Différences d'approche marché locatif ville/campagne ?

Parti au début d’un achat en zone rurale , nous avons constaté une élargissement du sujet sur le bien fondé de la ville à la campagne , la meilleure protection face à une attaque nucléaire , l’apéro village , les poules , le mouton , le calme , le vert , la réouverture d’une école etc …
J’ai pu lire que l’on consommait autant en ville qu’en faisant des trajets journaliers , c’est possible mais en ville il est toujours possible de prendre les transports en commun.
Si on vient de la campagne en voiture et qu’il faut ajouter la conduite en ville ça doit augmenter encore la consommation ?

C’est bien beau la campagne et moi j’adore , voici une belle histoire
j’ai vécu 7 ans dans un bled de moins de 100 habitants , j’avais poules , lapins , canards , potager , oies , dindes et le voisin me fournissait en mouton que je voyais paitre devant ma maison.
Cette maison en Normandie je l’ai acheté puis rénové , durant cette période les enfants étaient petit et allaient dans les petites écoles dans les villages en car tous les matins.
J’ai réussi difficilement à trouver du travail à Evreux puis ensuite sur Dreux , l’attractivité de Paris réduisait  les possibilités d’emploi locale et les salaires sur Paris étaient plus importants.

Un dilemme est vite arrivé , aller sur Paris tous les jours en train lever 6 H  et retour 20 H ou déménager ?
Les enfants grandissant ils allaient se retrouver à aller au collège qui lui se trouvait à 25 Kms donc soit un transport journalier , soit l’internat  et moi avec un risque de ne pas être là non plus durant la semaine du fait d’horaire important de transport.

Donc j’ai déménagé dans le Gard , soleil , verdure.

Ce que je veux indiquer dans mon exemple personnel est le fait que beaucoup de jeunes couples peuvent se diriger vers la campagne , ça fait bien , c’est bobo mais quand viens le moment de gérer les enfants la situation se complique et les arguments de vivre ensemble à la campagne ne sont valables que pour des enfants petits car aller éduquer des enfants à 25 kms de la moindre grande ville , c’est pas marrant pour eux , les copains ne sont accessible qu’en vélo à 4 ou 5 kms.

Ces jeunes couples qui s’installent à la campagne avec des petits ne pourront pas tenir  lorsque leurs enfants approcheront de l’entrée au collège.
Je ne regrette pas mon expérience , je connaissais la région , nos choix ne doivent pas pénaliser les enfants , chaque expérience permet d’avancer aussi.

Ce regain vers la campagne de jeunes, à des raisons économiques et de vie saine mais un trop grand éloignement de centre économique conduit à un isolement.

Autant un locataire peut apprécier un temps ce mode de vie , autant un propriétaire doit faire mûrir une telle décision d’achat car ensuite il faudra revendre.

Pour revenir sur le débat initial , les locataires recherchant la tranquillité existeront toujours , la question porte sur plusieurs ratios nombre de locataire potentiel urbain et campagne ,  typologie et sociologie locataire urbain / campagne, service et prestations urbain /campagne.

Ne nions pas le fait qu’en investissant en ville , les locataires potentiels ont des moyens plus importants , la ville fourni plus de services , les emplois sont plus nombreux , les distractions plus nombreuses ( un apéro ça va mais quand il n’y que ça comme distraction …)

Les locataires ont plus de moyens en ville car à salaire égal celui qui habitent en ville à moindre de frais de déplacement , moins de chauffage , plus de temps disponibles à la différence de celui qui est en campagne et pour qui malgré un loyer moindre son temps est contraint , ses déplacements onéreux

Ce débat va continuer , nous avons tous raison sur le sujet ville campagne en terme de qualité de vie par contre en terme d’investissement nous avons un peu plus raison en ville.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (27/05/2014 09h33)

bonjour à tous

sujet interressant sur lequel je me suis penché lorsque j’ai cherché à diversifier mes investissements immobiliers.
A ce jour j’ai investi à la fois en ville (immeuble de rapport et appartement dans ville de plus de 100 000 habitants) et à la campagne (immeubles de rapport ville de 6500 habitants et commerce dans ville de 2000 habitants).

Points communs de ces investissements:
- acheter dans le centre ville
- proposer des biens rénovés et au gout du jour
- être légèrement en dessous des loyers des logements concurrents

Après l’objectif de l’investissement est un peu différent en fonction de la ville ou de la campagne.

Pour la ville, je cherche des biens permettant de couvrir le cout d’achat du bien et la taxe foncière.
Avantages de la ville à mon sens:
- meilleure liquidité du bien en cas de revente
- relocation plus rapide des biens
- plus de candidats permettant de faire un vrai choix
- possibilité de diversifier ses types d’investissement (meublés, location nue, colocation)

Inconvénients:
- plus de concurrent du fait de la mise sur le marché d’appartement ne pouvant être vendu par leur propriétaire
- concurrence d’appartement neuf pour mes appartements dans l’ancien offrant certaines prestations sans forcement de coût supplémentaire
- locataire de plus en plus exigeant compte tenu de l’offre

Pour la campagne, je cherche des biens ayant une forte rentabilité couvrant l’achat, les taxes locales, les petits travaux et une partie de l’IR généré.
Avantages de la campagne:
- offre des concurrents souvent de moins bonne qualité
- forte rentabilité
- possibilité de trouver des biens avec travaux ayant une vrai décote (en ville certains propriétaires vendent cher des immeubles avec de lourds travaux) pour une meilleure défiscalisation
- permet d’investir dans d’autres produits patrimoniaux (par exemple mes excédents de 2013 m’ont permis de multiplier mes investissements en Chine)
- moins de concurrent à l’achat donc une marge de négociation plus importante

Inconvénients:
- locataire souvent plus précaire nécessitant un suivi
- difficile de diversifier son mode d’investissement (peu de demande pour des meublés par exemple)
- la forte rentabilité couplé à la location nue fait augmenter de manière rapide son taux d’imposition et nécessite de trouver des biens ayant une rentabilité toujours plus importante
- moins d’acheteur donc plus difficile de vendre et possibilité de vendre moins cher.