Investissement locatif à Mulhouse…

Bonjour Marc1975,

Moi j’ai un ami qui pêche régulièrement des brochets de 3 metres 64 …

J’attire votre attention sur le nombre de biens déjà disponibles à la location sur le marché. Je viens de "libérer" un appartement de 70m² (F3) pour 500€/m² à Riedisheim (limite Rebberg). Avant de le louer il y a un an, il est resté 12 mois sans trouver de locataire. L’appartement était pourtant refait à neuf, avec cuisine équipée, garage, cave. Il est en agence et depuis novembre 2014 et il y a eu tout au plus 3 visites (c’est peut être l’agent immobilier qui n’est pas très actif).

Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de demande, mais je crois qu’il faut que votre bien soit de bonne qualité (situation, parkings à proximité, commerces etc)

lachignolecorse a écrit :

J’attire votre attention sur le nombre de biens déjà disponibles à la location sur le marché. Je viens de "libérer" un appartement de 70m² (F3) pour 500€/m² à Riedisheim (limite Rebberg). Avant de le louer il y a un an, il est resté 12 mois sans trouver de locataire. L’appartement était pourtant refait à neuf, avec cuisine équipée, garage, cave. Il est en agence et depuis novembre 2014 et il y a eu tout au plus 3 visites (c’est peut être l’agent immobilier qui n’est pas très actif).

Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de demande, mais je crois qu’il faut que votre bien soit de bonne qualité (situation, parkings à proximité, commerces etc)

Vous passez par une agence.. J’ai des amis qui ont un immeuble de rapport au bas rebberg, deux appartement louer en une semaine et demi à 500euros pour 50m2.
Un ancien collègue qui a un F3 à Bourtzwiller, idem appartement louer sans vacances locative de plus d’une semaine depuis 15 ans.

En revanche de la famille qui , éloigner a mis en location un F3 à Rixheim par une agence comme vous, 12 mois de vacances locative.. Alors est ce que les gens ne souhaitent pas passer par une agence ou est ce que les agents font mal leurs boulot je ne sais pas, mais la demande est là..

Ca y est c’est fait signé la semaine dernière pour un immeuble R+3+combles  avec 10 lots. Total de 300m2 habitables, le tout en piteux état. On prends peur durant la visite, mais la structure est saine. Par expérience le débarras et démolition ne coûtent pas trop cher.

La toiture à revoir, la façade à repeindre. Ça fait peur à beaucoup, mais je vous pas trop pourquoi - la façade c’est 4.20 Eur / m2 pour échafaudages et 11 Eur/m2 de peinture, divisé par le total de la surface ca nous fait du 9 Eur/m2. La toiture 80-100Eur /m2 c’est 24-30Eur/m2 de la surface total, bien sur pour la toiture moins il y a d’étages plus ca revient chère.

Je réfléchie en ce moment aux plans vu que après démolitions ce sont quasiment des plateaux bruts, j’aimerais avoir votre avis sur les plans.

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je vous remercie par avance.

Zaser

Merci pour vos remarques.

Concernant le point 1 - appartement trop petit, il n’est malheureusement pas possible d’agrandir sauf l’un au dépend de l’autre, ou bien faire un seul lot par étage, mais là encore difficile sauf a ronger la rentabilité: le but en achetant cet immeuble était justement d’avoir 10 petits appartements  - pour jeunes actifs/étudiants l’offre étant très restreinte dans ce quartier de la ville.

Avec des finitions de qualité j’ai la certitude de pouvoir louer les 25 m2 300 Eur + 30 Eur provision pour charges les 32 m2 350 Eur + 30 Eur provision pour charges, soit entre 11 et 12 Eur/m2 dans un quartier ou les loyers atteignent à peine 5-6 Eur/m2.

Concernant votre 2eme point - pas d’ANAH chez moi - je suis seul maitre à bord - c’était également le but recherché en achetant un immeuble entier, donc si je veux- je mets des WC au milieu du salon

J’ai consulté un professionnel (je commence par ailleurs à douter de son professionnalisme) sa réponse a été "on peut faire comme vous voulez monsieur". Je ne souhaite pas passer par un architecte, car je trouve sa prestation superflue sur ce projet. C’est une entreprise tout corps d’états qui réalise le chantier – je m’occupe de l’administratif : plans, autorisations préalables, contact avec ABF etc..

J’aimerais si possible avoir des avis sur la disposition des cloisons - si des pros de la rénovation de petites surfaces passaient par là.

Bonjour,

j’ai un vif interet pour un bien à mulhouse situé dans le quartier Gluck(visite prévu normalement dans les prochains jours)
ce quartier est-il sain ou craint-il?
je vous remercie d’avance pour vos retours.

Bonjour je suis désolé de remonter ce topic mais je souhaiterais savoir si d’autres Investisseurs Heureux avaient investis à Mulhouse notamment dans des immeuble de rapport ?

En effet, il y a toujours de nombreuses offres sur LBC ou SeLoger et je connais Mulhouse pour y avoir étudié et travaillé.

Mulhouse est selon moi une ville qui repousse les investisseurs à cause d’une mauvaise image, cependant je trouves que c’est une ville dynamique (position géographique, infrastructures, sports…) et qu’il y a de nombreux jeunes ce qui permettra à terme de booster son développement.

J’aimerais continuer à faire vivre ce post car j’ai actuellement pour projet d’acquérir un immeuble de rapport à Mulhouse composé de 3*F2.

N’hésitez pas à partager vos expériences (bonnes ou mauvaises) afin de répondre à la question suivante : "faut-il investir actuellement à Mulhouse ?"

Merci pour votre contribution,

clown

Bonjour clown,

Pêle-mêle ma réflexion sur le sujet

S’il s’agit du 69 avenue d’Altkirch, alors méfiez-vous des rendements annoncés avec des logements vides en état médiocre.

En fait peu importe qu’il s’agisse de cet immeuble ou un autre - les rendements théorique n’engagent que ceux qui veulent bien y croire.

En reprenant l’exemple précédent 3F2 total de 135m2 pour 119k, rapportant 15k de loyer annoncés par an (2 appartement état pourtant vide!) d’après l’annonce 12% de rendement.

En effet ça a l’air de coller: 15/119/1.06=11.9, la TF pourtant vous fera perdre 1 point de rendement 10.9.

Maintenant regardez de l’autre côté: 15k/12=1250Eur/mois soit 9.2 eur/m2/mois ce qui me semble élevé pour un immeuble donnant sur une rue très passante, avec très peu de parking disponible, éloigné du centre-ville et dans un état plus que médiocre.

Quelle clientèle visez-vous avec un 45m2 dans cet état à 440 Eur/mois? regardez le marché!

Perso il y a 2 ans j’étais le premier occupant d’un appartement refait à neuf dans un immeuble beaucoup beaucoup mieux placé que celui-là pour … 7.6 Eur/mois/m2 (F3 de 75 m2 pour 570 HC)

A Mulhouse ce qui se loue bien ce sont les logements remis à neuf, car ils contrastent fortement avec le parc immobilier existant.

Quid de la gestion ? Strasbourg- Mulhouse au mieux 1 h en train (plus en voiture). La gestion par agence va encore vous coûter minimum 1 point de rendement supplémentaire - on arrive déjà à 9.9% avant impôt (estimation grossière)

Si vous voulez faire des travaux pour améliorer la qualité de votre immeuble et par conséquent de vos locataires, ça va vous coûter.
Cricri y arrive bien pour 300 Eur/m2 - au prix d’un engagement personnel sans pareil, mais vous n’y arriverez pas - au mieux 450 Eur/m2, mais ça fera encore chuter le rendement déjà bien entamé.

Je continue?

Il y a certes des affaires à faire à Mulhouse (comme partout cela dit) mais cet immeuble n’en est clairement pas une sauf à négocier 25% minimum, mais il n’en sera pas mieux placé.

Ma stratégie - des petites surfaces bien situées avec beaucoup de travaux et un prix au m2 en conséquence (en dessous de 650 Eur/m2), rénover du sol au plafond à 450-500 Eur/m2 (isolation/électricité/plomberie/sanitaire/cuisine/sols/peinture - pas de gros œuvre) - louer à 11-12 Eur/m2
-> rendement entre 13 et 11% brut - mais avec pas (peu) de risque de vacance locative.

Mes 2 cents.

Zaser

Dernière modification par zaser (06/01/2016 15h56)

Bonjour clown,

Je viens justement de publier un petit retour d’expérience sur notre première opération d’investissement immobilier et l’aventure se déroule à Mulhouse

Investir dans un immeuble de rapport résidentiel et commercial…

Globalement l’opération s’est bien passé mais seul l’avenir nous dira si ce fût un bon investissement.

Bruno

Bonjour, James67

pouvez vous nous faire un petit retour de votre experience sur votre invest à mulhouse.

Akabou

Votre demande est assez vague:
quelle typologie de bien cherchez vous (studio(s)/immeubles/immeubles de studios…)?
Dans quel budget?
Dans quel but? (defiscaliser les loyers/patrimonial/grosse renta)
Avec/sans travaux?
Etc…

Je dirais que en 4 ans le post de Erwan 06/01/2016 14h04 reste tout à fait d’actualité.

Ce qui a peut-etre changé c’est que Mulhouse a desormais meilleure presse "la ville pour investisseurs immobiliers" du coup les investisseurs s’y sont rhués les prix ont gonflés (surtout sur les immeubles), et maintenant c’est moins interessant qu’il y a 6-7 ans. Les prix ont quasi doublés sur les immeubles de rapport. Les fondamentaux à Mulhouse n’ont pourtant pas beaucoup évolués durant ces années: toujours la même population assez paupérisée.

zaser a écrit :

Votre demande est assez vague:
quelle typologie de bien cherchez vous (studio(s)/immeubles/immeubles de studios…)?
Dans quel budget?
Dans quel but? (defiscaliser les loyers/patrimonial/grosse renta)
Avec/sans travaux?
Etc…

Je dirais que en 4 ans le post de Erwan 06/01/2016 14h04 reste tout à fait d’actualité.

Ce qui a peut-etre changé c’est que Mulhouse a desormais meilleure presse "la ville pour investisseurs immobiliers" du coup les investisseurs s’y sont rhués les prix ont gonflés (surtout sur les immeubles), et maintenant c’est moins interessant qu’il y a 6-7 ans. Les prix ont quasi doublés sur les immeubles de rapport. Les fondamentaux à Mulhouse n’ont pourtant pas beaucoup évolués durant ces années: toujours la même population assez paupérisée.

Mon idée première était de tester le secteur et le marché à Mulhouse en achetant un premier bien tout en gardant un CF positif.
Si je constate que le marché est porteur pourquoi ensuite ne pas acheter d’autres biens ou effectivement un immeuble.
Je sais qu’il y a des endroit ou des résidences où ne pas acheter (tour de l’europe, diamant noir, etc) mais j’en suis pour le moment au tout début de mon intérêt pour cette ville.

Sinon vous avez des conseils d’orientation vers des villes autres et proche de Mulhouse ?

zaser, le 04/02/2021 a écrit :

Vous avez aiguisé ma curiosité, qui vous a dit que le Diamant Noir était à éviter et pourquoi?

C’est une résidence à Mulhouse qui est connue et les problèmes ne datent pas d’hier.
Déjà en 2006 les Dernières Nouvelles d’Alsace publiaient un article intitulé "Le déclin d’un Joyau" en mentionnant les dégradations et le vandalisme qui gangrénaient la résidence.
Le diamant noir figure aussi dans la liste des Copros en difficultés de m2A.

J’ai appelé dernièrement une agence qui proposait un lot de 4 studios à vendre sans préciser que c’était au diamant noir. Quand j’ai connu l’adresse l’agent m’a dit au téléphone : "Ah vous connaissez ?" et il a de suite arrêté avec son langage commercial pour me confirmer les problèmes et que de gros travaux seraient à faire dans les communs… 2 des studios étaient loués à une association pour 200€/mois + 80€ charges bref pour moi ce n’est pas la Copro où investir son argent sauf si on aime les problèmes ou les risques.