Gestion d'un locataire indélicat : dégât, troubles du voisinage, demande abusive, impayés…

J’imagine que le courrier dit plutôt indécent (terme officiel) qu’insalubre.

Je vous conseille de mettre en conformité les installations mises en cause dans le recommandé qui vous a été envoyé.

Pour l’installation électrique, c’est de votre responsabilité, même si c’est votre locataire qui l’a bricolé.

Pour la bouteille de gaz, il faut respecter la réglementation (prises d’air hautes et basses) ou interdire ce genre d’installation dans le bail. Si vous ne pouvez éviter la bouteille de gaz, mettez vous en conformité, mais vous risquez qu’on vous demande le certificat de conformité (ce qui implique de faire passer un diagnostiqueur mise en conformité)

Pour le désordre extérieur, ça ne doit pas regarder l’organisme de contrôle.

La mairie ne s’acharne pas contre vous mais met la pression pour que vous mettiez de l’ordre (A leur place). De plus inutile d’aller à la Mairie ou à la caf, ils vous diront que ce n’est pas eux les fautifs…

J’imagine que vous touchez les APL pour le locataire. Je vous conseille d’éviter cela car vous êtes une cible privilégiée (ils ne coupent pas les APL aux cassos qui les perçoivent directement )

Sur le fond, je soupçonne que ce genre de contrôle se fasse sur base de dénonciation (voisinage ou locataire souhaitant une amélioration de son habitat).

Je vous conseille de faire un état des lieux, faites un courrier en indiquant un délai de remise en état (En signalant les installations modifiées par le locataire). Remettez en conformité. Et faites une contre visite par l’organisme. Et vos APL se debloqueront à nouveau.

J’ai déjà procédé à ce genre de remise en conformité (lustre changé par le locataire sans avoir remis le cache du raccordement, aération manquante dans un wc, …). Il faut être réactif et tout se remet en ordre rapidement même si c’est un peu désagréable.

Dernière modification par lachignolecorse (27/04/2018 12h50)

Ma recommandation principale : bien potasser le sujet, pour préparer un plan d’action et le suivre.

Vous semblez vouloir faire vous-même (LRAR) : à mon avis, c’est un mauvais choix. Vous risquez d’accumuler les décisions regrettables et de perdre du temps. Il faut recourir à un huissier. L’UNPI est de bon conseil mais ne remplace pas l’huissier.

Ensuite, vous semblez être dégoûté de la situation, et vous semblez avoir de la compassion pour le père. A mon avis, ce n’est pas la bonne attitude, il ne faut pas laisser l’émotionnel diriger. Le père est votre débiteur vu que c’est la caution solidaire, donc avoir de la compassion pour lui risque de vous faire différer les démarches et commandements qui s’imposent.

Quel est votre objectif ? Les faire partir ? A votre place, c’est ce que je choisirais, vu que la situation semble avoir peu de chances de s’améliorer.

Donc, ce que je ferais à votre place :
1) préparer la rupture du bail et l’expulsion, pour cause de motif légitime et sérieux, à savoir les dégradations et les troubles de voisinages. Manifestement, ces locataires ne respectent pas leurs engagements, à savoir "D’user paisiblement des locaux", "De répondre des dégradations et pertes" et "De prendre à sa charge l’entretien courant du logement" (cf article 7 de la loi de 1987).
Contacter un huissier dès à présent, et préparer le plan d’action avec lui. Accumuler les témoignages écrits sur les dégradations et nuisances. Toutes les démarches devront être faites désormais par l’huissier, les courriers délivrés par lui (et non plus par LRAR) ; ça coûte mais c’est nécessaire.
Naturellement, tout commandement adressé aux locataires doit l’être aussi à la caution solidaire.

2) En parallèle, tenter de réparer ce qui doit l’être, tout en accumulant les preuves que les locataires empêchent les travaux (c’était très bien de proposer 3 dates dans le courrier LRAR, mais je serais encore plus directif : "n’ayant pas réussi à vous contacter, malgré plusieurs appels téléphoniques, pour convenir d’une date, je vous informe que l’électricien se présentera tel jour à telle heure, et vous prie instamment de prendre toute disposition nécessaire pour lui assurer l’accès aux éléments à réparer"). Répondre à la mairie et à l’ARS que vous essayez de faire les travaux (preuves écrites à l’appui) et que ce sont les locataires qui empêchent l’accès.

3) Mettre la pression sur les locataires et sur la caution solidaire pour qu’ils quittent le logement d’eux-même. Expliquer à la caution que c’est lui qui va payer in fine, y compris les dégradations et qu’il a donc intérêt à ce que cela cesse au plus vite car pendant ce temps la note s’alourdit…

4) Dès le départ obtenu, constat d’huissier d’état des lieux de sortie, devis des réparations, et faire payer tout cela aux locataires et/ou à la caution solidaire.

Ca va coûter en honoraires d’huissier, mais pas tant que cela ; et c’est la seule façon d’être sûr d’arriver à vos fins et de revoir vos sous (une caution solidaire, si bien rédigée et si sollicitée dans les formes, finit forcément par payer). De plus, recourir à l’huissier montre qu’on est vraiment déterminé et cela augmente les chances que les locataires partent d’eux-même.

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2018 09h52)

Bonjour,

Cela m’est déjà arrivé par 2 fois.
Le locataire est titulaire du bail jusqu’à la fin de son préavis, un départ anticipé non formalisé ne vaut pas rupture de ce dernier. Vous n’avez donc pas le droit d’entrer dans les lieux.  Il vous faut  faire faire une reprise des lieux par huissier si vous voulez pouvoir retrouver l’usage de votre appartement en toute légalité.
Cela permet aussi d’avoir un état des lieux qui, bien que non contradictoire, est opposable au locataire. En cas de dégâts, et s’il est solvable, vous pourrez essayer de récupérer les frais de remise en état en plus de vos loyers impayés.
La procédure de reprise par huissier ne coûte que qq centaines d’euros (je sais c’est toujours trop, mais bon…).
Bien sûr, j’ai été tenté de reprendre le logement par moi même mais en cas de conflit et de retour (ou juste même de passage) inopiné du locataire, il peut porter plainte contre vous pour violation de domicile, et alors là, c’est une autre histoire..
J’ai donc choisi de me conformer à la loi afin de ne pas ajouter de pb aux pb mais à chacun ses choix…

Cdt
K16

perecastor a écrit :

@rentier69 : même question que Bernard2K, comment vous-êtes vous retrouvé dans cette situation ? est-ce un locataire que vous aviez choisi vous-même ou bien l’aviez-vous récupéré avec l’immeuble ?

L’appartement s’est libéré et dans la même période la personne qui s’occupe de l’association m’avait contacté pour me demander si j’avais un appartement de libre.
J’ai rencontré ce jeune au demeurant bien, avec certes un dossier pas complet.
J’avais déjà loué par l’intermédiaire de l’association.

perecastor a écrit :

Sur le principe, il suffirait de se mettre à son niveau et de produire un faux courrier de congé adressé par le locataire pour résoudre tous vos soucis. Tout en sachant que le délit de faux ou d’usage de faux est puni jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende + éventuels dommages-intérêts…

Oulala et puis je me retrouve en prison et je ne dors pas tranquille la nuit ?

sven337 a écrit :

Il y a quand même cette histoire de gendarmes qui me chagrine. Si notre mauvais payeur voulait partir sans payer ses loyers, il n’avait pas besoin d’aller à la gendarmerie surtout pour déposer plainte contre son bailleur. Iqce a raison qu’il y a quelque chose qui ne colle pas entre le fait de partir à la cloche de bois et d’aller à la gendarmerie.

Moi je ne suis pas plus inquiet. Nous l’avions déjà interpellé il y a quelques mois en arrière avec mon épouse, mais l’oiseau rare avait vu que 2 individus l’attendaient. Il a prévenu la gendarmerie et au moment ou nous étions sortis pour lui réclamer les loyers les gendarmes étaient là. Ces derniers avaient constaté que nous n’étions pas ici pour chercher des "noises" mais bien pour des raisons sérieuses et sans aucune menace envers le locataire.
Même topo cette semaine : je le vois il va voir les flics car il n’a pas le courage de parler en face.
C’est un habitué du genre et fait tout "en catimini", les gendarmes ont fait la part des choses et même si l’oiseau a déposé plainte pour "dégradation de bien d’autrui" cela n’ira pas plus loin car ça ne tient pas la route.

perecastor a écrit :

Sur le fond du problème, parmi les différentes solutions évoquées, celle de lachignolecorse me semble la plus pertinente. Rapprochez-vous d’un huissier pour faire constater le départ du locataire et réaliser un état des lieux non contradictoire, puis relouez. Conservez le dépôt de garantie, ne serait-ce que pour compenser la perte de loyers, et utilisez-le comme levier de négociation dans le cas où le locataire se manifesterait de nouveau.

Suite et peut être fin de l’histoire : j’ai contacté une association et un huissier. Les 2 me confirment que la remise des clefs vaut départ et que je peux rentrer dans l’appartement.
J’ai un courrier de l’association attestant que le locataire leur a remis les clefs et que ce dernier ne voulait pas me voir.
Ce matin SMS de la voisine indiquant qu’il y a des coulées d’eau dans sa chambre.
J’ai ouvert l’appartement en présence de 2 témoins (je sais que ca n’a aucune valeur mais bon …) et c’était seulement le frigo en train de dégivrer.
Je m’attendais à trouver l’appartement dans un état catastrophique mais un simple nettoyage fera l’affaire.
Donc je vais m’asseoir sur les dettes et on repartira pour un tour.

Bonjour,

si j’étais le bailleur, avant toute chose je louerai le bien si j’en ai la possibilité, ce qui n’occulte pas le fait de tenter de mettre fin au trouble manifeste que vous décrivez.

Quelques idées, pas forcément toutes bonnes, à adapter selon votre situation :

motiver le syndic pour qu’il fasse pression sur le copro concerné avec quelques courriers, informatif en premier lieu puis un peu plus menaçant d’actions à son encontre à la demande des autres copro ensuite.

faire pression soi-même sur le bailleur : récupérer ses coord via le syndic et entamer le dialogue, de visu si possible : vous aurez ainsi vite une idée de son profil qui peut osciller de candide à laxiste ou quasi complice. Par oral, on peut ainsi développer son raisonnement sans risque plus aisément qu’à l’écrit et voir les réactions quand vous lui direz qu’étant indirectement responsable de votre préjudice locatif, vous envisagez une procédure pour obtenir réparation de sa part, étant entendu que le bailleur est solvable si le locataire ne l’est pas… ca ne tient guère la route, mais tout bailleur n’est pas forcément juriste…

les services publics : inciter les habitants à déposer mains courantes et plaintes et surtout recenser les démarches individuelles en ce sens. Quand vous aurez suffisamment de matière, un beau courrier au Procureur sur l’inertie peut vous débloquer une situation.

Les assistantes sociales : CCAS, Conseil Départemental etc… quand on a affaire à des irresponsables, perso je préfère limiter le dialogue en direct improductif, avec un peu de chance une mise sous protection curatelle ou tutelle peut être le début d’une solution avec cette fois un interlocuteur censé en face.

les nuisances et surtout les dégradations : taper au portefeuille le copro concerné reste la meilleure façon de faire avancer le problème… assurez vous que le syndic avec l’appui du conseil syndical impute financièrement en dépense privative du lot tous les frais curatifs engendrés. Pour avoir eu le cas, à tour de rôle, les copro faisaient un courrier au syndic attribuant la cause du sinistre au lot concerné, ainsi pas de prise en charge collective de la dépense mais 100% au bailleur concerné. Entre les sociétés de nettoyage et les artisans, les factures montent très vite, il faut alors suivre auprès du syndic la réaction du bailleur : soit il paye… soit il conteste sérieusement et c’est le début du dialogue…en tous les cas, ne laissez rien passer et faites facturer un maximum, ce dernier mot étant à méditer …:-)