions de chantier et pour la réception, l’agence rechigne à gérer ce genre de gros travaux qui durent plusieurs semaines.
- le coût : c’est quand même pas donné, entre les honoraires de relocation (1/2 loyer) et les frais d’agence (6 à 8% des encaissements) j’avais estimé la charge à 10% des loyers dans mon business plan et on est globalement sur ce niveau.

Bilan :

plutôt positif même si on pense toujours à passer en gestion par nous-même d’ici peu, essentiellement pour une question de coût mais ça dépendra de nos disponibilités.

Mon conseil pour ceux qui hésitent :

je conseille aux débutants qui n’ont jamais eu de locataires de débuter avec une gestion par agence car on apprend beaucoup auprès de ces professionnels et ça permet de se faire un bon carnet d’adresse d’artisans bon marché. Une fois la routine en place et l’expérience acquise on doit pouvoir basculer en gestion par soi-même. Après ça peut se discuter si on a qu’un ou 2 appartements à gérer…

On m’a toujours dit qu’une des clefs du succès est de savoir s’entourer de gens compétents, il ne faut pas toujours vouloir tout faire soi-même, un bon notaire, un bon CGP, un bon comptable et une bonne agence en plus d’apporter leur expertise permettent de libérer du temps à l’investisseur or le temps… c’est de l’argent!

Bernard2K · #19

La gestionnaire a rempli un bel état des lieux sur un modèle bien conçu. C’est pour ça qu’après "représenté par", il est écrit "justificatif". Quel dommage que ce soit resté en blanc ! (EDIT : j’ai eu accès à l’EDL en PDF, mais désormais votre lien ne fonctionne plus).

Comme déjà écrit, la gestionnaire aurait dû répondre au prétendu représentant : "appartement très sale et locataire absent : il est hors de question que j’accepte de faire un état des lieux dans ces conditions. Soit le locataire vient en personne dès cet après-midi, soit l’état des lieux sera effectué par un huissier dès demain."

Sur les dégradations, rappels de ce qu’on lit partout sur internet et sur le forum en particulier :
- pour que des réparations ou du nettoyage puisse être retenu à charge du locataire, il faut que ça soit justifié par un devis ou une facture établi par une entreprise.
- pour des réparations, il faut appliquer de la vétusté. Idéalement, la grille de vétusté doit être annexée au bail, comme ça elle est acceptée par le locataire. Je ne vous demande pas si la gestionnaire a joint au bail une grille de vétusté…

Mes remarques sur l’EDL :
- pour établir la vétusté il faut la date d’achat ou de travaux, donc il faut garder toutes les factures. sur vos photos, je ne vois rien de neuf ! Je suppose que vous avez acheté l’immeuble tel quel. Vous n’avez donc pas de facture de matériels récents. La valeur vétusté déduite sera donc très basse. En revanche il n’y a pas de notion de vétusté pour le nettoyage.
- franchement, on a déjà vu plus sale. Il faut quelques heures d’une entreprise de ménage pour récurer à fond, puis quelques heures d’un artisan touche à tout pour recoller et réparer. Ca n’est pas la mer à boire.
- du moins ça c’est pour remettre en état, tel que c’était loué. Pour rénover vraiment l’appartement c’est une autre paire de manches, mais ça n’est pas le locataire qui vous le doit.

Voici une piste d’actions possibles :
- oublier que l’état des lieux signé par T n’est pas valable. Persuadez-vous que vous êtes dans votre bon droit.
- faire établir des devis de nettoyage et de remise en état.
- exiger du locataire par LRAR les sommes dues (impayés de loyer + nettoyage + remise en état), avec devis à l’appui, en le sommant de payer sous 15 jours sous peine de saisie par huissier.
- si toujours rien, courrier d’avocat disant la même chose.
- si vous trouvez un huissier qui accepte d’aller réclamer cet argent au locataire, ça peut se tenter ; normalement, il devrait refusant en vous répondant qu’il lui faut un jugement ou une injonction de faire.

Si toujours rien, il sera alors temps de peser le pour et le contre d’aller plus loin dans le conflit. Sachant que l’EDL est bancal, personnellement, je n’irais pas plus loin. Se retrouver devant le juge pour qu’il vous dise : "état des lieux non valable car effectué ni par le locataire ni par une personne à qui il avait donné procuration, donc les dégradations alléguée ne sont pas établies, donc vous n’aurez rien et vous êtes condamné à indemniser le locataire de ses frais de justice"… c’est ballot. (edit : l’EDL pourrait être valable néanmoins si l’on considère que T avait un mandat oral et/ou apparent, cf réponse de durand18 ci-dessous).

Concernant l’agence, son comportement n’est pas si étonnant que ça. Elle voulait faire l’EDL, elle avait en face d’elle une personne qui voulait faire l’EDL, elle a pensé que ça arrangerait tout le monde, et voilà. A vous de voir si vous voulez résilier son mandat pour faute ou manquement. Questions :
- pouvez-vous gérer en direct ?
- connaissez vous une agence qui gère mieux et qui pourrait reprendre la gestion ?

En alternative à la résiliation du mandat, vous pourriez envoyer au directeur de l’agence une LRAR lui indiquant ses manquements (avoir accepté un représentant du locataire sans procuration ce qui pourrait rendre l’état des lieux sans valeur (PS : mais voir réponse de durand18 ci-dessous) ; et avoir tardé à vous prévenir des impayés et de l’état de restitution du local). Lui écrire qu’il faut vous rendre compte plus efficacement et plus rapidement et que, si de tels manquements venaient à se répéter, vous transmettriez à votre avocat pour résilier le mandat. Peut-être qu’un tel avertissement la remettra dans le droit chemin…ou peut-être que ça va la braquer et que vous n’en tirerez plus rien de bon. A vous de voir.
Me voilà arrivé au bout des conseils que je peux vous donner sur ce cas.

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2024 05h38)

durand18 · #20

Pas spécialiste de la question, mais le mandat n’est pas nécessairement un acte écrit, et il y a aussi la théorie du mandat apparent. J’imagine que Monsieur Tartempion n’est pas non plus arrivé au lieu dit à l’heure dite par l’opération du Saint Esprit …

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